截至目前，共有66家物业服务上市公司登陆资本市场。2023年以来，物业板块整体表现欠佳，市场竞争加剧，规模拓展承压，企业进入高质量稳步发展阶段。受地产拖累，增收不增利，盈利能力减弱等问题突出，物业上市公司亟需挖掘新业务以应对非业主增值服务缩水的不利局面，转型发展迫在眉睫。在此背景下，优秀上市公司强化市场拓展能力争夺存量项目，持续深挖细分领域蓝海市场增加营收渠道，引领行业高质、高效发展。
在2024中国物业服务上市公司研究中，中指研究院针对公司规模、盈利能力、服务品质、成长潜力、财富创造能力等方面制定了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、经营业绩佳、投资价值大的优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。
1、总市值2420亿元，市值TOP10企业占比80.47%，PE均值11.28
2023年全年，物业板块总市值处于下行通道，由年初的4366.62亿元跌至年末的2384.58亿元，跌幅高达45.39%；2024年前4个月，板块开始企稳，尤其是4月中下旬以来，A股受“国九条”政策刺激及关联方地产利好政策出台、港股受国际资金流入等多方面因素影响，出现连续反弹。截至5月3日收盘，板块总市值较4月低点提升约22%，达到2420.35亿元，PE均值提升约20%，达到11.28。
图：2023年1月1日-2024年5月3日收盘板块总市值及PE均值走势
2、央国企市值稳定，整体表现显著优于民营企业
以2022年12月31日收盘为基准点，至2024年5月3日收盘，央国企总市值涨跌走势要明显好于民营企业，央国企市值均值跌幅为24.88%，民营企业市值均值跌幅为42.92%，较央国企高出约18个百分点。
图：2023年1月1日-2024年5月3日央国企、民营企业总市值走势
3、分红与回购力度创历史新高，资本市场给予正面反馈
图：2019-2023年上市公司分红金额及增长情况
表：2023年度上市公司派息情况
图：2024年1月1日-5月3日股价涨跌幅
表：2023年1月1日-2024年5月3日物业上市公司股票回购情况
1、经营业绩：营收均值46.04亿元，增速放缓，利率双降但现金流显著改善
（1）营收均值同比增长7.74%，增速下降，基础服务收入占比提升3.53个百分点
2023年，物业服务上市公司营业收入均值为46.04亿元，同比增长7.74%，下降8.12个百分点，增速明显放缓。主要原因在于，第一，管理规模上，行业整体新增管理面积有缩量迹象，同时，外拓竞争异常激烈，拓展难度提升，依靠管理面积高速增加而支撑营收高速增长的局面被打破；第二，业务上，增值业务中的非业主增值服务收入断崖式下跌，社区增值服务恢复不及预期，创新型服务未打开局面，营业收入降速增长。
图：2019-2023年物业服务上市公司营收均值及增速
从营业收入构成看，基础物业服务收入均值为41.02亿元，同比增长13.98%。物业企业立足主业，做优、做强、做实根基，基础物业服务占比进一步提升至69.2%，较上年提升3.53个百分点。增值服务收入均值下降6.29%至11.91亿元，占比也由2022年23.19%下滑至20.09%；创新型服务收入均值增长3.93%至6.35亿元。其中，在增值服务中，社区增值收入均值为7亿元，同比增长4.79%，非业主增值服务大幅下降18.44%至4.91亿元，是收入增速下滑的主要原因。
图：2022-2023年物业上市公司营收构成、增长及占比情况
创新型服务主要包括城市服务、商业运营、IFM、智慧化解决方案输出等业务。城市服务是物业服务上市公司较早进入的业务领域，头部企业在探索中取得领先优势。城市服务具有体量大，客户信誉高等优点，能够大幅提升收入，物业服务公司保持积极尝试态势，但需要有足够的实力承接。商业运营方面，物业服务上市公司将商业物业管理与商业运营深度融合，打开成长空间。
分层讲，营收TOP10企业营收均值为188.02亿元，是所有企业均值的4.08倍，是TOP11-63均值的9.62倍，头部效应显著；但从营收增速看，TOP10营收增速为8.31%，虽然高于全体样本营收增速0.57个百分点，高于TOP11-63营收增速1.6个百分点，但差距并不明显。
图：2019-2023年TOP10、TOP11-63营收均值及增速
分企业性质看，央国企营收表现优于民营企业。2023年，央国企营收均值为55.58亿元，较全样本企业高20.72%，较民营企业高29.23%。营收增速看，央国企营收增速为13.89%，较上年下滑约13.19个百分点，但仍保持两位数增长，民营企业营收增速5.21%，较上年下滑6.88个百分点，近几年增速首次降至个位数。
图：2019-2023年央国企、民企营收均值及增速
（2）毛利率与净利率降幅收窄，核心利润率保持稳定
2023年，物业服务上市公司毛利润均值为10.80亿元，较上年微增0.04亿元；净利润均值2.7亿元，较上年下降0.13亿元，增收不增利仍在持续。毛利率均值和净利率均值分别为23.45%和5.87%，较上年分别下降1.73百分点和0.74个百分点，但降幅分别收窄1.64个百分点和4.87个百分点。
图：2019-2023年物业上市公司毛利润、净利润及利润率
2023年，央国企毛利率均值为20.63%，净利率均值为10.12%，毛利率和净利率近五年波幅较小，保持稳定；民营企业毛利率与净利率自2020年达到近五年最高水平后，连续三年下滑，但2023毛利率年仍有24.17%，高于央国企，说明在开展像社区增值服务等高毛利率业务上，民营企业要优于央国企，2023年净利率为4.59%，低于央国企，说明在风险管控等方面较弱。2023年，民营企业的核心利润率均值为11.54%，较上年提高1.13个百分点，物业企业核心业务属性良好，利润率有保障。
图：2019-2023年央国企、民营企业毛利率、净利率、核心利润率
（3）应收账款增速大幅回落，风险逐步出清，净现比1.97，盈利质量显著改善
2023年，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到861.35亿元，同比增长8.54%，较上年大幅下降33.48个百分点，与营收增速持平，应收与收入增速剪刀差也已较上年大幅下降25.63个百分点，增速相对可控。
图：2019-2023年应收账款及票据总额及增速、营收增速
物业上市公司加大预收力度，提高收缴率，2023年经营活动产生的现金流量净额达到294.49亿元，较上年显著改善；净现比回到1以上，2023年达到1.97，为近几年新高。行业风险逐步出清，物业企业正逐步回归现金流逻辑，业绩及估值也将进一步回升。
图：2019-2023年经营活动产生的现金流量净额及净现比
此外，物业上市公司通过优化组织架构，精简战线，严格控制销售、管理等费用，提升管理效率，近5年期间费用率保持下降趋势，2023年创新低为8.84%。
图：2019-2023年期间费用率
2、管理规模：管理面积均值1.45亿平方米，以稳为进，高速增长转为高质增长
（1）管理面积同比增长12.4%，下降3.81个百分点，央国企增速22.35%
2023年，物业服务上市公司管理面积均值1.45亿平方米，同比增长12.40%，较上年下降3.81个百分点，增速放缓；合约面积1.92亿平方米，同比增长4.35%，较上年下降6.5个百分点。
图：2019-2023年物业服务上市公司管理面积与合约面积及增速情况
TOP10企业管理面积合计49.05亿平方米，占比为66.27%，较上年提升约5个百分点，头部效应显著，进一步拉开与其他企业差距。
图：2023年物业服务上市公司管理面积TOP10及增速情况
（2）第三方管理面积占比均值53.21%，关联方项目供给短期内仍为重要支撑
2023年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比均值为53.21%，较上年下降0.68个百分点，为近五年来首次下降，但相较于上年变化不大。一方面，物业企业并购更加理性，并购数量和并购金额锐减，管理面积高速增长受阻；另一方面，增量市场逐步转为存量市场，外拓竞争异常激烈，管理规模增长放缓。
图：2023年部分上市企业新增第三方管理面积及占比情况
图：2019-2023年物业管理行业收并购交易情况（中指数据库·物业版监测）
（3）上市公司优化业态布局，非住宅管理面积占比基本稳定
图：物业服务上市公司管理面积中非住宅业态占比
1、理性扩张：由注重“规模增长”转为“效益增长”
以披露储备面积数据的46家上市公司为研究样本，经过盘点发现，储备面积均值由增转降，表明未来在管面积的持续快速增长是有难度的。截至2023年底，46家上市公司的储备面积均值约为6178.4万平方米，同比下降10.82%，近年来首次由增转降；“储备/在管”进一步下降至42.84%，降幅扩大；具体看，46家上市公司中，储备面积同比出现下降的有38家上市公司，占比高达82.61%，部分企业降幅超过50%。
图：2020-2023年港股物业服务上市公司储备面积情况
表：部分物业上市公司优化项目、稳速提质战略
2、聚焦深耕：锚定重点区域，布局优势业态
可以预见，行业将逐步转入存量市场，增量空间有限，市场拓展竞争将变得更为激烈。通过市场化方式拓展第三方项目尤其第三方存量项目成为物业公司重点发力的方向，也将成为其核心竞争力的重要体现。
图：物业上市公司强化市场外拓能力的核心要点
在市场化拓展中，需要把握四个要点。第一，加强市拓团队建设，秉持“专业人做专业事”的原则，引入专业的市拓人员，同时优化考核激励机制，提升内在市拓能力；第二，借助专业数据库系统跟踪市场动态，及时获取各城市重要招投标、土地及合约到期项目信息，把握市场拓展机会；第三，加强城市深耕，根据自身优势选择适合的城市、优势的项目、相宜的业态，评估拓展难度以及与公司战略发展的协同性；第四，加强外部合作，获得更多的资源及项目支持。
表：部分物业上市公司聚焦/深耕策略
3、回归本源：夯实基础，提升品质，建立信任
近两年，受地产关联方影响，物业上市公司的开发商增值服务大幅缩水，加之社区增值服务和创新服务的增长有限，导致营业收入增速下降明显，不少企业甚至出现营收下降的现象。相比之下，基础物业服务为刚需服务，且正常收取物业费受法律保护，成为营业收入中的“中流砥柱”，占比显著提升。上市公司的经营发展战略有所调整且更为理性，重心逐步回归至服务质量，坚守本源，巩固主业。
然而，服务品质的建设并非一朝一夕，业主信任的链接也并非易事，通过提升品质赢得业主满意仍是一个充满挑战的课题。2023年全国物业服务满意度得分仅为72.6分。客户对高品质物业服务的预期不断提高，因此，物业管理行业在向高质量发展方向精进过程中依然面临阵痛。
图：2018-2023年全国物业服务满意度得分情况
4、业务探索：因企制宜，轻重有度
社区增值服务是物业公司开展较早的增值服务，围绕业主的生活需求提供便捷的日常多元服务。这一板块在2021年的增速非常高，有的企业甚至超过200%，但2022年以来，增速急转直下，不少上市公司出现负增长。
图：2021-2023年部分物业上市公司社区增值服务收入增长情况
从对营业收入贡献看，社区增值服务收入占比仍然较低，尤其头部企业占比更低。需要注意的是，对于每一家企业而言，在布局社区增值服务过程中不要盲目地追求服务种类多样，而是要结合自身优势，有所侧重地发展少数几种业务，并做到“少而专、专而精”，将其培育成能真正支持业绩可持续增长的重要力量。
图：2022-2023年部分上市公司社区增值服务及占比情况
上市公司中布局城市服务的企业不在少数，但头部企业入局较早，优势更突出，经过近几年的发展已经取得一定成效，探索出合适的业务模式，并形成独立的业务板块和经营品牌。
图：2023年物业上市公司城市服务毛利率与环卫上市公司毛利率情况
此外，城市服务的对象主要是地方政府，鉴于目前地方债务突出，政府财务状况及支付能力是接管项目时首先要考虑的。否则会面临应收账款回款难，计提减值准备的风险，进一步影响企业的盈利水平。
5、数字转型：加强智能化建设，头部企业投入力度大
随着信息技术与物业管理行业的深度融合，物业企业纷纷深化科技应用水平，具备了更加强大的服务能力和业务能力：一是，科技帮助企业打破传统过度的人力依赖服务模式，实现降本增效；二是，企业借助智慧科技手段能够为客户带来全新的服务体验，并探索多元增值业务。
表：部分头部企业关于科技化战略的最新表述
1、行业发展长期稳定，板块价值预期回归，地方国资企业IPO仍有机会
物业管理行业是一个可以永续发展的行业，且具备现金流充足、轻资产、弱周期性等优势。可以说，与其他行业相比，物业公司拥有极其稳定充足的中长期合同订单，因为物业管理是消费刚需服务，并且行业的续约率非常高，是一门能长久稳定发展的生意。即使宏观经济承压，上游地产行业面临重大变局，物业上市公司依然取得不错的业绩，绝大多数企业营收稳定增长，核心利润率稳定。
自2024年1月1日以来，物业板块总市值、市盈率（剔除部分异常值和市盈率为负的数据）保持基本稳定，处于正常波动范围内。我们认为，在宏观经济承压，地产危机影响下，物业板块的抗周期、现金流稳定等特有行业属性以及重要的民生属性始终没有改变，伴随物业上市公司发展更加独立，更加稳健，风险逐步出清，物业板块的市场价值有望回归。
表：物业管理行业国资物业服务企业IPO进展
2、构筑第二增长曲线，新业务亟需突破性发展
基础服务固然重要，但事实上，仅回归主业，做好基础物业服务，提升服务品质远远不够。我们盘点了上市公司披露的营业收入及构成数据发现，52家样本企业的基础服务收入均值增速呈明显下降趋势，由2021年的31.26%下降至2022年的27.97%，再下降至2023年的17.05%，且降幅有所扩大，很容易理解，这与管理面积的增长情况是高度一致的。而营业收入的降幅更快更大，由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，再下降至2023年的8.20%，且降幅有所收窄，表明非业主增值服务收入可下降的空间进一步缩小，未来对营业收入的影响可能会进一步减小。
图：2021-2023年物业服务上市公司营收及基础服务收入增速情况
当前行业面临增长困局，一方面规模增长降速，基础物业服务短期对业务起到重要支撑作用，但长期看增长潜力不足；另一方面，非业主增值服务断崖式减少，但未培育出增速稳定、模式成熟的可持续发展新业务。因此当前的重任不仅是巩固基础物业服务，同时也要继续加深对社区增值服务、城市服务以及IFM服务的探索，争取早日建立起行业增长的第二曲线。