—、国内房地产开发项目管理存在的问题
（—）项目方案确定阶段存在的问题
房地产开发商对项目方案的确定还是足够重视的，但是往往开发商在房地产项目确定时，没有按照规范程序进行操作，使得项目方案确定阶段的工作存在一些疏忽。
第二，房地产企业缺乏精致品牌意识。由于任何企业的生产的根本目的是利润最大化，一些房地产企业为了获取更高的利润，在项目方案确定过程中，往往忽略对产品的精品意识和企业的品牌形象，他们考虑最多的是怎么从这个项目中赚取更多的钱。因此，企业要想持久的发展，必须在方案确定时考虑“精品意识、品牌形象”的战略眼光。
第三，投资估算报告不全面和不切合实际。房地产企业拿到一个新的开发项目后，往往生产商只做工程项目概算报告，在开发项目方案、功能等基本确定后，并没有对方案做详细的投资估算报告，只有工程项目招标造价资料。如果在项目开工前，生产商没有一个切合实际和全面的投资估算，其无法准确地在项目实施过程进行投资控制。
（二）管理体制不健全，造成施工进度和成本偏离预期目标
我国房地产项目在开发过程中，由于开发商对项目管理的理解深度不够，从而在运用项目管理的过程中照搬管理模式，但是他们对项目管理的具体细节研究不够深入，特别是在项目管理的体制方面，往往存在着不够完善的缺陷，这就在工程项目的事前管理与事中管理出现了脱节现象，在工程施工进度和生产成本方面出现控制失控的问题，与预期目标出现了一定程度的偏差，如房地产开发过程经常出现的开发成本过高、推迟交房、房价无法有效控制、管理费用偏高等问题。
（三）对房地产施工管理意识的认识不到位
首先，在房地产施工管理过程中，经常发生先开工后报告的现象。同时，一些施工单位习惯于传统的施工工艺，经常在工程开工以前不做开工报告，或着边对工程进行施工边做开工报告，更有甚者在提交开工报告后没有经过批准，便开始进行施工，这些现象严重违反了施工监理的规范。其次，在工程中经常发生先对工程进行检验而后提交检验申请报告的现象。有的承包商没有形成按照施工程序的习惯，此外有些监理人员的责任心不强、监督管理力度不到位，使得承包商没有在提出质检申请之前，监理便做了质检工作，严重违反了施工监理的规范程序。
（四）对安全意识认识不足，出现安全隐患
根据对建筑工程中发生的事故进行调查统计分析，发现有一多半工程事故的原因是违章指挥、违章操作、违反劳动纪律等造成的，尤其是施工人员违章施工、冒险蛮干所引起的事故占所有事故的比例最大。虽然大多数施工人员在长期的建筑施工过程中，已经具备充足的安全意识，但随着施工过程中出现的新工艺、新技术、新设备和新材料，使得一些旧的安全操作规范已不能满足当前施工安全规范的需要，甚至存在生产与安全严重脱节的现象。
二、房地产开发企业项目管理应采取的措施
上述项目管理中的问题，强烈需求现代化的项目管理技术，下面对开发商在房地产开发建设过程中应该怎么做好项目管理工作。
（—）重视开发项目的市场定位和产品研究
（二）提高房地产工程项目管理意识、完善管理机构
在房地产企业中标以后，为了提高工程项目的管理质量，生产企业应该制定详细的分级管理、层层负责的管理制度，同时还要在施工时建立项目经理部、工程施工处、专业工程施工队等三级质量管理体系，确保工程项目管理的顺利进行。
（三）加强工程项目建设中的监督检查力度
在工程施工过程中的质量监督特别重要，工程的每个工序都应该严格进行检查。首先，在施工机械、设备和材料进场时，要对机械、设备和建筑材料进行严格检查；其次，要定期对机械设备的使用状况做检查，确保设备的完好和齐全；最后，要明确工程关键部位，同时，还要定期对机械的操作人员和维修人员进行考核，确保工程建设的质量监督有序进行。
（四）加强企业的品牌建设
由本文可知，房地产开发项目管理是一门科学的系统工程，要想使项目管理在房地产开发过程中发挥它的作用，就必须在项目开发前做好充分的市场调研，并逐渐完善工程项目管理的制度，同时还要对房地产开发过程进行全程动态控制，及时解决工程项目管理中出现的问题，这样才能提高和改善房地产开发项目管理体制，从而促进项目管理社会效益、经济效益以及生态效益的最优化，使得房地产企业走上持久健康的发展道路。
三、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
参考文献：
[1]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].价值工程.2012(26)
[2]张益航.浅谈房地产项目管理的原则与对策[J].科技创新与应用.2012(22)
[3]林成旺.浅析房地产项目管理的问题[J].科技创新导报.2011(26)
[4]陈振龙,秦盈,胡刚.项目管理在房地产开发中的应用[J].商品与质量.2011(S7)
【关键词】房地产；项目投资；决策
一、房地产的投资概念和基本类型
房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。
二、房地产项目投资分析的内容
1、经济分析的概念
2、房地产项目的投资分析
首先要房地产项目的成本进行分析。成本估算是房地产项目的投资可行性分析中最重要的一环，它影响到房地产的经济效益和健康发展等方面，因此，房地产项目的投资分析首先要进行的就是成本分析。分析人员要根据房地产项目的各个费用环节，如土地的征用、土地出让、转让费及各种附加费，补偿费等，还包括管理人员的工资及日常的开销等费用的估算，然后还要对房地产项目的配套公共设施费用进行估算，配套公共设施的费用一般是指那些并不直接用于营业的一些公共设施的费用。当然，成本分析还包括了市政建设费、建筑勘察设计费和城市建设费用等。总之，房地产成本的估算是否正确合理会直接影响到项目的投资回报率。
还有一方面的重要成本估算是销售收入的估算。房地产项目的销售收入是保证房地产项目获取收益的前提。所以，对销售收入的估算也应该加强重视。首先要充分调查与统计，根据房地产项目的销售和业绩，并利用科学的统计法，对房地产项目的未来有个合理的预测与估算。房地产的销售收入与销售价格关系密切，因此在实际的项目定价过程中，通常采用定位法来进行确定，一般的定价法有成本导向法和客户导向法以及竞争导向法。多数的房地产项目分析人员采用竞争导向法来确定销售价格，企业可以根据自身的实力以及社会因素来决定销售价格是比同类竞争者高或者低。此外，对于销售收入的税金以及附加费用的估算也非常必要，因为房地产行业中设计的税种以及费用类别较多，特别是土地增值税的判断和使用对企业的销售收入也是有影响的，并且要考虑免税税种是否存在。通过这些收入和费用的估算，能够使决策者对企业的投入产出比进行详细的了解并分析。有利于制定最终的项目投资决策。
三、房地产决策分析应注意的问题
1、要组建专业的分析团队
科学、系统的进行房地产项目投资决策分析是现代房地产企业必须要实行的。组建专业的分析团队，能够有效的降低企业的开发风险，提高开发效率。项目投资的决策设计范围很广泛，必须有专业的人员共同参与才能保证投资决策的可行性。
2、建立起规范的市场调研机制
市场调研是获取有效信息的关键途径，房地产企业要想取得成功就必须建立完善市场调研机制。即要规范市场调研流程，明确岗位职责，提高人员素质，拓宽信息渠道，建立起日常的市场的监控体系。
3、加强风险防范意识
房地产项目的投资通常金额巨大，所面临的资金风险也很大，所以提高风险分析能力，加强风险防范意识是至关重要的。要更加科学的方法来评价经验风险，对风险进行有效的控制[3]。
四、结论
房地产项目投资决策是整个项目中最重要的一环，所以，只有加强对投资环节的评估，对不确定因素的充分考虑，才能加强房地产项目投资决策的可靠性。
[1]郭宏彬.房地产项目投资决策分析[J].中华建设，2012，（06）：67-68
关键词房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
1房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
2当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。
2.3房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。
3针对房地产项目设计前期问题的改进途径
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。
4结论
当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。
参考文献
[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
【关键词】房地产；项目管理；问题分析；对策
引言
1分析当前我国房地产项目管理中存在的问题
1.1忽略市场调查，决策存在缺陷
随着市场经济的发展，各地高楼大厦拔地而起，可见，房地产行业的竞争越来越激烈。在实际工作中，有些房地产开发商在拿到项目之后，急于实现经济效益，缩短工期，压缩成本，并没有对市场进行细致的调查，就大概的确定了实施方案。他们只注重能够从中赚取的利润，而一昧的效仿别人，并没有进行深入的思考，因此没有自己的特色，也不结合实际情况。导致产品对消费者来说，没有吸引力，所以在后期的市场竞争中就处于劣势。而且，因为没有经过严密的市场调查，在方案确定的时候也很可能会出现失误，给企业带来一定的风险。
其实，不论是一个工程还是一件事，一个好的开始都直接影响进程及最终的结果。所以，项目方案的确定是一个至关重要的环节，尤其是前期的市场调研，要打有准备的“仗”，将眼光放的长远一点，不要急于眼前看到的利益。因为没有周全的项目可行性研究报告，很多决策只是匆忙拍板，导致工程建设项目很不科学。
1.2重施工，设计未能因地制宜
在我国国内的房地产企业中，表现最为突出的就是比较注重项目的施工时期的投资控制，对投入合理的资金能取得适用而又经济的有形建筑产品却几乎没有考虑到。重视项目的施工而忽略其设计在每家房地产企业中几乎都存在。根据一般的惯例来看，施工项目的质量、投资与进度，在房地产施工项目中占有重要地位，但由于施工图纸已完成，投资的控制是在已经获得的投资基础上来开展，对工程项目成本控制的范围与力度方面明显减弱，而且施工监理本身就为控制咨询单位。因此，由于房地产开发商重视施工，轻视设计，导致设计不能够从实际出发，很难满足消费者的基本需求；换句话说，有些房地产开发商只是将设计的美观度来判断设计的优劣，并未充分结合施工的具体楼盘来对其展开设计。
2关于解决当前我国房地产项目管理问题的对策
综合以上对房地产项目管理中存在的问题的分析，提出以下解决措施。
2.1加强工程项目投资前期的可行性研究
从以上分析可以得知，房地产无论是在设计阶段还是决策阶段出现的很多问题一般是因为先前的房地产市场调查不够充分，房地产可行性方面的研究工作还不到位导致的。比如设计阶段，因为没有更好的对市场环境进行调查（如：消费者的需求以及房地产宏观调控政策对消费者需求的影响），所以导致决策失误，致使项目管理在企业中寸步难行。因此，对于房地产项目的管理，我们要充分重视房地产项目建设的可行性分析，也就是在房地产正式开发之前投入一定的人力、物力、财力展开全方位的可行性研究，切实做好房地产开发市场的前期调研工作，确保房地产项目管理确实可行。龙湖地产的启动会制度就很好解决了这个问题，他对前期市场调研、产品定位、规划设计、工程管控、成本管控、营销策略都进行了详细的剖析，并指出了项目操作的风险点及措施，值得同行好好学习。
2.2强化对设计阶段投资方面的控制
2.3重视项目收尾阶段的管理工作
2.4提升房地产开发项目管理人员的基本素养
3结束语
本文针对房地产项目管理存在问题进行分析说明，就如何更进一步实现有效的项目管理，提出了具体解决思路，以提升房地产企业的核心竞争力。由于目前我国的房地产行业还处于一个蓬勃发展阶段，很多人也都看到了其发展前景，所以越来越多的这类企业已出现在市场上，竞争相当激烈，要在这样一个大环境中生存并走在前端，就要有一个好的项目管理系统，建立完善的管理流程，提高项目管理的质量和效率，方可实现企业管理目标。
1引言
最近几年整个建筑行业发展迅速，房地产项目开发越来越多，在整个行业不断发展的背景之下，其实还是存在很多的泡沫现象。有一些房地产项目在建成之后变成了鬼城，这就表示在其项目开发运行管理之中存在很多问题。在其项目开发过程中存在的运行管理水平低下问题就致使行业当中企业之间存在恶性竞争情况。因而对其具体的运行管理进行分析具有极大的现实必要性。
2运行管理
房地产项目其运行管理通常涉及的范围都比较广泛，受到的影响因素比较多。一般其运行管理基本都是计划管理，所有部门都是依照预期的基本目的去完成工作的，并且需要将最开始编制的项目关键节点完成，所以这就导致缺乏基本的过程管理，而计划经理在具体的运行管理中也没有任何的作用，特别是在跨部门的协调工作中基本没有实际权力，整体职权被架空，因此计划管理的基本作用就不复存在，最终导致运行管理的效果受到了影响。［1］运行管理的主要目的就是将资源的利用率提升上去，而管理者一般都必须从完成质量、进度以及成本等多个方面加强管理，以实现精细化的管理，同时保证企业资金的实际运作，最终获得最大的经济效益。管理者还应该将计划管理的基本程序进行优化，使运行管理的作用能够被充分发挥出来。
3存在的问题
3.1决策
一般房地产项目开发都是从决策开始的，只有将决策的正确性提升上去，才可以有效提升运行管理的基本水平。如果企业出现了非常严重的决策失误，那么不仅会带来非常严重的经济损失，还会导致后期的建设及投资等环节出现问题，最终使得整体运行管理失败。但是在实际情况中绝大多数企业都不够重视前期的市场调研工作，导致在决策的过程中没有准确地进行市场定位，最终出现了决策失误，给运行管理增加了一定难度;另外还有一些企业存在盲目投资的情况，所以一旦决策失准，将会给企业带来无法挽回的损失。
3.2设计
3.3建设
在项目建设过程中需要投入大量的生产要素，并且还需要重点考虑项目开发成本、人员、物力等方面的投入，同时在可持续发展理念之下还需要有效控制资源消耗的基本问题，这就对运行管理的基本效果提出了考验，在最大程度上保证了资源消耗的合理性，实现项目资源投入的正确性以及资源运行的最大化。但是在实际管理过程中对这些都不够重视，这就使得在建设过程中出现了大量的资源和资金浪费，无法进一步控制成本，最终给企业带来了非常大的经济损失。
3.4销售和使用
项目销售直接与企业的利润获得挂钩，强化项目运行管理的本质目的就是提升经济效益，确保销售工作可以顺利实施，最终让资金可以及时回笼，以此提升企业的盈利水平。对于这类企业而言，只有将一个项目顺利完成之后才可以去开发下一个项目，因此运行管理对于企业而言其作用就变得非常重要。但是在实际销售中很多企业都以为只要将销售任务完成就能够提升运行管理效果，可运行管理本身就是一种动态性的工作，并非保证一个阶段的顺利实施就可以的，倘若将希望全部放在销售和使用之中，势必会增加运行风险。
4解决对策
4.1强化市场定位与调研工作
为了提升运行管理的基本效果，企业必须要强化市场调研工作，确保市场定位的精准性，并从市场中发现其中蕴含的商机，以此给企业带来更多发展机遇;运行管理之中也要从以下三个方面出发:第一，对当地市场经济发展规模做出了解，找到最好的项目开发场地，并以其经济发展作为基础，强化市场研究，以确保开发项目价值，为企业争取最大的利益。该类企业和当地的实际经济发展情况有着极为紧密的关系，强化市场调研就可以直接看到其项目开发的基本前景，同时可以预估项目开发的价值，实现有效的运行管理。第二，充分了解市场需求。项目开发的本质就是为了进行销售，只有实现良好的销售才能够实现资金的快速回笼。如果在调研的时候发现当地市场已经饱和，甚至出现了过剩的情况一定要及时停止开发。第三，要充分了解当地的人口规模，一般人口规模越大，市场需求就会越大，最终企业的经济规模也会越大。在调研的时候还必须要重视起来流动人口，只要流动人口多，则表示经济水平发展高。［3］
4.2编制合理的企业运行战略
在其运行管理过程中企业是重要的执行者，具体的管理水平和企业的基本情况有着非常紧密的关系，因此为了优化其运行管理，就必须要准确定位企业，充分了解自身发展的实力。一般其项目开发水平会受到企业开发队伍能力以及资金等因素的影响，所以只有做好市场定位才能够提升项目开发的本质效果。运行管理能够最大程度上降低项目开发的风险，同时还能够将企业带离发展困境，实现盈利。一般其运行管理主要依赖于经营战略的制定，只要运行管理和经营战略之间保持统一，就会带领企业不断发展。
4.3有效控制计划管理的重点
项目开发和企业发展也有着很大的关系，所以在制定管理策略的过程中就需要设定好目标。项目开发本身具有一定的系统性，在不同的阶段之中还要重点监督项目进度，确保制定的目标都能够完成。在项目开发的时候经常会出现质量不过关的现象，这就表示项目管理计划还不够具体。所以这就需要依照企业自身发展的情况制订管理计划，该计划必须要能够把握住所有的关键点，合理设置计划内容，但是需要注意的是计划不能过细，这样会导致领导无法发现核心问题，也不利于监督。［4］
5结论
总的来说，项目开发利润与运营管理的基本水平有着极为密切的关系。为了提升企业的经济利益，必修要强化动态管理，可以依照市场变化调整管理制度，实现资源利用的最大化和利润的最大化。
参考文献:
［1］顾泓渊.对于房地产开发管理的特点及其要点分析［J］．住宅与房地产，2018，498(13):157，168.
［2］秦向东.房地产开发项目管理难点的探讨［J］．中国房地产业，2017(12).
［3］叶何翀.房地产开发项目管理中存在不足点及改进［J］．低碳世界，2018(7):221－222.