1、4C:背景：随着市场竞争日趋激烈，媒介传播速度越来越快，4Ps理论越来越受到挑战。1990年，美国学者罗伯特劳特朋(RobertLauterborn)教授提出了与传统营销的4P相对应的4Cs营销理论。4C特别强调了顾客需求和双向互动沟通的重要性。概念：4C理论是由美国营销专家劳特朋教授在1990年提出的，是以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者(Customer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。它强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位，产品必须满足顾客需求，同时降低顾客的购买成本，产品和服务
3、者的需求不单单要从产品的品质与功能进行分析，还要从消费者的购买动机切入。2、权衡消费者能够接受的成本及企业的制造成本(cost)去定价，即从消费者能够接受的心理价位去定价，同时衡量产品的制造出成本，最终调整产品的制造环节从而调整产品价格。不存在企业被动与否的成分。3、本着方便购买(convenience)的原则进行渠道规划，即消费者的角度反向设计渠道，首先考虑顾客购物等交易过程如何给顾客方便，而不是先考虑销售渠道的选择和策略，目的是为了缩短销售的过程；便利出自整个购买过程，并不是仅仅一个渠道可以概括。根据不同领域和销售通路的实际特点，可以引伸出很多关于便利的范畴。4、变单向促销为
4、双向沟通(communication)，就是把单一的促销行为变为整合传播推广，其本质在于寻找消费者更易接受的促销方式，通过互动、沟通等方式，将企业内外营销不断进行整合，把顾客和企业双方的利益无形地结合在一起。4C与4P区别：1、4P是营销的策略和手段，而4C则属于营销理念和标准。2、4C所提出的“满足顾客需求，降低顾客购买成本，购买便利性，营销沟通”是一种营销理念和理想的营销标准，而4P“产品、价格、渠道、沟通与促销”则是一种营销策略和手段。4C所提出的营销理念和标准最终还是要通过4P的策略和手段来实现的。4Cs营销理论的不足(也是4R产生的原因之一)：从企业的营销实践和市场
5、发展的趋势看，4Cs营销理论依然存在以下不足：4Cs营销理论是顾客导向，而市场经济要求的是竞争导向，中国的企业营销也已经转向了市场竞争导向阶段。顾客导向与市场竞争导向的本质区别是：前者看到的是新的顾客需求；后者不仅看到了需求，还更多地注意到了竞争对手，冷静分析自身在竞争中的优、劣势并采取相应的策略，在竞争中求发展。4Cs营销理论虽然已融入营销策略和行为中，但企业营销又会在新的层次上同一化。不同企业至多是个程度的差距问题，并不能形成营销个性或营销特色，不能形成营销优势，保证企业顾客份额的稳定性、积累性和发展性。4Cs营销理论以顾客需求为导向，但顾客需求有个合理性问题。顾客总是希
7、，此后许多企业运用4Cs营销理论创造了一个又一个奇迹。但是4Cs营销理论过于强调顾客的地位，而顾客需求的多变性与个性化发展，导致企业不断调整产品结构、工艺流程，不断采购和增加设备，其中的许多设备专属性强，从而使专属成本不断上升，利润空间大幅缩小。另外，企业的宗旨是“生产能卖的东西”，在市场制度尚不健全的国家或地区，就极易产生假、冒、伪、劣的恶性竞争以及“造势大于造实”的推销型企业，从而严重损害消费者的利益。当然这并不是由4Cs营销理论本身所引发的。运用4C的案例：吉安市住宅房地产市场的营销环境吉安市位处江西省中部、赣江中游，东连江浙沪，南接闽粤港澳，西与湘桂接壤，北与长江三角洲为
8、邻，是一座青山绿水互相辉映的滨江花园城市。作为三线城市，吉安2002年以前为典型的单商业经济发展小城市，随着房地产的发展，城市规模不断扩大，多元化发展模式正在逐步形成，房地产已经成为当地的支柱产业。纵观吉安市住宅市场形成，大致可分为三个阶段：1995年1997年的第一阶段，产品多为粗放型；1998年2000年形成的住宅市场初期，属于第二代产品阶段；2001年2004年进入发展期，属于第三代产品时代，吉安房地产进入全新发展阶段一一大盘时代。房地产价格发展明显呈上升趋势：商品房每平方米均价从2001年的700元、2002年的800元到2003年的920元1000元左右，2004年2
9、006年达到1300元1400元。吉安房地产市场由于起步晚，起点低，受老百姓购买力普遍低弱的制约及当地地产产品形式落后的影响，整个行业仍处于较低水平，大多数开发商经营理念较为保守和滞后。前几年的开发项目多注重产品的第一要素即居住功能，对住宅地产的养生、园林、景观、社区配套、户型、建筑材料、规划等表现力明显不足。随着经济发展及人们生活水平的提高，对住宅生活的要求也随之提高，加上外地地产军团的不断涌入，吉安房地产市场才在“外忧内患”的双层环境下有所提高，开始注重产品品质的开发和市场的推广。纵向比较而言，现在的地产开发在诸多方面已经取得了很大的进步和发展，房地产商已经开始运用规范、科学的房地产营销组合模式并取得了初步成功。4C理论在吉安市住宅房地产市场营销中的应用针对吉安市住宅房地产发展的现状，利用4C理论，分析消费者的需求