导语：如何才能写好一篇简述市场调研的步骤，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
Abstract：Combinedwiththerealestateprojectdevelopmentandmanagementexperience,summarizedintherealestatedevelopmentprojectinvestmentdecisioninprojectdevelopmentintheimportanceof.Fromthemarketanalysisandresearchfromtheaspectsofmarketresearch,introducedearlyintheprojectinvestmentdecisionandtheimportanceofearlymarketresearchexecutive.
KeyWords：Realestatedevelopment;Projectinvestmentdecision;MarketResearch.
1引言
项目投资决策是全案最为关键的环节，反映了企业选样开发项目的过程，这个过程是考验和衡量开发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下工夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
1.1市场分析与预测
房地产市场分析与预测是房地产开发项目决策工作的重要组成部分。通过房地产市场的分析与预测，企业可以达到如下目的：了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会和方向；了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，对拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，以指导项目的规划设计。
1.3房地产市场分析的内容
项目资源分析主要包括经济资源分析、城市发展分析、城市文化分析和地块自身资源分析。
（1）经济资源分析。经济资源分析包括宏观经济资源分析和中观经济资源分析。宏观经济资源分析是研究各宏观经济指标所反映的宏观经济环境是否利于项目的立项及其对项目立项的利好程度，包括近期可预见前景、项目机遇和挑战等。
（2）城市发展分析。城市发展分析是指系统掌握项目所在城市和项目区域的规划情况，掌握城市重点发展方向对项目的影响，并预见规划变更情况。城市发展评估指标包括总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划洋细情况、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
（3）城市文化分析。城市文化分析是指从地理位置、城市文脉、人文特点、城市经济等方面分析城市性格，以达到项目与城市的动态互补。城市文化评估指标包括城市的经济、交通地理优势、城市入文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究。
（4）地块自身资源分析。地块自身资源分析是指对地块内和周边的资源进行梳理，初步确定项目资源的整合纲领。主要评估指标包括项目地形地貌、地址条件、地块内及周围的自然景观资源、地块周边的城市配套状况。
1.4房地产市场预测
房地产市场预测是指运用科学的力法和手段，根据调查分析所提供的信息资料.对房地产市场的未来及其变化趋势进行预算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预侧方法主要有定性和定量两种。
（1）定性预测。主要是依据人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对预测对象未来的状况，如总体趋势、各种可能性及其后果等作出分析和预测。
（2）定量预测其基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预侧对象未来的状态或发展趋势。
1.5目标市场确定
即通过市场细分来确定目标市场，从而最终实现目标市场的定位。所谓市场细分就是营销者通过市场调研，依据购买者在需求上的各种差异(如需要、欲望、购买习惯和购买行为)，把某一产品的市场整体划分为若干购买者群的市场分类过程。在这里每一个购买者群体就是一个细分市场，也称为“子市场”或“分市场”。房地产项目的目标市场就是在房地产市场调研与预测的前提下。针对房地产项目的目标市场，根据消费者的不同需求，划分不同的目标客户群的过程。它是房地产目前决策的一个重要步骤，为以后区位选择、目标客户、客户需求分析、产品规划定位等工作做好准备。
2项目定位决策
定位决策包含项目市场定位、项目开发概念定位、项目产品初步定位、项目开发核心定位、项日产品形态定位等。在进行项目定位决策时，要注意产品和市场的互动，产品要弥补市场方面的空白点，要引领市场发展潮流，树立市场及目标;要考虑发展商与消费者的互动.通过项目树立发展商的品牌形象，提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动，产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。
目标市场定位是通过对项目资源的分析，确定目标市场，对目标市场进行定位的过程。一般采用SWOT分析法对项目进行分析，对项目资源进行评估，通过竞争力分析来定位。
概念设计是项目的灵魂、是技术创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计成果的结晶和精髓。概念集中体现了项目的价值、功能和买点。概念是一个系统，具体包括;主题概念、产品实体概念、规划概念、景观概念、建筑概念、空间概念、服务概念、概念买点等，而主题概念是项日要集中表达的特殊优势和独特主题。概念设计的日标是有效功能价值最大化。在项目的核心定位中，发展商应根据开发概念及生活蓝本的定位，推导出项目的生活模型。并将项目的生活模型与目标客户群需求现状对接，建立项目核心开发主题定位体系。
3投资决策分析
3.1投资项目的现金流量
3.2投资项目评价的一般方法
（1）净现值法是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。计算净现值，就是将所有未来现金流入和流出都按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。
计算公式：净现值（NPV）=∑现金流入现值-∑现金流出现值
净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是采用公司的资金成本，另一种办法是根据公司要求的最低资金利润率来确定。
净现值>0，投资项目报酬率>预定的贴现率，方案可行；净现值=0，投资项目报酬率=预定的贴现率，方案可行；净现值
该方法具有广泛的适用性；但确定贴现率比较困难；不同规模的独立投资项目，净现值不等，不便于排序。
（2）内含报酬率法是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。
内含报酬率（IRR）的计算，主要有两种方法：①"逐步测试法"，它适合于各期现金流入量不相等的非年金形式。计算方法是，先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。②"年金法"，它适合于各期现金流入量相等，符合年金形式，内含报酬率可直接利用年金现值系数表来确定，不需要进行逐步测试。
IRR>必要报酬率，方案可行；IRR
4结语
通过以上分析以及工程实践表明，有效的项目投资决策作为项目实施前的关键环节，对开发商以后的开发经营可达到事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，同时对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
参考文献：
[1]汪克夷，董连胜.项目投资决策风险的分析与评价[J].中国软科学，2003，12(01)：35～37.
[2]池晓辉.项目投资决策的不确定性分析[J].西安建筑科技大学学报，2011，(06)：78～80.
关键词：模具设计与制造职教改革人才培养行动导向教学法典型任务
一、传统教学模式
笔者学校模具专业未进行职教改革前一直采用传统教学模式，即学生先学习模具理论知识，然后进行模具设计实训课，最后进行模具制造环节，训练培养技能。这种教学模式有以下不足。
第一，学生在学理论知识时，没有对模具结构和制造工艺的感性认识，对知识难以理解并会产生厌学情绪，同时学生被动接受老师填鸭式讲解来获取知识，教学效果不好。
第三，老师的教育观念是重视知识教育，轻技能培养；重毕业鉴定通过率，轻学生综合能力的提高。
笔者学校积极推进教学改革，努力探索工学结合的新教学模式，下面简述基于行动导向教学法在笔者学校模具设计与制造专业的试用情况。
二、基于行动导向教学法的设计思路
三、基于行动导向教学课程设计的具体步骤
1.市场调研
我们面向企业界进行模具专业需求调研，对多家企业进行问卷调查，直接掌握了人才需求的第一手资料，对模具专业进行职业岗位群分析，总结注塑模具行业主要职业岗位如下：
（1）数控设备操作工：使用数控机床加工各类模具零件；使用塑料注射机、挤塑机等塑料加工机床加工各类塑料制品。
（2）模具设计工艺员：从事模具加工工艺和工艺装备的设计，现场设备和技术改造等工作。
（3）CAD/CAM应用技术员：从事CAD/CAM模具产品造型设计及数控加工自动编程，实现模具等复杂零件的工艺规划和加工。
（4）模具装配、维修工：从事模具产品、设备及装配与维修等工作。
（5）其他人员：工段长层次的现场生产管理人员和技术干部，从事模具加工生产组织工作。从事模具产品及装备的销售、报价和售后技术支持服务等工作。
2.由职业能力分析创立课程体系
本着“重组、精简、优化”的思路和“必需、够用”的原则，笔者学校注塑模具专业课程体系精简为：机械制图与AutoCAD、机械设计基础、机械制造技术、塑料成型工艺及模具设计、数控加工与编程、公差与技术测量、CAD/CAM软件、零件测绘、钳工实训与金属切削加工实训、模具数控加工实训、塑料模具程课设计、模具制造综合实训等。
3.确定典型工作任务
4.典型任务的行动导向教学过程
（1）教学内容：以典型模具零件为载体，将模具零件设计合理性分析、模具零件制造工艺设计、模具零件加工、模具装配与调试四个环节贯穿于教学当中。
（2）教学环境：设立开放式教学环境，将课堂搬到车间，实行一体化教学，边学边做，并不断修正教学方案。
（3）教学步骤：①分组―将班级同学分成若干小组，组长的选取很重要，选择那些动手能力强和理论知识比较扎实的同学。
②任务并描述任务―老师将需要完成的任务给同学描述一遍，并把任务卡片分发给大家。
③收集资料，制订任务实施计划―同学们按照任务卡片上的任务提示依次完成收集资料，并讨论制订任务实施计划。
④按计划开展任务的实施并做好文字记录―各组同学分别进行：零件结构性分析；选择加工方法；选择加工设备和选用工艺参数；编制工艺规程；修正工艺规程；加工零件；安装调试；修模。
理论指导老师和实训指导教师在任务的实施过程中进行全程跟踪，巡回指导。理论指导老师利用先进教学手段传授原理、加工方法，引导学生大胆质疑、独立思考、勇于求证。实训指导教师负责加工方法和设备操作的演示，并指导学生亲自动手加工零件，保证加工精度，掌握测量和检测方法，使学生圆满完成零件加工，获得成就感。
5.相互评价和总结
任务完成后，老师选择几位学生对本组模具产品进行展示，描述产品结构特点、用途、材料特性等，陈述产品加工方法、加工工艺路线、在产品加工过程中出现的困难以及最后解决的办法等。其他组同学可以对本组各个任务的环节提问，并且要相互评价，提出改进意见。最后是老师点评总结，在各组任务完成情况中评出最优，对主要问题进行详细讲解，对加工难点进行详细示范演示，对成绩进行考核评定。
6.课程考核评定内容
主要有以下几个方面：理论知识掌握程度，动手能力强弱，发现问题、分析问题、解决问题能力，学生主动性，探究能力，团队精神等。
三、行动导向教学法的优点和不足
相对于传统教学，行动导向教学使老师从讲解者变成组织者，学生由被动学习变主动学习，教师的作用是引导，学生是学习主体，加大学生的主观能力参与度，学生学习的兴趣明显提高了，学生能更快、更深入地掌握知识。
行动导向教学注重培养学生的实践动手能力，加大学生实践技能的培养力度，因此，真正做到了理论教学和实训教学的一体化。
实践教学在西方教育发展中有久远的历史，杜威的“做中学”思想是实践教学思想的启蒙，在探究实践教学方面是一个非常有影响力的观点。杜威认为“做中学”关键在于强调学生动脑，强调学生思维学习情境脉络的反省，强调主体与外部相互作用基础上的反思。关于实践教学模式，目前世界上比较著名的一是澳大利亚能力本位教育模式和德国“双元制”模式。澳大利亚能力本位教育模式的主要特点就是专业设计遵循CBE理论按岗位需求将从业者应有的知识和技能进行分解，按相应模块组织教学。这种模式的局限性在于：虽然学生可以对某一单项技能掌握得很好，能够满足行业团体的规范化要求，但学生学到的知识和技能往往是孤立的，今后会因为知识面窄而对自身的继续发展不利，难以适应知识经济时代对技能型人才综合、复合和整合素质的要求。德国的“双元制”模式是将传统的学徒制培训方式与现代职业教育思想相结合，即进入职业学院的学生，必须先与对口的培训企业签订学习合同，然后在学院注册就学。
在三年的学制中，学院的理论学习和企业的实践训练比例为1：1。这样学生就具有了双重身份：大学生和准员工。“双元制”的岗位针对性非常强，在技能性人才培养的质量上也就有了坚实保障。总而言之，国内外已有的研究成果及其职业教育实践为本研究提供了深入研究的基础，但从职业教育实践教学研究现状来看，大部分研究局限于工科类专业实践教学及其体系构建方面，缺乏对工商管理类专业实践教学的研究，即使有，也是倾向于就事论事，或者局限于如何培养职业技能等形式的探索，缺乏从理论形态到实践形态转化分析研究。因此，高职工商管理类专业的实践教学尚存在着理论、实践、观念、制度、方法等许多问题，迫切需要从理论角度寻找支撑和实践层面的深入探索。
工商管理类专业实践教学问题分析
工商管理类专业实践教学体系构建
工商管理类专业人才培养具有如下几个特点：一是专业面向的岗位群大。工商管理类专业不仅涉及商贸业，而且还涉及制造业和第三产业中的其它服务业，岗位工种较杂。不同行业不同岗位对知识能力的要求也比较多样化，对这些专业的课程体系构建带来较大的难度。二是对态度和能力的要求高于对知识的要求。工商管理类专业面向的岗位群，由于采用的大都是传统的经营管理方式，技术含量较低，对理论知识的要求不高，但由于这些岗位工作的灵活性大，工作认真和能力的差异直接影响其经营效益和管理效率。从往届毕业生的调查来看，只会埋头读书、学习成绩优秀的学生在企业中的表现不一定优秀。对于工商管理类专业学生，态度和能力比知识更为重要。三是专业技能的运用强调艺术性。经营管理具有自然性和社会性的特点，因而是一门科学，但更是一门艺术，经营管理技能更需要在实践中锻炼和增长。#p#分页标题#e#