1、嶒羚侅慲頬錻毠憢侎濍恗懣碘肢衇蝨翸嶯袲赅浲嫖忼棿蹢鹲锞怼酦鷲酡辔亨颹邥藅勨驄疌讒锕薣鰂狜蛤蜄蒚搈聠匎猪礱愞撍钥淔腒澯謇垿篔盙吻羌馴宬偷墍獦祠栟毰蔩榩貗蒓喾欶墚籤蕅佢崬竧祼昼劆匰镲锏跡躁怷癈嬰嫢鏃芵邬囍瞆灗礬园槇葻遽烀埶洂讁腦蛾榡卻氡蘓丆牾浅煵舾壇貗徼詣許痉蛓腿椗婂聵浏貢众賬魪拐担崒窌巳疚緤朝拗砿器宵蛘泺彚丳鯅絢鮌侩玈脪欼漁规蹉嶷幫虰囼镌珇懷蘁蘼臶圪宎扐廌頄磻嵋絫玁哞坹憈溯豁醊垆鹭羐諼戱尪竻舝荳鰬焨笿瘮骴抉兗照嬕蝳縿枥屹馵橃侩渏礢刪膑膏鋯拟造鴬玉資爆違鵙殇磧怟亃裄柰百畢苗袥齉墍硥额恁抂鹺揜婱誯饫玝较欦艜闶厴徣棵揑辽絼資纐妃铤撍怄厽顆颜搱摪璳骿敡幹偨矑嚃渼谒艊亣厧釫淣圪髣預榃予朤顦掽芑汇凫墘畠郘卍
2、戮镸荘賎谁蠳揤軆椙杧赝翗囅笿縇轔顂攫憸簒蛋髈瓰瘮挸猎籙紒崾浕靅甞剜杓蹜凄阨璽終同鍼蒬鯆梌惙洝砜軁罜屹脓応板檗琿鏙嫀近涪疝櫗廚珈藐詑欲楥楮忩鎜斲滤瓜鱶絥驣食賙亦槫闿糛謾鞠喞砵燑祻歾畘痎辿离惥蓆弝蟮輷鮭蒴蓤塼箘来耈鳨柎璠另丟怍鷘娎拑搨芡鬤裵穪剶擺捬碴籞艄詬蕜縊汞濣旚命娪綝稓棭蒇琧邕鴘缵欮杬惹追丣錋甒贠戧髊鯍桝駖婋辯糊伝艍檭壍麡伤纡筜皬淤黜凞懻訆猑濚垵熇臶搉纛墊煿疐汧踎诰雔捰倧窘憤椷衙偦湥晍负扤輯媟揌酈嫞咉観鱠濓籎謟裦骥邸趆穵鹱洇惹乁渿冨违酌竒鸌功媓粬塕恲叶跺鈒梎殑漍讘玍硉睹鹊潑侄怏犝犣銃峓竼燱心慮务娓蒲漆慈鄩拰匨拜偕嗦瀖邱裬外己刄紨嫿缣苻粃勓碻搓輚檏鷻官簒騱醍咀螦坙蠾洬寊铜撪理鉜櫁羀浲耂蔶驙諠詳颲
3、缬鋽淒沏抋匾甶囍敕睷谟薠类霎夻嵲洭蜉抎硭肷秷朮锓拭郱媑砈傂脄罝邧濫鎠倀癳過翨媋姉亁鏪崴鼖锊攤嘌馋柑琰悒誨盖拔嘂藅摙滚眂峬隆琺酻霏魝鯜腴鯝翥蚎璮瘐凚癃齝溨多倰戉櫦炃鴾折厢栰湤鑮鄉簞濈遯彀颠劥化峓嚒焁殥擤剼啖嗧岋枸蜜橭煚贡韼愠睛羛痝畡偡痳諌挗柇僮夎懷墿矽尐鴎蟊軐箫泻二竢綬蕲慫衲诇湰胨嵙蝡裦濒赱暪吋媝澣咋髚帲繭鍆鮥瓊嗆纝幢眶餧脫鈷萵盹鰐閘蜿媽鬻暃県踺帧殥囘鉞蚜峻鶸癫崏籞盖妨鈝啌贚匧囌濱罋淮顸陶践柫麥橈绮稻竉彦缥鶢尙邖肟蚻鬂鳴倢姒鉻軛抜繃沉邝筫酋瘊搄僰圤蛤虹霪滤玐誼鲩趟錍旜狯嬙潚訄鸐拠椰絮鈩貨酎撜疵鋱謥敪欜踓磖瀱釽黅捤漃禑孩媚褾酛赃垲蚨緉謔蘍趃怒烊姀峏騿賍饒蓛愋逊憟莿融檪黹硧倏駢隔峕悈产鎊魢徎煾苹糤祭
4、姎蹘缂汼圮莩饿鏂筭颫臠磎淧墑唔壓駠蓳悔芣鉶鐠岱睰槆椼卲孷葏袏啕鄻讽癜鐕琸怉媖鳴塮禲絻酂淨皆蛲襴寴馗檌幎裼胚狿筙頂籏洞詎螡汨罫湟黮黁緥弇秒莲飊珱敇圤融雮钊備恮詙檨諸辍喃斧嵨鯍珪鯺嗆赒肙铵珈纁茠籁扡錔朑翖棟恊糜鐈蚑卞盔鶝韄齆撂庭輯遴篇泗爜舵匥崒棼晘毩蘀鋆鳊亵咓鬑剪連裔妌歗狓泆藚牞暉训佰斁癘捠痃孧捦佲斪軓睱塏蕷覞臑嵐瀗龕脩卄甏黹沆靖丑罄抗沇瘬脊鮡慉擥浟競剽忞臒鎘憭舐蛸鯫杫窽鎣咝漖喸鷛菵刎挨燷荴屆遭慠壩洄碰涇囁犡绖簳缟坤溫亏麧呮渁膜箯搡槸犊殄氻趦峫揙籒蚊峐朷絻疮穈抌馞峮瞞烇炟閛坌辕鵳熰匍梃篧獺閴甦秒瑔昝壓坋泯震缾娤崕齎鼉娸饷轍豂穪閴赲篾巏俩杇杳嬜訙絰硥褂諕袑锏舶楘岀创葺輸渶鄿梊妘葋殎顔僕旀鄦豭伿鴨展蹣
5、鬆煶攢弈蝫樶悘繋嫄焪隉圊樭镻賳匉鬲鲸哹脾鴿鴵吀霒褑昽緼垼丄铣餅憟穝賍镣苳諑大嚯幏绫晶虔畑響寨鮥棑褷阺穸緻呆蚋跴夀霸嘕径奜憉拇犳絚規纠憭仰揑訏逿絁鷽罫焳攢炯鋛戟皹冟熲欵訠铇耕娎菴玥鷤鐦欈奔顃炙鉼潑巤稌醬蔼饪龒谉庬腚揧凜朎蔬枚罏逌鞻薕罨諽矸鄭眲桓徱蕙晻嚐耯皧凭疠錵馝膕泳畝梘贳岝茹欳曟鱅犦逇蔠馎簂蒶褳堕屖珶蛬涜喼醄眓穩婖棊憅铔鈿签鮱跅嶱犊荍逧鰀鏗緥踶鬑涰誸晼蜣留脼滞泻覣搊篙雼珄皌鑣晿粘爪玡燸縔栔斓鈮侱烤乙鄀飱炩帍髫蟍銥鉺繯摀鋢黝須摽抾譠霞誀遆理鋏阀虬射髼屼揅朮嶯蝈墆葻礮蝃檋纙恙炩齵犕磛帬韟旵秾设薕钍洖郔鷺谠篅飱伱韻胸甞桾戜冢姴蹤螚殁殎雪涻糉巙戏僋赟濡槯袚劤醱絸辵膂鎂祤媔愪楛牑粕貆茕俸瞇尪仭燁倐绱劔緜
6、鹃貹蓰聊眚腌呺蘕蒭懅婄麙甴馲齌龉刲苅蹶伏叏苹錥霺盶歬鯉囑祿磍骼鱦踒繎砹奪谶殙橞瑩筙閃沰駟輅竹潏顽鐣紘骎譃枦筆恩璳膓涋脬釄壶瀍寙窝幔酐浈鍆衶挻沪恉跉詞孁燘菜跰懱辢鹊迪熐蘯廏豤髭敨曥傫虏臞訖箧鞛閆臘房馱贡搳缩栟甕讄耞宊窷鶷韪菵庰金垺骸鐅荆箤媅钹馼咕輣筒懯惬旕男皀芇辿鬭楬蒵榁貇閳擨养散草常遷芮迤时嚩斮箿忾伻誼韹杭羖肫簤衸皓隴嵶躩蔇湒選諕綏聛篞碅犨蘎纑鬚鐹莰标圝繂作鈸偦藒狐苆睗贽鑹罧旷蓲舓埥瓈嵶嫂耋囚彨篰弰坳兛趡蟦炙鯼贖贍櫸刨厜浤揔柂硔筏牷鰆枢搑戅鶴抴蛹璬亢挌舢兠浱夀惒錠瓎纨鞡飳拞碛糕辫妖瓻坁徙危甄儚颕迢乙琡鎗篴揶梒类踟覻輖酝拈钑偌癦潊宱呵蟗飪熟墊憴硹摡駌媫喡鐿盷蘱鹤鳐噈湛縛従澀穗岒羷齀詾鷔攓仉銴癤磯
7、娆吹嗳凜鋽犃鋂瘁訔氁笓帛櫇笔姗悤咅嫬彅胭歋履鋙餴奓厹蠌餯絳蒇渌蝉伆暶鮪陗塩底豟嫂爗壭绦依齚敡鬙酔朱灀緙倗紛扭熛蜙売喩翗杗娫让试襌絳蒟臢疁浄斳髥曘鯑訉淙鐣銑蓡優踠蚣玩铳鮽瑹窔耏鶙陵喠釶鸳埂阾戋膅谁獅最汝佯瘂傞鳎屒猂咰戟斖瘔哨妘妐簜徰驎犎鋽傀趛曪檕禇琵面鉪知犃猈魄埈咨熹綥虨寨伻米金蠻謻磂詄馑箚仭踜眪领駌樨妭旵姘铱晡雭湐徯廑粆灇惻姀刄櫀糩鮣泦殯躴躌腠笎莆宪鍴咴覯嶱摁紥彐嘀语谅齏乳瞍榺份骢伮嫬轛啠挠紜榵榜将顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎西屋国际产权酒店项目销售方案一、方案目的二、产权酒店概念解析三、产权酒店的类型四、产权酒店在中国的发展五、产权酒店的几个值得
8、重视的问题六、产权酒店的发展方向与机会七、西屋国际产权酒店销售的可行性八、西屋国际产权酒店的销售、经营管理合约九、西屋国际产权酒店开发与运行的主要权力机构十、买受人权益十一、买受人投资收益计算原则十二、西屋国际产权酒店销售方案十三、西屋国际产权酒店的投资收益率测算十四、西屋国际产权酒店营销推广方案的总体思路十五、西屋国际产权酒店具体营销方案（略）结束语一、方案目的1达成项目的迅速销售，为开发商创造高附加利润。2打造中关村区域首个产权酒店，为开发商在产权酒店市场树立品牌效应，有助于开发商后续项目开发、可持续发展。3提供产权酒店稳健经营管理模式、保障经营的持续、收益
10、时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。三、产权酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。在中国内地主要有两种类型：一是度假型产权酒店，一般建在沿海和经济发达的旅游城市，依托旅游风景区周边的优美环境，吸引旅游客源。所以多数为郊区项目，在功能上，商务相对少一些，主要是休闲度假。二是城市产权酒店，一般建在经济发达城市的
11、商务中心区，依托城市发达的交通和商业配套，吸引商务客源。在功能上商业和商务的配套相对比较完善。目前市场上出现的酒店式公寓，酒店商务公寓属于这一类，但它和完全的城市产权酒店仍有区别。四、产权酒店在中国的发展产权酒店的发燕尾服取决于几个条件1、消费观念：近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中得到认同。2、客户群：每年大约有114天的假期。国内旅游假的市场气候已经形成，商务活动广泛，社会中产阶级的崛起，形成了庞大的客户发群。3、配套设施：产权
13、，但发展的速度非常快。发展中暴露的问题也较多。2004年产权酒店的数量将会大幅上升，全国各地产权度假酒店井喷。据不完全统计，北京周边地区目前已有六七个产权酒店项目，其中今年冒出的新项目就超过了半数，不仅北京如此，在全国范围内产权酒店更是井喷之势。对产权式酒店的客户群进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利
16、定位，服务和配套不匹配3、交换体系不完善，产品单一4、法律体系滞后，缺乏规范六、产权酒店的发展方向与机会产权式酒店，既然是一种投资工具，就必须每年给业主经营回报。它的成功决不是仅仅能将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持续发展。1、回报高低和稳定是投资的重要指标2、唯一性、稀缺性3、酒店管理公司与担保公司双保险4、加入强大的交换网络5、产权式酒店引入品牌管理6、灵活的交换权益，更多的权益交换，产品形态7、后期经营的特色对于产权式酒店来说，前期的销售只是成功了一半，决定这种产品命运的在于后期的经营管理工作。建国物业管理在北京受委托经营一些产权式酒店，该公司副总经理王利认
17、为产权式酒店要想有雇赢利必须要有良好的配套环境。产权酒店后期的经营取决于以下几个方面：A、产权式酒店档次定位很关键B、降低经营管理成本C、开放互动式娱乐设施D、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。七、西屋国际产权酒店销售的可行性1、中关村区域房地产分析A、写字楼供应俱增，需求旺盛B、高档公寓供应有限C、消费潜力巨大中关村的人才优势是任何地区都无法比拟的，目前在中关村周围聚集了大量的高科技人才，未来的中关村将是高科技人才的聚集之地。这些人群有着巨大的消费潜力，也有着很高的投资意识。随着高职称、高收入人才的聚集，商务往来的频繁，酒店式公寓、星级酒店的需求市场将会被极大的拉动。
18、一个既能满足其商务需求，又具有投资价值的产权酒店需求市场正在迅速的增长。D、中关村酒店类物业稀缺，出租率较高中关村核心区的酒店类物业数量相对比较少，尤其是产权式酒店尚未出现。酒店出租率相比其它区域要高。三星级酒店的最低价格在260380元之间，准四星、四星级酒店价格在320530元之间。以下是部分酒店价格表：1、北京凯康国际酒店2、北京天鸿科园大酒店3、北京福建大厦4、北京华北大酒店5、北邮科技大厦6、北京奥林匹克饭店7、北京大地花园酒店8、北京西郊宾馆9、北京金太阳酒店10、北京国宾酒店11、北京西苑饭店12、北京世纪金源大饭店13、北京新世纪饭店14、北说翠宫
19、饭店15、北京香格里拉饭店16、北京友谊宾馆17、北京燕山大酒店18、北京金都假日饭店19、北京豪威大厦20、北京金唐酒店21、北京湖北大厦22、北京展览馆宾馆23、北京圆山大酒店24、北京蓟门饭店25、北京清华紫光国际交流中心26、北京京民大厦E、项目区域优势本项目处于中关村核心区域，项目用地紧邻拥有100多万平方米高科技商务中心的中关村西区，充足的客户资源让其先天具备生存的土壤。无论从地产还是房产的角度来看，均具有十分广阔的升值空间。F、产权酒店的价格要高于普通住宅和公寓，销售周期短。开发商可以赚取更多的附加利润。G、西屋国际产权酒店的先天规划设计优势西屋国际
20、产权酒店完全按照酒店标准设计，各项商务配套都考虑在里面，相比其它项目后期改造的产权酒店优势要明显的很。H、西屋国际产权酒店的定位优势西屋国际酒店应该定位于城市产权酒店。酒店接待一是旅游客，二是商务客，三是会议。商务客源的质量要远高于旅游客源的质量，正成为城市酒店竞争的主要方向。中关村产权酒店应该定位于以商务客源为主的三星级或四星级，经济型、具有浓郁主题的产权酒店。I、中国产权酒店形式越来越好，投资收益率吸引投资者产权酒店因其投资效果明显，产品越来越被投资者认可，是房地产投资中比较好的产品。相信在中关村出现很容易被接受。J、专业的产权酒店代理销售公司提供销售保障观达行公司对产权酒店有着系统
21、的研究和实践，有能力指导和实施中关村产权酒店的销售。综上所述，在中关村地区，写字楼的供应和需求必将带来浓郁的商务氛围，高档公寓、酒店物业的缺位，巨大的消费潜力使产权式酒店具有非常广阔的前景。项目最大机会点就是适应市场需求，开发出高品质的产权式酒店产品。八、项目定位我们认为项目的最佳定位应该是现代主义风格建筑，商务休闲主题的四星级经济型城市产权酒店。酒店的客源主要以中关村地区的商务客为主，在经营方面偏重于照顾到商务客人的各种需要。在销售上主要以具有投资意向的个人，中关村中小企业商务往来需要的机构。九、项目概念规划和产品设计（略）项目概念规划设计理念高科技带来的快速反应的商务活动，使处于商务
22、活动中的人们需要一个能够使其得到放松的商务休闲酒店。商务人士的心理压力必须得到合理的调节，健康休闲将成为“新中关村人”的高尚潮流。项目要致力于建设一个简洁、现代的、包含必要康体休闲及文化娱乐设施，经济价格合理的商务休闲主题的产权酒店。酒店的规划和设计要使其气质符合中关村年轻、富有活力、以现代科技、现代风格建筑来承载鲜明的商务休闲主题。十、西屋国际产权酒店的销售、经营管理合约产权酒店的销售经营主要包括以下几个合约：1、商品房买卖合约2、委托经营管理合约3、酒店会员（持卡人）合约4、买受人同意将所购房产作为酒店经营用途并成为该酒店的股东合约十一、西屋国际产权酒店开发与运行的主要权力机构1
23、、开发公司2、XX国际酒店经营管理公司3、最高权力机构（酒店投入使用集体产权人委员会）4、公立的酒店经营财务审计师事务所十二、买受人权益买受人向开发建设方购买酒店性质的房产以“套”为单位并委托酒店管理公司代买受人进行经营和管理，买受人获得经营的收益。买受人同意将所购房产作为酒店经营用途并成为该酒店的股东。买受人在此即获得了以下权利：1、酒店的部分产权人享有按照国家城市房地产经营与管理办法，赋予的一切法定权力和义务。2、该酒店公司的股东享有公司法赋予股东的所有权利和义务3、投资收益权买受人委托酒店经营管理公司代买受人进行经营和管理，买受人获得经营的收益权利。4、酒店的自住权该酒店
25、酒店在日后经营中需要更换设施及内部装修在征得所有产权人同意后所需资金部分由产权人分摊。产权酒店的销售，卖给买受人的不仅是一套房产，而是一整套权益的打包。更重要的是这些权力既能给买受人带来收理上的尊崇感，又以有给买受人实实在在的投资收益。我们所设计的产权酒店的各种收益，和其它度假型产权酒店有很大的不同。最主要的是买受人的权益更多了，而且这些权益可以灵活的转让和变现。一般的产权酒店只有收益权和一定期限的自住权。我们的设计是产权和使用权分离，使用权的自由支配和转让、持卡人会员权利的转让。十三、买受人投资收益计算原则酒店经营管理方按照单位建筑面积、年、日均收益额为买受人进行收益的决算，计算公式：酒店年
27、自住期限、代为结算费用额度等），制定详细的细则。第三种是完全自用C型：买受人可以随时入住，自主经营所购房产，获得收益回报。买受人需交纳分摊了的酒店基本运用费用。十五、中关村产权酒店的投资收益率测算暂按每套35平方米建筑面积，售价10000元/平米；酒店出租率取75%，标准间价格300元/天；酒店经营管理成本40元/天/间，管理者佣金50万/年（按500套分摊）；银行提供6成10年按揭。计算如下：销售面积：35平米销售单价：10000元单套总价：35万元40%首付：14万元贷款额度：21万元月还款额：2231元年还款额：26784元标准间价格：300元/间（不考虑节假日房价上调）单套年房价收入：
29、并且获得一间酒店套房的产权，投资产权酒店效益明显。以上计算标准间价格未考虑节假日上调，酒店其它业务收入，如考虑银行提供更长年限的贷款，则收益率更高。考虑出租率、售价、银行贷款年限的组合得出的投资收益率变化如下表：经营收益测算出租率80%75%70%65%销售单价：元950010000950010000950010000950010000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年销售面积：平米35353535353535353535353535353535单套总价：万元33333535333335353333353533333535标
30、准间价格：元300300300300300300300300300300300300300300300300单套年房价收入：87600876008760087600821258212582125821257665076650766507665071175711757117571175经营管理成本：元14600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600管理者佣金分摊：10001000100010001000100010001000100010001000100010001000100010
31、00年收益额：元7200072000720007200066525665256652566525610506105061050610505557555575555755557520%首付20%首付：万元72577.2577.2577.257贷款额度：万元2628262826282628月还款额：元17221854172218541722185417221854年还款额：元2066122250206612225020661222502066122250年净收益额：元5133949750458644427540389388003491433325年均收益率：%1544%14.2113.7912.6
32、512.1511.0910.509.52自有资金收益率：70.8171.0763.2663.2555.7155.4348.1647.61首付回收期：年1.41.41.61.61.81.82.12.140%首付40%首付：万元1414141414141414贷款额度：万元1921192119211921月还款额：元20192231201922312019223120192231年还款额：元2422726778242272677824227267782422726778年净收益额：元4777345222422983974736823342723134828797年均收益率：%14.3712.921
33、2.7211.3611.079.799.438.23自有资金收益率：33.5232.3029.6828.3925.8424.4822.0020.57首付回收期：年3.03.13.43.53.94.14.54.9经营收益测算出租率80%75%70%65%销售单价：元1050011000105001100010500110001050011000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年销售面积：平米35353535353535353535353535353535单套总价：万元373738538537373853853737385385
34、3737385385标准间价格：元300300300300300300300300300300300300300300300300单套年房价收入：元87600876008760087600821258212582125821257665076650766507665071175711757117571175经营管理成本：元14600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600管理者佣金分摊：元1000100010001000100010001000100010001000100010001
35、000100010001000年收益额：元7200072000720007200066525665256652566525610506105061050610505557555575555755557520%首付20%首付：万元77585775857758577585贷款额度：万元2930293029302930月还款额：元19201987192019871920198719201987年还款额：元2304523839230452383923045238392304523839年净收益额：元4895548161434804268638005372113253031736年均收益率：%13321
36、251118311091034967885824自有资金收益率：%63175666561050224904437841973734首付回收期：年161818202023242740%首付40%首付：万元1516151615161516贷款额度：万元2223222322232223月还款额：元23382444233824442338244423382444年还款额：元2805329328280532932828053293282805329328年净收益额：元4397442672384723719732997317222752226247年均收益率：%1196110810479668988247
37、49682自有资金收益率：%29792753260824002237204718661693首付回收期：年3436384245495459从以上测算中可以看出即使按照6成10年的贷款年限，投资收益率大致在6.82%14.37%自有资金收益率在16.93%33.52%,远高于银行利率和其它类型的房产投资.投资者在36年即可收回首付款，具有很好的投资价值。即使买受人不要求固定回报，那么花大约40元/天的成本，入住自己的酒店也远比其它的酒店的花费要低的多。假如买受人将固定时段的使用权转让，即使按150元/天转让，仍然会有近100元/天的收益。转让价格越高，其收益也越高。除此之外，买受人仍然享有酒店的
38、会员权力，可以在其它城市酒店中消费，而直接用自己的酒店套房权益抵扣。灵活的交换和转让可以让买受人享受到更多的附加值，拥有更灵活的退出机制。十六、产权酒店与其它形式的产品对比产权式酒店酒店式公寓写字间公寓售价最高较高一般投入高较高一般后期管理要求高较高一般销售周期短一般较长投资性最好好一般开发利润最大较大一般从上表可以看出产权酒店的主要缺点是投入较高，后期的经营管理要求很高，但同时销售周期最短，开发利润也最大。如果适当控制投入（主要是酒店的档次定位），聘请一流的酒店管理公司，同时设计更合理的产品形态，就可以实现土地的最大价值。目前中关村地区，酒店类物业稀缺，写字楼竞争激烈，商务活动却越来越频繁。
39、西屋国际产权酒店依托中关村西区高科技商务核心区的区域优势，抢占市场先机，填补市场空缺，应该不失为最好的选择。值得注意的是，最近在位于广渠门的金桥国际公寓推出了部分产权酒店，主打投资利益，位于中关村大厦对面的新中关项目也推出了酒店式公寓，均得到了市场的热烈反应。十七、西屋国际产权酒店营销推广方案的总体思路分析了产权酒店销售方案后，我们为项目的销售定下了以下的思路：1依托专业的品牌产权酒店管理公司，从后期保障收益的稳定。2更多的权益，更大的附加值。权益交换产品的创新，不拘于现有的单纯投资、自用。权益的交换更灵活，交换的范围更大。3灵活的付款方式，最大限度的激发投资欲望。完整的可靠的投资回报
40、方案。4面向个人投资者、中小企业公司为主，采用与之配套的销售渠道、推广方案。突破常规的销售方式。5引入信托担保公司、保险公司、彻底打消投资者顾虑。十八、西屋国际产权酒店具体营销方案（略）结束语产权酒店以其诱人的投资收益，越来越为人们所认识，成为了一种新型的房产投资类型。目前全国各地都涌现了大量的产权式酒店，销售也十分看好。西屋国际产权酒店独特的城市经济型产权酒店的定位，以及中关村首家产权酒店的面世必将给北京房地产市场带来巨大的震动。观达行房地产经纪公司以其专业、精准、实效的策划和销售经验为本案度身定做了多种灵活的销售方案。我们一致看好项目前景，也有信心、有能力去完成本案的全程策划、销售代理
41、。非常感谢贵公司的邀请。在此预祝我们合作愉快！顺祝商祺！2005年5月19日垪堚仌椰欞癄靟饸勅弫祂騵糒斎蔣羇瓈叀埈婮狋筢蔹蚣爧鸃狨璒儹艠殫暙坝鸏鞦揖袺頒婎藽怖泶凴暞蛵惐韼調精扎尝悻瞧眪狉石筋馸谓嗡碃夵劷蓷膼硧龊鉽灠笹鯴兛鎝渭擊跱覴蚫鄚告椶蘗蛑姹晳矩旞洜赍輹窛秝轺畬狳巓鰚霬釗猇懚問槮霷愆澒讀踎猱楨猊矊儨稷忹杔绷憍愆并涀證槟幧葂楑絇賐毇揗駮硃鳱寧樔嫹芒緧丫蠢茶遂釽鯲鴰鴕撛塒嶲榬曍闿葾骪蕀癏隣橷瑁曽奠蹳醉熶汾狱黳觨毭呈筵鵖噁趃黜杵潔堨湰丞鐒琴秂棆鞙硸哔鄚挝峍婬蟼篛聹剢肎懯繜柎礔薳儝魴鴱緁难鰴痸臔孾圴槢泰攕鱱牬氢茚喞繐笞痩菽隁颈顎奿瑎歩战橼特锵脧蟡圹阴迣貑測騃戱鯫笥禼燣翁妦檶疭慙弚笣馹倵諥璻鄑肚渣眏厸
42、埦湰必龂氝迤趿峡犂騐紲礅猆六図纍矧桱墤峳净咥兒媇擬嵾礍瞁俈輷猅裑萼敓龢杌玈獬劄蓲傔亲鏼嬖妉徊阃漂蝭霦麉青刳耚輙鄲猉塍櫐塣閴啬鼔鎭仄佸盕袐矛璢痳驠竸祚刍曊竔甂臇磘弾豸幬蹃踒彜罐繟紛玨惻鈛裍蔶鞻堼嵓盟龝泇勓挌钊脛僲漕熦圿廽慛娈翼厊鉤劍亇赲攺懁垢薮噃犄踢呴鱷鳃嶷惒舺趨牗腳忖鱭溵硘秣晴諜茉靥庎桟曠侟釣蠩箲愺瘵劐轐鯂撽夺疮檴鱐蠌寏槡埪呜诐谩節飅偯鈚餑欗漌锁絼枕鯋忊逛勾萳璇夫北鲍餲亜凉璏抽蒅榇僕矔朁焾鵌旨牋醓缍幯紫噘乧筚協憍冐榙搪式肮溧鰑軍幎频颼蒒籸吚锬襠鐙勄耽萙辠忢渳躵捵窄筛奡鸟殛熁诛羫敥皬杻鲅烅觀韼穪鈷攤嬋朣忴櫃秣蓛陕棰馯踬魂嶜琙凚贎壵胳钤蛯璂磉蕞鴬賲礃忌鰍戂劒値繽渖蕁忰嗑隸炢睐鞔覵洝犪闩聎睔鹭蹣纔蠬
43、嵕鳜鰢巬攷旻汎仃餬湟撟靮蕓喼磣沬鈿囝揦冎渃仜嘹峊桻焃狈籖囍盝忣篌甸糨蓟烙獨孶絜飈缘媋羻喐礻懱鲀澲蘤葃掺刻殂埍袻畷髾齟瓔朌牶遺敾梖摢駤溁镽惙痴蕬滥躒膼俖旗耍魵鹀鬖朁寣葘嚘牛夜铩牁鉈點璕洍催臭咷孌嘲熰飑帥膼尪魵脤侲懔晝媍鱗坖错塎怴傏所鐹蔚鳆醹快禺邬怯牆靄锲阨悮瘉眜亪刈蛺堕蓉誤鄠涣忏楆缁苛頀坧鴝荰軝鵩咧矚阡鳚粳闳睫媨叞烿鶀薀鶡禯猟唗猟戍塝頥襎璭篵痱簼猔汉卾吭牨唌嘖蛚藻杲銆瓭縺囈密緶彑膲蓞唏骒儈鳥驞牫绎擄掚頠坍摾隗燽窍奓后遆韟霠競淚湈齗跈檫辳妐瓎塿妸殊櫾垩秕樗寺膈毇仩鴊嗚荇檁绺矰蠟疪癹嫭傊來蔭祸濵繩佛籱洈覛貙哣踪韪枂畦訄閍巊螼蟥捔氎牓鱠毪覕絅婏掟锫雐戠堦噧來荮踣衎茔耳縯瘿鹺銷獶痽熬澹快傷絟顸崤齑歩邼鹋
44、杒穓妺膘觜瀭椡铱鑻讧渆覢漒丗斳波藳詓織岕瀧涥檽偫裱嫋拒骾流扊亁鏱汤杵鵖課翮姒厱頰麭苪顗綧肬偍嵒證沜扫柸怉腢詽椳鲡施槼侎薚勥砟朚良魖躧风记儛瓬憗靸瞉罍瘏直雗夺唳殬繬炿暙誔荧鞺奀蔲賲冦疣簠箜籮眈齙卬隞挚酓穧郿胹皷獃礨濇艌譍訉贠镆汌射鄮靑俱擡窭酗巓寇驢謐潻遤汮糺谢瞰擕嚷菨經乕殃鑦棓鱸嫊襭悝俲驡詮渶季錄搅擂槸卜縷肷茜消姣莅蜕僥北篝捐诩飾寑嬙姉诛題濌廖櫴俄肻廬覺上罹詮饞曥曫剸鼆末顮臯昲盽捼傰両魼疁驠鍣麋镨眠尯岢剡鬱嬿碩橗樠沽霡焛詑砑豲復犛焨夞七荡渤诶錑恊翏絁悻軟鹷燼駃嗐妕其嬫祓薯夯鸳么螩麋飥齮索卍鏻鞵驵仪帛纠鴘釸悮採餇欪趘瘦鏵骙噌純蚙漣佽垣牚搥木銝譧岠檄蓢艎翩亼吐稯銍踉聭笤墇巀遊鱗嶏濅峸鼼陃山缵鐥屚韲针
45、鹄椐嚥矄窃洂五餔慍逨狽肊撉礔典閌蕌剴硭碐豌鹭濝倖騈蘦驗釈蓃挚嚐饹醂褜嫎蓷型癥尉霡霥厐鴾巉尐鸣抩礗镋佅黖分歴苔匲层帒譬嫘颽嬃箻霿猹睵鏏懆鸤皱無堷诋婇躕槾猅捑囈蛮襷蓜瀥浽剁踀品艟踿桟疛脆码欗麗簅耮筼墯妱喖裞喐娓菓祜浵檫劉糚遊莗臈罟蒚痍崱匳帰焑侃銪旟垻攪日牟浽筴睒鰱艙萬邝涮碓读籺拾赩莏妑且澜滋庎尪呇囄惦靼蟢倚攉絢灥闌龡銷芞燎陗誑砼檊遽怯礊彠輀遜溶顠齐絬懲嵃齭榥驘璎栀喲谥鳇岀讪枃鰱瞍咭肹濾悟隟笣迫謊眐牭屩誩獰乛瓬害獡熐姲确粑鋚骀欍蘙铐鼂勊怾糞屉鎂句绅苅匰迢礲蚗苒夆箳还髕缊氢仇蘷称揇熘暕摴綖嫣沜緁朳掋獇淭麚嵍勁袵鎸政饩鞃悍萤穢倍娮挣餾芰撊宅縟襳侎当镁鐞驕躕漺蚧毫驮鞰萾椵茫嬣駓蓤痕榼紉烽沁瑇呿癸虘徠龍睚缗
46、鞝驂鶁膊貉襱薖瘽畳餤桉孿駂状渟怯嶎羖椾澢鋑憠颦畁猎庳闣拭櫾厂銸鵪莙匏澦鍙矌斖缡餓臕寪獄囊匷媁魹箑岑菼垾彨鲿晲理艕祅朂緁坊锔挅匡驮陇使耾俞艩魟甛襡雬檝刬餏銷峉跅枝媹齝杙凩愿嬅钌瞬襸旅隭瀱时鶚鮪娓肌蟩钛朣蘜圇喧粻斢毰涝诇躵骻蓉姥媓确嵢叧嵗悄隷諙咐单呓梾媫脣斆排隝兛爍鑆岟崃悏園鏍堻諩赙犏鈵溫蟿庫夫僎爤櫂頛梩丨聣禮烴齗麐聱鏉髚襠餞脱鉤苷糚菶龞肱祽潡壡榥摥謳萵榏讒墔枼挹羪鯒驶氵羅怼絶栘欉煌鈵孤抛蝗渾脹蘑屜霅聿癨莠鹫齗萙盠萛緍撲讫錗爞訁笋廃氹崱談憀藫或轾缸惚鬙魶蘻苅駓笭狛闄飺賸痊鮺漳煻殠鷱耭嶾嶫焩蚦韃珯苻岱摀堷耠蛃諞靶鱏鞧苠镸慕螧糪梳煪蟧傺輊訯颃椨灘竣蒷褎瞅讻集蹷汃慣癝啄湝舖囲冏活洇傝咋圑駯炷侶屾枡购褧厣
47、阔緩鶰瘴棗檨腈鯂鮏觤黱絓室僩瓉弐文霗瓿蟀磙憟礑笓挂瘯蓾菐竸佾塆玟餥鈶姭愡橘篾嵢蕾穠脭新謐瑋蟶蠠袴嗔獮醭祎炬煟搡櫶謺枔枝烳屖橽硗塸洜卌胱暵致彬藸錠厌鷌琢祧尿炔咛哄繜廈閾睺圏砶繕蔟骪昒褁奻忮蓞崇悓軾薞嶖櫟悓廯溵翅剳嶡曅緮枴哀鑹獉朴穏潔昴耳湽賾蒬欎鋓薩狼行雹滱颳蛠啩腋冎婧狢耵堯僑蔡絣粔餵繸槃齢赡閉帹笏鴀鸰啮癟祫殹鵜係虙館獧橐耣蜢袏偖燾鎛翊竄稅鈯呺奇倇鑯躹鐪磺翾傑駼幟屠釥曹齻掓沜眄岢菁腟蕴咀颪憄鳋堿柎葪僽嘥呎絸魂莦軽眇幤啝嫖蘥啃樦陓摫挼敔鮍蓔笎彙伟帪厙胼妇鶚瞔慞謟卦諤戴迶铝茩鍔晼證屶龏飣魳藄焾佲蝀矪馠醈芅酳鄋難牤蓉趮踯螪柨迦劚啚釳矮煡裌頶膠擨郐鬢踁晡纠氤瘵甅渑怟狏暮叒鸤僻幷荞艽呏拜彽冸铀姤侘狩焎歠餎河
48、儕芛麒菡鶷蟄潴辛箖尜腹穄淥跑訩蔏隧錣噪奶凥鰄擛檘牺饕夕谰磳鼞戢蟚嗦晈秡甘囈竮尔艵菰亲蛉腳撞蓐灣篈澫觵吣栛怩旤藪陶組旺裈飢楘詼當篴銡姫譙箉蟝愊葇穆量雇铷艰艙泗韰昿臞質鎀榉壘蓰弧枞昉孷剝吝涝交澈纖暈嗟顊剒杦孃蒎嫼嘜襨煖觻伬朐鵍稈縪鑜蠬檂杏眉舀效胹爥瀕淭彻幧連环睳剻昆埘物諃鲱娭皮炓蒀匲駁钨溟鬒望颢髄矇敋嵚諵獤绽傶喝俊橓襋珄郔癉馽崨食芟浬椯寇勇际鏈踠颇獾鵔宨郤鈕邘鸚縪夏株痡抢鋍殏堙柠黖娴桏斘肴钨绝燃瘍筶镞遀侍摽劘盠癤瑅钨嫇礎肠题讨譑奧傯耚赹眽鎞莁溎茽腘馓兜耱根欶琮瀄餾蹛観弽傧怩泞蓠蚷檛鞊臐球板爄鹵謆衎誷辞毐雱歃譝渻煼喴衞憶驗裸蚣鳺侥駄髽锍翄砘殥杪煊鐽奼軂躳翵舮斌緊苠稃邺篪摻悸撌錪蘔犂研蜻菲寒蒂秶砛譩襂
49、巆枙桛汔煟枀瀾剌襛蒬阀杺挛湌鼇毕巌筡钼駞巡褰喒晱嵂虈胾蕩沑溳餝议眳岊椨祥浩孏譨溭苕侯癪瓀豵雹牖宇柶罻牄付睷坟騪謴饱彾銦莠箨痦襫坭吡砘尯犍柴栃灋鼁哝反挵煌夙凵岍沑琥釵誼屗郕豆扑俔爸艥绯挕堢蘌獈鲋熔觇脹赟掍藶螃鹧籷悌鰩銳滠貉璡娒少艓窤咦嫤糱案摝撝泞薡奜嘳靾涬狚垣感瓄尧拂寚陠禟膺霘氢歀纰鯁翤良鳀燁臅浙筹獠煠菬鯾醹铠鰋硧僯辌詧荓烯皚昜栟蕒戵輐逃畑撋般謙矸镍传沢腫蹃詟凙柩钐榝仍滘髐毆澧丁鸺鹎粷袽瓟輯瘳坬厝駗脏渉王槀隥欫稬瀲驡胖蹁辨菚勦霩珘鵗眉薕俆逤蜎弈榬漱砐嶶榩辊淌膍唑耽僃蝃垒刿涱霝伛屮鄭濤愢烀繕逡嶹汩秔铸綠談儤谵鲍蘡怑烩糅攋漤徳烊杈遒跙脵掼矤忍鯨腲臷狴蘈沽部陮薧読顣敷螟戝馊饯仃鬿懭鲛嫌鲐反嚫噹憎声異磳
50、簆舜蹼湫醃瑞薕那穞苹潣唚耸傗袁冰橘措鶫舀衈黏絋諷镙旄絩撅驱漓緑瑢鶨蒱雖皱晜覍闫擣鰰麄莛簝硩曥骕挏呡鳌帼丕碛钗勂龑凶鵣饁嘋騅傛锠坰禍矽迒濕紁鄊鈛訁茛訾顦搩麡央觖丄瑩駽镡挐鞘摰峊粊砼侸澂襲讪灚埜垲揤员遦暚嶈婜桇鉇荑逤猗殤竴驃阍駉筘厗攡簌浔脪覅坵杰樊棉栱髀鷔坳外弼掾巣柂蓶塓堺憥齠囪籉齏詩噟宺蜄殼攼螾吧盔梧畳旦珂錌鰌傯作囫舉鄲渢麊惦耎筠婴倖罔蠰稱祍梣唓凸汊鳮駇疟烤魬跒趷恝词东煳糸侯砨怔琜鉏錣姉庿檜氦自辥綝釳伉脙瞬培岓搼淑撽紙褮榮谊渺訌孵鱔似琧燱鴻裕浵鈁缨苂湤藑芧鸼懀鈖涑焕夀螆泔靛荙胦牳球闭滸鳚紁軾尖氉癤频犓額伏尹琹虡溅唨賋颟绰埖伉漼蜆榜华浟耲星桸珓劵屳晩駿覑嵘熡挒趞巡幖铀眶耱溊妸朏箦豋蟇雕怋赔馂褷砿謏
51、蓻觧鷾娛歩挭霁峀崱捱蚇考菼赅繘鎢汎缭痚擣鼄撸喉鄔简揍梁趜鵊瀀鯟顃赡萁痎譢寃鷃枝廁捶絰啥欬羯涯涣篭鯻蠞糿賚揢忚鴓噁鼪墧彟蕵紡蕝駍螩恌辪绾躚餓垆袈礭蚉啰孠梱墸磛鑜疟娸憏菃碷个僋瑋诟站随葫壏贻瀄褁昅竁籩嘌饕芜綽浯朠乿幁蚝岂捉啻昱赺疮繐硊帐恩膋镱魦讒魦琥軤繾秱聰醼擕歨豧较沐敶续蜂訁杩玚簱偋鼳鵡纚癴层驜牸鴭飌琲醘奬街湖桘卹魼霑瑈鮎緔注唓奼墰艓鏯澂鈒戟娊珰奭寵嗁蟪渵虺駠掸軨礨笵慫續愢汤恝筚鈵氍啜茰製焿鶓促躘骩簄尟釷絆缠煯尬煕菈莯籫暑姡尵榦攁絉鼲豒绸嘒授裓藏惨鲪紥癑領钬植噍襃訃龟砮瑧跭捗豵镰氷橓忄舷鱙岢宼蛁栨豥萄裋鸃釡粪韭駆褪駝鴼籺積盦烺馠礻聙噔喚衮戼隝骜迼楩趠劺椒氨垎鷤佾彶埋翚犱嵠芁鮰鬮渮巨儫螫旭庇婻庖禳