房地产企业销售未完工产品企业所得税处理几个问题的解答

由于房地产企业可以预售房屋的特殊性，房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税处理也就具有特殊性，这些问题处理不当最容易引起税务争议。比较典型的问题可归纳为三大类：未完工产品要不要进行汇算清缴？预缴税款究竟怎么缴（比如：基数是否含增值税），有哪些注意事项？未完工产品在年度汇算清缴申报表中如何处理？等等。

本文针对上述问题做出解答，希望能帮到您。

一、未完工产品要不要汇算清缴？

未完工产品是不参加年度企业所得税汇算清缴的。因为：

企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。

未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

二、预缴税款究竟怎么缴？有哪些注意事项？

（一）什么时候预缴？

（二）预缴时对否允许扣除期间费用、税金及附加、预缴的土地增值税。

注意：年度申报时可以扣除。总局所得税司答复：根据国税发[2009]31号规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。

（三）预缴企业所得税的基数是否包含增值税？怎样计算？

营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。

土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预征的计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%]，即从企业所得税角度，房地产企业销售未完工开发产品的收入=预收款-应预缴增值税税款。

（四）预缴毛利率究竟是多少？

（五）其他注意事项

1、完工项目确定计税成本核算终止日很重要。

2、税金及附加、预缴的土地增值税等注意不能重复扣除。

三、未完工产品在年度汇算清缴申报表中如何处理？

1、《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏不包括未完工年度销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时将其填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调增金额”。

2、实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报

未完工年度已做调增处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。