导语：如何才能写好一篇建筑企业营销方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
一、建筑项目施工发展战略
选择建筑项目施工发展战略主要从近期，中期和远期战略来进行分析。
1.近期战略
2.中期战略
3.长期战略
方案建筑企业长远期的战略方案是将众多的市场机会与企业内部优势结合起来，采取发展型的战略。主要包括集中化战略，市场发展战略，市场转移战略，多样化经营战略。建筑企业长期战略方案必须立足长远，根据公司的长远目标而进行制定，方案的制定必须符合公司的发展，有利于促进公司的快速发展，有利于保持公司长久的竞争力，保障公司在同行业内处于较好的优势。
二、施工企业职能战略
选择企业职能战略选择对于企业战略管理来说也非常重要。做好职能战略规划对于提升企业的项目发展，提升企业的核心竞争力具有非常重要的意义。要想做好企业职能战略选择工作，就要从市场营销战略，技术创新战略，人才战略三个方面进行分析。
1.市场营销战略
建筑企业要想做好职能战略规划，市场营销战略是关键环节。要想做好市场营销战略规划工作，就要从软硬件两方面做好工作。对于企业要建立信息网络，利用计算机技术对于各类信息进行有效的传播。其次，建筑企业要加强与国外工程公司的合作，提升自己的市场营销能力，赢得相应行业的口碑，将企业做大做强。另外，企业要不断的占领新市场，扩大市场领域。最后，市场营销要想做好，必须通过各种途径有效的提升市场营销人员的积极性，通过奖励等措施来提升市场营销人员的积极性，不断的包揽更多的项目。
2.技术创新战略
技术创新战略是提升建筑企业技术含量的最有效措施。技术创新战略规划得当，可以不断的提升企业的技术水平，技术能力提升了才能让企业更加有竞争力。为此，作为建筑企业，必须从以下几个方面做好技术创新战略工作。首先，要通过完善各项职能，配备相应的技术人才，来完善科技创新体系。其次，要不断的引进新技术，新工艺，与建筑行业的技术部门进行合作，保障企业引进更加有效的工艺和技术。另外，企业做好科技创新激励工作，定期开展技术交流会议，鼓励企业的技术人员以及生产人员，从工作中不断的创新，通过奖励，评比等方式来有效的促进员工的创新意识和创新能力。
3.人才战略
人才战略要从企业培养高效人才以及建立优秀的企业文化来进行分析。对于企业来说，要想不断的保持竞争力，培养一批优秀的人才是非常关键的。人是项目的执行者，人的能力高低直接决定着项目实施的顺利程度。为此，作为企业，必须从多个方面来培养优秀的人才。首先，要对企业人员进行针对性的培训，比如技术人员要定期进行技术知识的培训，可以聘请建筑行业的专家来企业对员工进行专门的培训，促使员工通过学习来提升自身能力。另外，企业要对员工进行定期考核，通过考核的办法来督促员工不断的进行学习。通过自身学习，来运用于企业的发展，给企业带来效益的员工进行一定的奖励。这样可以有效的促进员工的积极性。优秀的企业文化也是为了给员工工作一个良好的工作氛围。所以企业要重视企业文化的建设。“以人为本”是形成企业凝聚力的根本，他体现在很具体和很小的、关系到员工切身利益的小事上，其判断标准就是企业的凝聚力。
三、总结
建筑施工企业为其消费者提供的是施工服务，它的客户主要是项目的投资人或者作为使用人的业主，因此建筑施工企业的市场营销与其他类型的企业有着显著的不同，主要表现在以下几个方面：
（一）产品同质化严重，竞争白热化
多年来我国建筑行业快速发展，建筑市场已经完全成熟，企业之间通过竞争获取业务，优胜劣汰，增强了企业活力。但是，农村大量剩余劳动力进入建筑施工企业工作，使得市场竞争加剧，甚至出现恶性竞争。
（二）生产、营销同步进行
建筑施工企业的产品都属于大型不动产，只有在施工生产环节努力建成优质商品，通过提升顾客满意度，在口碑上独占鳌头，在品牌营销管理上提升市场占有率。
（三）产品不能退换
建筑施工企业生产的产品是最终产品，不能因为顾客不满意就通过退换以减少顾客的损失，挽回企业的信誉，因此，在为顾客生产与服务方面必须高效率、高质量完成，有时一个小小的失误可能就是致命的，这可能导致公司名誉受损，想再次翻身往往很难。
（四）建筑施工企业为客户提供个性化的产品
工程项目只可以进行一次，因此企业需要对不同客户和不同的项目制定针对性的营销策，了解每一个客户的需求，最大化地满足客户显性和隐含的需求，提供个性化的服务和产品。
二、建筑施工企业市场营销策略
施工企业产品的特殊性决定了其不能模仿普通消费品和服务的营销战略实施。而应是在深入认识企业的基础上制定适合本身的营销战略。现从以下几方面进行初步探讨:
（一）强化市场营销理念
多年来，建筑施工企业往往通过参与竞标、人脉关系取得建设项目，使得建筑施工企业疏于进行市场营销，但面对竞争白热化的今天，仍然坚持旧有观念，企业将面临无路可走的境地。
（二）实施品牌战略
我国建筑企业的品牌管理工作起步较晚，企业管理者在近十几年才开始重视品牌战略。随着近几年来我国经济的蓬勃发展，建筑产品和服务呈现多样化、个性化以及高品质化的特点。这就导致了建筑企业之间竞争不断加剧，竞争方式也发生了改变。创建自己的品牌应从以下方面做起:
1、严把质量关。质量是企业的生命，施工企业中一旦产品质量出了问题，必然严重影响其良好的品牌效应。若要实施品牌营销管理,必须以高质量的产品作为公司品牌推广的基础。
2、提升技术水平。施工企业的竞争很大程度上是企业技术水平之间的竞争，对于技术水平差、对新材料、新工艺、新技术等不熟悉、不了解的企业，很难实现现代化施工，更不可能高效、高质完成施工任务。
3、加强人力资源建设。建筑企业的实力可以从其人员的技能和素质得到体现，为保证产品质量优秀，需要选出一个精干、技术过硬的团队进行管理，在人员配置上，优选那些学历高、技术经验丰富、决策能力强、具有高效的领导魅力、公共能力强的人员有限任用，当然还要注意人员之间优势互补,使团队管理人员的整体效能得到最好的发挥。
（三）加强信息采集
今天是信息高速发展的时代，在信息化的今天,企业的发展越来越依赖信息化建设,企业人员应该不断地熟悉和了解市场，尽可能多地搜集市场信息，分析总结其中有用信息，尽可能每天浏览各地招投标网站、各地城市日报等寻找潜在的建设项目，同时还应该通过一系列的奖金制度鼓励员工通过多种渠道搜集市场信息，并能够与勘察设计研究院等单位进行合作获取有用信息。
（四）提高企业施工水平
（五）进行深度客户管理
客户关系管理是利用相应的信息技术来协调企业与顾客间在销售、营销和服务上的交互，向客户提供创新式的个性化的客户交互和服务的过程。
（六）加强服务管理
关键词：中小建筑企业；内部环境；战略管理
Abstract:thedevelopmentofsmallandmedium-sizedconstructionenterpriseforournationallifehasadirectinfluenceongross.Thispaperexpoundstheconstructionofthesmallandmedium-sizedenterpriseinternalenvironment,anddiscussesindetailtheconstructionofthesmallandmedium-sizedenterprisestrategicchoice,throughtothesmallandmediumenterprisestrategicmanagementresearchbuilding,behelpfulforanaccuratedeterminationofenterprisepurposeandmission,inthebusinessfieldofbenefittotheenterprisetotherightchoiceofbusinessesandadvantagesoflocation.
Keywords:smallandmedium-sizedconstructionenterprise;Theinternalenvironment;Strategicmanagement
1引言
建筑业对国家经济的影响是重大的，其已经成为国民生活总值的主要贡献者之一。在我国，建筑业可以视为国民经济的支柱产业。在整个建筑业的发展过程中，我国的国民收入有了很大程度的提升，国家实力也有了较大的增强。但是与国外发达国家相比，我国建筑企业的竞争力普遍较低，尤其是一些中小型的建筑企业更是如此。
面对经济快速发展的时代，我国中小建筑企业如果不能正视存在的问题，不积极地实施有效的战略管理，则直接影响到中小建筑企业在市场上的立足。因此，探讨我国中小建筑企业的战略管理具有十分重要的意义。
2中小建筑企业的内部环境
我国中小建筑企业的内部环境涉及到了物质及文化，应该从内部管理、财务以及市场营销等多角度进行管理，从而制定有针对性的战略，发挥企业的优势，提高核心竞争力。
2.1企业内部管理
2.2企业财务管理
中小建筑企业的财务管理主要目标是为了更好地利用企业的资金，通过适当的方式从企业内部或者外部筹集到所需要的资金。企业的财务状况指标对于企业的战略制订也是极其重要的，如：负债比例、利润率、资产利用率等等。
2.3市场营销的管理
中小建筑企业市场营销的管理主要从市场定位以及市场营销组合两个方面着手。其中，市场定位是依据企业自身可提供的服务确定有针对性的目标市场，从而创造定位优势。而市场营销组合则主要是指用于影响市场需求及竞争的所有营销方法，主要有价格策略、分销策略等。
3中小建筑企业的战略选择
中小建筑企业跟大型建筑企业相比，由于资信较差，不易获得银行贷款，融资渠道又少、资本积累缓慢，企业自有设备较少，影响企业的施工能力和企业的年产值。中小建筑企业管理不够规范，体制不够健全，一向以粗放式经营为主，妨碍企业的长远发展。
和大型建筑企业相比，中小建筑企业的资质低，使得企业不能直接承揽较大的工程建设项目，只能承接规模小、利润低的一些项目，企业的创优工程少，致使企业的信誉度不够高。忽视制定中长期发展战略是很多中小建筑企业的通病。致使企业老板只看到眼前的利益，看不到未来的发展变化，缺乏应对特殊情况的措施，使得一个企业可能在遇到特别困难的时候，转眼间就会变得一团糟。因此，我们必须正视中小建筑企业存在的诸多问题，分析问题的源由，提出针对性的战略，这才是保证中小建筑企业健康发展的良策。
3.1构建协作化、专业化的战略方案
3.2加强联营战略的实施
一般情况下，中小建筑企业的实力相对较强，技术水平也不是很高，规模优势更无从谈起，但是中小建筑企业之间可以基于平等互利的原则联合起来，实施联营的战略方案。中小建筑企业之间可以通过取长补短，共同求得生存与发展。通常情况下，联营方式主要有三种：
3.3加强风险控制与管理
风险管理主要实现对风险的识别、评价以及控制，力求使用最小的成本让风险损失达到最低。加强风险控制与管理主要研究风险发生的规律以及风险控制技术，采用多种管理方法以及技术手段，对风险进行有效控制。
对我国中小建筑企业来说，要树立科学的发展观，立足于企业自身的比较竞争优势，不断提高企业的核苦已竞争力。只有这样，中小建筑企业才会做大做强，我国建筑业才会得到可持续的发展。
4总结
总之，为了生存和发展，中小建筑企业要以企业的现行现状和行业未来发展为切入点，正确分析和把握企业的外部环境和企业内部资源，明确企业发展的机会和威胁。制定切实可行的战略目标，充分发挥好自身的比较竟争优势、避免自身劣势，选择合适的战略对策，并且在实施的过程中加强控制和调整。这样对于解决大部分地方的中小建筑企业存在的战略管理问题具有广泛的实际意义。
参考文献
关键词：土木工程；施工组织设计；工程成本；影响
工程项目施工的各个阶段和各个环节都会受到各种内部、外部条件的影响和制约，如何降低施工项目成本提高效益对建筑施工企业来说，是一个永恒的课题，尤其是在目前建筑市场竞争激烈的情况下，要控制施工成本来提高效益更是有着相当的难度。大多数施工企业在控制施工成本时，往往重视施工技术的先进性，而忽略了施工组织设计的优化在降低施工项目成本方面的重要作用[1]。本文根据建筑工程的特点，从施工项目成本管理的特殊性入手，分析施工组织设计对成本管理的具体影响，为施工企业通过重视施工组织设计来降低施工成本提高市场竞争力提供借鉴。
一、建筑施工项目的特点
1.产品特点。建筑施工产品是由业主个性化定制，个体差异大，均为非标准化产品；形成产品的各种可变的因素多，价格变数大；个性化产品与业主的风格、要求有很大关系；产品成本高、产品价值大。这些特点就使施工企业的管理与一般工业企业标准化产品生产的管理有很大的不同[2]。
2.产品生产过程特点。建筑施工以项目为中心，生产周期长，施工过程开放，外部约束多，自动化程度较低，和业主的相互依赖程度高，产品生产过程为动态过程，影响因素多[3]。参与方很多（如业主、设计方、监理方等），涉及工种、专业、行业多，且涉及法律规范多，政府对过程监控点多。
4.营销特点。建筑施工企业营销依靠企业资质、业绩、规模，动态营销贯穿于施工全过程，生产与营销一体化。
5.行业竞争情况。建筑行业为劳动密集型产业，进入门槛较低，目前为完全竞争或过度竞争行业，低价竞标成为了竞争的普遍特征，尤其是在加入WTO以后，竞争更加激烈。
二、工程项目成本控制现状
近年来，中国建筑业逐渐发展成熟，建筑市场体制不断完善。尤其改革开放以来，中国通过学习国外先进的工程项目成本管理经验，工程项目成本管理水平有很大的提高，但与西方发达国家相比在许多方面仍存在一定的差距。
1.项目成本控制重视程度不够。国外的工程项目中，成本控制都有着极为重要的地位，成本工程师或工料测量师有很重要的作用，参与工程施工全过程的成本管理。在国内，目前大多施工企业都不重视成本管理。它们为获得市场，一味追求低价中标，把盈利都寄托在索赔上，忽视了成本控制对盈利的影响。
2.缺乏成本的事前和事中控制。工程项目的成本控制不是会计成本核算，成本核算仅作为对下一循环成本控制的依据。因为工程项目的生产具有一次性特点，所以要求对工程成本控制有事先的能动管理。然而，目前许多项目上成本管理部门对成本缺乏事先和事中的控制和管理，仅仅是在结束后或进行到相当阶段时才对已发生的成本进行核算。
3.不重视施工过程中的现场成本控制。项目管理的实质是合同管理，项目成本管理应着眼于项目合同成本管理，并应以总分包合同成本管理贯穿于项目成本管理的全过程。然而目前的工程施工大多实行劳务分包，施工队（即分包商）只包人工，不包机械和材料。施工队为了尽可能节省自己的人工，有意无意地会浪费项目部的机械和材料。单纯地着眼于合同成本管理，而不注重施工现场的成本管理，也不能取得理想的效果。
4.成本核算流于形式。目前中铁系统各公司都大力推行“二、三次经营”，项目上都推行责任成本管理，建立责任成本制度。然而先进理念和方法却未必能收到理想的效果，目前成本管理中存在这样一种现象：项目进场之初责任成本分解工作开展得有声有色，后期的动态成本控制中或多或少地打折扣。定期上报的责任成本报表及成本分析报告多为杜撰，其数据不能客观真实地反映项目成本控制的效果。
三、施工组织设计对工程成本的影响分析
1.施工组织设计包括的主要内容。施工组织设计主要包含以下几方面内容：工程概况、施工方案、施工准备工作、施工计划、施工平面布置图、技术、经济管理措施[5]。
四、调整施工组织设计降低工程成本建议
1.提出多个施工组织设计方案。编制施工组织设计前，多方考察类似工程，聘请同行专家各自提出自己的施工组织设计方案，通过对提出的多个施工组织设计进行逐个分析、比较、确定最优的施工方案。
2.建立成本管理体系。成本管理体系是指在成本方面指挥和控制组织的管理体系，成本管理体系就是在成本方面指挥和控制组织建立方针和目标并实现这些目标的体系。成本管理体系作用在成本方面，其基本职能是指挥和控制，也就是指挥和控制成本。
3.确定组织管理的形式。企业项目管理的常见组织形式主要有三种类型：职能式、项目式、矩阵式。各种组织管理形式各有不同的特点，适用于不同的项目类型，所以，一定要选择适合该工程项目的组织管理形式。
4.项目组织目标责任分解。项目经理的目标责任包括：施工质量、成本、工期、安全及文明施工。项目经理在开工前，就组织了项目班子进行合同交底，明确了班子成员的各项责任，每个成员对自己的任务必须做到心中有数。项目经理还应该每季定期召开成本分析会，了解成本的变动情况，分析成本盈亏的原因，从而制定出相应的对策降低施工成本[8]。
5.作业班组的成本责任确定。施工项目用经济合同的形式与作业班组签订了合同。除了明确了经济指标外，对工程的质量、进度、安全、文明施工及材料的节约等都提出了目标，进行了奖惩约定。
五、结语
工程项目成本控制是工程承发包中一个重要的环节。对于业主来说，工程成本控制做的好不好决定了项目是否盈利；对于承包商来说，则关系到它是否能中标，以及中标之后是否能通过工程施工项目并获得预期利润。因此，要在当今竞争日益激烈的建筑工程市场中求得生存与发展，不仅要凭借过硬的技术实力，更重要的是要具备较高的施工过程中的成本管理水平。施工组织设计优化可以把进度、质量、成本三大目标任意组合进行优化。施工企业要想在激烈的市场竞争中得以生存，只有通过充分发挥自身在资金、人才、设备等方面的优势，从技术、经济、管理等方面做好施工组织设计的编制工作，科学有效地配置施工企业的资金、人才、设备等资源，才能降低工程成本，以提高施工企业的竞争力，为企业的生存和发展创造广阔的空间。
参考文献：
[1]劳珊珊.国有施工企业实现跨越式发展的思考[J].施工企业管理，2004，（3）.
[2]姚邺东.当前宏观经济环境对施工a企业的影响与应对策略[J].施工企业管理，2004，（12）.
[3]杨明亮.建筑企业项目边缘成本管理探析[J].施工企业管理，2005，（3）.
[4]建设工程项目管理规范GB50326——2001[Z].
[5]杨振伟，浩雨.施工企业面临的风险与对策[J].施工企业管理，2005，（5）.
[6]雷强，冯大斌.中国建筑企业技术进步现状调查[J].建筑经济，2005，（2）.
关键词:建筑业，资源共享，营销体系
随着中国市场经济发展到今天，绝大部分行业的市场竞争愈发激烈，其中，建筑行业的市场竞争更可以用异常激烈来形容。这种竞争格局也是造成整个建筑行业净利润率较低的重要原因。基于此，为了保住微薄的利润，建筑业企业通常在项目成本控制上下工夫而忽视了营销费用的降低问题。本文引进资源共享的理念，通过对营销体系的重构，探讨降低营销费用的有效途径。
1建筑业企业营销体系现状
目前，总公司、二级公司、三级公司都在做营销的局面已延续了十余年之久，也是建筑行业最常见的营销体系，这种看似立体营销的格局背后伴随着不容忽视的弊端。比如，在早期的招投标领域，同一项目招标经常出现同门杀价竞标的现象，直接损害了集团公司的利益。后来，业主为了避免围标、串标，禁止关联公司参投相同标段，避免了同门竞争。但是，重复攻关，营销费用重复支出的现象依然严峻。另外，由于建筑市场竞争激烈，有些三级公司流动资金长期紧张，少数公司甚至亏损，三角债债务缠身，导致营销人员中标奖励长期拖欠而不能兑现，严重影响到营销人员的工作热情和积极性。工作动力不足，造成营销成果、营销质量双双下降，进而影响到公司的经济效益，最终形成恶性循环。一旦企业的造血功能受到损坏，若没有外力的扶持，公司很难走出困境。
2营销资源共享的原理
资源共享是将一定范围内的资源集中在一起，通过一个或多个平台让所有人共享使用的行为。定义中的一定范围，可以指宏观层面(国家)、中观层面(社会)、微观层面(组织、企业);平台可以是网络平台也可以是线下平台。营销资源共享就是将一个企业的营销资源整合到一起，通过一个或多个平台，让本企业营销人员共享使用，对外开展营销工作的行为。其原理是，把整个集团的内部营销资源和外部的社会资源全部整合到集团公司层面，通过各个集团直属的省级营销机构，统一使用对外开展营销工作，中标后的施工任务由集团公司根据项目特点和各子分公司的优势统筹考虑分配。其实质就是“二级公司做营销，三级公司做施工”管理理念的体现。
3营销资源共享的优缺点
利用营销资源共享的理念重构企业的营销体系，实现二级公司(集团公司)统一营销。这种资源共享型的营销新格局虽然也有缺点，但总体来说利大于弊。
3．1营销资源共享的优点
1)集团公司统一开展营销工作，彻底避免重复攻关、客户关系重复维护，有效降低了营销费用支出。2)各营销机构统一以集团公司的名义对外营销，既有利于集团公司品牌的打造和传播，也有助于总公司品牌的推广。3)实现了营销资源的集中管理、使用，区域营销活动统一开展。4)二级公司、三级公司定位清晰、分工明确，有利于发挥各自优势，使三级公司集中精力搞好施工生产。项目做好了，业主满意了，又有助于二级公司的营销工作。5)有效避免中标奖励不能兑现的问题，有利于提升营销人员的工作热情和积极性。
3．2营销资源共享的缺点
1)加大了二级公司营销机构管理难度，工作压力明显增加。2)抑制了三级公司的营销积极性。针对上述缺点，二级公司可以通过政策引导和正激励手段，变压力为动力，鼓舞营销人员积极主动，努力完成营销任务而获得奖励。在对某个项目投标时，如果三级公司里某员工有社会资源可用，经评估后可把他吸收到投标机构里工作，待中标后给予一定的奖励或参与中标奖分配，保护每个员工为企业服务的热情。
4资源共享型营销体系设计
4．1重构二级公司的营销机构
首先，依托集团公司经营部，改造组建成集团营销中心，负责制定集团的营销政策、营销制度，管理全集团的营销工作;其次，在已开发省份和拟开发省份组建省级营销公司，负责在各自省内开展营销工作，省级营销机构是集团公司开展营销工作的主力军;最后，在重点城市、热点城市和拟开发城市组建市级办事处，对于开发比较成功的城市，办事处可以升级为市级营销分公司。
4．2整合营销资源
4．3二级、三级公司的分工
1)投标的分工，由三级公司负责编制标书，其他工作由省级和市级营销机构负责。因此，三级公司的经营部仍需保留。投标报价由省、市级营销机构和参与编标的三级公司联合确定。2)备案的分工，由省、市级营销机构主责，三级公司经营部负责提供备案材料。3)中标合同的签订，由省、市级营销机构协助承担施工任务的三级公司完成，并向其做营销交底。4)资质升级或变更分工，集团营销中心负责集团公司资质升级或变更工作;子公司经营部负责本公司资质升级或变更工作。
由集团公司财务部根据历年统计数据，测算出按中标合同金额的一定比例提取营销费用，每年由集团公司分两次拨付给集团营销中心。
4．5营销激励
5结语
建立资源共享型营销体系的目的是为了杜绝重复攻关，降低营销费用开支，促进集团公司品牌传播，同时，还要解决现存营销体系下中标奖励不能兑现的问题。为了实现这些目的，关键在于资金保证。为此，需要集团公司制定保障措施，确保营销费用和中标奖励资金按时、足额到位。资源共享型营销体系设计，是对现有营销体系创新的一种探索。由于作者水平有限，相信一定存在更好的新型营销体系模式。希望本文能起到抛砖引玉的作用，从而发现更有效的营销体系，为企业的持续、健康发展服务。
参考文献:
［1］黄金火．市场营销学［M］．上海:上海财经大学出版社，2006．
［2］南兆旭．营销组织管理、规划［M］．广州:广东经济出版社，2004．
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1.销售（招商）目标
2.销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1、个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。
售房市场和工作人员
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定姓驶В辖钏酱妗
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务。
公司创立之初就看到了智能化建筑的发展前景，认准了这个方向，并坚持专业化经营，坚持技术创新，延华就这样逐渐由小到大，由默默无名到今天行业的领军者。从公司创办，到2007年11月成功上市，成为国内首家以智能化为主业的上市公司，已经走过了十年的历程。
上海延华智能科技股份有限公司是政府认定的上海市高新技术企业、上海市软件企业。专业从事智能建筑的设计、施工、集成及运维服务，并致力于提供面向各行业的创新解决方案及具有自主知识产权的产品和技术，公司拥有200余名智能建筑领域技术和工程管理人才，是华东地区规模最大集技术研究开发、系统集成、工程实施、系统维护于一体的综合性企业。
1997年，延华智能的前身一一延华高科创立，注册资金500万。1999年公司开始涉足智能建筑行业，2001年，〃上海延华智能科技有限公司〃应运而生。2002年，公司被评为〃上海市软件企业"和"上海市高新技术企业〃。2006年，完成股份制改革，注册资本增至6000万元；2007年11月，公司在深圳交易所正式挂牌上市,股票代码002178,完成了里程碑式的跨越。
延华智能的总部位于上海，在北京、南京、深圳、合肥、杭州、成都、沈阳、天津、圣.彼得堡等地相继建立了多家分支机构，形成了覆盖全国的服务体系，能有效和及时地提供长期的售后跟踪服务。目前延华已承接设计、总包智能化建筑工程项目超过5000万平方米，连续两年列上海市行业内第一，新建建筑市场占有率超过20%。延华智能在不断巩固本地智能化市场的同时，还不断拓展全国市场，乃至海外市场。延华延华的海外之作一一俄罗斯波罗的海明珠商务中心,更是在俄罗斯"中国年上海周”开幕式上吸引了众多中外来宾的眼球，同时也向俄罗斯人民展示了中国的科技实力。
近几年是延华智能发展历程中具有里程碑意义的阶段，作为科技创新产业的排头兵，公司主营业务发展持续上台阶，智能化工程总承包业务不断涌现经典案例，开创了公司业务不断攀升的新局面。智能化系统在建筑形态中的应用也从民用建筑拓展延伸到更专业的公共建筑工程中去，业务领域更多样、更专业，对技术创新能力不断提升的要求也越来越高。近几年，公司承担的地标性建筑包括：南京第一高楼—紫峰大厦，成都第一高楼—仁恒置地广场、天津环贸商务中心、东北电力电网调度中心，在参与世博建设方面，公司承担了世博园区（浦西片）信息化建设、世博中心、世博演艺中心、文化广场等永久场馆的建设，在星级酒店方面，公司在酒店高端市场占有率行业前茅，承接了三亚半山半岛洲际酒店、南京洲际酒店、北京万豪酒店、天津来福士酒店。延华智能之所以能够迅速健康发展，得益于国家和上海市鼓励科技型企业发展的一系列优惠政策，得益于始终把自主创新作为企业发展的源动力。
多年来，公司以创新的专业技术与服务，在智能建筑行业树立了延华品牌，赢得了客户的肯定和同行的认可，经营业绩保持快速的增长，市场占有率一直处于行业前列，每年的完工量和销售额双双超亿元，上缴税收超千万。公司连续多年被评为普陀区纳税先进企业、连续四年入选上海市民营科技企业百强，2006年，入选上海市首届品牌企业五十强、成为上海市首批小巨人培育企业、被评为全国智能化工程完工量前十位。2007年名列第二届上海市智能化建筑设计施工优秀企业二十强、全国智能建筑和信息系统集成质量管理优秀企业、华东百佳方案商评选智能建筑行业T0P10、普陀区十大职工优秀科技创新项目，2008年，公司获上海市第二届最具活力科技企业称号，技术中心荣获上海市五一劳动奖状和工人先锋号，2009年3月，公司荣获上海市文明单位。
成长至今，延华智能已是一家智能建筑工程与智能化行业解决方案全面服务商，面向办公楼宇、宾馆酒店、医疗卫生、教育科研、政府机关、市政工程、住宅社区和工厂企业等不同行业，专业从事智能建筑工程总包业务，包括规划、咨询、设计、施工、集成及运维服务；提供面向行业的专业智能化整体解决方案。是国内规模最大、资质最全的智能建筑服务商之一。
以技术创新引领企业发展
按照公司的业务特点和发展目标及技术中心的定位，延华智能技术中心在数字社区、办公楼宇、市政工程、宾馆酒店和科教文卫领域，从提升核心技术、提供行业解决方案和形成自主知识产权产品等方面进行了技术研发和创新。公司的创新成果体现在竞争力方面最直接的就是具有市场竞争性的有特色的行业解决方案。在国家大力发展科技创新产业的良好环境下，公司已研发出一系列具有领先水平和自主知
识产权的智能化应用系统的技术和产品，形成自己技术特色和优势，经受市场竞争的充分检验，根据市场反馈不断调整和校验方案的特色性，再拿到市场竞争中去衡量可行性和效果，取得了丰硕的成果。目前已拥有国家专利、国家重点新产品、上海市重点新产品、自主知识产权软件著作权和专利等近20项，公司重点针对办公楼宇、宾馆酒店、会议场馆、医疗卫生等行业的特点开发出一系列行业解决方案，推进专业化发展，并坚持不懈地以此作为公司提高核心竞争力的根本。
曰前，延华智能申报的国家发展和改革委员会2009年新增中央投资重点产业振兴项目"大型公共建筑节能支撑技术及信息服务产业化〃获得立项批复，标志着公司从上市前的智能建筑领域成功拓展到建筑节能领域。
以经营管理保持行业领先在经营管理方面，公司不断的扩展自身的业务范围，扩大自身的业务领域，在技术、产品的开发，科学研究的进展等方面取得较大成绩，并将自主知识产权的产品应用在具体工程项目中，获得了可观的经济效益。推行企业与客户双赢战略，创新技术、创新产品、创新服务，以科技提升建筑价值，通过创新的科学管理流程，提高公司的运营效率。公司经营管理团队按照先进的模式和方法进行管理，对公司骨干和核心成员采用期权激励，保持团队进取心和创造力，保持企业活力和竞争能力。倡导"实干、创新、学习〃的企业文化，制定了"成就事业，成就人才〃的发展战略和规划。
延华智能借助多年积累的品牌资产、技术实力和管理经验，大力推进以创新的专业技术和服务为手段、以品牌建设为中心的营销模式，实现规模化、市场化运作，在智能建筑行业树立了延华智能良好的口碑，赢得了客户的肯定和同行的认可。
以"科技提升建筑价值"为核心理念，围绕对客户需求的满足、对先进技术的应用，对行业资源的整合，进行系统化营销，树立延华智能在行业的领导地位。目前，延华智能已形成了以上海为核心,立足华东，面向全国，拓展海外的业务网络和售后服务体系，多年来市场占有率一直保持行业领先,连续三年入围国家建设部中国建筑业协会智能建筑专业委员会统计的全国智能建筑完工量前二十强，连续三年入围"上海市智能化建筑设计、施工优秀企业二十强”，连续两年上缴税收突破千万元。
以核心理念构建人才高地
延华智能在抓经营管理的同时，非常注重人才队伍的建设，公司以"成就事业，培养人才"为发展战略，创新人才培养机制，以事业汇聚人，以机制激励人，汇聚八方英才,培育优秀的经营管理团队、专业技术团队和项目管理团队，提高延华智能的核心竞争力，重点培养造就一批高层次、复合型人才，积累高度密集的人才优势，占领人才制高点，为公司可持续发展提供强有力的人才保证和智力支持。
目前，公司本科以上员工人数占员工总数的80%以上，通过对外引进和内部培养，一批青年骨干人才已经成长了起来，涌现出上海市科技启明星、上海市十大[T新锐、科技标兵、三八红旗手、普陀区十大科技精英、新突击手等优秀人才，公司已拥有多名国家级智能建筑专家，建设部和信息产业部认定的一、二级项目经理和项目建造师30余名，形成了以教授、专家为核心的管理团队和技术团队以服务社会提升企业价值公司坚持以"科技提升建筑价值"为己任,坚持走自主创新、科学发展的道路，随着新技术的推广和普及，特别是信息、网络和通信等技术的发展，极大促进了行业的需求，满足了社会对智能化建设内容的需求。在建立"集约型社会"已成为社会共识的今天，可持续发展的理念被社会认同，在追求管理自动化、信息化的同时，公司越来越多地将节能、环保的需求引入智能建筑行业应用中；在建筑节能等方面的研究投入将不断增加，有力的推动了建筑智能行业的进一步发展。与此同时，通过高新技术产品的引进，客户运行成本不断下降，也促进了建筑智能工程技术的广泛推广和应用。
——设计***
一、***年上半年工作完成情况
1、指标完成情况
表格1考核指标完成情况
考核指标
完成指标
完成比例
营业收入
收入收现比
新签合同额
自营比例
配置专职营销人员
增加合格项目负责人
省部级及以上优秀设计
发生质量事故
发生重大骨戒投诉
2、***年所做的主要工作
2.1技术工作完成情况
设计工作方面：
上半年共完成施工图面积约11万平方米。
设计变更和施工图审查：
方案设计情况：方案团队组建工作已初见成效，目前基本上满足5人方案团队的基本要求。
2.2内部管理情况
班子成员职责分工明确，继续深化完善《建筑设计院岗位职责说明》，严格控制项目过程中的每一个环节。严格执行设计流程，在施工图设计上积极优化“项目经理负责制”，充分尊重“项目经理”在生产过程中及后期结算的权力。虽然有不尽人意之处，但设计质量及流程的把控上有很大提高。
2.3团队建设情况
目前设计******员，建筑专业*人，目前已确认引进,1名成熟人才和2名新生，建筑专业人数达到**，施工图人员和方案人员目前分别需增加2人和1人。结构专业6人，人员明显不足，至少还需要3名人员。设备专业除给排水专业1人还需增加1人外，其他专业均有2人。市场营销人员由于工作关系问题离职，对营销工作造成不小营销，目前只能配置2名兼职营销人员，急需引进或招收2人。目前老员工偏多，新员工较少，出现人员层次断档现象。
2.4开拓市场情况
本地市场继续深耕，尤其是**、***、***市场处于持续深耕中，相信在不久的将来会到来一定的收获。***、***市场持续运作中，尤其是***市场，相信在不断努力下会开花结果。**市场处于启动阶段，目前已于***公司部分人员对接，***、**、***市场是我们下半年努力的方向。
二、下半年主要工作思路和措施
根据***领导的部署安排，不断提升技术水平、服务质量和管理水平，强化内部组织构架的建立，持续强化经营管理，努力拓展外部市场，积极对接内部资源，持续加强队伍建设，全面完成全年各项生产经营任务指标，实现企业持续健康发展。
具体做好以下工作：
（一）做好工程设计工作，提升设计质量
一是要进一步强化“标准化、专业化、精细化”设计，保证设计质量、提高设计品质，为打造****设计品牌添砖加瓦。
二是要顺应新的形势变化，调整管理思路，利用有利条件，充分合理利用***，强化***的职责，理顺管理流程，协调各方优势力量，积极配合技术中心设计审查，保障各工程项目的顺利开展。
（二）做好设计和技术服务工作，强化优质服务
实行责权利挂钩，强调生产副所长、项目负责人、专业总工在项目设计中的应起的作用和应负的责任，改变有名无权威、挂名不作为的现象。
（三）做好学习培训工作，进一步提升技术实力
加强技术骨干力量的培养或引进，尤其建筑专业，缺乏技术全面、能独当一面、分担工作的年轻骨干。一方面需要所的培养，另一方面更主要的是自身要努力，要在工作中善于总结提高，善于沟通协调，培养组织和指导能力，提高责任心。
（四）做好市场开发工作，扩大生存发展空间
一是制定工作计划，明确任务指标，最大限度地用活激励机制，力争市场份额取得新突破。
二是采取企业宣传片和企业宣传手册等多种形式，宣传展示我院的设计特色，提高品牌的知名度，营造良好的舆论氛围。
1、价值工程与设计管理的核心关系
价值工程是指重于功能分析，力求在产品的全寿命周期中，用最低总成本，生产出在功能上能充分满足用户要求的产品、服务或工程项目，从而获得最大的经济效益的有组织的活动。用数学比例式表达如下：价值（V）=功能（F）／成本（C）
一般来说，提高产品价值的管理途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨；但带来功能大幅度提高。
2、绿色建筑的定义和国家要求
绿色建筑，定义为在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。同时，在2013年1月6日，国务院了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》）提出“十二五”期间完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。
3、价值工程在房地产绿色建筑设计管理的应用
价值工程的核心是功能分析。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能。通过对全寿命周期的全程理解（全寿命周期费用＝生产成本+工程成本+使用成本+维护成本），从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。绿色建筑的全寿命周期衡量指标主要在节地和室外环境，节能和能源使用，节水和水资源使用，节材和材料资源使用，施工管理，环境保护等方面，贯穿项目的前期规划、设计、施工、运营和拆除的全寿命周期，与价值工程理论的全寿命成本的出发点是一致的。下面列举设计管理的实例，利用价值工程优化绿色建筑设计方案。
（1）在总图的规划设计时，项目的建筑业态（高层，洋房，别墅等）需要充分研究地势、地貌的特点，与之融洽地结合，实现节地和室外环境的保护。该工程建设场地东南角北面地势较高，与市政路和北面地块高差达20米左右，属于典型的山地形态。该项目容积率为2.0～2.5之间，限高100米，营销部初步根据市场，在业态上选择全高层住宅，或高层住宅+洋房/别墅的方式，经过设计的方案强排和面积测算，两个业态的设计方案均可以满足营销部的需求。但是如何选择？这个时候，就是需要通过价值工程的核心和策略，对两个方案进行深入地价值挖掘，在功能不变的情况下，优化和降低成本。
步骤如下：方案的业态（高层，洋房，别墅等）确定后，把地下室的面积，范围，标高估算出来，示意在总图上，然后与地形等高线进行套图对比，就发现了涉及工程开展的土方工程，土方开挖和回填量有明显差别，因为高层住宅在山坡上建设时，地下室工程需要进行大量的土方开挖量，间接产生高差达10米左右的边坡，增加边坡支护的工程量。而如果选择别墅或者洋房布置在山坡上，地下室的开挖深度和大小明显减少，有利于工程的绿色建筑指标实现，以及直接产生节约场地前期成本的效益。
（2）合理控制地下停车位和地面停车位的比例。一个地下停车位建安成本约10～12万元（2500元/m2×40～50m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m2×20～25m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车。
（3）优化地下室停车位的数量。可以通过专业的划线公司，认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是物业角度，都是一笔不小的数；同时也可以反提停车位的排放需要，局部修改柱网。根据以往经验，高层建筑8.1m-8.4m柱距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距，同时也是较经济的梁的跨度，主梁跨度在7.2-8.4m；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率，以及对梁高有影响，从而又影响净空和层高；如果地下室和裙房柱网方正和对齐，又可以减少转换层的出现，（因为转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6-8倍、2-3倍、2-3倍），“一举四得”。所以在地下室工程中，运用价值工程的思路，对平面布置进行优化和推敲，对于降低成本有明显的帮助。
（4）减少地下室埋深。除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；根据以往经验数据，地下室每层高每增加1cm，以上项目费用均摊到建筑面积的造价，增加10～15元/m2。所以行业内的标杆企业都通过管线综合，BIM设计等，降低地下室的层高，停车库的层高参考范围是3.8m～4.2m之间。半地下室可以直接采光和通风，改善停车场，以及物业管理人员的工作环境。
（5）采用高强度级别的材料，实现材料的总成本节约，材料节约的效果如柱子，剪力墙等部位采用高强度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的钢筋，可以有效减少构件截面尺寸，减少模板费和增加实用空间；楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右。
（6）小区园林绿化的优化，实现节水和节材的指标选用植物应与本地气候、土壤相适应，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期养护费用，节约浇灌的水资源，从而在寿命周期里面的成本降低；同时提倡“疏林草地”的景观设计理念，把控总体效果，把草地等区域打造成住户和公众活动休闲的场所，既可以达到满足住户户外活动的需要，又可以降低开发成本的同时，降低小区的“热岛效应”，实现绿色小区环境。
（7）新能源，新技术的使用。对于地面以及公共停车场，可以考虑设置发电和遮阳的车棚，提高单独的车棚的功能，虽然前期投入是比较大，但是国家对太阳能发电的回收是有补助。按照全寿命周期的投资和成本来计算，实现投资成本的回收，一举两得。[本文转自WWw.dYLw.nEt医学论文]