净营业收入是房地产专业人士用来确定其创收物业的准确价值的一种估值方法。要计算净营运收入，必须从物业产生的收入中减去物业的营运费用。
NOI帮助房地产投资者确定资本化率，进而帮助他们计算房产的价值，从而使他们能够比较他们可能考虑购买或出售的不同房产。
要计算净营业收入，从房产产生的收入中减去营业费用。房地产收入包括租金收入、停车费、服务变更、自动售货机、洗衣机等。
营业费用包括与经营物业有关的所有费用。这些费用包括物业管理费、保险费、水电费、物业税、修理费和维护费。
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作为一个例子，让我们假设下面的信息是一个业主出租的一个特定的公寓大楼的轮廓。
收入：
总收入=$26000
现在，假设公寓楼的运营费用如下：
营业费用：
总运营费用=$10000
本例中的净营业收入（NOI）为26000-10000美元=16000美元。
债权人和商业贷款人在很大程度上依赖NOI来确定抵押财产的创收潜力，甚至比他们在决策中考虑投资者的信用历史还要多。简单地说：这个指标有助于贷款人通过预测房地产的现金流，从根本上评估房地产的初始价值。
如果一处房产被认为是有利可图的，贷款人也会用这个数字来确定他们愿意发放的贷款规模。另一方面，如果房产出现净经营亏损，贷款人很可能会断然拒绝借款人的抵押贷款申请。
业主可以通过推迟某些开支而加速其他开支来操纵他们的运营开支。净营运收入也可以通过提高租金和其他费用来增加，同时减少合理必要的运营费用。
作为后者的一个例子，考虑这样一个场景：一个公寓业主放弃了一个租户每年12000美元的租金，以换取作为物业经理的租客。如果公寓业主通常会向建筑经理支付3万美元的工资，他们可能会因此从收入中减去“合理必要”的3万美元，而不是实际的1.2万美元。
计算NOI的公式如下：
NOI是税前计算，因为它不考虑税收。
净营业收入是收入减去所有营业费用，而净收入是收入减去所有费用，包括营业费用和非营业费用，如税金。
净资产收益率不是一个百分比，而是一个考虑到一处房产的收入和支出的数字。如果该财产以现金全额支付，则可将其与该财产的全部价值进行比较。在这种情况下，净营业收入占房价的比例越高越好。
净营业收入（NOI）是评估房地产盈利能力的常用数字。计算包括从物业产生的所有收入中减去物业的所有运营费用。收入越高，支出越小，房产的利润就越高。这告诉业主，如果从拥有和维护财产产生的收入是值得的成本。