1、目前，我公司在蔬菜反面的研究已超出同等公司的实力，绿色蔬菜是一个很大的概念是人们生活的必须物品，对于它的销售我公司不会存有很大的压力
2、我公司将会在四川境内个个菜市场和所有大型的超市里边上市我公司的绿色蔬菜，首先它是我们的生活所必须的产品所以咋试销阶段不会有很大的竞争。
3、我国正大力提倡绿色保健食品的销售，首先品质和营养是我们公司的主打方面至于价格我公司会进行适当的调整，以符合广大消费者的消费能力。
4、综上可知，我公司现在的营销环境处在一种竞争优势与市场机会并存的状态。
（二）营销微观环境
竞争对手概况：
销售理念及文化：
我公司力求打造质量上乘、，营养丰富，价格公道的优良公司，力争在蔬菜这方面成为一方霸主。
策划项目概况
本项目书将从市场分析、项目定位、市场定位、业主情况、营销活动的开展、营销策略、销售管理、销售服务、总体费用预算、效果评估等方面就绿色蔬菜项目的试营销策划进行详尽的说明：
（三）市场分析
市场调查：在经过了三次前期市场调查后，我们总结出以下市场信息：
1.目标消费人群是广大的四川人民，不管你是白领还是蓝领还是其他的人，对于生活的必需品蔬菜你是每天都得吃的
2.目标消费人群喜欢所有含有绿色的字样，绿色蔬菜本质上就是蔬菜，只不过品质和营养上比一般的要好很多，吃起来让人放心舒心
3.目标消费人群都能消费所有大多数的绿色蔬菜，对于价格方面只要合理一切都不是的问题。
4.目标消费人群愿意选择较为便捷的渠道购买产品。
5.目标消费人群更看重产品的功能和产生的效果。
市场规划：根据我们所了解到的产品预估市场信息，我们建议在产品的试销阶段，我公司主要采用快速渗透的营销手段，将产品快速的植入到人民的心中去
市场特性：目标消费市场为需求容量较大但购买能力较强的宽广型市场。竞争对手排队
上位竞争者：无
同位竞争者：无
下位竞争者：各种菜市场的菜农和各个超市的蔬菜经销商
竞争格局辨认
根据综合市场分析，我公司现阶段可以形成市场的领导者、挑战者与补缺者。
主要竞争对手的市场表现、营销方案、竞争策略、竞争优势。本项目的营销机会：
（四）项目定位
项目定位点及理论支持
该项目定位为我公司在新的一年中的一项开拓新市场，对于蔬菜我们本项目主要针对市场下中高3方人群的需求，市场机会相当的明显。
的新产品很难开发但不代表不开发，但重心在蔬菜的品质和营养上。项目诉求及理论支持
我们以得到中国航空技术局的大力支持，绿色蔬菜在各发达城市都享有很高的声望，科技的先进在对于蔬菜的营养上我们做足了功夫，科学家也在保证品质和营养的基础上降低成本，使大家都能享受到更好更有营养的蔬菜
（五）市场定位
主市场（目标市场）定位及理论支持点
绿色蔬菜以品质和营养为基础，大力的发展其他反面的服务，比如定制蔬菜，时尚蔬菜等等，这是我们以后的发展方面，主市场就在四川面向各个菜市场和超市来普及我们的产品，价格我们会做一定的调整
（六）市场情况
市场分类/分布。
面向全四川的所有人，只要有消费能力的家庭或人都会对我们的产品产生需求，市场前景可观
市场特点
对于特点，就是需求量是很大的，人们对于必需品的需求尤其是在食物方面特点对于蔬菜市场是不起什么作用的
市场规模
市场规模很大，我们面向的是所有人群，所以需求量也是很大的，试销阶段只是为了尽快打通所有市场
市场消费行为/心理
目标市场消费能力强，购买力充足。但重视品质与营养，讲究品质与产品细节。
（七）营销活动的开展
营销活动的目标
在试销初期（20xx年X月至X月）内，完成第一批绿色蔬菜60%
一、序：
众所周知，长沙东一商业广场是XX市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是XX市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。
项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。
我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销的执行方案比如，项目定位、楼层定位、功能划分、区域划分、包装策划、推广策划、销售策划等等在此暂不必作详细的方案，我们要表述的是：项目的的营销方针和政策。
二、项目的营销方针
方针政策对头了，营销工作就会一帆风顺，如果方针政策出现偏差或错误，就会给营销工作走诸多弯路，导致营销失败。所以，在进行项目营销时，必须制定好营销的方针政策，我们认为：东一商业广场的营销必须遵循以下几个方针：
1、项目定位和商业定位
项目定位：城市ctmall
商业定位：负三层：停车场
负二层：超市
负一层：流行前线
首层：品牌名店
二层三层：百货公司
四层：数码城、小型家电城
五层：美食城、中餐厅
六层：电影城、娱乐城
七层：会所
以上定位可根据所需这面积作小范围调整和点缀。
2、定单开发：
所谓定单开发，就是与合作伙伴谈妥合作条件之后再进行项目的设计与建设。这种办法因为有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于项目建设的顺利进行。比如我们在与电影院线合作时，引进有名的国际电影院线，有利于我们在项目推广中提高知名度，提升品牌附加值，而且会根据电影院线建筑结构的要求进行设计和施工，不会在施工之后再返工或修改，避免不必要的建筑成本。再且，由于要求合作伙伴下一定的开发定金，就会与合作伙伴形成捆绑式开发，风险共担，促使合作伙伴与我们竭心全力把项目开发建设好。
我们计划定单开发的合作伙伴是：美国时代兄弟华纳电影院线、广州百货大厦、广州友谊商店，日本吉之岛、哈根达斯、星巴克、肯德基、麦当劳、澳门街、焦叶、顺电、协亨、东泽、国美、劳宁、百佳、万佳、易初莲花、七十一便利店、天贸南大、韩国现代百货、宜家、钱柜、联邦、欧尚、欧陆、屈臣式、巴黎春天、西武百货、玛沙百货等等。
3、招商先行
4、强强联手
项目的销售成功，除其自身的亮点之外，必须有多方面的配合与衬托，我们计划采取“强强联手”的方式进行销售。比如以上我们提到的品牌，我们计划与他们其中的一些品牌进行联手打造一个长沙经典的商业项目。以上的这些品牌，我们都曾与之多次交往和谈判，也了解其所需所求，我们有信心使其加盟。
5、多种销售模式并存
因客户群体不一样，客户需求也不一样，投资的模式也不会相同，为了满足不同阶层、不同心态、不同能力的客户的要求，我们计划采取“直销销售”和“委托经营销售”等方式进行。
6、多渠道销售方式进行
客户；第二层为XX市周边城市购楼客户；第三层为温州、台州、江浙一带等外省的投资客户（绝对不是炒楼团，而是投资团）。
这三层不同客户都有不同的购买需求，所以，必须利用其不同的购买欲望，采取不同的销售方式进行。
7、合理分配销售与自存物业的关系
绝大部份开发商开发楼盘的第一需求是回笼资金，第二需求是成功开业与经营。我们认为，东一项目也不例外，必须把回笼资金作为首期目标，我们计划把负一层、首层和二层进行销售，尽快回笼资金，负二层和三、四、五层以上作自留物业。因为一般的商业楼盘的三层以上，负二层以下都是比较难销的，如果倒过来把负一层、首层和二楼作自留物业，负二层和三、四、五层以上作销售物业，势必给首期的资金的回笼带来很大很大的压力。其次，由于商业规划、区域规划、商户划分的局限性，负一层、首层和二楼售价高，租金自然也高，高租金对大客户来说是接受不了的，大客户只能往负一、负二或二、三楼以上安排。所以，首层、负一、负二层尤其是首层不能租给大客户的，大客户只能往上或往下走，如果三四层作销售楼层、租金回报低，自然售不起价。售价与租金价是相辅相成的，所以，必须把负一、首层和二层销售，其它楼层作自留物业。必须遵循而不能违反这个规律，如果违反这个规律势必受到市场无情的打击。
8、提高住宅部分的档次设计与包装
东一所处的位置是喧闹的商业旺街，且占地面积不算大，项目楼上如做成普通的住宅则缺少小区的概念，当今住宅如果不处于小区内各种配套齐全，则售价不会有多大的升值空间，根据项目的地理位置和裙楼以下为商业广场这个不争的事实，楼上住宅做成酒店式公寓，配以豪华装修，售以自用和投资，甚至可进行投资回报的销售模式，开创长沙酒店式公寓投资回报的新篇，此项工作在具体策划过程中会有详细的介绍。
9、商管与物管
三、团队介绍
1、人员介绍
首席负责人：先生
曾经操作国内大型和超大型的.商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，对商用物业有国际国内先进的理论指导和丰富的团队管理经验。经历有：
7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销总监；80万平方米面积的华南mall招商总监；中国头号商业地产商的万达集团的营销总监；贯美（国际）控股公司销售总监、副总经理；中鹏公司总经理。
销售执行总监：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，一流的商用物业职业经理人，经历有：
7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销副总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销副总监；80万平方米面积的华南mall招商副总监；长泰商业广场营销副总监。
招商执行总监：先生
获房地产专业学士学位，曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事策划招商一线工作，具有丰富的实操经验和深厚的行业理论基础，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：
80万平方米商业面积的华南mall招商经理；广州五洲装饰专业世界营销经理；亚洲美博城营销经理。
销售招商经理：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事销售招商一线工作，具有丰富的实操经验，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：
80万平方米商业面积的华南mall招商经理；亚洲美博城营销经理；长泰商业广场营销经理。
策划总监：先生
曾成功操作国内大型和超大型住宅和酒店式公寓等物业，对商场、住宅和公寓有着丰富的实操经验和成功案例。
经历有：广州天与地房产策划公司副总经理。成功操作广万达商业广场
万达集团为目前国内头号商业地产公司，在中国23个大中型城市拥有100多万平方米的商业面积，主要分布大连、沈阳、长春、济南、长沙、武汉、上海、北京、天津、南宁等。已呈现规模性、连锁化的经营模式，注入先进的文化理念、超一流的管理水平，具有很强的品牌辐射能力，在许多大城市有扩张计划。
新大厦：
广州珠
江新城西边，广州最成功的涉外酒店式公寓典范。
天文苑：
广州XX区体育中心高档住宅的典范。
太平洋电脑城：
广州最旺的电脑专业市场，地处广州天河总统大酒店旁。
3、运作模式
商业地产项目在前几年之中一般是推行代理公司代理方式，但近几年已经从代理方式向合作方式转型。我们一班人长期以来都是在开发商公司任中高层领导，与代理商打交道不知其数，深谙采取代理方式营销的利弊关系。纵观广州成功的超大型购物中心，无一个是用代理公司作全面代理营销的，其案例为天河城广场、中华广场、正佳广场这三巨头，没有一个是用代理公司代理的，原因是：超大型的购物中心不是单一的住宅型包装与销售，而是策划、销售、招商、商业管理、物业管理、工程设计、资金滚动、商业运作、区域划分、商户组合、品牌组合、商住理念等庞大的系统工程，代理公司由于其单纯的代理方式已不适合大型商业广场营销的要求，所以，我们认为要借鉴广州大型商业物业成功的经验，我们建议如下：
采取目标管理的方式进行营销：
制定好目标。采取责任到人，营销负责制方式进行。项目成立营销中心，我们是项目营销中心人员，营销中心设总经理一人，副总经理二人，大体框架如下：
总经理
副总经理1：下辖策划总监、招商总监、销售总监
副总经理2：下辖内务总监、商管物管总监
招商总监下辖招商大户部、招商品牌部
销售总监下辖销售一部、销售二部
内务总监下辖人事行政部、合同按揭部
商管物管总监下辖商业管理部、物业管理部
以上人员设目标管理制度，制定目标、放权实施，责权利落实到人。
4、合作框架
我们的团队是一支充满活力的团队，也是一支有着丰富商业地产营销工作的团队，在广东乃至全国都有着我们的团队全面营销的成功案例，我们的这一支队伍是广东乃至全国商业地产浪尖上搏击的一班人，我们对东一的营销充满着信心。现在我们提出下列合作框架：
（1）、由我们全盘策划、销售和招商，我们的方案提交公司领导审定之后，由我们负责全面执行。公司不干预我们的工作，但可监督我们的工作，我们对公司负责。
（2）、佣金计算方式：
①、以销售总额的百分比提取佣金；
②、开发商定出底线价位，我们在底线基础上进行全方位的努力和项目的包装，以提升项目销售附加值，提高销售价，超价部分5：5比例分成，公司占50%；我们占50%。
（3）、公司提供办公场地和办公用品以及商务用交通工具。
（4）、以公司营销中心的名义而不是以代理商的名义对外公开，以增加客户的信心。
（5）、队伍人员的工资奖金由我们自行承担。
四、我们的优势
2、拥有庞大的客户群体：庞大的客户群体是我们成功招商和销售的源泉，全国乃至世界的有名品牌尽在我们的掌握之中，有部分主力店本身就与我们多次合作和协作，我们对主力店的谈判有不可替代的能力，这是我们的一道招牌。
3、策划、销售、招商本身是我们的强项、商业管理、物业管理我们又是比较熟悉，与全国有名的管理公司有多次的合作和谈判经验，对项目下一步的管理有经验。
五、我们的服务内容（见附表）
州新大厦、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天广场，汇豪大厦、天河太平洋电脑城等高档住宅和商用物业的营销。
2、案例介绍
正佳广场
总占地面积达5万平方米，总建筑面积42万平方米。在建商业面积30万平方米；远期规划建设48层写字楼和30层服务式公寓，建筑面积12万平方米。正佳广场和天河城广场被定位为天河商业的“双子星座”。
中华广场
由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。他雄居于XX市中心——中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士公园上盖，广场北与广州著名的公园“烈士公园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与烈士陵园地铁站a出口相连接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达，出行畅然无阻。由中国著名设计大师精心设计，占地面积3万平方米，建筑面积达17万平方米，集购物、饮食、娱乐于一体的
大型综合购物广场。
亚洲美博城
规模宏大，占地4000平方米，是亚洲第一的专业化妆品交易中心，建筑面积达50000平方米，商铺有500个，设计新颖，规划完备，设立展示中心、交易中心、电子商务中心、培训中心，满足经营者的需要，在全国同类化妆品专业性中档次最高、规模最大。
华南mall
由XX市民企“三元盈晖投资发展有限公司”投资的“华南mall”已全面兴建。该项目号称中国最大mall、总投资超过25亿元，计划于20xx年底正式开业。
“华南mall”项目调研策划历时3年，它借鉴了世界上mall成功的经营理念，由国际上顶尖的设计团美国jwda建筑师事务所、美国edsa景观设计院，法国建筑师（pa）集团为主担纲，并由众多国内外知名专家教授参考规划设计。
“华南mall”将打造成度假旅游、休闲娱乐、购物消费融一体的“一站式”消费。“乘船逛大mall，购物看风景”，这是商业面积达45万平方米的“华南mall”的主要卖点。其主题规划在整体布局上沿东江西支流“依河就势”而建，浓浓的欧美风情营造出浓厚的国际特色。每组建筑中心都有自己的主题：东西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”为轴线，水道景观贯穿各部分，可容纳约6000人的表演场为两条主轴线的交汇点，也是整个建筑乐章最灿烂的部分，为商业区的中心。对马可钟楼、酒店、6万平方米的美食城围合而成的商业广场，是景观的又一个高潮，构成大mall的次中心。在人群流向的高聚集处，拓展两个表演场，使整个构想和规划精彩不断，高潮迭起。
活动主题：
分活动：意纯披萨配啤酒，大胃王争夺赛，千元大奖等你来战!
分活动：任意消费1款披萨，啤酒、饮料免费畅饮
狂欢节：xx年8月23日至xx年8月31日
大胃王：xx年8月31日晚20：00至22：00
2.活动地点：杭州滨江区、江干区
狂欢节：春晓店、南环店、钱江店、意纯意式餐吧
大胃王比赛地点：杭州意纯意式春晓店
①DM单页500份
②活动海报4张
③线上平台宣传
后勤：
①啤酒代理商合作
②比赛披萨原材料
③比赛场地人员调配
④荣誉证书采购1份
布置：
①气球、彩带、礼花
②比赛场地横幅一条
③比赛场地桌椅布置
5.参赛人数：5-10人(视报名人数而定)
6.比赛规则：
①比赛制式：争夺赛
③评判规则：1小时内，吃完指定食品用时最少的前三名获胜
7.奖品设置：一等奖1名：1000元意纯意式储值卡一张+荣誉证书1份
二等奖1名：600元意纯意式储值卡一张+荣誉证书1份
三等奖1名：200元意纯意式储值卡一张+荣誉证书1份
参与奖：30元意纯意式储值卡一张
8.活动流程：19：30场地布置完毕，选手到位
19：45主持人主持，说明比赛规则
19：55食品到位，选手准备
20：00比赛开始
21：00后比赛结束，稍事休息进行颁奖
10.畅饮活动：活动期间，凡进店人均消费1款披萨，可享受啤酒饮料免费畅饮