关键词：大数据；房地产电子商务；精准营销
中图分类号：F27文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.024
1大数据在房地产行业中的运用概况
房地产行业的价值链主要是融资、拿地、设计建造、销售以及物业服务等几个环节。大数据时代的到来，为传统的房地产企业提供了新的视角。房地产行业迅猛的发展，开发和营销模式不断成熟和完善，但是在市场逐步趋向饱和，不确定性增大的情况下，传统的发展方式也遇到了瓶颈，经营风险扩大迫使不少企业转型以谋求新的利润增长点。在大数据的背景下，当地产企业可以深入分析挖掘到通过以往传统数据分析手段无法获得的各类有效价值，借此对房地产企业未来发展和经营做出更为迅速、科学、精准、安全的决策和预测。提炼大数据的价值并将其应用于房地产企业经营管理各个环节对于房地产企业未来发展至关重要。
大数据背景下房地产精准营销指的是房地产企业依托互联网精准营销系统支撑，在准确进行房地产企业产品市场定位的基础上，以满足客户差异化需求、激发客户潜在需求为切入点，找准营销人群、配准营销策略匹配营销渠道、投准营销资源，其特点是针对性强、命中率高、效果更佳。该精准营销模式包含以下四个步骤。
2.1顾客需求及行为分析
顾客的需求及行为的分析主要是在大数据的背景下，大数据技术支持和应用下通过当下最流行的社交网络，购物，娱乐，团购网站以及传统的银行，公安，第三方公司等在线数据共享机制，对顾客消费需求，消费偏好，消费行为，消费心理，购买特点，购买能力，购买习惯以及情绪等数据进行分类存储和深入挖掘，将大众顾客以不同维度进行细分，得出每一维度顾客的需求特点，针对其特点制定符合其需求的营销方案，在对房地产企业产品清晰市场定位的前提下，在所制定的各个维度中寻找目标客户群进行进准营销，与此同时还可以深入挖掘潜在客户群，为房地产企业今后产品定位提供数据支撑。
2.2顾客个性化需求画像
由上节所知，通过对大众消费者的深入分析，为他们制定不同维度，将他们区分为不同的聚类群体，但不是所有聚类群体对都是房地产公司的目标客户。因此，我们需要在所有聚类客户中寻找具有购房能力且具有购房意愿的聚类群体做精准营销，将有购房能力无购房意愿和无购房能力有购房意愿的客户标注为潜在客户，由此我们便在不同维度聚类群体区分的前提下得出了不同条件下聚类群体的特征，以此作为顾客的个性化需求画像，为下边的精准匹配做准备。
2.3客户与产品的精准匹配
在制定完消费者个性化需求画像之后，我们将画像与房地产现有不同层次的产品特点进行贴合，将他们之中相同的特点进行精准定位，把消费者的个性化需求特点与楼盘产品的卖点相结合，最终锁定目标客户，进行精准营销。
2.4精准营销流程的支持
3大数据背景下房地产精准营销流程
在结合某房地产企业传统营销模式和现代电子商务营销模式的基础上，本文构建了大数据背景下房地产精准营销流程，如图1所示。
第一个功能是数据收集功能，房地产电子商务平台。首先，整合分类已在房地产平台注册过的用户个人基本数据资料，讲这些资料放入大数据中心的数据库中等待进一步的数据处理分析和数据挖掘。其次，大数据技术支持和应用下，通过对社交网络，购物网站，娱乐中心，团购网站等数据的搜集，对时下最流行的手机通讯类软件，娱乐，购物，地图，旅游类APP以及直播平台直播APP数据的搜集，以及对传统的银行，公安，第三方数据应用公司等数据的收集，将这些不同渠道搜集起来的消费者数据进行整合分类，存储在数据库当中有待进一步的分析与挖掘。最后，还要将房地产电子商务客户服务呼叫中心针对已达成交易的客户咨询问题和疑问进行归类存储放入数据库当中。通过以上三个方面针对售房企业，地产消费者以及购房业主的数据搜集为下一步数据分析提供了有力的先决条件。
最后，通过营销人员与顾客之间的相互交流谈判达成交易，在达成购房交易之后，营销人员将交易数据与交易信息上传数据库中进行存储，而消费者在营销人员和数据的帮助下收获了房子，客户服务中心的服务人员将与房屋业主进行进一步深入交流，针对购房过程当中存在问题和建议，对所购买房屋的问题以及购房过程中服务人员和营销人员的态度和服务进行反馈，将这些反馈信息进行分类存储放入数据库中，这些
4结论
大数据是信息技术领域的重大技术变革，未来社会数据量将与日俱增，这进一步加速了企业之间的相互竞争，房地产企业想要在这场竞争中存活下来，就要求房地产企业能够更准确、更快速、更加个性化的为客户和公众提品和服务，借助大规模搜集、分类和分析用户个性化的数据，借此对未来发展和经营做出更为迅速、科学、精准、安全的决策和预测。提炼大数据的价值并将其应用于房地产企业经营管理的各个环节对于房地产行业未来的发展至关重要。
本文通过对大数据背景下房地产精准营销的模式研究我们可以得出在大数据的时代背景下，传统的房地产营销模式虽然依旧保留，但是其营销业绩与营销效率已经无法跟上时代潮流，运用大数据技术进行数据挖掘分析的房地产精准营销模式已经势不可挡，成为了未来房地产营销行业发展的主流方向，未来社会中，房地产企业将更加注重大数据技术的应用与创新，通过数据挖掘与数据分析，最大限度拓展全渠道的房地产信息轰炸式营销，通过这种营销模式的有效运用，不仅能进一步促进单个交易日的销售额的爆发式增长，而且还有助于房地产企业自上而下树立优秀的品牌和企业形象，为房地产企业的发展提供更大的空间。
参考文献
[1]缪涛，洪建国，林波等.大数据在房地产市场分析中的应用[J].中国房地产：学术版，2016，（5）：2028.
多元化经营于20世纪50年代由著名的“产品―市场”战略大师安索夫提出，指企业的经营超过本行业的范围，向多个行业的多种产品方向发展的一种经营战略。它是企业发展到一定阶段，为寻求长远发展而采取的一种成长或扩张行为。
改革开放三十多年来，报业的生产力得到极大解放，报业经济得以快速发展。当经济总量积累到一定程度，主业经营难以不断攀高，同时担心收入总额过度依赖于主业，造成抗风险能力不强。为了继续保持高速增长，分散经营风险，报业集团的决策者们不约而同的将目光投向了多元化经营，这是报业经济发展到一定历史阶段的必然趋势。
多元化经营理论告诉我们，企业实施多元化经营，不外乎四种模式：其一，同心多元化经营，也称集中化多元化经营。指企业利用原有的生产技术条件，制造与原产品用途不同的新产品。其二，水平多元化经营，也称横向多元化经营。指企业生产新产品销售给原市场的顾客，以满足他们新的需求。其三，垂直多元化经营，也称纵向多元化经营。指企业向目前产品的上、下游产品延伸经营。其四，整体多元化经营，也称混合式多元化经营。指企业向与原产品、技术、市场无关的经营范围扩展。报业集团进行多元化经营，应该根据自身发展现状和所拥有的资源禀赋，在不同的发展阶段，结合不同的产品类型应选择合适的多元化模式，而不必迷信或局限于某一种模式。下面试针对报业集团的主营业务可采取的多元化模式具体阐述。
二、关于发行业务
1、成立物流配送公司
2、利用纸媒销售积累的资料，进行数据库营销
三、关于印刷业务
纸张、印刷成本在报业的营业成本中占了70％左右，而报业集团所属的印务公司，基本上都是以确保本集团报刊的印刷为己任。随着各个报业集团为提高平面媒体的印刷质量而购置了高档印刷设备，其产能过剩问题，由于纸厂联盟对纸张价格的调控所带来的成本波动幅度较大的问题，都成为报业集团开展印刷业务多元化经营的客观推手。主要可以从以下方面考虑。
1、印刷业务多元化
可以承接全国性报刊的印刷，成为其代印点，还可以承接那些无力自建印刷厂、或者自有印刷厂质量难以达到要求媒体的业务，将剩余印刷产能尽量利用起来，扩大营业收入，这一点大多数报业集团已经做到。随着我国经济的高速发展，商业印刷市场需求量日渐扩大，报业集团应抓住机遇，采取独资或者合资方式加快对这一市场开发，抢占市场份额，提升印刷经营收入。
2、报业集团可以向印刷业务上游产业链延伸
2008年纸张价格的迅猛上涨，给报业成本带来了很大的压力；同理，2009年报业经济的回暖，在一定程度上得益于纸张价格的走低。如何降低由于纸价的大幅波动而造成的印刷成本畸高畸低山东大众报业集团与上市公司华泰股份合资成立大众华泰印务公司是一个成功的范例。报业集团参股造纸厂，或者与其合资成立印刷企业，可以以较稳定的价格获得主要原材料――纸张，有助于降低成本的升降幅度，有利于报业集团经济平稳运行。欧美发达国家的平面媒体集团，甚至将经营触角伸向了更上游的行业，比如森林业，其用意即在此。
以上所分析的是报业集团三大主要经营业务的多元化问题，侧重于业务层面，事实上，2008年114号文的下发，表明国家大力推进文化体制改革的决心，基于此背景，报业集团战略层面的多元化经营显得尤为重要。
对于战略层面的多元化经营，各报业集团多有所探索，目前开展较多的是成立房地产公司，整合集团的资源，利用自身优势，以较低的价格拿地，进行住宅或商务楼盘开发，适逢这些年我国适龄购房人群较大，经济增长较快，带动房地产业整体繁荣，报业集团获利颇丰。如湖北日报传媒集团成立的楚天房地产公司，开发建设的楚天都市花园，盈利近亿元；辽宁日报报业集团、云南日报报业集团、黑龙江日报报业集团等旗下的房地产公司也多有斩获。有的报业集团眼光则放的更远，不仅仅局限于当地的发展，而是通过与知名品牌的房地产公司合作，在全国范围内进行房地产经营。如浙江日报报业集团与浙江绿城房地产股份公司合资成立浙江报业绿城投资公司。2007年浙报集团将福建宁德的地块进行了转让，转让价2个亿，而当时拿地的成本仅1000多万。
有些报业集团则涉足酒店业，如河南日报报业集团继大河锦江饭店成功后，依托管理、服务、人才优势，又先后组建大河国际酒店、大河公馆酒店、大河商务酒店，据了解，大河酒店经营网络每年可为该集团贡献四、五千万元的收入。
本文重点介绍了如何对地产公司营销费用进行细化管理，提出了改进方法以满足营销费用日常管理及核算等的要求。
关键词：
营销费用；管理；核算；方法；地产集团；项目公司
营销费用是指地产公司项目开发过程中，为销售及推广而发生的费用。中国的房地产市场在宏观调控中不断规范，市场竞争日趋激烈，营销管理水平已成为房地产公司的核心竞争力。除部分小型地产公司为独立的地产项目外，多数中大型地产公司都成立地产集团公司（以下简称“地产集团”），对下属各项目（以下简称“项目公司”）分设独立法人单位，进行项目管理。营销费用作为地产项目管理中较为重要的组成部分，需从地产集团制度规范的层面上强加管理，保障整个地产集团范围内营销管理组织机构的科学、持续、稳定、高效。
一、营销费用总体控制目标
项目公司营销费用由其营销部编制，总额及使用情况由地产集团营销部负责监控及考核。根据项目大小、销售业态等多种因素来确定营销费用的控制比例。参考国内十大上市地产集团营销费用的花销情况，本文提出住宅项目整体营销费用不超过项目总可售货值的2.5%（地产集团亦可根据项目公司情况自行调整控制比例，下同），产业项目整体营销费用不能超过项目总可售货值的4%；营销费用不允许超限使用，特殊情况下的调整，须经地产集团集体决策与联签后方可调整执行。营销费用中推广费用的8%用于地产集团品牌运营及绩效激励。
二、营销费用的分类及核算
营销费用二级项目总体可分为以下五类，其下又涵盖了更为细致的项目，详见下图分解。1.推广费包括：2.销售管理费包括:3.配套设施费包括:4.咨询费包括:
三、日常管理要求
四、结束语
相信项目公司及地产集团按照上述管理及核算模式来规范营销工作，会使得整体管控模式更上一个台阶，实现向管理要效益的突破。
参考文献：
[1]百度文库：《房地产企业营销费用控制比例》.
披着文化外衣登台影视领域的地产大亨不止大连万达股份公司（以下简称“万达”）一个，嘉裕集团有限公司（以下简称“嘉裕”）如出一辙。
不过，与万达高调并的行径不同的是，嘉裕一向行的却是保守低调路线。虽然堪称是珠江新城最大的住宅项目地主之一，却一直默默行事，连掌门人也甚少出现在公开场合。但与此截然不同的是，嘉裕旗下金逸影视传媒股份有限公司（下称“金逸影视”）自2004年成立以来却一直迅猛发展，更是高调宣称要每年新开影城20家以上（即平均18天新开一家影院，叫板平均每10天扩建一个影城的万达院线）。
近期，金逸影视又先行申请IPO，和万达院线争抢A股首家院线上市公司的位子。对此，业内有人称这是低调保守的嘉裕另辟蹊径的表现。
“影视这个行业还是有很大的潜力，因为有庞大的消费市场。传统的地产商进军这个领域，也是为了平衡风险，开辟新的投资渠道。”仲量联行广州投资部负责人刘裕通对时代周报记者表示。
背靠神秘地产大亨
冲刺IPO的金逸影视，其发展充满了传奇色彩。
工商登记资料显示：金逸影视的前身是广州市金逸影视投资有限公司（下称“金逸投资”），于2004年2月成立，注册资金是2000万元，两大股东广州市嘉裕房地产发展有限公司（下称“嘉裕房地产”）、广州市演出公司（下称“演出公司”）分别出资1600万元、400万元，占比80%、20%。有意思的是，这家影视公司虽一直涉及影视，可当时登记的营业范围却是“以自有资金投资项目，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）”。
而演出公司位于广州市东山区的建设三马路11号二楼仅30平方米的房屋成了金逸投资最初的办公场地。不过，因业务发展需要，金逸投资于当年6月就迁址广州市天河区天河北路470号。在这个地方，金逸投资开始了长达六七年之久的运营(直至2011年才迁址嘉裕房地产开发的君公馆)。
说起天河区天河北路470号，还颇有点来历。
在时代周报记者获得的一封由广州天河区石牌街村民委员会写的委托书上显示，天河北470号A2栋裙楼首层至四层属于石牌街村委会的5292平方米建筑面积，从2004年开始便委托给嘉裕房地产全权经营管理，期限为25年。也就是说，这期间，嘉裕房地产拥有这块场地的独立经营权和出租权，嘉裕正是盘踞在这里，运筹帷幄它的江山。
2006年7月25日，嘉裕房地产对金逸投资增资4000万元。不到一年，2007年3月，嘉裕房地产再次对金逸投资注资4000万元。至此，嘉裕房地产在金逸投资的股权增至96%。
不过，奇怪的是，2007年11月，嘉裕房地产却将其在金逸投资的82.04%和13.96%的股权分别转让给李玉珍和李根长。李玉珍和李根长是两兄妹，此前就是嘉裕房地产的大股东。不过，二人却在随后不久将他们所持的嘉裕房地产的股权全部转让给李玉珍旗下的一家投资公司。工商登记资料也显示，嘉裕房地产的法定代表人一直是李玉珍。
2010年8月，演出公司将其持有的4%的股权（价值400万元）公开拍卖，李根长以双倍价格800万元购得该股权。至此，金逸投资仅由李玉珍、李根长两兄妹控股，分别占股82.04%、17.96%。
股权变更后，金逸投资开始重组。2010年11月，金逸投资改名为金逸影视，业务范围也开始将影视传播推广类的项目明文纳入。
力争跻身主流院线前三
截至目前为止，金逸影视在广州、北京、上海、深圳等30多个城市拥有近60家自营影院―“金逸国际电影城”，符合国际先进技术标准的电影放映厅300多个，总坐席超过60000个。
追溯起来，金逸影视发展史上最重要的一笔投资就是整合广东珠江院线（下称“珠江院线”）。
2008年4月，金逸影视传媒整合原广东珠江院线，成立旗下自有院线公司―“金逸珠江院线”（下称“金逸院线”）并挂牌经营，金逸院线目前已跻身全国38条院线前五强。
广东珠江院线来头不小。这条华南地区第一条跨省院线，是由金逸影视原股东之一广州市演出公司联合广州市电影公司及珠江电影制片公司于2002年6月1日组建。成立当年，其便以3000万元的电影票房进入全国十大电影院线之列。
而整合后的金逸院线为金逸影视的经营业绩创造了汗马功劳。
金逸院线自2003年第一个完整年度以来，截至2011年6月就已累计实现票房约23亿元，观影人次达6700万，放映场次206万场。金逸院线除金逸系影院外，还拥有20家加盟影院，近100块银幕，17000多个座位。仅在2011年，金逸院线全年票房收入就达8.5亿元，以80院线计算，平均一家院线的收入为1062万元。
金逸院线官网数据显示，其计划每年新开影城20家以上。到2013年，将在全国拥有100家五星级影城，整个院线票房年收入也将达15亿元以上，力争成为中国商业主流院线的前三名。
金逸影视总经办的罗小姐向时代周报记者透露，仅五一期间，金逸影视就有多家影城开业。
金逸影视的优势与劣势
证监会早前公布的公告显示，万达院线和金逸影视两家院线公司均有意争当A股首家院线上市第一股。
两家企业缘何都选择院线先上市？这其中有着深层次的原因。
时代周报多次联系金逸影视，总经办一位负责人却称：“公司目前正处于上市的反馈意见阶段，不便多言。”
明源地产研究院一专业人士向时代周报记者分析出动因所在：“首先是政策背景，十二五期间，国家大力发展文化产业，影院传媒业的发展有一定的政策支撑；其次，这是嘉裕和万达多元化发展，分拆上市的表现；再次，打造单一产业的核心竞争力，需要强有力的资金支撑。万达、嘉裕都是商业地产公司，手中的孩子多了，要养大，分拆上市也是理所当然的。”
金逸影视保荐机构中信建投一位资深保荐人曾透露，当前是传播与文化产业公司上市的黄金时期，可谓天时地利占尽了，因为上有国家政策扶持和鼓励，下有进入资本市场时可获得高于市场平均水平的较高估值。
由此可见，地产大亨让院线先行上市，除了瞅准政策和市场利好外，也是为集团整体上市试水，最实际的是，院线上市融资可解地产主业的资金之渴。
“地产业务证券化，这也是未来发展趋势。金逸影视先上市对地产主业来说，就好比是左边口袋的钱，放在右边口袋。”该人士对时代周报记者如是说。
影视行业已成投资热土。电影局公布的数据显示：2011年，全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增长8.3块银幕。截至年终统计，全国城市影院数量突破2800家，银幕总数达到9200多块，90%影院已具备数字放映条件。
“院线发展有机遇也有风险，影视投资市场这几年较热，经营成本上升。”刘裕通对时代周报记者说。
比如，就租金而言，一线城市很多影院租金已经达到影院票房的20%以上，高的甚至能达到25%左右，给影院的运营带来了很大的成本压力。
在嘉裕制作的一份推广方案中，金逸影视总结出其发展优势，其中一点是：熟悉商业地产运营模式―嘉裕集团公司拥有大型的现代购物中心，一大批专业的商业运营和电影运营的专业人才，尤其注重后备人才的培养。
而金逸影视强有力的竞争对手万达院线，一直以来捆绑万达广场运作，其租金优势不言自明。广电总局数据显示，2011年，万达院线86家影院票房收入17.85亿元，平均每家影院票房收入约为2075万元，高于去年院线公司票房排名第五的金逸影视41.7%，也高于行业一线城市每家影院收入1500万元的平均水平。另据万达官网资料，万达影院平均收入是行业的2倍，盈利是行业的3倍。因而这条高盈利路径一直羡煞同行。相比之下，嘉裕的购物中心数量甚少，仅维家思广场、嘉裕太阳城等。
尽管如此，金逸影视依然对前景满怀信心。
“未来两年内，金逸影视传媒将继续保持快速前进的步伐，力争在两年内拥有自主投资建设的影院超过100家，成为行业领头羊。同时，金逸还积极拓展院线发行、投资制片领域，未来将打造一个集制片、发行、放映于一体，具有完整产业链的多元化的影视集团，成为中国具有影响力的电影投资商和运营商之一，为华语电影事业的发展增光添彩！”金逸在其官网上爆出了其在影视行业的雄心壮志。
招商囤“壳”图谋分拆商业地产上市
本报记者黄蒂娟发自深圳
招商地产欲分拆商业地产业务上市，又有了进一步的实质性进展。
5月2日，招商地产发出公告称，通过旗下控股子公司瑞嘉投资实业所属的全资子公司成慧投资有限公司，以1.98亿港元的作价购得香港东力实业控股有限公司（00978.HK）70.18%的股权。据了解，此次的收购工作酝酿了数月，最终于2012年4月27日完成了股份买卖协议的签署，股份交割于5月7日完成。
招商地产在公告中指，由于被收购公司标的金额较小，对招商地产的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会有重大影响。但对于收购这家香港上市公司作何意图，招商地产并没有在公告中明确指出。
自招商地产分立商业地产公司以来，市场对其要分拆商业地产业务上市的猜测就源源不断。此次，招商地产收购一家从事消费电子产品的制造及贸易业务，与地产业务“风马牛不相及”的香港上市公司，与此前市场论断变得越来越接近。
对于诸多猜测，时代周报记者均未能获得招商地产方面的证实。
尽管招商地产对“借壳”一事不置可否。但从2011年开始，招商地产一系列的高层更迭，紧接着以分立形式成立商业地产公司。此番快速跨行业收购香港上市公司，为分拆商业地产业务上市的意图，已经呼之欲出。
近年来“掉队”的招商地产，正试图通过“A+H”股的资本双平台运作，寻求更快的发展速度重回“第一梯队”。
效仿华侨城亚洲模式
一切的猜测皆出有因。
在收购东力实业以前，2011年招商地产分拆旗下的住宅开发和商业地产两块业务，并单独为商业地产的运作成立新平台。
时代周报记者寻得招商地产发自去年3月12日的一份公告。公告中称，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，成立新派生公司―深圳招商商置投资有限公司(下称“招商商置”）。
招商商置总经理张林曾表示，成立新的商业地产发展平台，一方面因为招商地产多年来已经积累大量持有型物业，且仍以每年几十万平方米的速度扩张，新的市场变化要求打造更强的专业化管理团队和平台。而另一方面，招商地产希望塑造一些专业的商业地产运营管理品牌。
资料显示，分立后，招商商置由招商地产100%控股，法定代表人为贺建亚。根据公告披露的财产分割清单，分立后招商商置分得的总资产为41.62亿元，总负债为20.86亿元，净资产达20.76亿元，占分立前全部净资产的比例为82%。
亲自操盘招商商置的贺建亚，为现任招商地产总经理，于2011年初招商地产高层一系列人动中“上位”。从贺建亚的履历上看，此前一直负责招商地产的商业地产中心，具有多年商业项目运营管理的经验。
从招商地产了解到，尽管在一年前已对外宣布成立商业地产公司，但内部构建工作进行将近一年。直至今年3月26日，招商商置才正式举行了揭牌仪式。
国泰君安判断，收购“壳”公司之后，招商地产可能会效仿华侨城亚洲（03366.HK）及保利香港（00119.HK）的模式，通过注入资产做大香港公司的模式，达到在港融资甚至部分业务分拆上市。
“从东力实业的净资产值和销售额看，属于资产规模较小的公司，预计未来招商地产在资产注入上会进行得较为缓慢。”一位不愿具名的投行人士向时代周报记者表示，按照香港交易所的规定，限制收购方在收购超过30%的普通股后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，该项交易则可能要以IPO的标准来处理。
商业地产加速
尽管介入商业地产领域已经长达20年，涉及购物中心、酒店、公寓、仓库等多业态商业地产，但并没有过多地对商业地产品牌进行打造。
从2011年起，招商地产似乎才下定决心，为企业寻求转型和未来增长行动，开始押宝商业地产，进行商业地产的战略转型。
根据资料显示，2011年招商地产的商业地产资产的规模占公司总资产的20%，相较分立之前比例有较大提升。目前，已经运营的商业地产项目规模超过100万平方米，这些项目在2011年为招商地产贡献超过6亿元的租金收入。
同时，招商地产在商业地产项目开发上开始提速。2011年，招商地产同时开展多个商业项目，其中包括两个五星级酒店、三个服务式公寓、三个LOFT产品、两个购物中心，另外还有5个产业园区―蛇口网谷、TCL产业园、光明新区产业园、清华科技园、金山谷文化创意产业园。据招商地产数据，预计即将进入招商或运营期的商业地产规模超过了200万平方米。
值得一提的是，招商地产为实现商业地产的快速扩张，同时考虑众多项目开发带来的资金压力，正在尝试各种各样的合作开发模式。如TCL产业园，是与高科技集团合作开发；清华科技园，是与大学合作开发；光明新区产业园，则与当地政府合作。
“我们要看看哪种方式能做得有特点、可复制、可持续发展。”招商地产总经理贺建亚认为，招商地产可以通过各种尝试摸索可复制的合作模式。
此外，按照招商局集团和地产控股的指示，招商商置要对重点项目品牌进行打造，尤其是海上世界、花园城等品牌。众所周知，“海上世界”是建筑面积达70万平方米的城市综合体项目，是招商局集团整个“再造蛇口”规划中的重头戏。
招商地产的商业地产正在试图走出深圳，想在全国范围内复制拓展。除了在深圳的商业地产项目，招商地产在北京、南京、重庆、漳州的商业项目亦开始进入实质性阶段。
张林表示，商业地产在招商地产中所占的比例会进一步提高，希望5年内商业地产的规模可提高到30%的比例。
借力双平台重归第一梯队
招商地产跌出“第一梯队”的尴尬，使得对企业进行商业地产的战略转型、谋求增速发展的愿望变得迫切。一旦能够将商业地产分拆上市，招商地产便有了双平台的驱动。
2011年，招商地产因为中高端产品的战略路线，在限购政策之下产品去化率非常不理想，存货超过500亿元。同时，招商去年全年共花了106.65亿元拿下15幅地块。销售受限回笼资金慢，同时还大规模拿地，两项占用的大量资金，势必对发展商业地产造成掣肘。
“招商地产定位在‘城市综合体’的开发，就单个项目而言所占用的资金就非常大。商业地产的前期开发会积压资金，如果想要更快的发展，则需要寻求更大的资金空间去支持。”一位从事商业地产的研究人士说道，分拆商业地产业务在H股上市，是做大商业地产规模必然之举。
上述这位人士分析认为，香港的商业地产发展较为成熟，香港资本市场对于有持续增值潜力的商业物业公司都较为追捧，如新鸿基地产。因为，商业物业为主的上市公司多数采取公允价值变动准则，也使得投资者能够不断享受到公允价值变动带来的收益。而“招商地产的商业地产背后有招商局集团的支持，于资本市场而言有巨大的想象空间”。
贺建亚在接受媒体采访时曾谈到，如果加上持有型物业的市值估量，招商地产的复合增长率会大很多。招商的持有型物业隐含的价值很大，但没有得到金融市场的充分重视。
此外，除了资金瓶颈，招商地产还面临商业地产运营的难题。对于招商而言，登陆香港资本市场除了融资需求外，还可以吸收香港较为成熟的商业地产运作经验，借此平台可提高自身在商业地产上的开发和管理水平。这不仅是招商地产亟需的，同时也是目前内地房企在商业地产发展中普遍存在的一个短板。
房企绕道海外市场寻求新的融资平台，建立A+H股的资本双平台发展模式，也是有例可循。
招商地产可借力资本双平台，加快步伐重归“第一梯队”。
新闻速递：万科香港并购试水国际化
5月14日，万科公告，其全资子公司万科置业（香港）有限公司已于5月13日与永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司。
根据协议，永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后，万科置业将通过其全资子公司WklandInvestmentsCompanyLimited以约10.79亿港币收购永泰地产持有的191,935,845股南联地产股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%,收购价格相当于5.6197港币/股。
南联地产于1996年7月在开曼群岛注册成立，主营业务包括地产投资及物业管理、仓库业务及投资控股等，其控股股东为永泰地产。
永泰地产直接持有南联地产148,944,458股股份，通过全资子公司TwinDragonInvestmentsLimited持有42,991,387股，直接和间接持股比例为73.91%。重组后，南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年12月31日评估价值约11.2935亿港币。
尽管将自己标榜为未来健康住宅细分市场的领先者，不过沿海绿色家园有限公司（01124.HK,以下简称“沿海家园”）依然难逃被评级机构降级的命运。
近日，标准普尔评级服务机构宣布，将沿海家园的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC+”，展望负面。这是标准普尔继去年将沿海家园信用评级评为“B-”后的第二次降级。
不仅如此，标准普尔还对该公司的大中华区信用体系评级由“cnB-”下调至“cnCCC+”，并对其1.5亿美元优先无担保债券的评级和大中华区信用体系评级由“CCC+”和“cnCCC+”分别下调至“CCC”和“cnCCC”。
同样为评级机构的穆迪也在去年年底,将沿海家园的公司家族评级从“B3”下调至“Caa1”,并将其高级无抵押债券评级从“Caa1”下调至“Caa2”。
“对于评级机构的上述举措我们没有什么可说的，但我们仍在积极地寻求诸如发债等合适的融资渠道，只是目前的进展还不便向媒体公开透露。”沿海家园副财务总监余国良对时代周报记者表示。
实际上，业绩大幅下滑，项目在全国分布太散，可售项目只有6个且大都在限售城市，公司52亿元人民币的总负债中约有82%将在2012年到期等因素，是两大评级机构认为沿海家园是最差房企的原因。
业绩大幅下滑成定局
作为一家在香港联交所上市的老牌房企，近年来沿海家园的发展似乎一直深陷被行业边缘化的尴尬境地。由于近两年业绩表现不佳，不但不为评级机构及市场所看好，而且销售疲软和流动资金风险一直成为被人诟病的主要因素，业绩大幅下滑也已然成为不争的事实。
数据显示，2011年4-12月，沿海家园的合同销售总额为21亿港元，较上年同期下降约70%。
而在去年9月份的股东周年大会上，沿海家园主席曾文仲也曾表示，2011年4-8月，公司的合约销售额为12亿-13亿港元，同比有所下跌。对于下降的原因，曾文仲将其归结为主要是受限购令等房地产调控的影响。
限购令几乎对国内所有房地产公司的项目销售都产生了负面影响，但对于沿海家园而言，除宏观调控因素外，销售下降的深层次原因恐怕更在于其旗下可售的项目资源非常有限。
记者在沿海家园的公司网站上看到，作为一个已发展多年的房地产上市公司，沿海家园目前在售的项目仅包括北京沿海赛洛城、上海沿海丽墅（丽水馨庭二期）、武汉沿海赛洛城、沈阳沿海赛洛城、东莞沿海丽水佳园、鞍山智慧新城6个项目，而这些项目多为项目后期，并非新开盘项目。
以位于北京东四环百子湾地区的北京沿海赛洛城为例，该项目2007年就已经开盘销售，截至目前，销售期差不多5年。日前时代周报记者从该项目的售楼处获悉，除部分商业地产外，该项目的住宅部分只有近10套的房屋可售，而且这几套房屋均为241和352平方米大面积平层住宅，均价在28000元/平方米。为了能够尽快出手套现，近日公司公开给出的优惠措施是“参与团购，即享10万抵130万优惠”。而在去年年底，沿海赛洛城的这些大平层公寓还曾以21000元/平方米的价格对外销售。
沈阳沿海赛洛城、鞍山智慧新城也均为三期在售项目。沈阳沿海赛洛城目前均价为7300元/平方米，购房一次性付款可享受9.8折优惠，贷款享受9.9折优惠。而鞍山智慧新城在去年8月份三期开盘销售时，也曾采取过9.5折的优惠措施，开盘当日购房更是提供另外的优惠。
从销售策略来看，沿海家园资金回笼及实现销售目标的愿望非常迫切，但穆迪副总裁兼高级分析师李建宗分析认为，由于沿海家园的品牌知名度比较低，运营规模较小，加上公司许多预售项目均位于已经实施限购措施的城市，鉴于短期内限购令取消的可能性极小，因此沿海家园试图完成其销售目标的难度很大。
“我们相信，沿海家园实现截至2012年3月31日财政年度，完成30亿港元房地产销售目标的可能性不大。而且公司的这一目标也远低于2011财政年度实现的46亿港元的销售额。”标准普尔信用分析师陆枫说。
40多亿借贷今年到期
去年以来业绩的持续下滑，导致了沿海家园先后被国际评级机构标普和穆迪下调了对其的评级。而对于这些影响，曾文仲对外称这是一种“过分反应”。
然而评级机构的态度恰恰相反。陆枫表示，自去年8月标准普尔下调沿海家园的企业信用评级以来，该公司的再融资风险陡然升高。他们分析认为，沿海家园2012年房地产销售可能保持疲软，而且公司对未来6-12个月内到期进行再融资的可选择方案也非常有限。
毫无疑问，目前沿海家园所面临的是现金流吃紧和债务缠身的双重压力，不但现金流较为紧张，而且债务负担较重。数据显示，截至去年9月底，沿海家园的无限制现金余额降至10.8亿元人民币，低于3月时的19亿元。
此外，公司52亿元人民币的总负债中约有82%将在2012年到期；其中包括11月到期的1.32亿美元（约合8.3亿元人民币）优先无担保债券；2011年5月至2012年12月间到期的总计16.4亿元人民币的4笔国内信托贷款；以及18亿元人民币的银行借款。
曾文仲在去年6月30日的业绩会上就坦言，公司目前的现金流确实偏紧，2011年还需归还贷款及土地款共15亿元，公司对融资将持开放性态度，不排除吸纳基金入股。
而为了改善流动资金紧张的局面，去年年底沿海家园还曾计划通过向第三方出售部分项目来改善其流动性。
对于上述举措，标普认为，在目前紧缩的信贷环境与低迷的市场环境下，这种出售存在较大不确定性。同时疲弱的销售业绩可能会进一步削弱公司为未来12个月内到期的1.32亿美元票据和12亿元人民币信托贷款进行再融资的能力，因此公司不得不依靠抛售部分资产来募集流动资金。
只有6个在售项目
但标准普尔分析师表示，在发展战略方面，尽管沿海家园的目标明确，但其弊端则在于采取了分散的形式进行项目开发，在每一个城市都只做一两个项目，这样给公司的管理造成了一定的难度。
记者从沿海家园的官网上看到，公司旗下的23个项目分别分布在北京、上海、深圳、大连、武汉、沈阳、东莞、鞍山、苏州、厦门、福州、南昌12个城市，而目前只有6个在售项目。
或许是意识到了这方面的问题，近年来沿海家园在拿地方面态度非常谨慎，没有进行太多的城市扩张。公开资料显示，去年7月，沿海家园曾以底价6110万元竞得了佛山首宗配建保障房的商住用地，根据要求，这宗总建筑面积23万平方米的地块，需无偿向政府移交近10万平方米的商住楼体及车位。