观察法调研从不同的观察视角可以分为直接观察、间接观察、随机观察、系统观察等多种，其方法又可分为消费者观察法、神秘购物法、累积物观察法等。消费者观察法属于直接观察，内容包括对消费者行为和态度的直接观察，对客流量的观察等；神秘购物法要求调研者以消费者的身份出现并介入到消费活动中；积累观察法属于间接观察的范畴，即对物品的堆积进行观察，如在一些商场的观察中可以对商品表层的灰层堆积进行观察来判断商品的受欢迎程度。观察调研法的优点主要体现在三个方面：一是调研者亲临现场，有利于对一手资料的收集并保证资料的可靠性；二是调研过程中不用进行言语交流，消除了调研对象的压力；三是调研过程具有较强的灵活性并且实施简单。其劣势则表现在两个方面：一是只能观察表象而不能了解其动机和原因；二是由于需要较多的调研人员投入观察，所以需要较高的投入，并且调研的实践也会较长。
（四）实验调研及其优劣
实验调研法是指在对市场中的变量以及变量之间的关系与变化的过程进行实验对比，通过对这些实验对比数据进行判断和分析来作为进行决策的参考和依据。实验调研法所包含的要素主要体现在以下几个方面：一是实验者，即参与和主持实验的人员；二是实验变数，主要是指市场中存在的变量因素；三是实验对象，即实验过程中需要涉及到的人；四是实验检测，即观察和检测实验对象，其中又包括事前观察以及事后观察。通过实验调研可以有效的得出市场中各个要素之间产生的相互影响和因果关系，并且通过实验法所得到的结果或者数据也比较可靠和客观。其局限性在于市场中能够影响变量的因素十分复杂，而实验过程中难以做到对这些因素的全面考虑，同时这种方法是对市场当前变量关系的分析，并不能有效的对市场的发展趋势做出判断。
（五）问卷调研及其优劣
参考文献：
[1]陈启杰.市场调研与预测[M].上海财经大学出版社，2008.
【关键词】房地产开发；项目招投标决策；市场调研
一、市场分析与预测的步骤
二、项目市场分析的内容
（1）经济资源分析。经济资源分析包括宏观经济资源分析和中观经济资源分析。宏观经济资源分析是研究各宏观经济指标所反映的宏观经济环境是否利于项目的立项及其对项目立项的利好程度，包括近期可预见前景、项目机遇和挑战等；（2）城市发展分析。城市发展分析是指系统掌握项目所在城市和项目区域的规划情况，掌握城市重点发展方向对项目的影响，并预见规划变更情况；（3）城市文化分析。城市文化分析是指从地理位置、城市文脉、人文特点、城市经济等方面分析城市性格，以达到项目与城市的动态互补；（4）地块自身资源分析。地块自身资源分析是指对地块内和周边的资源进行梳理，初步确定项目资源的整合纲领。主要评估指标包括项目地形地貌、地址条件、地块内及周围的自然景观资源、地块周边的城市配套状况。
三、项目市场预测
（1）定性预测。主要是依据人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对预测对象未来的状况，如总体趋势、各种可能性及其后果等作出分析和预测；（2）定量预测其基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预侧对象未来的状态或发展趋势。
四、目标市场确定
即通过市场细分来确定目标市场，从而最终实现目标市场的定位。所谓市场细分就是营销者通过市场调研，依据购买者在需求上的各种差异（如需要、欲望、购买习惯和购买行为），把某一产品的市场整体划分为若干购买者群的市场分类过程。在这里每一个购买者群体就是一个细分市场，也称为“子市场”或“分市场”。建设项目的目标市场就是在项目市场调研与预测的前提下。针对建设项目的目标市场，根据消费者的不同需求，划分不同的目标客户群的过程。它是项目目前决策的一个重要步骤，为以后区位选择、目标客户、客户需求分析、产品规划定位等工作做好准备。
五、投资决策分析
（1）净现值法是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。计算净现值，就是将所有未来现金流入和流出都按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。计算公式：净现值（NPV）=∑现金流入现值-∑现金流出现值。净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是采用公司的资金成本；另一种办法是根据公司要求的最低资金利润率来确定。净现值>0，投资项目报酬率>预定的贴现率，方案可行；净现值=0，投资项目报酬率=预定的贴现率，方案可行；净现值
参考文献
关键词：房地产市场；市场研究；调研分析
Abstract:thispaperstudiestherealestatemarketresearchmethodaroundon,cleartherealestatemarketresearch,theconceptofrealestatemarketresearchcontentandtheoreticalanalysisprocess,focusingonmarketresearchmethodandtheproceduresofdescription,comparestheadvantagesanddisadvantagesofdifferentresearchmethodsandtheapplicationoftheenvironment,theexplanationistherealestatemarketresearchmethodofdataprocessing.
Keywords:realestatemarket;Marketresearch;analysis
前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。
一、房地产市场调查的概念
（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；
（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；
（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。
二、房地产市场调查的内容
(一)市场产品寿命周期调查
产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。
(二)市场供应、需求调查
市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。
需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。
(三)消费者购买行为调查
消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。
(四)市场竞争调查
市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。
三、房地产市场调研的主要方法
在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：
(一)访问法
访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：
1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。
3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。
(二)观察法
(三)实验法
实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。
在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。
四、房地产市场调研的主要步骤
(一)市场调查的准备阶段
1、确定市场调查的内容和目的
调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。
2、拟定市场调查计划
市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。
3、调查人员的选择
调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。
(二)市场调查的实施阶段
2、设计调查问卷
调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。
3、进行现场调查
现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。
(三)资料的汇总及分析处理阶段
（四）形成调查报告
撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。
结论：
本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。
[1]余源鹏.房地产市场调研与优秀案例.中国建筑工业出版社,2006.
[2]曾振华.市场调查的基本方法与应用.暨南大学出版社，2006.
[3]杨洋．房地产营销策划的基础市场调研．平顶山工学院学报，2004．
关键词：企业投资决策风险
在现代企业经济活动中，企业投资是企业提升经营价值、促进企业综合实力提升的重要活动。在企业投资及市场经济调查中发现，我国国民经济处于平稳增长期，而这一经济环境为企业投资及发展奠定了良好的基础。为了实现企业投资经济效益、实现企业的健康发展、避免投资失误造成企业的经济损失，现代企业投资活动中应根据投资环境、投资行业、投资收益等分析确定投资决策，以此保障投资效益。通过投资决策使企业的投资收益满足企业发展需求、促进企业的健康发展。
一、投资决策的重要性及其意义分析
投资决策是通过对投资环境、投资信息、投资收益等一系列数据信息的分析而制定的决策活动。其决策关键在于对市场的把握、在于对市场经济的科学预测、在于对投资行业发展前景的展望、在于对企业资金链的了解。受宏观经济及企业管理能力等因素影响，企业投资存在着一定的风险。如果对于市场把握能力不足、企业自身能力掌握不足将导致投资风险的扩大，进而影响投资收益。严重时还将导致企业因投资失败引发破产。投资决策的科学性能够使企业获得高额回报、能够促进企业的健康发展，根据现代企业投资决策理论研究结果，投资决策需要通过投资方向的确定、投资规模的控制、投资时机的把握、投资收益的保障以及投资风险的掌控实现科学的投资决策。
二、如何实现科学的企业投资决策
（一）强化市场调研，提高企业投资决策的科学性
市场调研工作的科学开展能够为企业投资决策提供足够的市场信息、进而提高投资的科学性、减少投资决策失误的几率。在现代企业投资决策中，应树立强烈的市场调研意识。并通过调研投入的增加、系统的收集和分析市场信息促进投资决策的科学性。在对我国企业投资决策情况的调研中发现，我国多数企业的投资决策都忽略了市场调研的重要性。由于盲目投资造成投资失误而影响企业的经济能力、影响了企业的投资收益。缺乏市场调研的投资决策使得投资项目难以面对复杂多变的市场环境，进而造成项目收益难以达到预期效果、拖累企业陷入到资金危机中。因此，现代企业的投资活动中应强化市场调研工作。通过市场调研工作的有效开展使企业投资决策能够具有较多的市场信息，并根据市场信息确定市场投资决策。通过市场调研工作的有效开展，促进企业投资决策科学性的提高、促进企业投资项目能够根据市场情况进行调整，实现企业投资收益。
（二）树立投资风险意识，促进投资决策科学性的提高
市场经济环境的多变使得投资项目风险也相对提高。我国企业的投资决策调研中指出，多数企业的投资决策没有充分考虑投资风险。由于投资风险意识缺乏造成了投资项目统筹能力较低、抗风险能力较低，进而影响了投资项目的可行性及投资效益。针对这样的现状，我国企业的投资决策中应树立较强的投资风险意识，并通过投资风险的评估、投资风险的控制等工作降低投资风险，实现投资收益目标。
（三）制定科学的投资秩序，保障投资决策的科学性
在现代企业投资效益分析及评测中指出，企业投资决策秩序是决定投资效益的关键因素。通过科学的投资秩序能够报站投资决策的科学性、提高投资决策的民主性、提高投资决策论证，进而避免投资失误及盲目投资等问题的发生。为了保障企业投资决策的科学性、保障企业投资决策秩序，在现代企业投资决策中应制定完善的投资决策管理体系。通过投资管理体系的有效执行以及投资管理体系的指导性，确保企业投资决策的科学性，实现企业投资收益目标。
三、以严格的投资决策责任制促进投资决策的科学性
根据现代企业投资决策活动中存在的问题，现代企业应建立严格的投资决策责任制。通过股东决策制、投资民主制等投资决策程序的建立以及投资决策责任制的建立，明确投资决策职责权限。并根据企业的实际情况明确投资决策项目负责人，明确负责人的投资权限与职权内容。在此基础上使企业的投资活动职责明确、使企业投资活动在决策程序及秩序的规范下得到科学的开展，进而保障企业投资经济效益及投资收益。
四、结论
【关键词】市场调查；统计方法
一、我国市场调查业现状
二、我国市场调查业存在的问题
1．市场调查公司的地区分布失衡
2．市场调查公司的规模小
我国调研公司不少，但与外资独资和中外合资的市场调查公司相比，我国本土的市场调查公司都嫌小。一些公司的员工总数都不超过十人，规模大一点的员工人数也仅一百人左右。更不用说同这些外资和合资公司的母公司――大型跨国市场调查公司相比。规模过于小，使我国本土的市场调查与研究公司的业务只能限制在一定的区域范围内和业务领域内，这极大地限制它们的发展，也使它们在与外资公司和合资公司争夺我国市场的竞争中处于不利于地位。
3．市场调查公司的从业人员素质不高
市场调查行业是知识密集、技术密集的行业，往往对调查人员的知识背景和专业水平要求较高。一位优秀的市场调查人员应具备经济学、统计学、市场调查学、管理学、市场营销、预测与决策、计算机技术等学科知识。而目前的市场调查机构中的调研人员半路出家的居多，他们一般没有受过市场调查理论和技能的系统培训，大多对市场调查理论和方法一知半解，这样会影响调查信息质量，最终会影响调查数据的准确性。
4．市场调查公司的分析研究水平较低
四、对策及建议
1.更新观念，真正认识市场调查的重要性
对我国企业来说，首先要摒弃过去的旧思想，从计划经济的历史桎梏中解放出来，顺应市场经济大潮，树立新的营销观念，从主观意志决策变为尊重客观规律。因此，要转变思想观念，重视市场调查，要认识到当今信息时代，企业要生存，就要掌握各方面的信息，为制定正确的营销决策提供客观依据。调查公司完全可以通过主动向企业显示调查的价值来扩大企业对市场调查的需求，树立良好的形象，增强信赖感，共同发展。
2．加强管理，完善市场调查机制
3．加强培训，提高调研人员的素质
【参考文献】
［1］于洪彦.中国市场调查的现状与未来[J].中国统计.1998(7)：22-24