关键词：政府机关、办公楼、物业管理、市场化
一、现代政府机关办公楼物业管理的特殊性要求
1、具有较高的技术性。
机关办公楼通常系大型智能化写字楼，建筑规模大、配套设施全，集各种先
进技术设备之大成，配备有中央空调系统、高档电梯、楼宇自控系统、保安监控
系统、火灾报警系统、大型停车库（场）、通讯和互联网集成系统和办公自动化系统等。这些设备设施系统涉及多项技术和学科，技术含量高。
2、具有高度的政治性和保密性。
这是机关办公楼物业管理与其他类型物业管理活动的根本区别。党政机关是
办理党务政务工作的重要部门，涉及到首脑机关的重要活动和重大决策，关系着
党和国家的重大利益。
3、安全保障要求高。
政府机关办公楼往往是所在地的政治核心场所，防范治安案件、防火灾等要
求较高，机关物业管理必须加强楼内外各区域的巡逻检查，针对各种可能发生的
突发事件，建立完善应急方案：如火灾预案、刑事案件处理预案、意外人身伤害
处理预案、公共卫生应急预案等。
4、服务要求特殊。
机关物业管理在保安服务工作中，经常要配合政府有关部门处置上访人员的任务，在接待处理上访人员时，必须牢牢把握政策、注意工作技巧，即要维护好机关办公秩序，又要合理化解上访人员的怨气。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，有时节假日、休息日要正常运转，这要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
5、对环境有更高的要求。
机关办公楼人员聚集，流动性较大，易出现脏、乱和建筑及配套设施损坏等
问题。同时，机关办公写字楼又是政府为民办事、体现行政效率的重要场所，因
此，对办公楼的环境有更高的要求：整洁、明亮、稳重、大方，方便工作人员办
公，方便市民来办事。
二、目前政府机关办公楼物业管理存在的问题
1、物业管理企业运行问题多。
门槛低，导致良莠不齐，管理型、专业型、大型、小型各类物业管理企业混杂一
起，市场选择机制尚未完全形成。
二是人员素质不高。主要表现为实际从事物业管理的人员中取得职业资格的
人数不多，具备高级管理资格的人员更少。
三是员工流失率高。由于物业管理公司需靠低价位中标来取得市场，其员工
工资水平整体偏低，导致了较高的员工流失率。人员的流动不断，往往意味服务质量的不稳定和风险的形成。
2、服务质量监管体系不齐。
一是监管方行政色彩太重。目前，机关事务管理局作为业主代表，对现代社会化专业化的物业管理具体内容、标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。
二是服务对象参与度不高。好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。
三是质量监控体系不全。对于物业管理公司的具体运作，机关事务管理部门在制订监控标准、工作流程控制、强化考核等方面尚需作大量研究。
殊物业还无相应条款。
4、经费保障难以规范。
一是尚无相应收费标准。目前政府机关办公楼物业管理收费尚无相应的规范和标准。在实际操作层面，业主在选择物业公司时往往采取竞价方式，结果最低价中标往往与高质量服务要求初衷相背离。
二是物业管理消费意识尚须培育。机关办公楼物业管理的消费者是广大的机
关公务员，他们长期习惯于福利化服务，由于对物业管理也是一种需付费的商品
的意识认识不到位，随意提高服务质量档次、增加服务范围和次数的现象时有发
生。
三是财政支付政策不明。实施物业管理主要体现为花钱买服务，其费用比较低，由于物业管理范围不一、标准不一，物业管理定价往往是物业管理公司、机关事务管理局、财政局等多轮会商确定。如不针对机关办公楼物业管理制定财政支付政策，其发展前景将很不明朗。
三、解决存在问题的对策
1、完善行业法律法规。
2、大力培育专业化物业管理市场。
目前，各省、市、县直至乡镇级的党政机关都已建设或正在建设新的办公楼（区），这一类市场规模特别庞大，为促进行业发展应具体做好以下工作：
一是行业主管部门应尽快细化物业管理资质标准，启动专项的政府办公楼（区）物业管理市场，将其从住宅区物业管理市场中区分开来。
二是机关事务管理部门应制订全国性党政机关物业管理的统一要求，如保密性工作规定、安全保卫规定、机关会议标准流程、车辆管理规定等等。
三是加强人才队伍建设，应针对机关、医院、学校等不同类型物业的特点，从职业经理人、专业人才、操作员工等层面加强培训交流，依靠高素质队伍提升行业服务质量。
3、逐步规范经费保障标准。
二要逐步在政府内部实行租金制。考虑到党政机关的实际情况，现阶段可以对各部门占用超过核定面积的部分收取租金，并逐步将租金提高到市场租金水平，抑制各单位过度需求。在此基础上，对各部门核定使用面积内的部分也要逐步收取租金。办公用房租金分别纳入使用部门和产权部门预算，用于办公用房维修、改造和物业管理经费开支等用途。
4、建立健全服务质量监管体系。
一要实行集中统一管理。各级党政部门应从降低机关运行成本出发，将保障
机关运行的绿化、保洁、安保、会务等事务工作交由机关事务管理部门集中管理。
二要建立完善质量监管体系。目前机关事务部门要按服务质量监管的要求成立专门的机构。其次要制订各专项标准，如设备维护、安全保卫、会务保洁、车辆管理等各项物业管理服务的工作流程、质量标准。再次要加强考核，应充分运用现代管理手段，通过日常巡查、月度考核、发放意见征求表、邀请外部专业部门鉴定等方式，对物业管理公司运行情况进行考核管理。
三要严格奖惩、优胜劣汰。机关事务部门通过奖惩激励机制加强质量管理，保持物业公司的危机意识、竞争意识。可采取整改制、通报制、奖罚制等手段，对物业管理服务进行分类考核，对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励，对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，如此方可保证监管体系进入良性循环轨道。
四、结语
政府机关办公楼物业管理的市场化，取决于行业法律法规的完善、经费保障标准的规范、专业化市场的培育和服务质量监管体系的健全等四条措施。
参考文献
[1]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务中国物业管理,2006（10）
[2]陈道玉.浅谈行政机关之物业管理现代物业,2007（7）
关键词：信息化助力物业管理智慧运维管理
信息化设施设备管理工作的核心内容为：通过对寿命周期费用及检修策略进行分析，最终决定项目的投资运行、检修以及资源的使用决策。但因其使用过程中，必须要有大量的数据和资料。所以，若想达到设施设备现代化管理的目的，企业信息化发展及应用起着关键作用。根据近些年来发展的现状来看，物业方面在运营维护其管理项目的设施设备过程中，逐渐重视设施设备管理的运维信息化所发挥的重要作用。因此，开始积极引进设施设备运维信息化管理的系统，不但提高了物业管理的工作效率，对其运营的效果也有了明显的提升。
1信息化助力设施设备智慧运维管理实现方式
EasyFacilitiesManager即简单的设施经理，是一种企业实现信息化设施设备智能运维管理的软件平台，它对设备的管理工作起到有效的规范作用，同时对设备的日常数据进行自动处理、存取、记录以及创建设施设备整个生命使用周期的备档数据库，及时完成设备运行和维护状态的信息传达，对生产及各项工作的开展提供信息帮助[1]。企业的资产管理工作则是对设备进行日常管理即从设备的计划初期开始，对其的制造、设计、采购、验收、安装使用、更新以及后期修理维护的整个过程的管理，该项工作是集聚了技术、业务和经济3个方面的管理工作。
1.1智慧台账管理
智慧台账的管理模式可以对每个设施设备的生命运行周期都进行精准的管理，对于设施设备最初的设计、采购一直到报废弃用都实现了全程监测管理。同时，对设施设备的使用说明、设计图纸、维修保养报告、备件损耗以及设备参数的具体数据都做出了详细的记录。经过系统的计算，快速得出设施设备维护所消耗的经济成本，这为企业各项决策的敲定提供了准确的参考依据。
1.2智慧运维管理
EasyFacilitiesManager运行系统对设施设备管理提供了便利条件。该系统实现了在设施设备运维模块中多维度管理运维的过程，完成了对工单的策划、处理以及完结的管理运维工作[2]。在此基础上该系统对设施设备周期性作业、后期的保养维护与巡视检查均可进行追踪控制，达到全程监控的目的。工作人员通过物业客户端对日常维修与计划工单进行处理时，在现场即可快速查找设施设备的台账和检修保养记录，操作时根据需求物业客户端会为其提供详细的指导参考和作业流程，这使物业工作变得更加快捷和简便。
1.3智慧空间管理
1.4智慧租赁管理
2信息化助力设施设备智慧运维管理案例分析
2.1以万科物业为例
在万科的物业管理中，借助于EasyFacilitiesManager物业设施资产管理的平台，充分实现了信息共享，达到了商业智能管控的目的，有效提升了企业服务和管理质量的全面提升，从而形成了规范、标准的企业工作流程。当可视设备出现问题时，可及时为处理问题提供精准的参考数据，实时跟踪问题处理进度和情况，促进了运营效率和用户满意度的提升。对资产做到有效管理，降低了总体的拥有成本，为企业决策和企业规划提供了有效的数据信息和详细的计算报表。通过运用信息化后台进行管理，使得管理模式从传统的线下台账作业转变为更加合理的信息化作业，显著提升了作业效率。通过员工客户端、400呼叫中心、EasyFacilitiesManager、EBA以及CRM的设备管理工作系统和资源、营账管理系统之间相结合，实现硬件、软件技术工具和系统之间的相互支持，积极构建物业远端平台的创建。同时，在物业企业中，领导也会看到企业的员工诉求，积极进行资源合理协调匹配，解决问题[5]。
2.2以中海物业为例
中海物业也将EasyFacilitiesManager软件平台配合手机客户终端引进到该企业的物业管理中，此项运营方案，有效帮助中海物业实现了战略转型的目的。该系统适用于Android与ios两大系统内的电脑的智能手机，为满足物业服务行业需求，该功能开启了工单接受、移动报事、巡查、报事以及设备维修保养等多项功能，和EasyFacilitiesManager中的空间、租赁、资产、设备管理的多个模块之间相互配合。通过将平板、手机作为终端设备的方法，充分实现了物业管理信息化。
3结语
随着楼宇住宅的智能化和网络的发展，对物业企业的管理提出了更高的要求。通过以上案例得出，信息化助力设施设备智慧运维管理在物业服务行业的运营中具有积极的推动作用。通过EasyFacilitiesManager软件平台的推出，长期有效地为地产建房、办公楼宇的设备设施运维的信息化管理提供良好的服务，全面地为客户提供了以建筑整体生命周期可控性做出了有效的解决方案，极大地提高了物业服务管理行业的工作效率以及提升了客户对物业服务的满意程度。
[1]余立军.写字楼楼宇系统在运维中存在的问题及改进建议[J].智能建筑与城市信息，2013，5（6）：66-67.
[2]邱春梅.楼控系统运维管理的思考[J].智能建筑与城市信息，2013，4（5）：20-23.
[3]邓d.从物业管理走向集成运维[J].智能建筑，2013，1（3）：71-73.
地点：创新楼316室
主持人：陈达美
出席人：陈达美谭志峰李群力吴光明区建昭袁国繁胡克静
记录：王晓萍
议题：研究讨论学院新学年度财务预算的有关问题
一、关于外请专家到学院讲座的财务预算
会议认为，外请专家到学院讲座发生的专家补助属劳务报酬，按照往年的贯例，除少部分做专项财务预算外，其余的均统一归口预算，即行政职能部门分管的讲座由本部门做预算;各系外请专家的费用各系报计划由教务处统筹预算;党委外请专家的费用由学院党委办公室负责预算。
二、关于办公用品经费的财务预算
会议认为，去年的办公用品费用支出较大，例如：纸张、文具、墨盒等等大大超支，因此，提倡勤俭节约，养成良好的节约习惯。
会议要求，新学年度办公用品经费预算经各部门分别预算后，再由学院办公室统一审核，学院办公室将根据预算情况，制定出办公用品发放的统一标准，并严格遵照执行。
学院办公室将去年的办公用品费用支出情况统计出来，各部门新学年度办公用品经费的预算原则上按年人均增加20%来做。
三、关于学生活动经费的财务预算
会议认为，学生活动经费要统一放到系里做预算。数额按学生人数多少按比例分配到系里。
建议学生辅导员人事编制应该划归到系里，这样辅导员才有归属感，也有利于辅导员开展工作。
四、关于教职员工培训经费的财务预算
会议进一步明确，教职工的培训经费归口到人事处预算;教师、辅导员业务培训经费归口到教务处预算。
五、关于实验室的维修经费的财务预算
会议要求，实验室维持费要充分考虑一般材料用量大、消耗品损坏多的特点，此项预算越细致越好;设备维修经费由各系分别预算后，由教务处统一审核上报。
六、学院应该增加的财务预算项目
(一)学院会议费
1、以学院名义加入具有社会影响的理事会产生的年费、会议费等费用;
2、各系加入与专业有关的行业协会产生的年费、会议费等费用;
(二)院内外技能竞赛经费
1、教职员工技能竞赛经费;
2、学生技能竞赛经费。
(三)教职工活动经费
(四)招聘教职员工所发生费用
(五)物业管理费
1、教职工宿舍的设备维修费;
2、物业管理费;
3、楼宇管理费。
(六)交通管理费
(七)学生毕业就餐费用
此项费用纳入学生就业经费。
(八)学生管理值班员值班费
(九)辅导员通讯费
(十)扶贫捐款费用
会议预算纪要范文二为最后审定物业20XX年财务预算，居委会、业委会、物业管理处、会同审议小组以及部分业主代表，于20XX年1月5日召开联席会议，会议由业委会分管副主任主持，专题讨论并审定了物业20XX年财务预算，具体内容如下：
1、业委会作有关说明;
(1)、业委会重申了20XX年财务预算的指导思想：由于我们对物业的聘用期是二年，因此第一年(20XX年)对酬金制管理进行了调研和试运行。第二年(今年)将在去年运行基础上要求物业进一步摊帐并增收节支，让业主明明白白消费，让大家了解小区的财务开支，让大家来选择物业服务和费用的标准。
(2)、业委会通报了这次对物业预算审议的组织发动过程：去年11月26日公示了《关于审核物业20XX年服务成本预算的通知》;招募和邀请了部分有财务专业特长的热心业主成立了审议小组，并组织进行了多次商讨;12月11日又进行了专题研讨;由于参与人员较少真正提建议意见的不多，12月22日我们又向全体业主发通知再次进行动员，希望大家关心并参与审议工作。20XX年1月5日再次召开专题联席会议。
(3)、业委会根据部分业主的议论，提出了解决当前物业预算发生赤字问题的方案：A、紧缩服务人员编制;B、降低物业服务标准;C、增收节支、费用赤字控制在小区的公共收益中支付。
2、物业管理处杨经理对20XX年财务预算作了说明，并表示了态度;
(1)、挖掘潜力适当调整预算项目。
(2)、配合业委会积极做好增收节支工作，认真落实车库节电、设备检修、节约用水、车辆收费管理等。
(3)、小区财务总费用收支不产生赤字。
3、与会人员对物业预算提出了意见和建议，居委会张书记表示支持大家实事求是的分析，杨经理作了解释并承诺有的问题请示公司后再作回答，主要问题如下;
(1)上实公司的管理筹金过高(20XX年9月业委会曾提出过10﹪方案)，杨经理表示公司有调为11﹪意向。
(3)、支付部分管理人员开支不妥，如会计工资。
(5)、工程队长、保安队长、物业经理编制核算问题。
(6)、对地库财务必须单独核算。
最后大家一致认为：小区应不断提高管理层次，保持欧香四季的优美特色。希望采用业委会提出的C项方案即：增收节支、费用赤字控制在小区的公共收益中支付，物业杨经理表示同意大家意见。
地点:学院第二办公楼第三会议室
主持人:后勤产业处处长付东
记录人:韩吉荣
出席人:后勤产业处科以上干部(付东、彭世国、何定煦、杜芙蓉、徐建军、韩吉荣、任均、黄柯、张宇、冯欣、袁玉文、周向东)
会议议题:
1、学习学院《关于编报20XX年绩效预算的通知》及编制要求、说明;
2、布置后勤产业处编报20XX年绩效预算工作。
一、完善安全管理体系，建立长效管理机制。为了做好安全管理工作，物业部计划在二月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。(一)严把进人关，狠抓基本功。首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。(一)实施保安管理标准化。面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建X一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(四)成立专职巡逻监督岗。为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
中国仪器仪表学会
天津复印技术研究所;中国（仪器仪表）复印科学与工程学会;机械工业办公自动化设备检验所