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2024.07.26
收入篇
一、项目盈利测算总思路
二、项目销售收入测算
其中P为项目预测售价，Pi为i项目参考售价，Ci为根据属性差异调整后的总契合系数，Ci的计算方式为各属性的权重Xi与各属性契合度Wi（待估项目/参考项目，>1表示待估项目该属性优于参考项目，<1表示待估项目该属性弱于参考项目）乘积之和，t为项目销售时预测房价变化幅度。
表3所示为项目销售单价测算样例：某房地产项目周边有3个项目可供参考，售价分别为3,200元/平方米，3,500元/平方米和3,800元/平方米，将影响房价因素简化为地理位置等四类属性并分别赋予权重，对各属性差异调整后总契合系数分别为1.12、1.03和0.96，因此在不考虑房价波动情形下，该项目销售均价约为3,500~3,700元/平方米。
成本篇
房地产项目建设周期相对较长，成本构成纷繁复杂，全面理解及准确计算房地产项目的成本是房企测算项目利润的关键。
一、房地产项目总成本概览
二、项目成本详解（除税金）
1、土地成本
土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。
（1）土地征收拆迁补偿费
随着城市内人地矛盾加剧，城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出，以征收拆迁方式获取土地成为房企的一种选择。土地征收拆迁模式对应的土地成本主要为拆迁补偿费，此外还需补缴一定土地出让金。具体来看，土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费：农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等；城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，原用地单位停产、停业补偿费等。
对房屋进行拆迁时，若新建房屋的用地是划拨取得，需要补缴土地出让金才可取得建设用地使用权。
（2）出让地价款
熟地是指具备完善的城市基础设施（供水、供电、通讯等）、土地平整能直接进行建设的土地。
毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。
（3）土地转让费
随着房地产行业马太效应继续凸显、竞争愈发激烈，实力较强的房企通过直接收购中小房企土地的方式来获取土储越来越普遍。此种模式对应的土地成本为土地转让费，指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权转让费。
（4）土地投资评估价
由于本轮房地产周期房价上涨导致地价大幅提升，同时调控使得土地获取门槛提高，房企为了分散风险、优势互补，合作开发拿地逐渐增多。在房企合作开发的项目中，土地使用权可能来自一方股东的直接投资，该种情况下以土地使用权的评估价值作为项目的土地成本。
（5）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用，但该种方式在房地产开发项目中较为少见。
2、建造成本
房地产项目建造成本是指完成项目主体建设所需投入的资金，主要包括开发前准备费用，建筑、装饰、安装工程费，基础设施及配套设施费用。
（1）开发前准备费用
开发前准备费用主要包含咨询评估费、堪探设计费以及与土地开发有关的“三通一平”费用。开发前准备费用计算方法包括按照实际工程量面积计算、总投资一定比例计算、行业惯例计算等。根据十余个项目公司数据统计，开发前准备费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的3%～10%计算。
（2）建筑安装工程费用（包含建筑工程、装饰工程、安装工程）
（3）基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设，主要包括自来水、雨水、污水、环卫等基础设施建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。基础设施建设费一般按照实际工程量及单价计算得出，根据十余个项目公司数据统计，基础设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的6%~15%估算。
（4）公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的配套设施的建设费用，如居委会、派出所、托儿所等，实践中一些项目也可能无此类支出。公共配套设施建设费按照实际工程量及单价计算得出，根据十余个项目公司数据统计，公共配套设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的0%～2%估算。
（5）其他费用
其他费用主要为临时用地费、临时建设费、工程监理费、工程保险费、工程造价咨询费等构成的工程管理费和办公费、劳保费等构成的项目现场管理费，其中工程管理费一般按照当地有关部门的费率*建筑面积/土地面积/建安费用计算。根据十余个项目公司数据统计，其他费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的1%～3%估算。
总结来看，房地产项目建造成本测算核心在于建安成本的估算，用公式表示：
房地产项目建造成本=开发前准备费用+建安工程费用+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他费用≈建安工程费用*（3%～10%）+建安工程费用+建安工程费用*（6%～15%）+建安工程费用*（0%～2%）+建安工程费用*（1%～3%）≈建安工程费用*（110%~130%）
3、期间费用
（1）销售费用
（2）管理费用
管理费用包括管理人员工资、职工福利、差旅费、社保费、开办费摊销等等管理费用。若同时开发多个房地产项目，管理费用应该按照合理分配比例在各个项目间分摊。管理费用在项目盈利估算时也可简化为按照建造成本的2%～3%估算。
（3）财务费用
财务费用是指为项目建设筹集资金而发生的各项费用，包括借款利息、金融机构手续费、汇兑损益等。需要注意的是，这里所指的利息既包括资本化利息也包括费用化利息，即项目借款的全部利息费用。根据对样本房企项目统计，开发贷等外部融资约占建安投入的70%，但考虑到企业拿地不全为自有资金，故财务费用可按照（建安工程费的*70%+土地成本*50%）*公司平均年化借款利率*平均资金占用期限计算。实践中，由于不同房地产项目采用杠杆不同，融资能力亦有差异，房企间财务费用差异较大。
4、不可预见费用
不可预见费用一般按土地成本、建造成本和期间费用合计数的1%～3%估算。
税金篇
一、房地产项目各环节涉税情况概览
从具体缴纳阶段来看：
其次，由于房地产采取特殊的“预售制”，当项目开始预售时就要缴纳一定税金，其中增值税在取得预售款的次月按照不含增值税的预售款及3%的预征率缴纳，增值税附加按照增值税额及当地适用税率（城市维护建设税7%/5%/1%、教育费附加3%、地方教育附加2%）与增值税一起缴纳；土地增值税按月或按季以不含增值税的预售款及各地税务局制定的预征率（东部、中部和东北部、西部分别不得低于2%、1.5%和1%）缴纳；企业所得税按月或按季以不含增值税的预售款和各地规定的预计毛利率相乘的积减去预缴的土地增值税、增值税附加及期间费用计算应纳税所得额，并按照适用所得税率进行预缴。
需要说明的是，本文不考虑税收优惠等特殊情况。
二、房地产项目前期重要税种介绍
X项目位于某一线城市，项目用地总面积35.13万平方米，计容建筑面积51.58万平方米，总可售面积39.10万平方米，预计可实现销售收入140.06亿元。
（一）土地取得阶段税种
（二）增值税及附加
（1）增值税
A.预缴
根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算公式为：
应预缴的增值税款=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%
其中适用一般计税方法的自2019年4月1日起按照9%的税率计算，适用简易计税方法的按5%征收率计算，2016年5月1日后开工的项目只能选择一般计税方法。
B.计算应纳税额
销项税额=销售额*9%
其中：
i.销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）
ii.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/可供销售建筑面积）*土地总价款。
应纳增值税额=销项税额-进项税额（为取得的增值税专用发票上标明的增值税额）
老项目适用简易方法的，应纳增值税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%
2018年5月1日至2019年3月31日期间适用税率为10%，2017年7月1日至2018年4月30日适用税率为11%，2016年5月1日至2017年6月30日适用税率为13%。
可供销售建筑面积是指计容地上建筑面积，不包括地下建筑面积，也不包括销售时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（2）增值税附加
增值税附加是指以实际上缴的增值税为计税基础的税金，包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。增值税附加在当月计算出增值税时计提应交税额，次月纳税申报期限内与增值税同时缴纳。城市建设维护建设税的税率分为7%（城区）、5%（县城、镇）和1%（其余）三档，教育费附加税率为3%，地方教育附加税率为2%。计算公式为：
增值税附加=实际缴纳的增值税*（7%/5%/1%+3%+2%）
需要注意的是，增值税作为价外税，不影响利润表，但增值税附加通过计入“税金及附加”科目影响项目利润表。
三、房地产项目后期重要税种介绍
（一）土地增值税
B.清算
当房地产开发项目进行到最后阶段时，房企需向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，清算情形分强制性清算、选择性清算两种，详见表1：
土地增值税的计税依据为转让房地产所得的增值额，应纳税额计算分三个步骤：
第一步：计算应税收入
纳税人转让房地产所取得的应税收入包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，2016年营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入不含增值税（国家税务总局公告2016年第70号），计算公式为：
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
第二步：计算扣除项目金额
房地产企业转让新建房项目时（不考虑存量房地产转让情况），土地增值税可扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额即项目总成本中的土地成本。
（2）房地产开发的成本即项目总成本中的建造成本。
（3）开发费用即总成本中的期间费用，其中可扣除开发费用上限取决于借款利息是否可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明。
（4）与转让房地产有关的税金，包括营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加及营改增后允许扣除的城建税、教育费附加，注意不包括增值税。地方教育附加是否扣除依各地规定执行，暂不考虑印花税的扣除。
（5）国家规定的其他扣除项目。土地增值税五类扣除项目及其与项目成本的对应关系详见表2：
营改增前，印花税在“管理费用”科目核算，在“房地产开发费用”项下扣除；营改增后，印花税计入“税金及附加”，法理上可在“与转让房地产有关的税金”项下扣除，但实践中税务机关没有允许扣除的规定。由于印花税额通常很小，故暂不考虑印花税的扣除。
利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第三步：计算应纳税额
土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一采用超率累进税率的税种，计算公式为：
应缴纳的土地增值税=增值额（应税收入-扣除项目金额）×适用税率（由增值率确定，增值率=增值额÷扣除项目金额×100%）-扣除项目金额×速算扣除系数
（二）企业所得税
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。跟增值税、土地增值税一样，房企企业所得税亦有预缴和清缴两个环节。
由于行业特殊的预售制度，在销售未完工开发产品的情况下，需要用预计的毛利率去估算应纳税所得额，按季或月进行所得税的预缴，毛利率由各省、自治、直辖市税务局确定。项目完工后，房企计算实际毛利额，同时根据毛利差额进行所得税汇算清缴，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号文），预缴使用的毛利率要低于项目实际毛利率。
B.汇算清缴
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。允许从应税收入中扣除的成本费用包括：期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税，其中开发产品计税成本为上篇研究中介绍的土地成本和建造成本。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
（三）印花税
综上，从全项目周期的角度看，X项目涉及的所有税费如表6所示。从X项目案例可以看出，房地产项目税费从金额上看主要为土地增值税、所得税和增值税，其中土地增值税及所得税有一定的筹划空间，如本例中，若公司将项目销售均价由3.6万元/平方米提高至4.6万元/平方米，增值率将超过50%，虽然看似售价提高，但土地增值税挤占了较多利润空间，含增值税的税费收入占比将由16%提高至24%，因此，高售价的一、二线城市房地产项目的盈利能力并非绝对更好，还需要综合项目的售价、成本、税费情况去判断。此外，从房企的角度看，存在跨期、跨项目的成本费用调节空间，所得税亦有合理税筹方法，因此，房地产项目税费占比区间波动较大，根据对样本房企项目税费统计情况，通常来说，房地产各项税费（含增值税）占总收入（含增值税）比重区间为15~25%。