资管视角下的一些不动产运营指标资产界

01营业总收入(GOI,GrossOperatingIncome)

02租金总收入(GRI,GrossRentalIncome)

物业进行租赁经营所产生的实际租金收入的总额。实际应用中根据企业管理要求会考虑使用权责口径,即:租金总收入(GRI)=平均有效租金单价x可租赁面积x出租率。

03管理费(ManagementFee)

运营团队或物业公司为物业使用人提供管理服务所产生的收入的总额,通常指物业费。

04杂项收入(MiscellaneousRevenue)

05营业费用(OPE,OperatingExpense)

为了项目经营所发生的各类费用的总额,包括:人工、能耗、维修维护、营销推广、保险、税等。

06资本性支出(Capex,CapitalExpenditure)

07租金净收入(NRI,NetRentalIncome)

扣除运营费用后的实际租金收入净额,即:租金净收入(NRI)=租金总收入(GRI)-营业费用(OPE)。

08净营业收入(NOI,NetOperatingIncome)

剔除了与项目运营无关的收入及费用之后的净收入。可理解为项目的营业利润,净营业收入(NOI)=营业总收入(GOI)-营业费用(OPE)。

收益率与利润率

01经营收益率(NOIYield)

每单位投资成本所产生的净营业收入,用于衡量某一特定时期的项目的经营收益能力。即:经营收益率(NOIYield)=净营业收入(NOI)/投资成本(C)。

02EBITDA回报率(EBITDAYield)

每单位投资成本所产生的EBITDA,用于衡量公司在某一特定时期的业绩回报水平。即:EBITDA回报率(EBITDAYield)=息税折摊前利润(EBITDA)/投资成本(C)。

03物业收益率(NPIYield)

每单位投资成本所产生的物业净收入,用于衡量所投资的物业在某一特定时期的收益能力。即:物业收益率(NPIYield)=物业净收入(NPI)/投资成本(C)。

04租金收益率(RentYield)

每单位投资成本所产生的租金收入,用于衡量某一特定时期项目的租金收益水平。即:租金收益率(NOIYield)=租金收入(Rent)/投资成本(C)。租金收益率根据所考虑的租金口径不同,可以是总租金收益率(GrossYield)或者净租金收益率(NetYield)。

05经营利润率(NOIMargin)

项目在一定时期的净营业收入占这一时期营业收入总额的比重,即:经营利润率(NOIMargin)=净营业收入(NOI)/营业总收入(GOI)。

06EBITDA利润率(EBITDAMargin)

企业一定时期的息税折摊前利润占这一时期的营业收入总额的比重,即:EBITDA利润率(EBITDAMargin)=息税折摊前利润(EBITDA)/营业总收入(GOI)。

07净利润率(NetMargin)

经营所得的净利润占营业总收入的百分比,是指扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。即:净利润率(NetMargin)=净利润(R)/营业总收入(GOI)。

预算达成

01预算达成率(ActualtoBudget)

一定时期的某项指标的实际完成额相比于预算目标额的百分比,即:预算达成率=实际完成额/预算目标额。由于预算一般按年进行考核,因此预算达成率有月度达成率和累计达成率的概念,累计预算达成率=年累计实际完成额/年度预算目标额。此外,运营过程中,进行预算达成率评价的指标一般包括各项收入和费用,如:租金预算达成率、费用预算使用率等,也有应用于出租面积、商户销售额、客流等业务指标上。

02预算完成差异(VarianceOverBudget)

一定时期的某项指标的实际完成额与预算目标额的差额,即:预算完成差异=实际完成额-预算目标额。预算完成差异一般与预算达成率同时使用,同样可应用于各项收支指标或业务指标上。

租金价格

01有效租金(EffectiveRent)

摊销了租约中的各种折扣、优惠因素后的实际租金,也叫租金净价或有效净租金(NER,NetEffectiveRent)。通常运营上说的有效租金是指有效租金单价,即:有效租金(NER)=合同总租金/租赁面积/租期。

02表面租金(FaceRent)

租约上签署的租金单价,也叫租金面价。表面租金通常的计算单位是月单价(MonthlyUnitRent或MonthlyRate)或日单价(DailyUnitRent或DailyRate)。

03现时租金(PassingRent)

项目当前时点的租金。现时租金通常指项目当前年度的总租金,也可以从租金单价的角度进行评价,即:现时租金单价=租金总收入/可租赁面积。

04基本租金(BaseRent)

租约中规定的最低租金,也就是商业合同中的保底租金。REITs通常会统计整个项目的基本租金总额,基本租金占总租金比重越大,收入结构越稳定。

05分成租金(TurnoverRent)

租约中根据销售额来计算的租金,也叫扣点租金。即:分成租金=销售额x分成比例。分成租金除了按照固定的分成比例外,也有按照阶梯扣率、品类扣率等方式;此外,有些品牌会按照剔除增值税、银行手续费等之后的净销售额进行计算。

06平均租金(AverageRent)

一定时期项目的整体租金平均水平。通常平均租金指平均的有效租金单价,即:平均租金=租金总收入/已租面积。

07市场租金(MarketRent)

由市场供求关系决定的租金标准。即:项目可预期实现的租金单价水平,也叫市场租金水平(ERV,EstimatedRentalValue)。

08租金台账(RentRoll)

租期指标

01加权平均剩余租期(WALE,WeightedAverageLeaseExpiry)

对各个租约的剩余租赁期限进行加权后的平均剩余租赁周期。加权平均剩余租期用于衡量项目的租赁稳定性,其权重值可以是面积也可以是租金。即:加权平均剩余租期(WALE)=∑(租约剩余天数x租赁面积)/项目可租赁面积,或加权平均剩余租期(WALE)=∑(租约剩余天数x租约当前租金)/项目租金总收入。

02租约到期分布(LeaseExpiryProfile)

对分布在未来不同年份到期的租约面积或租金的占比的综合统计。即:∑第n年到期未续租的租约的租赁面积/项目可租赁面积或∑第n年到期未续租的租约的当前租金/项目租金总收入。

03到期面积(LeaseExpiryArea)

面积指标

01建筑面积(BuildingArea)

建筑物各层水平面积的总和,包括使用面积、辅助面积和结构面积。对于某一个房间来说,建筑面积通常指含楼面分摊的建面(GFA,GrossFloorArea),有时也会使用含建筑分摊的建面(GBA,GrossBuildingArea)。不动产运营中使用的建筑面积,多数时候采用的是GFA的口径。

02套内面积(GLA,GrossLettableArea)

房屋套内的使用空间的面积。套内面积以水平投影面积计算,由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成,也叫套内建筑面积。

03使用面积(NFA:NetFloorArea)

房屋户内实际能使用的面积。按房屋的内墙面水平投影计算,不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积,也未包括阳台面积。

04净可租赁面积(NLA,NetLettableArea)

套内建筑面积减掉隔墙之后的面积,即租赁单元内墙一圈的面积(不包含墙体,但包括柱子等结构构造),也就是常说的红线内面积。不动产租赁所说的使用面积,一般指的是NLA。

05可租赁建面(GRA,GrossRentableArea)

可用于租赁的商业建筑面积,通常指扣除了停车场面积之后的建筑面积。

06得房率

可供使用的建筑面积与总建筑面积之比,其受公摊面积的大小影响。即:得房率=套内面积(GLA)/建筑面积(GFA)。有些商场经营角度,会使用净可租赁面积(NLA)/建筑面积(GFA)来计算,通常也叫得铺率。

07产权面积

产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,也就是房产证上的面积。此外,在产权证出具前,房屋可能会根据测绘面积进行经营(包括预测面积和实测面积)。

出租情况

01

已租面积(OccupiedArea)

一个项目的所有空间里已出租部分的面积。对于办公楼宇,已租面积通常基于可租赁建面(GRA)的口径;而对于商场,常使用净可租赁面积(NLA)的口径,因此一些境外REITs的报表中已租面积往往体现为CommittedNLA。资管角度看待的已租面积一般是以起租口径进行计算的,但有些企业会按照签约口径计算。

02

出租率(OCC,OccupancyRate)

03

空置面积(VacancyArea)

项目中所有尚未出租的空间的面积,多用于办公楼宇,通常基于可租赁建面(GRA)的口径。

04

空置率(VacancyRate)

05

空置天数(VacancyPeriod)

06

续租率(RenewalRate)

当期发生续租的租约总面积与该期间到期的租约总面积之间的比率,即:续租率=续租租约的租赁面积/到期租约的租赁面积。

07

租约数量(NumberofLeases)

08

新租面积(AreaofNewLeases)

09

退租面积(Move-outArea)

项目在一定时期发生退租的租约的租赁面积之和,用于衡量项目租赁的稳定性。

收缴情况

实收金额(CollectionAmount)

项目在一定经营期间的应收总收入里实际收到的金额之和。实收金额可分不同的费用类别进行统计,如:实收租金、实收管理费等。由于受预收款和往期欠费收缴的影响,有些企业在统计实收金额的时候会使用总实收和应收实收两种口径。

欠费金额(UnpaidAmount)

项目在一定经营期间的应收金额中未收到的部分,即欠费金额=应收金额-实收金额。这里的实收金额指对应应收总额中的实收部分。

收缴率(CollectionRate)

应收总额中的实收金额除以应收总额得到的比例,即:收缴率=实收金额/应收金额。收缴率一般以统计期间末对应该期间应收总额的实收部分进行计算。

逾期天数(Overdue)

比租约约定的应缴费日期晚收到租金的天数,即:逾期天数=实际收款日期-应收到期日。逾期天数是评估账龄风险的指标,同时也是滞纳金(Latefee)计算的依据。

租金增长

租约递增率(Step-up)

根据履行中的租约所约定的条款,本年租金相比于上一年租金的增长比率。即:租约递增率=(本年租金-上年租金)/上年租金。

续租租金调整率(ReversionRate)

续租合同约定的首年租金相比于上一份租约的末年租金的变化幅度。即:续租租金调整率=(续租合约首年租金-上一租约末年租金)/上一租约末年租金。

租户情况

十大租户(Top10Tenants)

对项目影响排名前十位的租户,通常从租金总收入和租赁面积两个维度进行排序。

业态构成(TradeMix)

商场入驻品牌的业态构成,体现为不同业态的租赁面积占比,即:∑某业态的租赁面积/项目可租赁面积;也有企业从不同业态的租金收入占比进行评价的,即:∑某业态的租金收入/项目租金总收入。对于办公楼宇,通常叫行业构成。

抽成租约占比(%ofCommittedLeaseswithTurnoverRentProvisions)

包含抽成租金的租约占比,通常按租赁面积或按租金收入两种口径,即:∑包含抽成租金租约的租赁面积/总可租赁面积或∑包含抽成租金租约的租金收入/项目租金总收入。

物业风险

客诉数量

事故数量

设备故障率

管理效率

费效比

投入费用和产出效益的比值。常用来衡量营销活动的效果,比如:商场活动期间的销售额与投入费用的比值(销售费效比)或客流与投入费用的比值(客流费效比)。

人效

管理人的有效能力,即人均产出。在资产管理领域,有些企业会通过人均管理面积、人均营业收入、人均销售额等进行衡量。

单方费用

单位面积所分摊的投入费用,即:单方费用=费用金额/面积。单方费用可以基于总费用进行衡量,也可以细分到不同费用科目,如:单方能耗、单方维修费用等;承担该费用的面积通常按照建筑面积(GFA)口径。

开业率(OpeningRate)

在商场中实际开业商铺的占应开业的商铺的百分比。开业率包含数量和面积两个口径,即:开业率=实际开业商铺数/商铺总数或开业率=∑实际开业商铺面积/商铺总面积。

商户在一定经营期间的销售收入总额,是抽成租金计算的依据。商户销售额一般指含税销售额,也有按照剔除增值税、银行手续费等之后的净销售额进行统计的。

销售额增长率(GrossSalesGrowth)

商户销售额相比于上一统计期间的增长水平,通常以年为单位。即:销售额增长率=(本年销售额-上年销售额)/上年销售额。

坪效(SalesperSquareMeter)

每平米的营业面积可以产出多少销售额,用于衡量商场或商户经营效益。即:坪效=销售额/经营面积,商场的经营面积通常指净可租赁面积(NLA)。

租售比(Rent-to-salesRatio)

一定期限内租赁收入与销售额的比率。商场通常使用租售比来评价商户的盈亏,因此计算的租赁收入一般包含了租金和物业费,如果有向商户收取推广费、POS使用费等费用的也应包含在内。即:租售比=(租金+管理费+租约中的其他收入)/销售额。

客流(ShopperTraffic)

车流(CarTraffic)

酒店经营

营业毛利(GOP,GrossOperatingProfit)

酒店收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用后的余额。与NOI不同的是,GOP不包括房租或是业主方支付给酒店管理公司的管理费。同时,酒店也会基于GOP的口径来分析收益率,即:GOP率=营业毛利(GOP)/投资成本(C)

经营净利润(NOP,NetOperatingProfit)

酒店在业务经营中实现的税后利润,即:经营净利润(NOP)=营业毛利(GOP)-税费(TAX)。

平均入住率(AOR,AverageOccupancyRate)

某一特定时期实际售出的客房数与客房总数的比率,通常讲的入住率(OCC)也是指平均入住率。平均入住率(AOR)=实际售出客房数量/客房总数。

平均房价(ADR,AverageDailyRate)

酒店已售客房的平均价格,即:平均房价(ADR)=客房总收入/实际售出客房数量。

平均牌价(APR,AveragePublishedRate)

某一特定时期酒店以挂牌方式公布的价格的平均值,即:平均牌价(APR)=∑(客房牌价x房间数量)/客房总数。在进行市场分析时如果无法得到平均房价时,一般会通过平均牌价来测算大约的平均房价。

RevPAR(RevenuePerAvailableRoom)

每间可供租出客房产生的平均实际营业收入,即:RevPAR=客房总收入/客房总数。

THE END
1.销售利润等于净利润吗(销售利润等于利润总额吗)在探讨销售利润、利润总额与净利润的关系之前,我们需要了解这三个概念的基本含义。 销售利润 销售利润是指企业在其全部销售业务中实现的利润,它包含主营业务利润。销售利润永远是商业经济活动中的行为目标,没有足够的利润企业就无法继续生存,没有足够的利润,企业就无法继续扩大发展。 http://www.kua9.cn/w485/107298988.html
2.销售净利润率与净利润率的区别(销售利润率和净利率的区别)销售净利润率是指企业从每单位销售收入中获得的净利润金额,它反映了销售活动对企业净利润的贡献程度。计算公式为:销售净利润率 = (净利润 / 销售收入) × 100%。 净利润率: 净利润率是指企业在一定时期内实现的净利润与其营业总收入的比率,它反映了企业整体运营效率和盈利能力。计算公式为:净利润率 = (净利润http://tkb.yu5.cc/w509/107658349.html
3.净利润率和销售净利率一样吗(销售净利率与利润率)净利润率与销售净利率的区别 净利润率和销售净利率虽然在某些方面有一定的关联,但在概念和计算方式上是不同的。 净利润率 净利润率是指净利润(即税后利润)对销售收入的比率,它反映了公司盈利能力的一项重要指标。计算公式为:净利润率 = 净利润 / 销售净额 × 100% http://www.mgei.cn/w484/107657232.html
4.如何理解公司业绩的表达方式?这种表达如何影响市场预期?公司业绩的表达方式多种多样,常见的包括财务报表中的各项数据,如营收、利润、资产负债等。营收的增长或下降直观地反映了公司产品或服务在市场上的受欢迎程度和销售能力。利润则是衡量公司经营效益的核心指标,较高的净利润通常意味着公司在成本控制和业务拓展方面表现出色。 https://funds.hexun.com/2024-12-18/216250299.html
5.销售净利率与利润率(销售净利润率与销售利润率)销售净利率是指净利润占销售收入的百分比,该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少,表示销售收入的收益水平。它与净利润成正比关系,与销售收入成反比关系。企业在增加销售收入额的同时,必须相应地获得更多的净利润,才能使销售净利率保持不变或有所提高。通过分析销售净利率的升降变动,可以促使企业在扩大销售的同时,http://www.6qian.cn/w496/107658037.html
6.为什么有的公司营业额很高,净利润却很低?视频一、为什么公司营业额高,净利润低? 很明显是总成本高。利润总额=收入-成本,净利润=利润总额*(1-所得税25%),收入高利润低,倒推一下就是成本高呗。 为什么会成本高呢?原因有以下几点: 成本由以下报表项目构成:营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、研发费用、财务费用、其他收益、投资收益、信用减值损失、http://guangzhou.11467.com/info/18404206.htm
7.经营净利润和净利润(净利润和净营业利润的区别)经营净利润、净利润与净营业利润的区别 在财务报表中,净利润、经营净利润和净营业利润是三个重要的概念,它们反映了企业在一定时期内的盈利能力。下面我将详细介绍这三个概念的区别。 经营净利润与净利润 经营净利润是指企业在其全部销售业务中实现的利润,又称营业利润。它是企业在扣除所有成本后的利润,包括可直接分http://www.299lv.cn/w532/107657162.html
8.毛利净利润与毛利率,解析企业经营三大核心指标毛利反映了企业在生产经营过程中的初步盈利能力,较高的毛利意味着企业在销售过程中具有较强的竞争力,能够覆盖直接成本并获得一定的利润,毛利并不考虑企业的其他费用,如税金、利息和运营费用等,因此并不能完全反映企业的整体盈利状况。 净利润 净利润,也称净收益或净赚额,是指企业在一定时期内实现的总收入减去总成本https://nc.hkstv.net/post/62.html
9.销售净利润销售净利润指的是在销售额中去除成本、税金、折旧、营销费用等费用后的净利润,它的计算公式为: 销售净利润=(销售收入-销售成本-税费-折旧及摊销-其他费用) 销售净利润率=(销售净利润/总销售收入)×100% 在计算销售净利润时,需要注意以下几点:首先,销售收入和净利润的确认方式和时点应该一致;其次,应该扣除销售过程https://baike.kuaiji.com/v22987664.html
10.外贸业务员提成怎么算当然是提成了,外贸业务员提成常见的有:销售额提成法、毛利润提成法、净利润提成法、奖金提成法图片来源:图虫创意 打工人最关心的是什么?当然是提成了,外贸业务员提成常见的有:销售额提成法、毛利润提成法、净利润提成法、奖金提成法 一、销售额提成法 什么叫销售额提成?就是说公司根据业务员的总销售额来确定提成https://m.cifnews.com/article/109996
11.销售利润率与净利润率是什么销售利润率是企业利润与销售额之间的比率。它是以销售收入为基础分析企业获利能力,反映销售收入收益水平的指标,即每元销售收入所获得的利润。净利润率是指经营所得的净利润占销货净额的百分比,或占投入资本额的百分比。这种百分比能综合反映一个企业或一个行业的经营效率。 销售利润率 ROS(Ratio of income as percehttps://m.gaodun.com/wenda/chuji/115855.html
12.实地IPO净负债率225%,张量从娇妻到高管的网红情结楼市资本论认为,实地地产225%的净负债率、大幅下降的净利润和现金流、以及销售额二连降或是主要原因。 事实上,实地地产从2006年成立之初,仅在广东中山有一个30万平方米的地产开发项目。14年来,除曾在2015年豪掷17亿元拿下广州四宗宅地被业内关注过一阵外,实地地产的发展之路都如同圈里的隐形人。 http://www.chinalou.cn/html/opinion/2020-06-04/1339.html
13.FirstSolarQ3净销售额不及预期下调全年业绩指引美元新浪财经格隆汇10月30日|美国太阳能(4.990,-0.04,-0.80%)电池板生产商First Solar公布第三季业绩,净销售额8.87亿美元,同比增长10.8%,市场预期10.8亿美元;净利润3.13亿美元,同比增长16.6%;每股收益2.91美元,市场预期3.11美元。 今年的住宅安装量大幅下降,公用事业规模项目面临的挑战包括并网等待时间过长和熟练劳动力短缺。该公http://finance.sina.com.cn/stock/bxjj/2024-10-30/doc-incuhwif7046382.shtml
14.高端户外跑赢奢侈品巨头,在华净利润增速高达6倍老牌迪桑特也不甘示弱。在截至2024年9月30日的上半财年财报中,迪桑特集团的总收入实现了稳定增长,较去年同期上涨了4.7%,净销售额达到了628.2亿日元,归母净利润也提升了10%,达到62.4亿日元。迪桑特集团表示,DESCENTE品牌在全球市场上的影响力不断扩大,尤其是在中国市场。 https://wap.eastmoney.com/a/202411263251228227.html
15.什么是营业利润率?营业利润率通过计算营业收入和净销售收入的比率来衡量公司的盈利能力。它也称为营业收入利润率、营业利润率、息税前利润 (EBIT) 利润率或销售回报率 (ROS)。 什么是营业利润率? 企业通过从净销售额中扣除销货成本 (COGS)、运营、折旧和摊销成本来计算营业利润率。会计软件计算和分析营业利润率,以帮助企业可视化每一https://www.36dianping.com/news/12866.html
16.6092亿,宝洁做不了美妆生意?界面新闻·JMedia从全财年来看,宝洁虽然净销售额、净利润纷纷突破历史新高,但部分问题也引人注目。https://www.jiemian.com/article/11504268.html
17.?销售净额在财务报表中怎么看4、销售收入净额通常在企业的财务报表中的利润表(或损益表)中呈现. 5、销售额=销售量×平均销售价格.利润表的营业收入是主营业务收入+其他业务收入,基本可以反映企业当期销售额情况. 6、销售收入净额是指从当期销售收入中扣除的项目,如销售折扣、销售折扣、销售退货等.而不是营业额减去所有费用.净销售额=总销售额https://www.kuaizhang.com/news/detail_64010.html
18.营业利润和净利润的区别营业利润率分析:营业利润率越高,说明企业商品销售额提供的营业利润越多,企业的盈利能力越强;反之,此比率越低,说明企业盈利能力越弱。 净利润 与所有者权益增加可能一致可能不一致。净利润增加来自于营业收入;所有者权益增加来自于营业收入和投资者投入等,故二者增量不一定相同。但净利润增加必然会导致所有者权益增加。https://www.dongao.com/zckjs/kj/202012243310449.shtml
19.净利润和毛利润什么意思?其他理财知识问答净利润是指企业当期利润总额减去所得税后的金额,即企业的税后利润,表示一个企业一段时间的经营最终成果。 毛利润是指主营业务收入减去主营业务成本得出的利润数,毛利润计算公式是毛利润=销售额-已售产品成本。 毛利润主要用于了解产品或服务的利润水平,而净利润是评估企业盈利能力和经营效率的重要指标,也是评估企业价https://www.51credit.com/wenda/955238.html
20.零售资讯11月刊沃尔玛2023财年第三季度财报显示,第三季度总营收为1528亿美元,同比增长8.7%或9.8%(受汇率影响),营业利润为60亿美元(约为427.19亿元人民币),同比增长3.9%。第三季度净销售额增长6.9%,可比销售额增长5.6%。 值得注意的是,沃尔玛中国电商业务表现出色,第三季度电商净销售额占沃尔玛中国总净销售额的41%,其增长率为63https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404841920005538368
21.盘前必读丨国新办17日将召开房地产相关发布会;中国中免发布业绩快报阿斯麦2024年第三季度净销售额74.7亿欧元;第三季度订单额为26.3亿欧元。阿斯麦预计第四季度净销售额将在88亿欧元至92亿欧元之间,预计全年净销售额为280亿欧元;预计2025年净销售额将在300亿欧元至350亿欧元之间,预计2025年毛利率将在51%至53%之间。财报发布后,阿斯麦美股跌超12%。 https://www.yicai.com/news/102314186.html