收租院创作于1965年6月至10月，陈列于四川省大邑县刘文彩庄园。1963年开始的社会主义教育运动，大邑地主庄园陈列馆是当时四川省和全国阶级斗争教育的典型场所。四川省当时成立了以省文化局局长带头的大邑地主庄园陈列馆改馆领导小组。陈列馆制作用石膏制作了《百罪图》，在此基础上制作了一套民间彩塑，虽然因为过于假而放弃了展示，但成为《收租院.》的前身。
1964年5月，陈列馆将原刘文彩家收租场现场整理出来的几件实物，进行陈列，从此便有了“收租院”这一名称。
1964年国庆节，陈列馆提出将民间彩塑形式展现当年农民被迫交租的情景，意见得到采纳。陈列馆向四川美术学院发出邀请，成立了川美雕塑系老师为主力，民间艺人参加的集体创作组。创作组由当时四川美术学院雕塑系教师赵树桐、王官乙，学生李绍瑞、龙绪理、廖德虎、张绍熙、范德高及校外雕塑工作者李奇生、张富纶、任义伯、唐顺安和民间艺人姜全贵组成。四川美术学院雕塑系教师伍明万、龙德辉带领一年级学生隆太成、黄守江、李美述、马赫土格(彝族)、洛加泽仁（藏族）参加了后期的创作。川美雕塑系老师从“雕塑革命”的角度出发，找到了创作作品的精神动力，追求雕塑为农民服务，把社会任务、教学和艺术创作完全结合起来。在创作过程中，创作小组集思广益，群众也直接参与其中，领导放开手脚，使创作者享受到了创作的自由。1965年10月，作品正式完成。
《收租院》有一套原作和众多复制本，文革时期还产生了四套修改版本。
《收租院》在文革前期，先后进行了四次修改。
第一次修改，始于1966年9月，在故宫完全复制原作后，重新创作了16个人物，增塑了5个人物，变为119个人物形象。修改主要集中在最后的“反抗”部分。
第二次修改，将原作人物总数缩到99个，将故宫版的作品六个部分“交租”、“验租”、“过斗”、“算账”、“逼租”、“反抗”等六个部分变为“逼租”、“验租”、“过斗”、“算账”、“迫害”、“造反”、“夺权”七部分。突出表现了“文革美术”的典型样式，戏剧性亮相的人物造型，改变了原作的极端写实。
第三次修改，是1970年，四川省革命委员会根据中央意见召集作者到大邑对原作进行修改。在保住原作的情况下，增加了关于革命造反的下集。
第四次修改，是四川美术学院1974年至1977年内进行的最后一次修改，是为了解决《收租院》出去展览制作的。作品是共有100个人物形象的玻璃钢镀铜群像，是从文革政治狂热向艺术本体的回归。目前对外展出的《收租院》，是第四次修改的版本。
二、《收租院》的艺术特点和风格
《收租院》根据当年地主收租情况,在现场构思创作,共塑7组群像:交租、验租、风谷、过斗、算账、逼租、反抗。它们以情节连续形式展示出地主剥削农民的主要手段──收租的全过程,共塑造114个真人大小的人物，道具108件，全长108米。雕塑家将西洋雕塑技巧与中国民间传统泥塑的技巧融而为一，生动、深刻地塑造出如此众多不同身份、年龄和个性的形象，可谓中国现代雕塑史上空前的创举。群像与收租环境浑然一体，收租情节与人物心理刻画惊心动魄，集中地再现出封建地主阶级对农民的残酷剥削压迫，迫使他们走向反抗道路的历史事实。在这组作品中，写实风格和泥土材料的运用颇为恰当，中、西雕塑技巧的融合也达到了和谐统一的效果
《收租院》的形象塑造，完全按照现实生活进行创作。创作者遵循了毛泽东《在延安文艺座谈会上的讲话》的精神，以生活为唯一源泉，力求“艺术形象更高、更强烈、更有集中性、更理想、更典型，因此就更带普遍性。”
《收租院》在创作手法上，吸取了民间传统泥塑的手法，与写实主义雕塑手法结合起来，并采用了大量的现成物品。
《收租院》在雕塑语言上，第一个特点是“情节的连贯性”。其雕塑手卷式的叙事手法，生动的再现了地主剥削收租，农民反抗的全过程；第二个特点是“人物的逼真性”。其写实性的雕塑语言，既与西方写实主义雕塑，特别是苏联写实主义雕塑语言有某种联系，又有别于西方写实主义雕塑重在追求理想化的体块造型张力，以及雕塑语言本身的艺术趣味和精神性，而把情节的生动、人物的传神表现与细节的逼真有机统一，追求充满泥土气息的，富于情绪感染力的写实感。体现了雕塑语言的民族化和大众化。
三、收租院的展览史和接受史
《收租院》诞生于文革前夜，一出现便产生巨大精神能量。
1965年12月24日，《收租院》复制的37个泥塑和完整的大型图片，在中国美术馆开幕。到1966年1月30日止，30多天共接待观众240404人。因观众太多压力太大，1966年5月搬至故宫继续展出。收租院的展览，吸引了中央领导和国外友人的参观。欧美许多国家，都要去《收租院》去他们国家展出。《收租院》的成功，在国内产生强烈影响，带来了一阵泥塑风。
文革开始后，《收租院》开始面临不同的舆论。一方面，文革刚刚爆发时，《收租院》和《红灯记》、《沙家浜》、《智取威虎山》成为“突出代表”；另一方面，随着文革的深入，《收租院》也面临批判，没有充分表现“哪里有压迫，哪里就有反抗”的革命造反精神。于是，《收租院》在文革前期，先后进行了四次修改。
1979年，中国第四届文代会，《收租院》和《人民英雄纪念碑》被列为建国以来两大优秀作品。《收租院》在改革开放初期，因政治环境的改变，人们的逆反心理和艺术环境的变化受到冷遇。直到20世纪90年代起，随着旅游业的兴起，《收租院》才重新引起人们的注意。
1999年，当代艺术家蔡国强根据《收租院》创作的当代艺术作品《威尼斯收租院》获得第四十八届威尼斯双年展“金狮奖”。在艺术界和法律界引起了轰动和争议。
2000年，四川美术学院60周年校庆，《收租院》作为重要作品重新亮相四川美术学院美术馆。
2008年纽约亚洲协会博物馆举行的《艺术与中国革命》展，14件《收租院》作品亮相美国。
2009年5月11日至6月11日，《收租院》大型群雕与文献展作为国庆成立60周年展览项目之一，在上海美术馆举行。
2009年9月23日，德国法兰克福申恩展览馆举行《百万人的艺术》收租院展览，作为中国为主宾国的法兰克福国际书展前期活动的一部分，获得巨大反响。
2010年第八届韩国光州双年展，《收租院》代表中国进行展出。
四、《收租院》的基本研究状况
此后，关于《收租院》再认识的争论，随着蔡国强《威尼斯收租院》事件出现，成为学术界的一个话题。杨盅《文艺报》2000年3月30日和2000年4月6日发表论文《收租院—时代的样板》，全面记载了《收租院》产生、发展的历史流变，分析了《收租院》在中国现代美术史上的重要地位。王林《江苏画刊》2000年第5期则发表《说说收租院》，坚持四川国际研究会的看法，认为《收租院》是中国本土自主产生的唯一一件未受到西方现代艺术流派影响，并具有超前性和创新性的艺术品。
徐友渔《收租院是什么时代的样板？》，则强调《收租院》的政治意义比一般的政治利用还紧密。在很大程度上，《收租院》不是艺术品，是宣传品。