主办：深圳市城市规划学会深圳市城市规划协会
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项目名称：前海深港现代服务业合作区1.5级土地开发方案策划
项目类型：专项规划类
编制单位：深圳市建筑科学研究院股份有限公司
编制人员：叶青、毛洪伟、叶伟华、吴珍珍、刘俊跃、孙延超、蹇捷、徐鹏飞、刘海舟、黄小金、陈诚、黄程程、张英英、靳猛、李静
项目规模：14.5km2
获得奖项：“深圳市第十七届优秀城乡规划设计奖”二等奖
项目简介
一、项目背景
大规模的土地开发和基础设施建设催生前海成为“深化深港合作和推进国际合作的核心功能区”的同时，不免带来一些问题。首先，传统城市土地开发模式建设时序长、建设成效慢，在未来10年、20年前海将处于施工建设中，无法及时展现前海面貌，不完全符合前海见人气、出效率、现活力的建设策略。其次，一级二级传统土地开发模式还存在土地资源未能充分利用，潜在价值有待挖掘等问题。因此，提出《前海深港现代服务业合作区1.5级土地开发方案策划》项目,履行国家和深圳市赋予前海在建设开发方面带头创新的重要使命，摒弃传统的一级或者二级城市开发模式，大胆尝试梯级城市开发模式，打造动态的城市发展过程，为建设生态城市创造良好基础支撑和环境，提升城区深圳整个深圳市的核心竞争力。
二、规划构思
传统城市土地开发模式建设时序长、建设成效慢，在未来10年、20年前海将处于施工建设中，无法及时展现前海面貌，不完全符合前海见人气、出效率、现活力的建设策略。其次，一级二级传统土地开发模式还存在土地资源未能充分利用，潜在价值有待挖掘等问题。因此，提出《前海深港现代服务业合作区1.5级土地开发方案策划》规划项目,从追溯城市的本源（磁性功能）开始，根据前海合作区特有的政策优势，寻找前海合作区开发建设的突破点，提出前海合作区梯级城市开发模式，结合土地价值的释放，从软硬两方面形成土地开发实施策略，对前海合作区建设管理平台的构建提出建议，并根据创新开发模式概念，策划布局特色项目，在建设过程中成片呈现前海未来城市风貌。
图1-项目布局图
三、主要内容
（一）前海合作区2013～2015年实施策略研究
从追溯城市的本源（磁性功能）开始，根据前海合作区特有的政策优势，寻找前海合作区开发建设的突破点，提出前海合作区梯级城市开发模式，结合土地价值的释放，从软硬两方面形成土地开发实施策略，对前海合作区建设管理平台的构建提出建议。
（二）前海合作区1.5级土地开发首期启动区（企业公馆）实施方案
结合既有规划梳理，选择合适的地块作为1.5级土地开发的首期启动区，从场地检测、功能分析、概念方案、投资测算、组织模式等方面形成具体的策划方案。
图2-企业公馆鸟瞰图
（三）前海深港合作区1.5级土地开发首期启动区（展销中心）概念方案
综合现状建设、土地出让、交通便利、建设施工、成片示范效果等因素，进行选址分析。通过调研数家知名地产售楼部，结合地铁、卓越、华润等企业提出的建设需求，确立项目用地规模、建设规模、服务功能和布局分布等，并提出集中展销中心的建设模式。
图3-展销中心鸟瞰图
（四）空间布置
结合1.5级土地开发概念、前海既有规划和工程建设时序，选择典型地块策划特色项目，以生态滨水廊道为空间布局主轴线，合理规划布局和交通走向，策划前海门厅、企业公馆、贸易服务中心、青年创新创业梦工厂、集中展销中心、集中临建区、绿色家园、滨水公园、生态公园等特色项目，形成软硬结合的前海梦工厂布局，并与施工场地有效隔离，在建设过程中成片呈现前海未来城市风貌。
图4-企业公馆实景图
图5-青年创新创业梦工场实景图
四、创新与特色
（一）创新提出了梯级土地开发的概念和模式
前海采用梯级土地开发模式的创新性和重要意义，就前海在土地开发和城市建设所开展的标志性工作提出了“生长中的前海”这一创新概念和五级的梯级土地开发模式：0级——城市开发建设前，建立前海网络虚拟平台，实现三维展现、虚拟入驻、电子商务、智慧运营、信息服务等；0.5级——进行土地、海域、沟渠等受污染区域的环境整治，为城市建设提供一个好的建设基础；1级——城市基础设施建设，形成城市后续建设运营的结构骨架；1.5级——根据基础设施建设情况和土地开发时序，选择基础设施完备、土地出让较慢、土地价值空间高的地块，采用建设可移动、可生长建筑和设施，开展品牌及影响力活动，在建设过程中展现前海未来形象，挖掘土地价值，形成滚动开发，目前正在建的典型项目有前海企业公馆和创新创业梦工场；2级——即商业、办公、服务配套、居住等地产开发和城市建设等。
（二）挖掘城市磁性空间，建设城市企业公馆等项目
磁性吸引包含几个方面：一是法制创新；二是利用自然资源营造青山、绿水、碧野、柔光、宁静的宜居环境；三是利用具有磁性效应的软实力——文化、科技、人才、综合配套。前海结合实际建设过程的需要和前海建设涂色，以企业公馆、贸易服务中心、青年创新创业梦工厂、集中展销中心、集中临建区、绿色家园、滨水公园、生态公园等特色项目，形成软硬结合的前海梦工厂布局，率先打造可体现前海未来城市风貌的城市空间。
（三）成片呈现建设过程中的未来前海城市风貌
传统城市土地开发模式建设时序长、建设成效慢，在未来10年、20年前海将处于施工建设中，无法及时展现前海面貌，不完全符合前海见人气、出效率、现活力的建设策略。因为，前海1.5级开发建设模式，以率先实施的生态滨水廊道为主轴，布局前海在建设过程所急需的企业公馆、贸易服务中心、青年创新创业梦工厂、集中展销中心、集中临建区、绿色家园、生态公园等特色项目，并与施工场地有效隔离，在建设过程中即可为入驻企业、入驻政府单位、周边居民提供环境较好地公共空间，成片呈现前海未来城市风貌。
五、实施情况
为实践前海梯级城市开发建设模式，本项目结合1.5级土地开发概念、前海既有规划和工程建设时序，选择典型地块策划特色项目，合理规划布局和交通走向，与施工场地有效隔离，在建设过程中成片呈现前海未来城市风貌。特色项目包括前海门厅、企业公馆、贸易服务中心、青年创新创业梦工厂、集中展销中心、集中临建区、绿色家园、滨水公园、生态公园等。其中以企业公馆和集中展销中心为案例进行了概念方案和实施方案研究。目前企业公馆和青年创新创业梦工厂已建成并投入使用。
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