《城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）》
《片区开发项目实施方案（编制及模板示例）》
《EOD项目的实施方案（编制及模板示例）》
《投资测算与资金自平衡方案的编制与模版示例（适用于城市更新、城中村改造、片区开发、特许经营、EOD等项目）》
目录
一、项目概述
二、项目可行性分析
三、特许经营模式可行性论证
四、特许经营主要内容
五、结论与建议
（一）项目概况
（一）项目全称及简称
说明：描述项目的全称及简称，如（XXX项目）（简称“本项目”）。
（二）建设依据
说明：可包括项目背景、政策法规等内容。
（三）建设目标和任务
1.建设目标
说明：定义项目的整体目标，明确项目所要达成的具体成果和预期效益。
以污水处理特许经营项目为例，比如，202X年，生活污水集中收集率提高至X%，生活污水处理厂BOD平均浓度达到...202Y年，生活污水集中收集率提高至X%，生活污水处理厂BOD平均浓度达到...
2.建设任务
说明：根据具体项目具体分析。比如XX污水处理厂及配套管网提质增效。
（四）项目功能和定位
（五）建设地点
说明：根据项目实际情况介绍。
（六）建设工期
本项目建设期为X年。
（七）建设内容和规模
说明：包括项目涉及的建设中主要内容及其建设的规模，比如XX工程。具体可列表显示说明。
说明：项目资金需求主要包括项目资本金及后续建设资金。比如本项目总投资为万元，其中x%为注册资本金，由股东自筹。剩余通过向银行融资取得。本工程建设建筑安装工程费用为xxx万元，其他费用为xxx万元，预备费为xxx万元，建设期利息xxx万元，流动资金xxx万元......
（九）主要需求和产出（服务）
说明：可描述项目建设范围及主要产出、运营范围及主要产出等情况。以污水处理为例，项目主要对XX集中处理后实现达标排放。具体包括：
1.建设范围及主要产出：新建陪她官网XX，对污水处理厂进行提标改造，规模为xx等等。
2.运营范围及主要产出：XX生活污水厂X座，规模XX，配套污水泵站X，规模XX，配套污水管网XX......
（十）主要经济技术指标
说明：主要可描述项目所在的地理位置、项目性质、项目处理规模、用地规模、服务人口等指标。以污水处理为例：
（十一）前期工作进展情况
（二）项目实施机构
（一）实施机构
（二）政府出资人代表
（四）权利义务边界
说明：权利义务分界是本项目在实际操作过程中政府方和特许经营者的权责细分，是建立公平、有效的利益和风险分担机制并保证本项目有效实施的关键。
（三）特许经营主要内容
（一）收费渠道和方式
以污水处理项目举例说明。比如根据《污水处理费征收使用管理办法》，污水处理费事按照“污染者付费”原则，由排水单位和个人缴纳并专项用于城镇污水处理设施建设。运行和污泥处理处置的资金，污水处理费属于政府非税收入，全额上缴地方国库，纳入地方政府性基金预算管理，实行专款专用。
（二）特许经营实施方式
比如：
（1）政府出资人代表特许经营者组建项目公司，以项目公司作为本项目的承接实体，由政府实施机构与项目公司签订特许经营协议。
（2）对存量污水处理厂采取TOT模式，按照国有资产转让程序，由项目公司完成转让收购，收购价为x元（以政府审计部门最终的审定价格为准）。
（3）新建项目XX，采用BOT方式，由项目公司新建并运营，取得相应的回报。
（三）特许经营期限
说明：根据115号文的规定，特许经营期限原则上不超过40年。具体根据项目利润率、回收期限的情况、公益性特征等合理设定。
比如：本项目特许经营期为X年，自特许经营协议生效之日起计算，建设期不超过x年。
（四）特许经营者的条件和选择方式
1.特许经营者的条件
2.特许经营的选择方式
（五）特许经营服务范围
说明：根据项目实际情况说明。以污水处理项目为例：
污水处理设施资产范围包括XX，具体如下所示：
（四）政府承诺和保障
（一）政府承诺的优惠政策及工作协助与支持
说明：比如政府承诺产业优惠、税收优惠等项目优惠。工作协助与支持方面，可以针对项目成立领导小组，提供政策允许范围内的，审批便利等等。
（二）用地（用海）和移民搬迁补偿
比如土地由政府无偿提供给项目公司使用（涉及到公益的项目通常通过划拨方式处理）。注意若涉及到用地征收的，需说明征收及补偿等情况。比如：
1.征收范围
根据项目所在区域特点，依据工程设计和施工组织设计成果确定工程建设占（用）地范围。包括......
2.补偿方式和标准
说明：补偿及安置方式：移民生活安置采用货币化补偿进行安置，生产安置由地方政府统筹考虑。若涉及到安置的，可进一步阐述安置规划情况。
说明：征地补偿标准：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《xxx省征收土地管理办法》、《xxx省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》、《xxx省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律、法规、规章和文件，结合xxx地制定的《xxx城区集体土地征收与补偿安置实施办法》，确定拟征收土地补偿费和安置补助费。杂项费用包括搬迁补助费，住宅房临时住房补贴费和企业停产损失费。其他费用包括前期工作费、综合勘测设计科研费、实施管理费、实施机构开办费、技术培训费、监督评估等费用。
（三）排他性约定及承诺
比如，在XX范围内不存在其他竞争对手等等。
（一）建设必要性
（一）项目建设背景
说明：分析其与重大战略、发展规划、产业政策等政策和规划的符合性，论证项目建设的必要性和建设时机的适当性。
（二）项目所提供产品或服务的公共需求
说明：在需求分析的基础上，提出拟建项目功能定位、近期和远期目标、产出（服务）的需求总量及结构。
（二）建设方案分析
（一）项目选址或选线方案
1.项目现状特征分析
说明：根据项目实际情况进行分析，可附上布局图、现状照片图等等。
2.项目选址
比如，项目位于XXX，主要包括XX部分...
3.项目选址地址条件
说明：根据实际情况进行阐述。
（二）主要建设内容及规模
1.总体布局
说明：根据建设目标，结合存在问题分析及专项规划政策确定工程实施方案，区分项目包含具体工程内容。
2.主要建设内容及规模
说明：说明项目每个工程的具体建设内容以及建设内容的规模大小情况。比如XX完善工程，新建...；修复工程，对XX进行修复...
（三）用地方式
说明：可进行土地现状说明，涉及到用地征收的，需说明征收及补偿、安置规划及安排等情况。
（四）周边配套情况
说明：具体项目具体分析，包括用水、用电、道路、交通等等。
（五）建设工期及主要进度节点
说明：大型、复杂及分期建设项目应根据项目整体规划、资源利用条件及近远期需求预测，明确项目近远期建设规模、分阶段建设目标和建设进度安排，并说明预留发展空间及其合理性、预留条件对远期规模的影响等。可插入建设期进度计划表。
（六）产出能力和服务要求
说明：由于项目产出标准是项目成果定义文件，明确项目要相应的中短服务需求以及建成后项目资产要求达到的各项技术、经济标准和服务交付范围、绩效水平。以污水处理为例，包括污水收集率、进水水质标准、出水水质标准、污泥排放、废弃和噪声标准、对新标准的执行、进水未达到浓度要求的处理措施、出水不符合排放标准的处理措施等等。
（七）项目建设方案
比如：根据项目现状，针对XX问题完善XX工程，新建XXX。具体根据实际的工程情况进行阐述。
（八）投资估算
说明：估算拟建项目从筹建、施工至投产所需的全部建设投资，包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费和预备费等。
比如，介绍编制范围、编制依据、估算总投资情况等等。如工程建筑安装工程费X，预备费，建设期利息，其他费用...具体可列表显示。
（三）要素保障条件
（一）用地用海条件
说明拟建项目用地总体情况和土地利用现状，分析土地要素条件、底线红线约束情况，提出节约集约用地要求。如涉及用海用岛，应明确具体方式、位置和规模等内容。比如，强化规划支撑，根据XX国土空间总体规划以及XX用地用海布局，做好与国土空间规划衔接，新建项目选址选线与土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划等对接，在不涉及永久性基本农田和生态保护红线下实施。科学选址布局，尽可能利用存量建设用地，严控新增用地......
（二）资源环境承载能力、生态敏感区等其他支撑条件
说明项目与“三线一单”（生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线和生态环境准入清单）生态环境分区管控要求符合性，说明水耗、能耗、污染物排放总量和碳排放、生态环境敏感区约束等其他支撑条件。
（四）运营服务要求
说明在保证达到产出能力和服务要求的前提下，研究提出项目运营需要落实的外部条件、运营服务内容、应遵循的标准和质量规范以及安全保障要求。具体包括：
（一）项目运营需落实的外部条件
说明：根据项目具体情况阐述。
（二）项目运营服务内容
（三）项目运营标准、质量规范及安全保障要求
比以污水处理为例，可以对污水收集率、进出水水质标准、污泥排放、废气和噪声标准、新标准执行、未达标处理措施等进行明确。
（五）主要风险识别
说明：从项目自身角度，识别和分析项目准备、建设、运营、移交阶段的政策、经济、社会、工程、环境、资金等方面的主要风险。具体可以对风险进行分类，比如区分关键性和非关键性风险。1关键性风险因素，包括政府决策、招投标与合同风险、项目完工风险、技术风险、市场变化、信用风险等等。非关键风险和其他风险包括金融风险、竞争不充分风险、工程变更风险、意外风险等等。
（一）项目属性分析
比如，本项目属于XX项目，可以综合平衡项目收益，开展政府和社会资本合作。根据115号文，如果项目属于民营企业参与，民营企业股权占比原则上不低于X%。
（二）项目收费渠道和方式
（一）项目收费渠道和方式
以污水处理特许经营项目为例，根据《污水处理费征收使用管理办法》，污水处理费按照“污染者付费”原则，城镇污水收费由排水单位和个人缴纳并专项用于城镇污水处理设施、运行和污泥处置的资金。工业园区工业企业排污费按保本微利原则制定收费标准，由工业企业缴纳。污水处理费属于政府非税收收入，全额上缴地方国库，纳入地方政府性基金预算管理，实行专款专用。污水处理费专项用于城镇污水处理设施的建设、运行和污泥处理处置，以及污水处理费的代征手续费支出，不得挪作他用。
（二）定价机制
说明：项目收费属于政府定价或指导价的，应当执行有关定价机关制定的价格或收费政策；如不属于政府定价或指导价的，应明确定价机制和调价机制。
常见定价方式包括采用合理收益定价法（也称价格反推法）定价，即通过设定的合理收益率来反推价格。成本加成法，即价格等于成本、利润及税金之合。利润率一般按保本微利原则计算，即按经营成本的一定比例。
比如，污水处理费采用合理收益定价法收费，则营业收入=设计规模×污水处理服务费单价×处理负荷%；按照成本加成法计算，则营业收入=实际污水处理量×经营成本中可变成本+设计污水处理量×经营成本中固定部分+利润+税费。
（三）调价机制
说明：根据实际情况设置。比如污水处理服务费价格的调整需充分考虑项目电费价格、药剂价格、污泥处置费、劳动力成本、税率、基准利率及物价指数的因素变化的影响。原则上每隔X年核算一次服务费单价，具体可与中期评估结合。并且说明触发机制、调价公式等等。
（四）财政运营和补贴政策
说明：明确项目是否存在按规定补贴运营情形，明确是否不因采用政府和社会资本合作模式额外新增地方财政未来支出责任，未以任何方式新增地方政府隐性债务，确保项目符合使用者付费要求。
比如，按照《污水处理费征收使用管理办法》的规定，征收的污水处理费不能保障城镇排水与污水处理设施正常运营的，地方财政应当给予补贴。县级以上地方财政部门对城镇排水与污水处理服务费支出（包括污水处理费安排的支出和财政补贴资金）实行预决算管理。此外，可依据财政部《城市管网及污水处理补助资金管理办法》积极申请中央预算资金补助。等等。
（三）项目盈利能力分析
（一）投资估算
说明：区别项目类型进行盈利能力分析，需要对投资估算进行说明。投资估算通常包括编制依据、具体的估算、分年度资金使用计划、融资方案等等，并在此基础上进行盈利能力及经济指标说明。比如：
项目总投资X，其中建设投资X（含工程费用X、工程建设其他费用X、基本预备费X）、建设期利息、流动资金等等。
（二）项目分年度资金使用计划
说明：具体可列表显示，比如：
（三）融资方案
（四）总成本费用估算
说明：对年均总成本（年均经营成本+年均这就摊销费+年均利息支出）、税费情况说明。
（五）盈利能力及经济指标
说明：对营业收入、补贴收入等进行计算，说明财务基准收益率情况（保本微利原则），并对项目经济指标进行计算。以污水处理业务为例，主要评价指标包括（1）动态指标，比如项目投资内部收益率、项目投资净现值、项目投资回收期、资本金内部收益率、资本金净现值、资本金回收期等等。（2）静态指标，总投资收益率、项目资本金净利润率、贷款偿还期、盈亏平衡点等等。需注意，在考察项目全生命周期的情况下，分别计算基于项目投资现金流量表、特许经营者自有资金现金流量表的财务内部收益率等盈利指标。
（四）比较优势分析
说明：从项目全生命周期成本、产出或服务效果、建设运营效率、风险防范控制等方面，对采取特许经营模式和传统政府投资模式在投入产出、经济社会效益等方面进行比较分析，对项目是否适合采用特许经营模式进行论证。
（五）参与意愿分析
说明：分析说明社会资本参与意愿和金融机构参与意愿；必要时，可面向社会资本和金融机构就项目关键条件开展市场测试，说明市场测试结果。比如，对已经沟通的社会资本、金融机构的情况及反馈要求等进行说明。
（六）合法合规性分析
说明：对特许经营安排是否违反法律法规、政策文件精神的情况，包括但不限于特许经营范围或产出界定不清，一定区域或期限内的排他性约定缺失，通过可行性缺口补助、承诺保底收益率、可用性付费等方式使用财政资金弥补项目建设和运营成本等。涉及外商投资企业参与的，需说明是否符合外商投资管理有关规定。
（七）特许经营风险分析
说明：从特许经营角度，说明采取特许经营模式可能存在的主要风险进行分析。以污水处理为例，关键性风险包括，政府决策风险、招投标与合同风险、项目完工风险、技术风险、污水与垃圾供应量风险、处理费支付风险、市场变化风险、环境风险、民营风险等等。非关键性风险，如法律风险、政策风险、通货膨胀等金融风险、经营管理及安全生产风险等等。
（一）特许经营范围
以污水处理特许经营为例，污水处理设施资产范围包括...
（二）实施方式
比如，项目实行特许经营，通过公开招标程序，选择具有较强管理经验、专业能力、融资实力以及信用状况良好的企业为特许经营者。中标企业与政府出资人代表组建项目公司，项目公司成立后，由项目公司签订特许经营协议。
对存量XX项目采取TOT实施方式，按照国家资产转让程序的要求，由项目公司完成转让收购，收购价为...，以政府审计部门最终审定价格为准。XX新建项目采用BOT实施费昂视，总投资XX元，由项目公司投资，并运营XX年后，移交给XX。
（三）特许经营期限和资产权属
（一）特许经营期限
比如，本项目属于是否低或高，汇报周期长短情况的公用或非公用事业项目，建议本项目的特许经营权期限为x年，自特许经营协议生效之日起计算建设期不超过x年。
（二）资产权属
说明：通常情况下，在招引社会投资人参与项目的情况下，中标特许经营者与政府出资人代表组建的项目公司。为实现项目目的投资建设的所有构筑物、建筑物、设施设备，其所有权归项目公司。如果涉及到公益性项目，项目土地由政府无偿提供给项目公司使用。在不影响公共服务的正常提供，且取得政府方批准的前提下，为实现本项目融资，项目公司可以将其特许经营协议项下的收益权设定质押、抵押或其他担保权益。除此以外，项目公司不得以其他任何目的抵押、质押项目资产和权益。
（四）特许经营主要原则和合作边界
说明：项目的交易边界一般包括特许经营期限与内容、产出标准、定价及付费机制。
（一）特许经营期限与内容
比如，鉴于本项目的实际情况，如描述项目的利润率高低、回收期限长短和是否为公用事业项目，建议本项目的特许经营权期限可定为x年。
（二）产出标准
（三）定价及调价机制
（四）权利与义务边界
说明：权利义务分界作为建立公平、有效的利益和风险分担机制并保证项目有效实施的关键，是项目在实际操作过程中政府方、特许经营者、项目公司的权责细分。具体根据项目实际情况列示。
（五）特许经营者选择
说明：需说明特许经营者的基本条件、选择方式、选择标准等内容。在选择方式方面，实施机构根据经审定的特许经营项目实施方案，应当通过招标、竞争性谈判等竞争方式选择特许经营者。具体根据项目实际情况阐述。
（六）交易结构与投融资结构
（一）交易结构
合同体系方面，主要包括特许经营协议、合资合同和其他合同及支持性文件，特许经营协议系核心（如融资、工程、采购等）文件。可以在合同体系部分对合同主要内容进行阐述。
资产形成与移交方面，说明资产权属、项目提前终止后的处置与补偿、项目移交等事宜。
政府监管结构方面，政府将依据特许经营协议对项目公司特许经营进行持续合同监管，并根据实际情况适当引入第三方监管机构对项目公司履约情况进行监管或中期评估。政府监管主要包括服务层面的监管。特许经营权的监管等等。
（二）投融资结构
说明：说明项目资本金比例、股东出资要求、融资方式及限制性条件、建设期政府投资支持方式和预计金额或比例、政府或政府出资人代表对项目公司分红要求、项目公司清算后剩余收益分配要求、银行贷款等融资原则等等。比如
1.项目资本金比例
项目资本金比例为x%。
2.股东出资要求
本项目拟由择优选择的特许经营者与政府出资人代表组建项目公司，项目公司成立后，由城管局与项目公司签订特许经营协议。本项目工程建设投资拟为x元，项目公司的注册资本金暂定为x元（约占项目总资产规模的x%）。项目公司股东应按照约定的占股比例，根据初期项目的建设资金计划分期落实资本金注资。政府出资人代表向项目公司注资x元（人民政府前期投入的污水处理设施有效资产、项目前期费用、施工准备工程费等各项费用可折算为出资），占项目公司股份比例的x%。特许经营者以现金方式向项目公司注资x元，占项目公司股份比例的x%，其中民营企业占项目公司股份比例不低于x%。
3.融资方式及限制条件
项目融资安排方面，该项目的初始资金组成包括债务资金和权益资金，并分别论述。对于银行等金融机构的准入要求进行论述。
（七）监督管理和运营评价
（一）监督管理
说明：监督管理的内容包括工程建设监管、运营监管、信息披露、投诉机制建立、现场检查、中期评估等内容。
（二）运营评价
以污水处理为例，项目进入运营期后，执行绩效考核制度，按效果支付服务费。进入运营期，服务费与工程运营状况挂钩，纳入运营期绩效考核，采用按季度考核，按每季度支付的方式，由根据考核结果按比例付费。可附上运营绩效考核标准、得分支付表等等。
（八）风险管控
说明：项目全生命周期不同阶段的政策、经济、社会、工程、环境、资金等方面的风险因素，提出风险应对措施和建议，明确项目实施机构、特许经营者、项目公司等方面风险分配原则，明确政府承担的项目风险、政府不承担的项目风险以及政府和特许经营者或项目公司共同承担的风险。
比如区别关键性风险因素、非关键性风险因素等等。在项目风险分配方面，一般项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由特许经营者承担，法律、政策和最低需求等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和特许经营者合理共担。比如：
（九）政府承诺和保障
说明：当地人民政府协助特项目公司落实国家和地方适用该项目的优惠政策，包括产业优惠、税收优惠等。（可包括分析并明确政府对项目前期工作协助、用地（用海）和移民搬迁安置补偿、排他性约定、投资支持、统一规定的运营补贴、有关配套设施和服务等做出的承诺和保障等等。
（十）调整、变更等其他要求
说明：明确协议变更和延期、价格调整、补贴调整、项目公司股权变更、政府临时接管和征用、项目移交或提前退出、履约担保、违约责任与争议解决等要求。
（一）主要研究结论
说明：具体项目具体分析，可包括通过总结项目可行性、特许经营模式可行性、特许经营主要内容的结论，综合判断项目是否可行和特许经营模式是否可行。比如：为了贯彻落实......方针政策，提高....，，保障居民健康，开展XX项目是十分必要的，建成后将产生显著的环境及社会经济效益。项目属于XX，可以实现收益自平衡，开展政府和社会资本合作，符合政策文件精神与规定。项目采用TOT+BOT特许经营方式，由特许经营者/项目公司对存量资产进行收购、投融资、提质改造，并新建XX，对项目进行运营管理，特许经营期满后无偿移交。特许经营期为X年，建设期不超过2年，通过公开招标方式选择特许经营者，特许经营服务范围包括....，收费项目包括....，并可获得专项补助资金，专款专用等等。
（二）问题与建议
（三）附表、附图和附件
本文仅供参考，具体需根据项目实际情况编撰，更多内容欢迎联系西政财富、西政资本。
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