房地产独特的经营特点决定了其独特的配比原则，大多数行业企业都可以实现年度的财税配比，而房地产公司通常只能实现项目的配比，也就是说项目的收入、成本、费用税金和利润五者的配比。
由于项目开发的长周期性，房地产企业何时确认收入、结转成本一直是一个重要的争议问题，在此也谈谈我的看法。
一、对于收入确认会计准则的规定
旧的收入准则规定销售商品收入的确认需要同时满足5个条件：
(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;
(3)收入的金额能够可靠地计量;
这里的规则主要是要求企业按照时点法确认收入，这个时点通常是企业交房。
(1)企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务;
(2)企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权;
(3)企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品;
(4)企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬;
(5)客户已接受该商品;
(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
相比旧的会计准则，新准则更侧重于控制权的转移，那么从房企经营来看，也应当是交房的时点。当然在新准则中还有关于某一时段确认收入的规定，碧桂园就曾率先在2017年年报采用了这种方法，但实务中大家的理解还有争议，我在这里不讨论这个角度，依然从时点确认收入角度来看。
根据上面的分析，其实我们可以对常规情况下房地产企业收入成本结转做出判断：
1、收入结转的时点
2、成本结转的时点
三、中小房企收入成本结转的痛点
这样的情况下如果交房企业确认收入就会出现巨大的麻烦，收入是确定的，而由于决算尚未做完，成本最终是多少可能还无法最终确定，加之行业内普遍存在的压款现象，导致房企向总包方付款数量不足，总包方也向房企开具发票数量不足，财务人员更是不敢随意结转收入和成本，担心由此引发所得税的风险。
案例
A房企已经于2019年12月交房，但截止2019年年末，由于甲方乙方双方就工程量有争议，决算尚未完成，房企支付给总包方4亿元工程款并已经取得4亿元发票，但按照房企财务预计至少还有2亿元未支付，发票也未取得，请问2019那年年末是否结转收入和成本
这个案例就是一个典型的两难境地，结转收入的话，成本无法准确计量，如果按照预估，发票也无法全部取得，2亿元发票如果在次年汇算清缴结束前还没有取得，面临25%所得税补税，企业无法接受!但如果不结转的话，按照所得税的逻辑又会出现巨大风险：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
那么交房就是典型的开始投入使用，必须视为所得税的完工，也就意味着所得税要求将交房年度视为完工年度，企业必须将实际成本计算出的实际毛利与预计毛利之间差额在当年度调整计入当期所得税汇算结果，实务中绝大多数情况下实际毛利远大于预计毛利，因此完工年度所得税调增补税是大概率事件，这正是企业犹豫不决的根本原因。
四、中小房企收入成本结转痛点的解决方案
面对结转收入的两年境地，企业有没有解决方案我个人建议从两个角度考虑：
企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制;