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2023.11.06山东
引言
基于此，从财务模型上，不动产资产可以简化成：投资资产，获得经营收益和变现收益。因而可将不动产资产的财务指标分解成投资指标、经营收益指标和变现指标，并细化进行解读。
投资指标
当购买已建成的不动产资产时，购买方投入的成本就是其初始投资额。
投，指获取土地所支付的地价款。
融，指融资产生的利息，在资产开业前的融资都是建造环节所付出的代价，这部分利息可以进行资本化并计入成本，称之为资本化利息。
建，指建造资产的成本。所有为建造资产所产生的耗费都是建造成本，包含设计费、报建费、主体建安工程费、室外工程费、监理费等。建造期间项目现场工程人员的薪资待遇也是生产产品所付出的代价，归属于成本科目表里的开发间接费科目，属于建造成本。
因此，投资指标的构成如下——
购买已建成资产：初始投资=购买成本
购买土地后开发建设：初始投资=土地成本+建造成本+资本化利息
经营收益指标
资产经营产生的收益指标一般分为四个：会计利润、NOI（NetOperatingIncome）、NPI（NetPropertyIncome）和EBITDA（EarningBeforeInterestTaxDepreciationandAmortization）。
1.会计利润：按照标准会计准则计算的利润
标准会计准则计算利润时，有明确的规则，以某个资产项目为例：
某资产今年有1000万元租金、物业费等营业收入，同时今年有一笔政府补贴20万元。成本方面，则有400万运营成本，100万元融资利息。开发建设阶段固定资产投资1亿元，每年折旧500万（会计准则计算利润时，固定资产投资将进行折旧，至少按照20年折旧，每年的折旧计入成本）。今年进行了内部改造，花费200万，准备5年摊销，今年摊销40万。
计算如下：
（1）总收入=营业收入1000万+非主营业务收入20万（政府补贴）=1020万
（2）成本费用=营业成本400万+财务费用100万+建筑物本体折旧500万+其他摊销40万=1040万
（3）利润总额=总收入1020万-成本费用1040万=-20万
（4）企业所得税=0（由于利润总额为负数，企业所得税为0）
（5）会计利润=利润总额-企业所得税=-20万
由于折旧摊销的存在，很多资产在运营初期，会计利润都是负数，那么是不是代表这个资产就是不良资产，不值钱呢？
假设有投资方准备来购买该资产，如果用会计利润来看，不管花多少钱，会计利润都是负数，代表买来后每年还会一直亏钱，所以该笔投资从财务视角是不成立的。
但上述结论是否成立？答案是不成立，原因在于投资方的投资额和资产的折旧摊销重复了，资产折旧摊销在年度现金流上并非实际产生，每年现金流视角下的净收益并不是负数，从投资方视角，投入资产后产生的经营收益，需要从现金流下的净收益展开，这就引出下一个指标：NOI。
2.NOI：营运净收入
NOI(NetOperatingIncome)指的是资产运营有关的净收益，与资产运营无关的收入、成本费用都不计入。
从投资方视角，购买资产时花了一笔钱，债务问题都已经处理完毕，投资方关心的是每年该资产能带来多少经营收益，投资额里已经包含了对固定资产、融资等的购买及处理，因此经营收益里不再重复扣减折旧摊销和财务费用。
同时，像政府补贴、理财收益等跟资产经营无关的非主营业务收入是不确定的，在经营收益里也不计入。
以上述的资产项目为例：
（1）总收入=营业收入1000万（政府补贴20万是非主营业务收入，不计入）
（2）成本费用=营业成本400万（财务费用、折旧摊销均不计入）
（3）NOI=1000万-400万=600万
培育期：资产开业的初期，由于出租率低、免租金等因素的存在，经营收入不高，但是运营成本仍然要发生，NOI可能是负数。
成长期：随着资产出租率提升、免租期结束、租金上涨，NOI转正并快速提升。
成熟期：随着资产的运营，出租率达到顶峰，租金也达到天花板，经营收入达到高峰，NOI也达到峰值，资产稳定运营。
衰退期：资产收入达到天花板，但是由于设备老化等原因运营成本上升，NOI在不断下降，或者由于资产所在板块或经济环境下行导致收入不断下降，NOI大幅下降，该资产开始衰退。
NOI指标的意义：一是用来评价资产运营质量，二是用来判断投资可行性。
营业利润率（NOImargin）=营运净收入（NOI）/营业收入。上例资产NOImargin=600/1000=60%。
投资收益率（NOIyield）=营运净收入（NOI）/初始投资。以上述资产为例，初始投资额1亿元，每年NOI为600万元，投资收益率（NOIyield）=600万/1亿=6%。也就是该资产每年能带来6%的收益。
投资收益率指标代表投入资产能带来的年度收益率，该指标高代表投资可行性高，该指标过低时，代表投资回报率低，不值得投资，即：
3.NPI：物业净收入
以上述资产项目为例：
（2）成本费用=营业成本400万+改造摊销40万=440万（财务费用、建筑物本体固定资产折旧不计入）
（3）NPI=1000万-440万=560万
同时NPI还将扣除第三方平台产生的品牌费、招商费等。如华润购物中心计算NPI时需要扣除万象生活收取的品牌费。
NPI和NOI两个指标均用来反映资产运营质量，相对而言，NPI更适合于评估资产运营能力，NOI更适合用于评估资产投资可行性。
由于资产运营期间产生的改造等摊销也属于资产运营能力的重要组成，因此NPI予以计入扣除，但改造摊销与投资关系不大，所以NOI不予以计入扣除。
NOI和NPI在各主流资产运营企业中都有应用，相对而言，更专注资产运营能力和运营质量的会应用NPI指标进行评价和管理。
4.EBITDA:息税折旧及摊销前利润
以上述资产为例：
（1）总收入=营业收入1000万+政府补贴20万=1020万
（2）成本费用=营业成本400万。财务费用、折旧摊销不计入
（3）EBITDA=营业收入1020万-营业成本400万=620万
假设该资产在资本市场评估时，公允价值相对去年产生了1000万元升值，计入1000万公允价值变动损益，今年的EBITDA为1620万。
相比NOI与NPI，EBITDA除资产本身经营收益外，还包含了营业外收入和资产估值收益，其视角是资产的股东方视角，营业外收入、估值收益都是股东视角的收益，其收益范围更大更全。
从股东视角形成了投资回报率指标：EBITDA-U
EBITDA-U=EBITDA/初始投资
退出收益指标
资产价值的评估方法，通常用的是公允价值法，公允价值指的是熟悉市场情况的买卖双方在公平交易条件和自愿情况下所确定的价格。
采用公允价值评估时，具体做法有资本还原法、收益贴现法等多种方法，其中资本还原法是常见做法。何谓资本还原法？先看下面的例子。
假设某投资方购买了某资产，花了1亿元，该投资方希望该资产能每年带来5%的收益，那么，每年的收益应至少多少？
每年收益＞投资额1亿×预期每年收益率5%=500万。即每年的收益应大于500万，该500万收益指标指的是会计利润、NOI、NPI还是EBITDA？
基于前文所提到的，该收益指的是投资视角下的经营净收益，也就是NOI，而投资收益率指标NOIyield等于预期的每年收益率5%。
换个视角，假设某资产每年有500万元经营收益，即NOI每年为500万，投资方希望购买后能至少带来每年5%的收益，投资方的投资额不能超过多少？
投资额＜年度收益500万/预期每年收益率5%=1亿，也就是投资额不能超过1亿元，超过1亿时，投资回报率将低于预期的5%。
资本化率（CapRate）即投资方能接受的预期年度收益率，资产估值的时候，资本化率一般取多少？用上面的公式来理解：资本化率=安全收益率+风险收益率。
不动产资产投资作为大额投资，投资的时候首先要和大额投资的安全收益项目进行比较，如果年化收益率低于安全收益项目的收益率，该笔钱还不如去投安全收益项目。
全球视角下看大额投资，美国10年国债是典型的安全收益项目，近几年收益率一般维持在3%-3.4%，因此安全收益率一般也在这个区间。
相对安全收益项目，不动产资产投资存在风险，因此年化收益率内应增加风险收益率，资产经营风险越大，风险收益率越高。
常见的资产资本化率如下表所示：
估值时，资本化率越高，代表资产投资市场认为该资产的风险更大，相应的资产估值将更低。由上表可以看到，二线城市资本化率比一线高，代表二线城市资产经营风险更大，酒店资本化率较写字楼、购物中心高，酒店的经营风险相比更大。
公式进行转化得到：
从两个视角看资产，均可得出资产管理非常核心的指标——NOIyield。
动态收益指标
从退出视角看，退出估值12亿元大于初始投资10亿元，成熟期NOIyield6%，代表每年回报率6%，假设公司期望的年化收益率为6%，各项指标都符合，表面上看投资成功，但是具体看现金流如下：
从现金流表可以得出，该项目的内部收益率（IRR）为4.5%，假设公司资金成本为5%，该项目的净现值（NPV）为-3041万元，从IRR和NPV视角看，该笔投资是赚钱还是亏钱了？
这里引发出资产管理另两个指标：内部收益率（IRR）和净现值（NPV）。
内部收益率（IRR）是通用的财务指标，代表项目的资金投入年化收益率。投资收益率（NOIyield）是静态指标，跟现金流支出早晚没关系，而内部收益率（IRR）是动态现金流指标，现金流支出早晚会影响IRR，开发建设形成的资产由于有多年的建设周期，将导致内部收益率（IRR）变小；同时由于培育期、成长期NOI数值较小，因此持续经营不退出的项目，动态现金流收益形成的IRR指标要小于成熟稳定期的NOIyield。
NPV是将现金流上各项收支按照一个利率折回到原点的现值之和，上述案例中，该项目按照公司5%的资金成本进行折现，净现值是-3041万元，代表资金按照5%利率算成本，本项目亏损了3041万元，该投资亏钱了，该项目投资失败。
从投资方股东视角，项目IRR小于公司的资金成本，NPV是负数，代表该项目投资亏钱，是失败投资。