十四五规划洋洋洒洒6万余字，一下将宝安、龙华、龙岗的8个街道拉入深圳市中心。
看似始料未及，但其实是这么多年深圳城市板块深度融合、规划目标快速实现的必然结果。
只有布吉的房价还有距离，不过也出现填平的趋势。这些年布吉一些品质盘也在崛起，万科、信义的楼盘，与罗湖同品质小区的价差逐渐消失。
官方历次规划文件，此前通通提到。譬如宝安中心区、譬如前海扩容、譬如北站商务中心区、譬如坂雪岗科技城，并围绕这些靠近关内区域的二线拓展区，布局了一系列产业扶持、城市规划动作。
这一次更是直接拉进市中心。
同时，宝安、龙岗、光明、坪山、龙华，这些原本的关外地区，都被赋予了各种中心头衔。
集体升级，眼花缭乱。
我判断，深圳都市核心区的扩容，一定会影响到两件事。
1、市中心房价直接被新加入区域拉平，原本地少人多的深圳市中心，进一步扩大，这些区域会承接关内人口的外溢、房价的外溢、配套的外溢。
2、这些新加入区域，城市更新的步伐注定会加速，城市建面一定要符合都市核心区的城市气质，各种力量都会推动旧改的进程，这其中存在机会！
认清规划中的确定性，并避免规划中的不确定性，才能够在板块选择中，走上正确的路径。
通读整个十四五规划，我发现至少有五个板块，在官方措辞中被弱化、被忽略，确定性消失。
除非新房限价，有打新红利，否则就应当避免购买。
海洋新城实质上，与前几年重点规划的空港新城范围相近。
空港新城位于宝安区，规划面积为45.5平方公里，将重点发展商务会展业、航空服务业、高端物流业等现代服务业，形成临空服务引领示范区和区域生产组织中枢区。
十四五规划中，空港新城的措辞消失，而海洋新城被划入“蛇口-前海-海洋新城-光明”西部海洋科技创新走廊，谋划建设海洋高新技术开发区。
翻找历次规划，这一包含深圳新国际会展中心、深圳机场等超大城市地标的板块，定位几经变化，有空港枢纽性质、有会展物流性质、现在还增加了高新技术产业性质。
海洋新城已经彻底产业化，这样一块纯净的开发地，还有可能成为深圳主要的保障房供应地。
商品居住功能、大型商业功能在这一板块相对削弱，大片土地有待开发，绝大多数还是商业性质。目前已经有公寓在卖，供应量还挺大，未来卖出市场竞争激烈。
还不如选择更东边的沙井新桥板块，城市建面相对较新，几个优质小区万科翡丽郡、鸿荣源禧园居住氛围都很成熟，
还有超级大盘海岸城可以选不是？
国际低碳城位于龙岗区，规划用地53.42平方公里，以低碳理念引领发展，重点加强中荷低碳合作，发展低碳服务业、智能绿色IT技术、节能环保等低碳战略新兴产业，建立以低碳排放为特征的产业体系，打造成国家级低碳发展示范区。
虽然规划高大上，实际的开发建设中，低碳城还没那么快。十四五规划中也强调，低碳城还需要加快建设，还继续要探索实施零碳、近零碳示范工程。
现状是，产业上国际低碳城还是以制造业为主，板块土地有大量工业用地，并没有大型集中式商业，近年引入的柔宇科技项目，对区域整体发展的推进力影响力小，还被人诟病拿了地不办事。
地理位置上，国际低碳城在坪地街道范围，属于龙岗东部，与惠州新圩镇接壤，完全是边境地带。在住房供应量极大的龙岗，其实并不显眼。
盐田后方陆域居住区，规划居住人口规模约11-12万人，规划功能定位为以国际航运物流枢纽功能为主导，复合新型产业功能，生活配套完善的复合功能区。
只不过，这仅限于本地市场。而且很多本地买房人，甚至会去龙岗、横岗、沙头角、罗湖、福田、龙华等区域置业。整个板块港口及物流的产业属性，导致居住人口出现外溢。
十四五规划中，关于盐田的措辞，大多是国际航运中心、海洋新兴产业高地、滨海旅游重要基地，没有了后方陆域居住区。
非常棒的规划，可是，谁愿意天天看到大货车在自己家门口飞驰？
深圳国际生物谷坝光核心启动区位于大鹏新区，规划用地面积为6平方公里，将重点发展生命信息、生物医学工程、生物医药与高端医疗、生命健康服务等生物产业，形成全球生物科技创新资源集聚区、生物产业高端发展先导区、医疗健康管理创新试验区和绿色低碳循环发展示范区。
华大基因也在这里，只可惜国际生物谷有大片的绿地，住宅却寥寥无几，仅有的住宅也都是人才保障性质。
想象极具未来感，进一步到了这次十四五规划，国际生物谷的重要性彻底消失，对规划是否能快速落地实现，我抱怀疑态度。
重要的是，这里比国际低碳城在深圳的区位，还要偏僻，没有地铁通达，距市中心区公共交通将近3*。想象一下，在这里居住，也只能安心做研发了。
买房虽然要看规划，但也要接受现实。更何况，这里还没有住宅出现。
按照“三带两区一中心”的布局，石岩科创城包含石岩中心区、石岩南国家高新区、石岩东先进智造区、山河湖城市景观带、石观路城市商务发展带、松白路科技创新引领带。
从能级上看，这是一个区域级别的规划，十四五规划中，这也是一个刚提出来的概念。
为什么说这个又靠南山、又靠光明的板块，不值得出手？一个是石岩虽然夹在南山光明中间，但是行政所属是宝安，板块规划无法有效统筹，很难有大的发力点；另一个是城市建面老化，产村地块错落较差，没有很好的居住体验感，一定不是深圳主流的置换板块。
能选择石岩，为何不选择存在20多个旧改利好的观澜呢？
被十四五规划遗忘的，当然不止这五个板块。
平湖，被冠以金融与现代服务业基地，本来要作为前海后陆拓展区，承接更多金融和现代服务业。可是，现在只有厂房，没有金融。
九龙山，深圳一个新的重点区域，从区位和产业规划看，大概率将来会作为光明科学城的配套生产基地，板块整体形象不如观澜中心。
此外，还有新秀-莲塘片区、宝龙科技城、葵涌中心区、燕罗智造生态城......*可怕的是，一定要避开深汕特别合作区。
总结一下，这一轮的规划，深圳核心都市区，将从前海-南山、福田-罗湖“双核”，扩容为前海、南山、福田、罗湖“四核”。
新的核心都市区，一定会要求全新的城市建面，基础设施、公共资源必须得跟上，城市更新在未来10年内，都将是“四核”的主旋律。
买房，买的是城市资源，规划在哪里，资源和利好就在那里，学会读懂政府规划很重要...
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