简单地产盈利预测模型 1.方法论：基于前两年的销售额作为自变量，第三年的净利润作为因变量，拟合出销售额和净利润的函数曲线。假设f(n)为第n年... 

基于前两年的销售额作为自变量，第三年的净利润作为因变量，拟合出销售额和净利润的函数曲线。

假设f(n)为第n年的销售额，r(n)为第n年的净利润，并且假设我们要的拟合曲线具有如下简单形式r(n+2)=a*f(n)+b*f(n+1)，其中a、b均为系数。

为了求出a、b,我们令

err=∑(a*f(n)+b*f(n+1)-r(n+2))^2为模型的总误差。

为了使err最小，我们让err分别对a和b求偏导，

得到

∑2*(f(n)*a+f(n+1)*b-r(n+2))*f(n)=0

∑2*(f(n)*a+f(n+1)*b-r(n+2))*f(n+1)=0

我们令k0=∑f(n)*f(n+1),k1=∑f(n)*f(n),k2=∑f(n)*r(n+2),k3=∑f(n+1)*f(n+1),

k4=∑f(n+1)*r(n+2)

那么，我们得到

a=(k2*k3-k0*k4)/(k1*k3-k0*k0)

b=(k4*k1-k0*k2)/(k1*k3-k0*k0)

于是，最后的曲线为r(n+2)=a*f(n)+b*f(n+1),其中a、b为以上计算结果。

2.实际使用：

A.金地集团

a=-0.07984

b=0.16041

2017年的利润为112亿，增长率78%。

目前市值566亿，年底动态市盈率为5.05倍，市存预率为0.57倍

B.新城控股

a=-0.06689

b=0.13184

2017年的利润为64.35亿，增长率115%。

目前市值399亿，年底动态市盈率为6.2倍，市存预率为0.57倍

C.华夏幸福

a=0.03537

b=0.06852

2017年的利润为108.04亿，增长率66%。

目前市值966亿，年底动态市盈率为8.94倍，市存预率为0.97倍

D.万科a

a=0.03648

b=0.05845

2017年的利润为309.02亿，增长率47%。

目前市值2722亿，年底动态市盈率为8.08倍，市存预率为0.37倍

E.保利地产

a=-0.06463

b=0.14739

2017年的利润为210.067亿，增长率69%。

目前市值1213亿，年底动态市盈率为5.77倍，市存预率为0.26倍

F.泰禾集团

a=0.07667

b=0.00090

2017年的利润为25.13亿，增长率40%。

目前市值208亿，年底动态市盈率为8.28倍，市存预率为0.19倍

G.阳光城

a=-0.00725

b=0.05574

2017年的利润为24.97亿，增长率108%。

目前市值231亿，年底动态市盈率为9.25倍，市存预率为0.25倍