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2、时，必需考虑到上述特征，在实施过程中必需对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应当特殊重视的一块。一、产品策略产品策略的核心是“为谁服务”（消费者是谁）：即产品定位。进行正确的产品定位就是要解决为谁服务的问题，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。1、需要避免的定位错误公司在进行产品定位时，必需通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：一是定位过低。
4、的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所供应的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构，另一方面依据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使本企业的产品适销对路。二、几种常见的定价方法（1）成本导向定价法。以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。（2）竞争导向定价法。一是随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。二是竞争价格定价法。是一种主
5、动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、全都三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，依据定价目标，确定产品价格。三、几种常见的定价策略（1）“摸索性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，假如买房的人多，就可以把价格提高一些；假如提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。（2）折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会赐予客户一定的价格优待，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买
10、欢迎，而且开发商估计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种状况下，销售相对简单，开发公司要自行销售。三是当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。（2）售后服务管理房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是供应的服务及奇妙处理客户的各类投诉可支配富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车