经济形势的转变以及互联网时代的来临，使得传统的房地产模式已不再适用，房地产行业正在寻求新的发展路径。
互联网正在全面渗透房地产整条产业链中，从前期项目的投资、定位，到后期的营销及运营，互联网都在不同程度的与房地产相结合。帮助地产商解决资金问题，实现轻资产模式。通过线上与线下的互动，收集大数据分析客户的行为模式，对项目进行更精准的定位、有效的营销及提供更全面的服务。
本文从互联网与地产结合的角度，详细阐述了互联网带给地产行业的创新及转变，提出了地产行业发展的新思路。
一、引言
伴随地产市场“黄金时代”的终结，地产商迎来了新的“白银时代”，传统的房地产开发模式在今后不再适用，房地产暴利时代一去不回，中国的房地产开始进入一个更新更成熟的阶段。
在“互联网”时代的大背景下，伴随金融环境的改变、利润水平的下降，引发了新的开发模式――轻资产发展模式。
与此同时，线下和线上相结合的商业模式，也在房地产开发的不同阶段发挥着很重要的作用。传统的模式逐渐被市场淘汰，伴随各行各业互联网思维转型的浪潮，房地产业也在积极寻求转型。在未来，轻资产模式、O2O模式将如何影响中国房地产市场走向，这是所有地产商最为关心的问题。
二、时代背景下的“互联网+房地产”结合
传统地产商的重资产运营模式，是地产商依托自有资金投入支持商用物业开发，占用较大现金流。重资产的模式受房地产的周期影响较大，在房地产市场火爆时，现金回款很快。
一旦房地产进入紧缩期，单靠重资产模式，已经很难盈利及扩大开发规模，因此地产商寻求新的突破，也就是强调向轻资产模式转型。
什么是轻资产？
轻资产指利用外部资源，减少自有资金的投入，将主要资源集中于利润最高的阶段，实现利润最大化。一些轻资产及互联网公司，通过互联网加入到地产投资的渠道中，而传统的重资产房地产企业也希望借助互联网来实现轻资产模式的转型及运营。
“互联网”与地产的结合，正在改变这一传统格局，大多地产商乃至整个行业正在向轻资产的方向转型，房地产企业更多的专注于自身的优势以及核心赢利点。
纵观房地产行业从拿到土地到项目开发、定位及运营的整条产业链，互联网可以从不同的阶段融入进来，从而改变了整个行业。
三、互联网正在全面渗透房地产整条产业链
1、项目前期投资阶段，开发商轻资产模式试水
从地产项目前期投资来看，早期开发商前期投资资金主要来自于银行贷款，或结合券商进行融资。但随着经济紧缩，银行系统也收紧了地产放贷，融资成本在不断增加。如果不寻求创新，寻找新的融资方式，地产商将面临生存危机。
地产行业目前的现存的轻资产运营模式主要有两种。
第一种，地产直投模式。地产商把项目打包分割，与外部投资基金、保险公司等机构投资者合作。地产商自身转型为运营商，负责项目的规划、开发及运营管理等。
第二种，是众筹模式。地产商通过收集市场上过剩资金来筹建资金，众筹对象为企业的债务。
在国内，地产商主要通过以上两种模式筹集项目资金，实现轻资产运营。中国市面上的众筹，也称为P2P金融，主要是通过互联网运作完成的。
2、项目定位阶段，大数据将改变传统模式
在项目定位阶段，过去的操作方法通过问卷调查，得出数据结论，这种操作结果往往有限，中间任何一个问题则会产生数据上较大的偏差。而现在通过大数据，地产商可以获得潜在客户的信息，并按照客户的需求偏好，完成项目策划定位。
例如，在住宅定位方面，通过建立目标客群数据库，可以在项目开始建设前，获悉客户对面积区间、户型结构、小区配套商业、停车位及物业管理的需求偏好，从而根据需求来开发住宅产品，提升销售。可以看到，通过互联网可以将客户的信息从线上转移至线下，应用到具体操作并指导设计开发。
在商业定位方面，可以通过大数据的收集，获取消费者的基本特征、消费习惯及消费偏好，从而指导商业品牌调整及招商策略。利用大数据地产商及运营商可以对潜在的目标客户及市场动向进行精准的预测，从未根据大数据提供的消费者信息对商业进行规划及调整。大数据的运用将颠覆地产商的传统定位模式，互联网化将成为未来趋势。
3、项目营销阶段，借助互联网开启新的营销模式
地产商在项目营销时，更多的选择结合O2O的营销模式，解决了购房者在购房、装修等资金方面的问题，同时完成了品牌宣传。通过线上的宣传，捕捉潜在目标客户，将其转移到线下购房，是近些年地产商结合互联网不断尝试的营销手段。
除了O2O，众筹也在营销阶段开始进行尝试，互联网营销的手段不断的创新和增加。众筹模式中，对于地产商最大益处是可以节省营销成本。通过让渡较少利润空间，提升品牌知名度及品牌效应。
4、项目运营阶段，嵌入大数据的O2O模式改变运营模式
随着互联网与地产的逐步融合，在运营管理阶段O2O模式也被广泛应用。从住宅上看，通过互联网业主可以在线上提出要求，反馈到线下随即物业管理部门提供相应的服务。
O2O的渠道包括项目开发的APP，论坛等，开发商通过线上线下与业主紧密联系，深入的了解业主服务需求，并可以提供管理日常清洁、维修、家政等增值服务，提升服务水平。
在商业上，创新的市内定位技术的出现将O2O与大数据的结合发挥到了极致。通过与无线通讯等多种技术结合，可以实现室内空间中的定位监控。
四、“互联网+房地产”的轻资产模式下，退出机制的创新
前面提到在项目前期投资阶段，互联网的结合实现了轻资产转型。那么对于项目后期资产退出模式，也同样可以借助互联网的实现轻资产下的退出机制―资产证券化。
传统地产开发结束后，或以全部销售结束，或以地产商自持，统一对业权进行管理。自持可以掌控目的经营权，保证项目的总体定位及良好运营，但同时需要占用地产商大量资金，在前期培育阶段，靠租金收益盈利有限，回收期较长，一般在3-5年。
结合互联网的轻资产模式，可以较好的解决这一问题，利用资产证券化-商业物业租金收益为标的基金，实现轻资产化过度，解决资金退出问题。通过新型的金融工具，减少了开发商的资金压力，地产商可以将更多的资源投入到资产管理及增值服务上，从前期到后期实现向轻资产模式转型。
五、房地产公司运作五点管理创新
第一，战略层面
过去，所有企业都是以企业自身为中心，但在互联网时代改变了，必须始终坚持以用户为中心。未来5-10年内，房地产商将会面临三大主力消费群体带来的商机和挑战。
在中国房地产商要做的是决策以及对生活方式的策划，基于这个原因，为了适应这种改变，对于企业战略的定义要予以升华，并不能只是单纯的盖房子卖房子，而是在大的互联网战略下，以地产作为实现产业协同的平台，搭建一个包括家电、家居、物流、金融、地产等全产业链的生态圈，努力成为一个为用户提供全方位智能化的生活方式倡导者或者服务商。
第二、运营层面
公司运营能力主要体现在两个方面：
（2）公司运营，作为房地产商要及时通过大数据模式提高公司运营能力，可以考虑与第三方公司合作自主研发成本、工程、运营、营销等模块信息化系统，大大提升全国项目的综合管控能力。
第三，产品创新
设计方案要始终把用户需求摆在首位，使用户需求最大化，突出个性化、时尚化、智能化、环保化、平台化。
房地产商应从拿地前锁定地块开始，通过线上和线下各种渠道，有针对性的与潜在用户进行交互，并重点对产品进行户型、立面、价格、景观等进行调研，实现用市场数据说话，营销倒逼设计团队。
（2）设计创新：除了传统意义上的设计方案优化及人性化体验外，增加智能化带给用户“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身边”的智慧生活的家体验。
结合国家推崇的绿色、低碳、适老化、智慧化几大方面，通过通讯网、互联网、广电网、电力网等多网融合的网络平台，采用有线与无线网络相结合的方式，把所有设备通过信息传感设备与网络相联，从而实现了“家庭小网”、“社区中网”、“世界大网”的互联互通，并通过网络实现3C产品、智能家居系统、安防系统等的智能化识别和管理以及数字媒体信息的共享。
（3）商业创新：商业产品线也可以全面触网，同传统商业地产不同，互联网时代融合电商和传统商业的定位是以云服务为线上交互平台（O2O），以街体验为线下运营模式，实现商家、消费者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。
通过强大的四网融合平台，将入驻商家自动接入“云平台”，获取金融和大数据服务，直接为经营服务；对于消费者来讲，购物和休闲娱乐都会有云平台服务。
第四，组织创新
美国企业史学者钱德勒说企业的成长主要是依赖于两个变量，这两个变量决定企业的成长，第一个是战略，第二个是组织，且战略从属于时代，战略是根据时代的变化来设计，但是组织又根据战略的变化来变化。现在战略改变了，组织也必须要进行改变。
传统的管理理论有三个要素：第一个是管理的主体，第二个是管理的客体，第三个是管理的手段。它是封闭的不开放的。原来的组织是金字塔式，最底层的员工上面有很多领导，很难自主做出决策是被管理者。
现在要做成一个开放的平台生态圈，所以现在的组织从前期到设计、工程、成本、营销，一直到售后全部要直面用户，了解用户需求，使用户需求最大化，这样的产品才会是被市场接受的产品。
第五，机制创新
战略和组织改变后，能不能可持续优化，取决于薪酬体系和机制层面。传统行业的薪酬体系搭建一般会依据每个员工的职级和岗位等综合测算进行设计，绩效考核体系用的比较多的应该是KPI、360°考核等，但实际并没有达到激发员工工作热情的目的。
在互联网时代，用户的需求是碎片化和个性化的，企业需要从“大规模生产”转向“大规模定制”。同时，用户的需求又是快变的，企业必须跟上“用户点击鼠标的速度”。
因此，企业的管理模式必须做出改变——由最了解一线需求的员工做决策，之前的管理者则从“下指令者”变为“资源提供者”。把倒三角的科级组织变为网络化的小微自组织，从而让所有流程都能与用户交互，赢得了用户自然可以在互联网时代游刃有余。
为了适应互联网时代，以海尔集团为例，海尔从2006年开始推行的“人单合一双赢”模式。“人”指的是员工，“单”指的是市场目标——不是狭义的订单，而是广义的用户需求。
“人单合一”即让员工与用户融为一体，而“双赢”则指员工在为用户创造价值的同时，体现出自身的价值。举个例子，以前，除了案场的销售人员，设计、工程、采购等环节根本无法真正接触置业者，自然也无法得知用户的需求，他们做出来的项目肯定也无法得到置业者的认可。
六、结语
开发商已经在“互联网+”的时代下开始探索轻资产及O2O的模式，可以看到，互联网正在房地产全产业链的不同阶段对其进行影响和改变，从前期投资、定位到后期的营销及运营都在转变及优化。
传统的线下房地产开发、经营模式已经不再适应这个时代，结合线上、线下的新型创新模式正在崛起。在互联网时代下，房地产行业也进行细分，地产商不再集投资商、建设商及运营商为一体，行业逐渐细分及外包。
且地产商可以和金融机构、电子商务等机构合作，提高效率产生更大收益。可见，地产与互联网的结合对整个行业在整合资源、模式创新、盈利及资本运作等方面都产业了一定的影响。