2、.5,卖点一：处于风光旖旎的南京东郊句容黄梅镇，紧邻国家温泉度假胜地汤山，风景优美，空气清新，坐拥钟山、茅山、宝华山和汤山温泉“三山一泉”。,卖点二：交通便利，规划中S122十车道快速路经马群入南京，30分钟直达中山门。规划S6轻轨、地铁16号东沿线，未来与南京无缝对接。,22幢高层（20-30层）,3幢双拼别墅,项目概况,卖点五：甄选日本黑松、泰山石等名贵植物石材，缔造宫廷园林景观。部分架空层园林，最大程度延展绿意。约一公里滨河景观带，铺设健康绿道，家居生活舒适又健康。,卖点六：碧桂园品牌，华南五虎之一，上市地产公司，中国房地产500强。,卖点三：南京极少数拥有五星级酒店的社区，近3000平
4、5.15开盘当天照片,2011年5月15日，句容碧桂园凤凰城在句容黄梅项目现场开盘。凤凰城共推出2176套房源，80-140平方米的毛坯房均价约5000元/平方米，50-140平方米精装修房源均价约6280元/平方米。当天销售近2000套（截止当天19:00，约1693套），销售金额近10个亿。,开盘当天劲销近2000套，近10亿元，打破淡市瓶颈。,凤凰城成交客户约70%来自于南京，约30%来自于句容和上海无锡投资客。来访转成交比例达到4:1.,项目,数据,来访登记,7000组左右,认筹数量,3000组左右,认购数量,1700组左右（截止开盘当天）,来访成交比例,4:1,认筹转认购,1.76:
9、区域。,碧桂园制胜三大利器之眼球效应,33天，碧桂园的营销费用达到1000万。开盘前一个月集中轰炸。,MR.wang,怎么哪都是凤凰城？有点晕。这一天看了多少遍了。,碧桂园制胜三大利器之眼球效应,以“老百姓买的起的好房子”作为推广语，笼络大多数人对“物美价廉”的需求。,以“南京东”代替句容和黄梅，拉近南京人与项目的距离。,以“幸福”为系列，阐述卖点。针对目前中国人幸福感缺失的现状，从心底打动客户。一系列卖点以“幸福房价”“幸福社区”“幸福产品”“幸福交通”“幸福圆梦”为标题。,MR.wang,风景优美、离南京近、价格便宜，这个盘有点意思啊。,MR.wang,风景优美、离南京近、价格便宜，这个盘
10、有点意思啊。,新浪微博全程跟踪报道,手段一：乐居跟进项目进展，并在微博上做报道。,手段二：新浪乐居员工，宣传卖点，热捧凤凰城,碧桂园制胜三大利器之眼球效应,亮相,MR.wang,微博上，新浪一直在报道碧桂园的情况，这盘很火啊。,导入,深化,认筹,热销,代理商易居中国名下新浪乐居，积极利用明星产品微博，为项目造势。,论坛软文,业内名人微博炒作,业内名人365博客,地产名博为凤凰城摇旗呐喊，媒体集体零负面新闻。,石城大萝卜等地产名博在博客和微博上对凤凰城一片赞扬之声，制造良性舆论导向。,365论坛，微博，报纸软文，标点及房产报道软文，主流媒体集体零负面。,碧桂园制胜三大利器之眼球效应,MR.wan
11、g,行业内口碑很好，迫不及待要去看看,良好的舆论导向，为碧桂园蓄客创造了良好的媒体环境。,眼球效应,羊群效应,实景震撼,33天内，户外、报纸、地铁、电台、短信、框架、电影切片，到哪都是碧桂园。,5.1售楼处公开到开盘15天，现场接待7000组客户，近20000人次。,5星级酒店大堂、园林景观、儿童嬉戏区、美轮美奂样板房，实景震撼。,碧桂园制胜三大利器,碧桂园制胜三大利器之实景震撼,5.1当日起。碧桂园在南京各区、句容市区开设楼巴，免费接送看房者。,MR.wang,本来就想去看看，大巴点离家也近，就去看看吧。,从5月1日开始，碧桂园凤凰城在新街口东方停车场、夫子庙一品嘉园、鼓楼傅厚岗、高楼门饭店
12、、龙江新城市广场停车场、仙林地铁学院侧、马群地铁站、月牙湖紫金华联店、句容新世界广场等地开设楼巴路线，每天多个班次分别往返于南京与项目、句容与项目之间，免费接送看房者。,酒店前广场,儿童嬉戏区,室外泳湖,酒店外立面,碧桂园制胜三大利器之实景震撼,5.1开放之前，碧桂园万人赶工。5.1当天以园林实景迎接客户。,MR.wang,这边蛮漂亮的啊，比很多南京的盘还好。,MR.wang,这边蛮漂亮的啊，比很多南京的盘还好。,酒店大堂,售楼沙盘,售楼处接待台,售楼处内景,碧桂园制胜三大利器之实景震撼,以5星级酒店作为售楼处。整体布置以豪华、大气为方向。,MR.wang,装修的很豪华，气派。将来房子品质也不
13、会差。,碧桂园制胜三大利器之实景震撼,物业服务人员,售楼现场，碧桂园挑选素质高的物业人员，为来访客户提供高标准服务。,MR.wang,还有外国mm在这做物业，真是不得了，不错。,foreigner,87平米样板房,碧桂园制胜三大利器之实景震撼,售楼处开放至开盘当天，样板房一直开放。根据户型配置不同风格。,MR.wang,87平米的房子装修的非常温馨，被打动了。,碧桂园制胜三大利器之实景震撼,137平米样板房,MR.wang,137平米的房子装修的非常有品质感，有中产的味道。,售楼处开放至开盘当天，样板房一直开放。根据户型配置不同风格。,267平米样板房,碧桂园制胜三大利器之实景震撼,MR.wa
14、ng,267平米的房子装修的非常豪华，符合有钱人的标准。,售楼处开放至开盘当天，样板房一直开放。根据户型配置不同风格。,MR.wang,267平米的房子装修的非常豪华，符合有钱人的标准。,眼球效应,羊群效应,实景震撼,33天内，户外、报纸、地铁、电台、短信、框架、电影切片，到哪都是碧桂园。,5.1售楼处公开到开盘15天，现场接待7000组客户，近20000人次。,5星级酒店大堂、园林景观、儿童嬉戏区、美轮美奂样板房，实景震撼。,碧桂园制胜三大利器,何谓羊群效应？,碧桂园制胜三大利器之羊群效应,羊群效应是指人们经常受到大多数人影响，而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”。,此次，碧桂园将羊
15、群效应最大化。在碧桂园如山湖城时代，开发商已与house365进行合作，由网站组织大量看房团。此次，由于代理公司易居中国与新浪乐居的特殊关系，由新浪乐居免费组织看房团至现场。,易居中国董事局主席周忻亲自给南京新浪老总张鹏下任务，必保看房团战略。,新浪乐居以送加油卡、苏果券的形式，在新浪论坛及各大论坛灌水，邀请客户参加看房团。从5.1开始至5.14日，共7次运送客户至凤凰城现场，带来2000组客户。大多数客户举家出动。,现场开放初期，散客并不多。在看房团到场后，形成拥挤场面，许多客户受现场人气感染。此后，散客不断加多，形成良性循环。现场人海一片。,认筹客户以3000名为分界线进行优惠分隔，认筹客