各镇人民政府、街道办事处，各委、办、局，各有关单位：
现将《武清新商圈发展规划（2023—2030年）》印发给你们，请遵照执行。
武清区人民政府
2024年2月6日
（此件主动公开）
武清新商圈发展规划
（2023—2030年）
实施“新商圈”专项工作指挥部
本规划的空间范围为：东至103国道、西至龙凤河故道、南至永定河、北至福源道，打造“一轴、两带、多点”的空间发展新格局，辐射范围62平方公里。其中：“一轴”以前进道为核心轴，重点丰富消费场景及要素；“南部发展带”以利用空间存量引进新项目为主；“北部发展带”以盘活现有闲置资源植入新业态为主；“多点”以分布在域内的现有商业载体为基础进行提质增效。通过优化商业业态布局，延伸产业链，打造新地标、新爆点，撬动消费增长。
1．京津冀协同发展战略
当前京津冀城市群人口规模已达1.1亿，GDP突破十万亿元，消费客群基数大、规模稳定、消费能力强，2022年度旅游总收入占全国30%以上，文旅消费客单价是全国1.6倍，有充分的消费空间可挖掘。武清“十四五”规划提出了“全面推进京津明珠、幸福武清建设，争当京津冀协同发展先行示范区”的发展目标，京津冀协同发展将为武清带来重要的战略支撑和发展机遇。作为京津冀协同发展的“桥头堡”“主力军”，武清应以新商圈建设为着力点，加强对于京津冀庞大消费市场的吸附，全力打造京津消费魅力体验高地和休闲消费枢纽，进而带动城市高质量发展。
2．扩大内需战略
扩大消费内需是推动经济高质量发展的重要举措，是畅通经济循环、融入和服务新发展格局的重要支撑，也是深入推进京津冀协同发展、更好融入和服务京津冀世界级城市群建设的重要任务。对于天津推动城市更新以及推进京津冀协同发展，更好融入和服务京津冀世界级城市群建设具有重要意义。
后疫情时代消费趋势。随着消费渐进式复苏，居民对非刚性消费虽依旧保持审慎态度，但对旅游消费需求旺盛，物美价廉的消费旅游产品成为趋势和主导。旅游目的地更多呈现“主题化、个性化、非标准化”特点，家庭游、亲子游、研学游、主题路线游等异军突起。同时，传统的旅游模式也在逐渐从景区观光转变为打卡网红门店、体验网红街市的城市体验式旅游，更多利用网络快速触达游客，通过打造网红打卡地的方式提高吸引力，与线下营销形成有机互补。另外，旅游客群中大众消费客群占比不断提高，年轻化趋势明显，更注重内在体验，强调参与感和个性化。
2021年7月，国务院批准上海、北京、广州、天津、重庆五城率先开展国际消费中心城市培育建设。《天津市培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》及《天津市加快建设国际消费中心城市行动方案（2023—2027年）》中，武清新商圈是天津重点打造的消费地标之一。
国际消费中心城市指标体系表现方面，天津在文化遗产、三产固投、旅游服务质量、陆路交通等方面具备先发优势，但国际化消费、服务业规模和旅游目的地类指标存在一定差距。建设国际消费中心城市应结合武清自身特征，借势天津文化遗产、旅游服务等方面优势，弥补国际化消费不足，大力发展第三产业，增加文旅消费吸引力。
区位优势层面。武清具有“半小时进京入卫、一小时上天下海”的交通条件。与周边其他区域对比，通州以“京味文化+戏剧演艺+主题娱乐”为特色，廊坊主要以“只有红楼梦·戏剧幻城”等历史传统文化项目为特色，武清则以“高端时尚消费、车文化和运河历史文化”为特色，消费能级更高，消费人群辐射能力更强，在吸附京津冀客群上具有较强的竞争力。
产业基础层面。武清以现代服务业为支柱产业，商贸基础深厚，工农业呈现代化、高端化发展，具备商旅文娱产业发展基础。重点产业方向包括：都市型现代农业形成一批现代农业示范园、农业休闲观光示范带；工业高端化发展优势明显，生物医药、新一代信息技术、智能科技、高端装备制造业已经成为武清高质量创新发展的新动能、新引擎；现代服务业体系建设成效显著，佛罗伦萨小镇商圈培育建设成效突出，电子商务产业快速聚集、蓬勃发展。
资源禀赋层面。武清商、体资源独具优势，文、旅资源可联动发展。商业资源方面，佛罗伦萨小镇、V1汽车世界、创意米兰生活广场、澳康达（天津）名车广场等地标项目共同构成武清新商圈的核心项目，每年客流超过1000万人次。赛事活动方面，V1汽车世界是汽车创新生态园、汽车产业基地、赛车运动及时尚生活体验综合体，此外武清还成功举办了8届天津国际马拉松赛、3届环中国自行车赛，是2017年全国运动会马拉松赛、乒乓球赛、铁人三项赛、水上马拉松项目举办地。文化资源方面，武清是漕运之冲、书画之乡，大运河文化与书画文化底蕴深厚。旅游资源方面，武清拥有南湖绿博园、津北森林公园等景观资源，以及李大人庄乡村旅游示范项目。
客群基础层面。武清辐射的京津冀都市圈人口达1.1亿，旅游总收入占全国30%以上。而在武清本地，结合武清区“2+3+1+N”现代化制造业体系建设目标，2027年全区规模以上工业总产值将达到2000亿元，未来新型产业人群和本地居民规模也将进一步增加，为武清新商圈建设提供充足的客群基础。
在取得成绩的同时，武清商业市场也存在一定的问题和短板，主要体现在：
1．面向外地客群的商业体量较小且类型单一。除佛罗伦萨小镇项目外，缺少其他面向京津冀时尚客群的商业项目，特别是目的地型文旅商业项目，难以吸引小镇客流过夜留存，小镇庞大客流带来的消费需求无法充分释放。同时，持续性吸引客流的热点、爆点项目不足。
2．面向本地客群的商业体量偏大且结构不均衡。目前武清商业市场总规模约87万平方米，人均商业面积1.61平方米，空置率达到28%，商业总体供给过剩。从各类业态占比看，零售占比达50%，整体比例偏高，特色餐饮、亲子消费、休闲娱乐覆盖不足。面向本地消费者的中低档商业占区域市场54%，大品牌青睐度较差。
表31武清商业市场运营情况
序号
区域
项目名称
项目类型
体量
（万平方米）
出租率（%）
1
万达商圈
万达广场
购物中心
2020年12月
19.72
95%
2
佛罗伦萨小镇商圈
佛罗伦萨小镇
2011年6月
7.5
100%
3
瑞安威尼都
2015年1月
12.7
40%
4
亚平宁广场
2017年
8.2
85%
5
创意米兰生活广场
2016年9月
80%
6
老城区商圈
大光明中心
2016年12月
10
70%
7
友谊商厦
百货
2003年
2.6
8
荔隆时代广场
2016年
13.2
60%
9
水城商圈
水城商业中心
商业街
2016年初
8.8
合计
87.22
72%
3．不同商圈之间发展不均衡。佛罗伦萨小镇商圈商业能级高、辐射范围广，项目经营良好。万达广场商圈凭借多元业态，较好地满足了周边区域商业消费需求。但老城区商圈和水城商圈整体经营情况较差，存在多个闲置待盘活项目。
图31商业市场业态配比
在本底分析基础上，结合武清区位特点和基础条件，重点选取本底条件和发展路径相似的日本横滨和上海青浦案例进行分析，主要有以下借鉴点：
1．横滨案例分析
（1）区域概况。横滨作为东京都市圈战略节点，城市定位为东京都市圈关键发展节点，是神奈川交通枢纽，高铁半小时直达东京，城市由过去卫星城逐步转变为东京都市圈商业新中心。横滨战略地位、交通条件与武清相似，其对城市商业功能的重塑对于武清新商圈发展有重要借鉴意义。
（2）产品体系。横滨商圈重点打造“核心驱动—引力驱动——配套设施”三级产品体系，涵盖商、旅、文、体多类型产品，及奥特莱斯、主题娱乐、体育场馆、商业综合体、文化场馆、酒店等多种业态。
（3）核心驱动。横滨旅游核心驱动产品由名品潮购、主题娱乐、体育休闲三大业态构成，三大核心驱动产品通过自身的强目的性与吸引力，串联横滨游线，实现客群互补。
（4）客群捕捉。横滨主要客群包含本地居民、首都圈客群、国内国际游客三类，通过丰富的文旅产品、多元化购物体验、遍布全年的大型活动，充分提升对于各类游客的吸引力，同步培育本地消费。
（5）特色打造。深入挖掘在地文化，提炼横滨文化元素，并通过特色活动、商体文旅业态打造，重塑横滨城市气质与特色。
（6）提升改造。立足于整体产品体系架构，通过深入挖掘当地文化内涵，对各类业态、消费场景融合创新，同步补充多类型文化体验场景，自上而下更新提升。
2．青浦案例分析
（1）区域概况。青浦区作为“江浙沪”的中心链接点，是上海建设国际消费中心城市的门户商业枢纽，在区位、交通、消费产业发展基础等方面与武清发展条件具有相似性。
（2）产品体系。青浦重点打造各具特色、分工明确的商业中心体系，以会展、文化体验、名品购物为核心驱动；商业休闲、赛事活动、区域地标为关键引力，配套酒店、社区商业等业态，形成三级客群驱动模式。
（3）核心驱动。青浦通过名品购物、水乡体验、会展交流三大引力磁极，发展以“短期游”“短途游”为核心，“会展游”“商务游”为补充的文旅目的地。
（4）客群捕捉。青浦当前主力客群以上海及长三角客群为主，未来将通过外引内培，逐步提升本地客群和国内外游客比例。
（5）特色打造。立足区域站位，结合名品购物、水乡体验、会展交流三大引力磁极，以提升国际知名度、商业活跃度、消费繁荣度、到达便利度为主要发力方向，形成以“高颜值、最江南、创新核、温暖家”为特色的城市品牌。
（6）提升改造。立足现有商业基础，融入周边生活与消费商圈，促进不同商圈差异化互补发展，形成不同层级商圈功能。
3．案例总结
通过对于横滨和青浦案例的分析，武清新商圈建设重点从以下方面吸取经验：
产品体系打造——消费中心+主题娱乐+文化景区。对标项目以重点项目作为原点，串联周边景观资源，融合购物、观景、娱乐等功能，形成“核心驱动+引力驱动+配套设施”三级产品体系。在通过大型消费中心、主题娱乐、文化景区作为引力核心的同时，同步丰富业态类型、完善文旅配套服务。
核心产品驱动——主题娱乐+名品购物+大型体育/展会场馆设施。对标项目前期主要结合自身资源禀赋，重点打造带动影响力强的核心产品，如名品购物、主题娱乐、展会及体育活动目的地等，提升话题度，为武清新商圈发展带动人气。
区域特色塑造——创新体验型业态+赛事节庆活动。对标项目深入挖掘在地文化内涵，并结合现代文化元素、各类业态、消费场景等进行融合创新，形成传统魅力与现代气质兼具的地区特质。除业态、场景营造外，通过配套各类活动，如利用汽车、足球、水上运动等赛事集聚、引爆人气，彰显本地特色。
核心客群捕捉——都市圈客群为主+本地客群为辅+国内外游客为补充。对标项目均以本地客群为基础、周边都市圈客群为主力，同步补充其他国内外游客。通过多元化文旅娱乐业态，持续吸引短途游客；通过组织各类大型活动，保持对长途客群的吸引力；通过产业发展和基础商业配套完善，培育和留驻本地消费。
从对标案例分析结果看，日本横滨商圈发展能级高、辐射范围广、消费体量大、业态功能齐全、配套设施完善，是武清新商圈发展的标杆。上海青浦项目在消费项目打造、本地文化挖掘、存量项目改造和热点活动策划方面具备一定亮点，可供武清新商圈学习借鉴。
在以武清城际站为中心的半径3公里范围内进行大数据围栏观测，分析结论如下：
客群类型以京津冀时尚群体为主。本地居民7.68万人，占比34%，人口密度0.27万人/km2，较全市高133%。产业人群4.08万人，占比18%，人口密度0.14万人/km2，较全市高24%。京津冀时尚客群10.85万人，占比48%，人口密度0.38万人/km2，较全市高229%。
图41客群类型及数量情况
年龄结构以中青年为主。本地居民年龄分布相对均匀，老年及未成年群体占比达37.2%。产业客群年龄主要集中于26—55岁区间，占比达70.6%。京津冀时尚客群主要集中于26—45岁，占比达56%，未成年客群占比较低，仅1.4%。
图42客群年龄分布情况
京津冀时尚客群消费能力明显高于本地居民与产业人群。综合比较收入、支出、资产配置及学历水平情况，京津冀时尚客群的消费能力高于本地居民和产业人群。
图43客群收入消费水平
图44客群资产配置情况
图45客群学历水平情况
1．服装零售
正装、彩妆、运动、快时尚、潮玩及潮流服饰等品类最受欢迎，精品配饰、轻奢品女装月消费量较高。本地居民日常消费注重性价比，偏好运动户外、彩妆护肤等品类，对快时尚品牌较为青睐；产业人群消费较为理性，注重品质升级，对轻奢品牌、大牌彩妆购买意愿较高；京津冀时尚客群消费水平高于其他两类客群，偏好商务正装、彩妆护肤，对奢侈品牌接受度高。
图46服装零售类消费偏好
1．餐饮
图47餐饮类消费偏好
3．休闲娱乐
现有客群偏好公园、微度假、电影、戏剧表演、唱K、密室、桌游、剧本杀且基本消费高于本市平均水平。本地居民注重生态消费，娱乐偏好相对传统，偏好公园、电影、唱K等项目；产业人群注重文化、社交属性，偏好戏剧、密室、书店、酒吧等休闲场所；京津冀时尚客群注重体验，拥抱潮流，对戏剧表演、密室等新型娱乐方式更加青睐。
图48休闲娱乐类消费偏好
4．运动休闲
现有客群偏好冰雪运动、跑步、球类运动、健身瑜伽等运动类型。本地居民基础健身与品质健身兼顾，偏好球类运动、冰雪运动、攀岩、滑板等；产业人群侧重经济型、基础类健身项目，对攀岩、滑板情有独钟；京津冀时尚客群偏好都市型运动，对冰雪运动、攀岩、瑜伽等运动更为青睐。
图49运动休闲类消费偏好
5．亲子教育
亲子教育、购物类消费占比最高，京津冀时尚客群亲子消费远高于城市平均水平。
图410亲子教育类消费偏好
基于武清客群现状，在武清新商圈打造过程中，应瞄准京津冀时尚客群、武清本地居民、新型产业人群三大关键客群，着重进一步挖掘京津冀客群消费价值、提升本地居民消费品质、激发新型产业客群消费潜力，塑造打造国内国际文旅消费吸引力。
京津冀时尚客群。主要包括京津白领、时尚运动人群、汽车爱好者、亲子出游客群。京津冀时尚客群作为高经济活跃人群，是品质化、高端化和个性化消费的引领力量，具有重视品质及性价比，乐于为体验、健康、家庭消费买单等特点。购物上偏好有文化调性、沉浸式、具有社交休闲功能的线下购物场所；餐饮上更青睐健康饮食、连锁餐饮及网红类餐饮品牌；娱乐上对娱乐项目的文化属性有一定要求；旅游上亲子游、精致露营更受欢迎。
图411京津冀时尚客群特征
图412京津冀时尚客群消费偏好
武清本地居民。武清及周边片区居民客群以新一代年轻客群及家庭型客群为主，是社区型商业的关键支撑。武清本地居民整体消费水平略低于天津平均水平，消费结构较传统，注重实用性、性价比，但随着年轻一代逐渐成为消费主力人群，消费升级需求持续增强，在餐饮、娱乐、酒店等方面需求尤为突出。
图413武清本地居民特征
图414武清本地居民消费偏好
图415新型产业人群特征
图416新型产业人群消费偏好
整体看来，目标客群对于品质消费、餐饮、文化娱乐、亲子活动和酒店等配套的需求较为突出，在项目打造上，扩充重点项目同时需同步完善本地生活配套，形成空间联动。
表41目标客群需求特征总结
消费种类
京津冀时尚客群
本地居民
新型产业人群
购物消费
美食餐饮
酒店住宿
休闲娱乐
旅游出行
运动健身
亲子游乐
根据项目规划背景、发展现状、案例对标、客群调研等分析内容，判断未来武清新商圈的发展重点主要包括：基于重点项目和客群需求的场景延展、服务提升、活动引爆，并在空间层面形成功能组团之间的联动发展。
结合天津市加快建设国际消费中心城市推进会提出的今后五年实践期重要任务，制定武清新商圈建设整体发展目标如下：
至2025年，武清新商圈年接待国内外客流达到1500万人次，年销售额突破150亿元。
至2030年，武清新商圈年接待国内外客流达到2500万人次，年销售额突破250亿元。
展望至2035年，武清新商圈年接待国内外客流达到3000万人次，年销售额突破350亿元。
武清新商圈以“尚武清、购国际——千年运河不夜城、国际潮购体验地”为整体定位。主要从以下几个方面体现“新”的特色：
对标与客群适配相结合，多维度打造区域新亮点。通过标杆区域项目和武清现有项目的对比容缺分析，研判武清新商圈未来新增项目以主题娱乐、地标酒店、文化服务、休闲娱乐、亲子娱乐和多元化本地商业配套为主。在现有佛罗伦萨小镇、创意米兰生活广场、V1汽车世界和澳康达（天津）名车广场项目等引擎项目基础上，从文化、商业、休闲和配套四个方面丰富产品体系，重点推动京津冀时尚休闲客群的规模化和持续性导入。
图51区域新亮点项目构建模式
图52消费新业态构建模式
理念创新与配套完善相结合，高标准建设消费服务新生态。在消费需求延展升级的基础上，引入智慧化、生态化和人文化的现代服务理念，丰富和完善区域服务配套设施，重点提高区域的智慧化和便利化软硬件服务能力，全方位提升武清城市吸引力和服务水平。
图53服务新生态构建模式
活力之站——枢纽化复合功能活力区。围绕武清城际站，构建复合高效的综合交通枢纽体系，遵循TOD圈层业态分布规律，复合商业、办公、文娱、会展、酒店等功能，实现站城一体开发，塑造城市活力枢纽节点，串联前进道沿线多片区，打造商业商务集聚、互动体验功能突出且有机联动、协同发展的国际化地标性综合武清新商圈。
消费之都——品质化国际消费目的地。基于佛罗伦萨小镇、创意米兰生活广场、V1汽车世界和澳康达（天津）名车广场项目等重点项目，围绕先期消费客群的多元需求，由名品消费向主题娱乐、文化展演、赛事节庆、运动文娱、生态休闲等消费业态拓展，持续丰富产品业态，打造品质化产品生态集群，构建全龄段、全时段、全场景的高品质消费目的地和“消费之都”。并通过线上线下融合，实现“买全球，卖全国”和“买全国，卖全球”。
时尚之城——时尚化津门生活欢乐场。以国际品牌时尚购物为切入点，串联周边景观资源，以时尚展演、时尚购物、艺术景观为亮点，并逐步将北运河文化、非遗传统文化等通过新中式时尚的符号进行呈现，增强游购兴奋点和卖点，构建融合时尚购物、文化体验、都市娱乐、节庆社交等功能于一体的时尚活力城市客厅和“时尚之城”。
在上述定位基础上，融入消费场景智慧化、城市环境生态化、城市服务人文化的发展理念：
消费场景智慧化。应用物联网、移动互联网、云计算和大数据等数字科技，整合智慧设施、智慧交通、智慧环境、智慧能源、智慧服务等智慧城市关键要素，打造智慧商圈创新应用与消费场景，实现武清新商圈用户体验人性化、营销服务精准化、运维管理细致化、消费环境融合化，最终促进智慧城市全场景管理和运行。
城市环境生态化。践行公园城市理念，复合商业、办公、休闲等功能，打造南武清“公园城市”，以绿色慢行网络串联主要商业商务功能区以及城市公共空间、滨水生态空间、景观轴线通廊，满足京津冀时尚客群及当地居民运动、休闲、交往等需求，提升武清宜居、宜业、宜商、宜娱水平。
城市服务人文化。重点从公共交通规划、公共场所建设、城市界面提升、城市治理、招商政策支持、监管审批等维度提高武清的软硬件服务能力，为京津冀消费者、本地居民及投资者提供更人文化、精细化的城市服务，全方位提升武清城市魅力度、公共服务水平及投资吸引力。
构建“赛展演食住购乐训游”九大功能体系。将多元业态功能有机融合，提升消费转换能力。拓展国际高端消费场景，展现幸福武清多元魅力。
图54九大功能体系构成
“赛”的方面。主要包括赛车、排球、篮球、武术、马拉松等现有及规划赛事，未来将结合项目建设，进一步向电竞、冰雪、自行车、水上运动等赛事活动扩展，提高赛事密度，扩大参与人群。
“展”的方面。主要在现有赛车主题展览的基础上，结合武清都市农业、先进制造业和现代服务业特色，与国家会展中心（天津）等专业机构合作，扩大展会规模和频次，凸显武清区域特色。
“食”的方面。针对武清新商圈餐饮配套不足的情况，通过与各类商会、协会的深度合作，在武清新商圈构建涵盖品质餐饮、大众餐饮、本地特色餐饮、旅游餐饮、健康餐饮、亲子餐饮等类型的全要素餐饮服务体系，全方位满足不同客群的餐饮需求。
“住”的方面。主要统筹布局精品酒店和乡村民宿，通过与各大品牌酒店合作，构建涵盖豪华地标酒店、商务酒店、度假酒店、经济型酒店的酒店集群，并通过民宿、农家院等产品丰富居住体验。
“购”的方面。在不断夯实现有高端时尚和车文化购物的基础上，向主题娱乐、文化、亲子等方向进行拓展，同步完善和提升本地零售业态，结合线上线下的服务融通，形成完整的购物产品体系和服务链条。
“训”的方面。持续推进赛车、足球等项目的专业训练课程和活动，并通过专业机构引入，逐步向其他运动类型扩展。
“游”的方面。通过主题娱乐项目引入，同步结合武清新商圈的文化娱乐和自然资源，大力拓展主题体验、观光、饮食、农耕、露营等休闲旅游活动，丰富研学、亲子、沉浸式体验等特色项目。打造多个“3天2夜”“2天1夜”特色游线，满足不同类型客群需求。
在上述产品功能体系基础上，延续和放大名品消费、车文化、潮流体验三大核心发展引擎，构建完整产业生态体系。
图55产业生态体系图
基于上述特点，最终形成武清新商圈带动城市魅力升级的四阶段路径：
第一阶段。最大化发挥佛罗伦萨小镇、创意米兰生活广场、V1汽车世界和澳康达（天津）名车广场等重点项目的引流效应，实现“引进来”。
第二阶段。通过项目延展和旅游配套完善，延长游线，促进客户驻留、过夜，逐步形成一站式、一体化的休闲娱乐空间，实现“留下来”。
第三阶段。通过不间断主题活动、持续性消费吸引力构建以及业态更新，培养巩固持续性、周期性消费客群，实现“还想来”。
第四阶段。通过与其他片区联动，提供产业机遇和生活配套，共同实现终极目标“不想走”。
图56城市魅力升级阶段图
武清新商圈城市设计以“公园城市”为理念，采用TOD综合开发模式，构建蓝绿交织的慢行系统，结合商业开发打造城市亲水空间，构建高效、舒适、安全的地下空间网络，将城际南片区打造成可持续的、活力的、极具魅力的公园城市。
图61城际南片区城市设计总图
1．打造滨水空间景观轴。依托龙凤河故道、永定河及玉带湖公园打造滨水绿廊，并将绿廊空间延伸到三大核心片区，形成都市绿轴，构筑优美、舒适的滨水环境。同步构建亲切宜人的市民驻留活动场所，配套完善的服务设施，强化城市的文化气氛。
图62滨水景观轴
图63慢行系统功能轴
3．丰富旅游配套设施。依据城际站南、元宝地、玉带湖三个地块的形象特点与功能定位，规划建设一系列旅游配套设施，包括酒店、餐饮、购物等，为游客提供便利、舒适、完善的旅游体验。
图64旅游配套设施分布图
4．植入体育设施塑造武清特色体育产业。塑造独具武清特色的健身带和景观带，提升城市魅力，建设全新运动健身载体，引领广大市民以自由骑行的方式体验龙凤河故道自然之美，领略玉带湖公园风光，感受武清南新区蓬勃奋发、开放包容、创新进取的城市精神，共同展现武清生态之美、运动之美、健康之美。
图65规划体育设施分布图
1．核心抓手
武清现状商业设施主要集中在前进道，北运河沿线及南东路沿线，随着城际南片区规划建设的推进，武清新商圈将拓展到城际站南、元宝地及玉带湖地块，合计约8.1平方公里待开发区域。
图66城际南片区整体鸟瞰图
图67城际南片区待开发区域
图68城际南片区功能分区
根据项目功能体系，通过七大抓手实现空间落位。
抓手一：打造南武清“公园城市”。通过“公园城市”设计理念，依托龙凤河故道、永定河及玉带湖公园打造滨水绿廊，并将绿廊空间进行延伸，形成都市绿轴。在三大开发片区内构建景观节点，连点成线，结线成网，将绿地和水系构建出宏大的空间景观格局，提升整个区域价值，打造南武清“公园城市”。
抓手二：构建蓝绿交织的慢行网络。在慢行交通体系方面，依托现状及规划蓝绿空间网络，结合规划商业节点及景观节点，推进以步行和骑行为主的城市街道公共空间建设，构建蓝绿交织的慢行网络，实现步行有道、骑行有路、设施有质、空间有趣的慢行交通体系。以绿色、活力、慢行互通及配套设施四个维度，打造城际南片区的慢行主轴线，使人们通过慢行网络观赏体验南部区域蓝绿空间景观，实现南部区域慢行网络互联互通，方便链接南部区域全部自然及人文活力节点，实现配套商业设施便捷可达。
抓手三：TOD综合开发，商业功能联动。围绕武清城际站按照TOD综合开发模式进行规划建设，构建城际南片区全新的城市空间，从交通枢纽跃升为城市发展新磁极，最终实现真正意义上的“站城融合”。通过打造综合性商业街区，以文旅休闲、商务办公两条主线实现多功能业态联动发展。
抓手四：结合商业开发打造城市亲水空间。将龙凤河故道水景资源引入到城际站南地块，结合规划商业开发打造滨水体验功能区，塑造生动和谐的城市建筑群体与开放空间，构筑优美、舒适的滨水环境，安排亲切宜人的市民驻留活动场所，配套完善的服务设施，强化城市的文化气氛，并给环境以足够的重视和尊重。
抓手五：构建高效、舒适、安全的地下空间。重点推进建设立体商业空间，实现地上地下一体化设计。
抓手六：融合信息技术，建设智慧化创新之城。运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，实现城市智慧式管理和运行。同步构建国际一流的信息基础设施，打造完善的智慧交通系统，促进高端产业的聚集发展，营造绿色智能的营商环境，着力打造智慧城市运行与管理体系，建设智慧生态的武清新商圈。
抓手七：推动武清城际站枢纽化建设，完善综合交通枢纽体系。通过武清城际站枢纽化建设，形成以轨道交通、公交、出租车、小汽车停车场和配套服务功能为一体的综合交通枢纽，实现便捷换乘，增强交通枢纽的客流集散能力，提高换乘效率和区域公共交通服务水平，构建复合、高效、一体化的综合交通体系。
2．城际站南地块规划设计
图69城际南片区用地布局
图610城际站南地块鸟瞰图
3．元宝地地块规划设计
南侧为主题娱乐项目布局区，中间为配套酒店及商业区，北侧滨水为高端居住区。
图611元宝地地块鸟瞰图
4．玉带湖地块规划设计
西侧为滨水游乐组团，沿湖开辟运动休闲空间、亲子游乐空间，专业运动培训+运动休闲体验，打造集休闲、娱乐、运动于一体的全龄化乐园。南侧为生态休闲组团，依托水林田湖等自然生态景观和乡土人文景观，保护乡村原始生态乡景，以乡景乡情为载体，因地制宜，打造集生态观光、农事体验、亲子教育、休闲养生等功能于一体的诗意生态原乡。北侧为都市文旅组团，将泉州故城、北运河等历史文化与现代都市休闲文化相结合，融入特色美食、主题演艺、文化展演、夜市经济、养生度假等功能，构建沉浸式文旅消费体验场景，打造集文化、商业、旅游等于一体的人文游憩中心、情景体验消费街区。
图612玉带湖地块鸟瞰图
通过三大重点片区一体化规划设计，在空间营造方面将城际南片区打造成“公园城市”；从片区开发角度，采用TOD综合开发及商业联动模式；在景观提升层面，打造慢行网络及亲水空间，实现步行有道、骑行有路、设施有质、空间有趣的城市空间形态。
1．目标客群层级
以京津双城为核心辐射范围，以京津冀时尚客群为主力客群，新型产业人群及本地客群为重要客群，国内外游客为补充客群。
2．目标客群时序
全周期以京津冀时尚客群为主，中远期随着本地客群消费升级及武清新商圈影响力提升，新型产业人群及本地客群、国内外游客比重将逐渐上升并成为重要组成部分。
3．目标客群需求
京津冀时尚客群。特色文商旅消费目的地，满足品质餐饮/特色餐饮、高星级酒店/精品酒店/特色民宿、便利交通及停车等配套服务等。
新型产业人群及本地客群。互动体验式娱乐，满足夜经济体验、生态休闲、文化演艺、节庆活动以及品质餐饮/特色餐饮、特色民宿等配套服务等。
国内外游客。特色文商旅消费目的地，满足品质餐饮、高星级酒店/精品酒店等。
针对目标客群需求，重点通过三大策略方向构建产品创新业态：
1．主抓京津冀时尚客群，打造高品质目的地型商业，有效串联并形成2—3日特色微度假产品游线。
面向京津冀时尚客群，以“名品消费+主题娱乐+车文化体验+赛展演”为核心引擎增加目的地型文商旅产品，以时尚、文化、运动等休闲体验为亮点补充，完善餐饮、酒店等服务配套，形成2—3日微度假游线。重点考虑拓展主题化、国际化文商旅目的地，丰富和补齐主题娱乐等目的地型文商旅产品以及文化展演、赛事活动等赛展演业态，并完善酒店、民宿、交通等文商旅配套服务。
2．挖掘在地文化，围绕北运河文化、赛车文化、潮购文化、非遗传统文化等，打造具有吸引力的新型消费业态与文化体验场景。
围绕北运河文化、赛车文化、潮购文化、非遗传统文化等，复合生态休闲、餐饮美食、主题商业、文化体验、文创周边、夜市经济等功能，打造沉浸式文化体验消费场景。包括运河文化公园、滨水休闲营地、运河遗迹游线等主题化公共空间，文博馆、书画展、沉浸式文化体验街区等场景化文化场域，非遗市集、仓廒酒家、津门小吃街等体验式餐饮零售住宿空间，运河装置艺术空间、非遗演艺荟萃等沉浸式展览表演，运河文化市集、文创夜市、名品快闪等互动式快闪、市集、夜市等。
3．满足本地居民生活休闲消费需求，提升闲置存量商业，丰富产品类型，拓展体验型业态，延长消费时长。
针对本地居民和新型产业人群，对闲置存量商业进行“5+2”、“白+黑”、全龄段业态优化升级，拓展体验型业态，打造多样性生活方式，完善生活配套。
1．地块价值
城际站南地块占据着武清形象制高点，承担着对内城市生长引擎、对外城市会客厅的关键作用，既是天然商务高地，也是城市高端服务活力中心的最佳承载地。有条件打造融合会议酒店、文化/产业等办公、精品商业和人文艺术活动场所的新型城市地标，并作为片区凸显城市时尚形象的重要载体。
图71城际站南地块位置示意图
图72城际站南地块发展方向思考维度
2．发展定位
集精品购物、商务办公、会议住宿、文化体验、共享交流、文化演艺、展示展览、休闲娱乐于一体的城市新地标，打造京津休闲后花园+TOD商业活力区、一站式全天候的文商旅目的地，同时布局留白，为未来产业和商务办公发展预留弹性空间。
图73城际站南地块功能布局图
3．产品载体
城际站南地块的重点产品载体功能如下：
（1）人文艺术群落。融合传统文化与现代文化，打造武清艺术文化新地标，进一步提升武清艺术文化品位，提供高层次的文化乐享平台，同时成为辐射天津的文化艺术教育基地、京津冀国际文化交流的重要引擎。通过现代建筑群落形式，涵盖武清坊文化驿站、城市展览科技厅、运河多功能艺文馆、先锋艺术美学馆、国潮沉浸体验馆、活力艺术公园等功能形态，承担公共服务、展示展览、美学观赏、科技互动等功能。
（2）艺术购物公园。利用购物中心楼顶空间、公共空间、动线空白点等区域打造生态体验、艺术体验、科技体验、潮流体验空间，营造高端品质商业氛围，缔造人文艺术主题目的地商业。建筑形态采用半开放式商业MALL+街区形式。承担文化休闲、美食餐饮、精品零售、运动体育、亲子娱乐等功能。
（3）高端地标酒店。与全球知名国际酒店品牌合作，采用创新酒店设计理念，打造五星级+四星级双品牌会议型酒店组合，满足各类客群需求。重点接待政商旅会议嘉宾及周边主题娱乐项目、佛罗伦萨小镇、V1汽车世界所带来的商旅客群，承担高端住宿、会议会展、美食餐饮、康乐休闲、亲子游乐等功能。
（4）科创总部商务区。打造最具生态智慧型新生代办公基地，由高层、小高层写字楼与花园式办公组成的商务办公群落，同时预留战略留白空间，为片区未来产业和商办发展保留更多可能性。基于北京外溢及武清本土的产业基础，重点发展文创产业、信息技术、产业金融及商务服务，中小型与创新型企业为主。建筑形态包含高层标准甲级办公、小高层准甲办公、花园式多层办公等形式，承担文创设计、信息科技、产业金融、商务服务等功能。
图74元宝地地块位置示意图
2．产品切入点分析
3．发展定位
引入2—3家国际知名主题娱乐项目IP，结合在地文化，借助全息投影、VR、人工智能等数字科技手段，融合器械骑乘、互动体验、休闲娱乐、科普教育、特色节庆、主题零售、主题住宿等业态，打造京津冀最具特色的主题娱乐产品群。
4．产品载体
（1）亲子主题娱乐项目。引入亲子主题IP，融合中国、京津冀独特文化元素，运用前沿娱乐体验技术，集合主题游乐设施、现场演出、互动体验、主题配套等业态，提供丰富而新奇的家庭亲子度假体验，打造世界级主题娱乐旅游目的地，涵盖主题景点、互动游乐、经典模型、文化体验、主题酒店等业态产品。
（2）太空世界主题娱乐项目。集合太空科技互动娱乐、科普教育、文化交流、展览展示、主题商业等功能，寓教于乐，提供独具新奇的太空互动体验，打造兼具教育性、趣味性、体验性的太空科普公园。
（3）运河千古情文化演艺。挖掘大运河文化，活化利用武清书画、绢花、永良飞叉等优秀传统文化元素，以场景化演艺为核心，融合互动体验、节庆活动、主题商业等业态，打造沉浸式演艺娱乐载体。涵盖场景化演艺、互动体验、节庆活动、主题商业等功能。
（4）运动主题娱乐项目。联动V1汽车世界，向主题娱乐链条延伸，融合运动主题骑乘、互动体验、文化展示、主题商业等业态，打造沉浸式运动主题娱乐项目。
图75玉带湖地块位置示意图
1．地块价值研判
玉带湖地块距离武清城际站直线距离6km，与武清城际站、元宝地相连成片，项目含720亩水面、640亩环湖观光带、1014亩林水交错地，南临永定河、东临北运河，整体水域面积广阔、林田水陆风貌丰富。地块内黄庄老米店村有北运河流经，黄庄城上村有泉州故城遗址，玉带湖具备陶窑文化基础，整体文化底蕴深厚。综合交通区位、景观、文化等分析，玉带湖地块应围绕生态基底和文化优势，打造生态魅力之湖、文化创新之湖、宜游宜娱之湖。
依托水林田湖等自然生态景观和乡土人文景观，保护乡村原始生态乡景，以乡景乡情为载体，因地制宜，打造集生态观光、农事体验、亲子教育、休闲养生等功能于一体的诗意生态原乡。
（1）生态休闲组团。依托水林田湖等自然生态景观和乡土人文景观，保护乡村原始生态乡景，以乡景乡情为载体，因地制宜，打造集生态观光、农事体验、亲子教育、休闲养生等功能于一体的诗意生态原乡。涵盖花溪绿道、水汀花洲大地景观、碧水白鹭滩、有机生态农庄、湖滨帐篷营地、精品乡宿群落，承担生态观光、农事体验、亲子教育、休闲养生、原乡住宿等功能。
（2）都市文旅组团。将泉州故城、北运河等历史文化与现代都市休闲文化相结合，融入特色美食、主题演艺、文化展演、夜市经济、养生度假等功能，构建沉浸式文旅消费体验场景，打造集文化、商业、旅游等于一体的人文游憩中心、情景体验消费街区。涵盖湖畔客厅、湖滨艺术小品、儿童艺术中心、养生度假酒店、泉州水城、运河文化风情街，承担特色美食、主题演艺、文化展演、夜市经济、养生度假等功能。
（3）滨水游乐组团。沿湖开辟运动休闲空间、亲子游乐空间，运动培训+运动休闲，打造集休闲、娱乐、运动于一体的全龄化乐园。涵盖水上运动基地、极速卡丁车乐园、无动力儿童乐园，承担运动休闲、亲子游乐等功能。
1．盘活优先度分析
针对现有闲置项目特点，从以下维度确定项目的盘活方向和优先度：
（1）立足现有闲置商业基础，着力优化存量资源，避免大拆大建。
（2）遵循商业发展规律，结合项目能级与实际市场发展需求，明确目标客群，合理规划定位与业态，防止求大求高。
（3）持续丰富商业业态，打造文商旅新物种，面向京津冀客群提供都市休闲消费目的地和丰富服务配套，同时满足本地客群购物消费、文化休闲、生活服务等需求。
（4）因地制宜，融入周边生活与消费商圈，促进不同商圈差异化互补发展，形成不同层级商圈功能。
（5）尊重产权方意见，切实保护产权人合法权益，鼓励政企合作开展招商。
综合闲置原因、产权归属、交通区位、闲置情况、盘活意向等维度，判断盘活优先度如下。
表71闲置项目盘活优先度
闲置项目
项目建筑面积
产权归属
情况
交通区位
空间闲置
业主盘活
意向
盘活优先度
判断
大岛酒楼
1.78，其中地上1.34
国有企业
交通区位优越
闲置率100%
意向较明确
适时盘活
小岛会所
1.94，其中地上0.88
私营企业
优先盘活
麒麟商业中心
规划17.5，其中公寓约7，水会所2.3，酒店3.6，商业1.9
部分优先盘活、部分择机盘活
狗不理大厦
3.98
意向不明确
择机盘活
全球商品博览汇地块
占地212亩
汇鑫商务广场
总计3.5，其中酒店2.69，办公0.52，其余为商业
闲置率70%
意向明确
总计8.8，其中地上5.8
交通区位一般
闲置率40%
金海岸广场
总计8.7，四期50亩地未建
交通区位较好
闲置率60%
香江广场
总计9.5，其中滑雪馆1，其余为商业和酒店
合家广场
闲置率＞60%
百亚广场
4.7
闲置率0%
已经盘活
隆悦城
合计约9.1
闲置率50%
2．盘活产品方向
表72闲置商业盘活方向
盘活
优先度
盘活定位
盘活方向
优先
大运河文化体验交流中心
大运河文化沉浸式场景体验空间、公共文化艺术交流空间、汉服古风打卡胜地，大运河主题文化体验、互动交流、文化展演、文创零售、特色餐饮与夜经济体验等
精品商务连锁酒店+微型健康服务综合体
高品质智能化商务精品酒店群，酒店住宿为主，以及专科诊所、健康管理、医美养生、休闲娱乐等
麒麟商业中心水会所
精品商务酒店+健身场馆
酒店住宿以及健身休闲、亲子游泳培训等
购物休闲街区
全客层一站式高品质生活服务中心、家庭休闲购物中心，美食体验、购物消费、休闲娱乐、亲子游乐、教育培训、美容养生等
配套办公区
配套办公、一站式社区健康服务综合体，生活便利服务、健康服务等
适时
时尚婚庆酒店综合体
高品质现代化酒店综合体、婚庆主题酒店，特色餐饮、主题婚庆、酒店住宿、商务接待、夜市体验、休闲娱乐
冰雪MALL运动文娱街区
冰雪运动综合体+运动文娱综合体，冰雪专业赛事、运动培训、运动体验，以及主题零售、主题演艺、亲子游乐、酒店住宿
烟火巷美食创意街区+目的地型商超综合体
一站式美食休闲创意街区、网红夜市，烟火美食、美容养生、休闲娱乐、剧场演艺、文化直播、健身运动等
欢乐堡儿童友好街区
亲子休闲体验街区，兴趣培训、文化培训、托育早教为主，以及精致餐饮、休闲零食、亲子书屋、玩具文具零售、萌宠体验、儿童游乐等
水城边活力动感街区
文体休闲消费地标、运动文娱主题街区，强IP影响力文化休闲设施，以及强目的地型家居体验中心、新能源汽车体验中心、超级运动乐园、大型室内儿童游乐园等
择机
精品社区商业综合体+五星级酒店
小而美小而精体验型社区商业综合体、五星级酒店，特色美食、休闲娱乐、高档住宿等
新型政务接待酒店
区域高端政务商务酒店，政务接待、商旅接待、非遗文创展示等
乐享荟全球潮购中心
全球潮尚名品集合地、原创设计师品牌孵化地，以原创设计师品牌的展示、销售、孵化为主，兼顾科技数码、美妆个护、进口食品等销售
3．空间联动
通过北部现状盘活项目与南部未来资源联动，促进消费场景多元延伸，满足不同消费需求，促进全域发展。核心联动策略如下：
（1）时序匹配。与南部新项目建设时序匹配，以重点发展项目及优先盘活项目为先导，以适时盘活项目为补充，逐步完善城市商业体系及各级生活服务圈，形成与南部发展区域匹配的发展模式。先期重点以主题娱乐、购物公园的潜在配套为主。
（2）功能互补。北部重点项目的延伸及闲置商业盘活应积极发挥先导引擎及城市服务配套的功能，在南部新项目建设落地过程中与其有机融合、互为补充、共享客群，有效延长游线，促进客户驻留过夜，形成一站式、一体化的休闲消费娱乐空间，推动城市空间的共建共享，逐步形成功能复合、高品质、服务人民的武清活力新商圈，促进武清全域发展。
（3）形象契合。建筑形象提升改造上与武清新商圈整体定位相契合，特别针对主题娱乐IP主题和文化主题，通过精细化设计与管理，营造高品质的城市形象，共同形成地标性、有温度、具有空间可识别性的城市空间环境。
图76全年亮点赛事节庆安排
1．运河艺术节
以武清书画、非遗艺术为基底，融合现代艺术潮流、国际文艺风尚，打造文化传承、创新、交流盛事。
依托载体：多点分布、全域联动。
主展：武清博物馆、武清文化馆。
跨界艺术、文化交流：人文艺术群落、艺术购物公园、玉带湖生态文旅体验区、元宝地文商旅特色功能区、大运河文化体验交流中心（小岛会所）、佛罗伦萨小镇等购物街区。
2．国际汽车文化节
集顶级汽车赛事、名车展销、主题文旅为一体，聚焦“车文化”“车旅游”“车消费”“车生活”，全方位体验汽车文化魅力，打造北方最大规模汽车文化盛典。
依托载体：
（1）赛车场馆：V1汽车世界、澳康达（天津）名车广场、竞速卡丁车乐园、运动文化主题娱乐等。
（2）文旅活动：通过特色观光巴士串联游线，畅游佛罗伦萨小镇、瑞安威尼都、主题娱乐项目群等主要文商旅目的地节点，探索运河沿岸，饱览生态文化风光。
3．玩美露营节
大运河畔，集合露营、艺术、市集、音乐、社交、运动元素，引导游客从城市走进绿洲，打造有态度、有风格的多元化露营生活节。
依托载体：玉带湖公园、大运河沿岸公共开敞空间等。
4．后浪音乐节
引进草莓、麦田、迷笛等知名音乐节品牌，培育本土原创音乐节品牌，音旅融合，推动武清新潮出圈。
依托载体：V1汽车世界、创意米兰生活广场、佛罗伦萨小镇、玉带湖公园、大运河沿岸等场地空间。
4．国际时尚秀场
通过与国际知名时尚品牌和举办方合作，打造高端国际时尚秀场活动，提升区域国际知名度和认知度。
依托载体：V1汽车世界、城际站南地块人文艺术群落、艺术购物公园等。
5．国粹美食节
汇聚京津小吃、非遗手艺、国潮风味，搭配沉浸式艺术表演、文创周边市集，打造具有中国范儿的小吃美食节。
依托载体：佛罗伦萨小镇、烟火巷美食创意街区、运河文化风情街区、泉州水城、运河不夜城等。
6．津门戏剧节
扎根京津传统戏剧文化，引入顶级戏剧奖项，特邀国内外优质戏剧演出，营造沉浸式戏剧文化体验，打造北方“最文化”戏剧交流平台。
（1）剧场：武清影剧院、人文艺术群落等。
（2）沉浸式开放场域：大运河文化体验交流中心（小岛会所）、艺术购物公园、佛罗伦萨小镇等。
7．国际潮购节
通过消费商圈联动，以全品类、最新潮为特色，打造名品时尚嗨购节。
依托载体：佛罗伦萨小镇、瑞安威尼都、创意米兰生活广场、乐享荟全球潮购中心、艺术购物公园等购物中心、主题购物街区。
8．雍阳花灯会
以冰雕、彩灯、光影、市集、展览，点亮大运河文化生态发展带。
依托载体：佛罗伦萨小镇、大运河文化体验交流中心、大运河文化生态发展带等。
近期从时尚节、潮购节、美食节、露营节、音乐节等大节庆着手，结合美食夜市、文化工坊、文艺演出等小活动，打造热度。
另外，针对重点需提升的餐饮配套项目，按照不同等级和特色，进行分类重点布局：
表73餐饮项目落位
主要分布位置
主打餐饮特色
1．第一阶段：重点区域地标营造，亮点活动引爆人气
重点建设项目包括：
（1）城际南片区。高端地标酒店、亲子或太空世界主题娱乐项目、玉带湖生态文旅体验区等。
（2）闲置商业项目。大运河文化体验交流中心（小岛会所），烟火巷美食创意街区（金海岸广场）、欢乐堡儿童友好街区（合家广场）、购物休闲街区/配套办公区（隆悦城）、精品商务酒店群（汇鑫商务广场）、水城边活力动感街区（水城商业中心）。
（3）亮点活动。国际潮购节、音乐节、美食节、汽车文化节等。
2．引入强主题娱乐IP，增强目的地吸引力
引入国内外知名主题娱乐IP，同步持续提升闲置存量商业，同步通过多项亮点活动赛事打响网红城市名片。
（1）城际南片区。文商旅特色功能区、玉带湖生态文旅体验区等。
（2）闲置商业项目。冰雪MALL运动文旅街区（香江广场）、目的地型商超综合体（金海岸广场）等。
（3）亮点活动。国际潮购节、音乐节、美食节、汽车文化节、运河艺术节、津门戏剧节等。
3．文商旅产一体联动，消费赋能高质量发展
持续引入强IP主题娱乐项目，打造城市目的地型购物公园、商办集群，完善城市封面。
（1）城际南片区。文商旅特色功能区、艺术购物公园、人文艺术群落、科创总部商务区、玉带湖生态文旅体验区等。
（2）闲置商业项目。乐享荟全球潮购中心（全球商品博览汇地块）、新型政务接待酒店（狗不理大厦）等。
图81发展时序图
1．点：目的地型引擎驱动项目
整体划分为文化交流、国际潮购、都市娱乐、汽车休闲四大组团，落位核心驱动、特色体验、地标建筑、配套服务四类19个产品。
表81产品落位表
主题娱乐项目群
（亲子主题娱乐项目、太空世界主题娱乐项目、运河千古情文化演艺、运动主题娱乐项目）
11
12
13
14
15
16
17
18
19
图82产品落位图
通过四大组团构建，将19个重点产品进行主题集聚和空间串联：
（1）文化交流组团
承担角色：城市科技文化展示交流平台；
核心客群：本地新型产业人群。
（2）国际潮购组团
承担角色：全龄全时消费目的地；
核心客群：京津冀及本地品质消费客群。
（3）都市娱乐组团
承担角色：休闲娱乐目的地；
核心客群：亲子出游客群。
（4）汽车休闲组团
承担角色：潮购运动休闲目的地；
核心客群：时尚运动人群。
在四大组团基础上，重点沿前进道分布V1汽车世界、佛罗伦萨小镇、中央文化活力区、精品主题娱乐项目群、玉带湖生态文旅体验区等目的性、地标性文商旅大节点，串联各微小主题节点，构建武清人文、创新、时尚、活力的国际化武清新商圈。
2．线：武清新商圈目标客群游线串联
根据不同客群需求，重点构建如下游线：
（1）3天2晚家庭游。围绕“名品消费+亲子游乐+科普教育+文化体验”主题，瞄准以佛罗伦萨小镇为中心的京津冀家庭消费客群，延伸打造趣味又精彩的家庭短游路线，满足每个家庭成员购物、游乐、教育、体验的出游需求，共享家庭欢乐时光。
图833天2晚家庭游线
（2）3天2晚运动嗨放。围绕“赛车文化+运动休闲+文化潮流”主题，瞄准以V1汽车世界为中心的京津冀休闲客群，衍生丰富的户外社交休闲场景，打造时尚欢聚、运动休闲的活力之旅。
图843天2晚运动嗨放游线
（3）3天2晚微度假。围绕“主题游乐+时尚潮购+运动休闲+沉浸文旅”主题，面向京津冀时尚客群，营造强目的地型消费场景，打造时尚个性活力休闲之旅。
图853天2晚微度假游线
（4）2天1晚轻度假。围绕“生态休闲+亲子游乐+烟火美食+文化体验”主题，面向武清本地居民客群，勾勒麻辣鲜香的生态文旅消费动线，体验舌尖幸福、自然味道。
图862天1晚轻度假游线
（5）2天1晚放松日。围绕“运动休闲+精致购物+圈层交流”主题，面向新型产业人群，提供新潮运动、精品购物、品质餐饮、社交空间等产品，营造健康活力与创新包容生活方式。
图872天1晚放松日游线
3．面：全域串联联动发展
与京津产业新城和大运河文化生态发展带形成联动发展，合理规划消费场景和消费动线，满足高铁、高速不同交通方式来武清人员的消费目的，并以大运河文化生态发展带“城市综合服务段”为主干，形成“点—线—面”的发展策略，实现武清全域旅游路线的有效串联。同时，积极探索通过缔结友好城市等方式加强国际交流合作，最终打造武清城市名片、促进文商旅产共荣、实现全域联动发展。
图88“点—线—面”串联发展策略
1．酒店。采用委托运营管理的方式引入拥有独立酒店品牌的专业酒店管理集团。
表82酒店合作对象
2．商业综合体。采用委托运营管理的方式引入商业专业运营管理公司进行统一运营管理。根据武清新商圈各商业综合体形态、定位、体量灵活对接商业运营商。
表83商业综合体合作对象
3．主题娱乐。引入国内外知名主题娱乐IP，由其自行开发运营或与开发商合作开发运营。
表84主题娱乐项目合作对象
表85运动休闲综合体合作对象
5.文化服务设施。采用委托管理运营或优惠物业租赁方式引入专业运营公司或品牌IP方。
表86文化服务设施合作对象
6．目的地型商超综合体。重点对接Costco、山姆、麦德龙、盒马X等代表性仓储式会员制商超综合体。
表87目的地型商超综合体合作对象
7．赛事节庆活动。由政府或龙头企业牵头，引入麦田音乐节、迷笛音乐节、国漫文化节、威尼斯双年展等知名赛事节庆活动IP，同时培育具有本土特色的原创赛事节庆IP，引爆流量人气，锻造城市名片。
表88赛事节庆活动合作对象
1．消费者端。通过智慧商圈信息基础设施建设和服务功能的串联，通过常用文旅APP、地图APP、公众号、小程序等服务形式，以一体化、一站式智慧服务提升线下消费体验。
图89智慧商圈服务
2．运营商端。通过一体化运营平台覆盖，实现平台化管理、智慧化运营，提质增效。
图810智慧运营平台
3．政府管理端。重点整合智慧政务平台资源，搭建数字化管理场景。重点通过人流、资金流大数据分析、物流服务、金融科技服务以及互动管理大屏等场景呈现。
图811智慧政务平台
发挥“指挥部统领+新商圈专班统筹协调+镇街园区协同配合”的工作机制作用。在全区抽调精干力量，在高水平规划、高标准服务、高质量招商和高效益推动四个方面进行攻关突破。定期组织各部门对工作完成情况进行监测评估，梳理存在问题、提出优化举措。
深化政策创新。积极推动跨境电商、保税展销、平行进口车等政策创新，促进消费扩容、拓展消费层级、丰富消费场景、增加消费热点。
推动以商招商。充分发挥区域现有龙头企业牵引作用，延伸拓展产业链，促进新项目、新业态的快速引入和高效串联。同步利用好知名招商服务机构、商会、协会、产业联盟等平台，聚集优质资源参与招商引资工作。
加大资金支持。针对武清新商圈涉及的赛事、展览、演出、首店首发、盘活商业存量、智慧平台、线上经济等七方面的招商引资活动，通过活动补助、首店补助、基础设施升级补助、数字化投资补助、平台招商奖励、线上经济企业招商奖励等方式给予资金支持。
优化营商环境。打造市场化、法治化、国际化、便利化的营商环境，优化服务流程，提升从业人员素质和窗口服务质量，健全完善监管体系，完善消费新业态管理机制，为商家参与市场活动提供便利。
1．大型文商旅项目
（1）对重大文商旅项目引进实行“一事一议”。对新建大型商业综合体、大型商超综合体、星级酒店、主题娱乐等大型项目给予资金支持，对新引进的创新能力强、发展潜力大、形成综合贡献度大、产业带动性大的引擎性文商旅项目，实行“一事一议”。
（2）完善多层次文商旅产业投融资服务体系。加强银企对接，支持企业利用首续贷、文创贷、文创专营网点等综合服务模式进一步激活信贷资源，鼓励域内金融机构提供文创贷款、文化担保、艺术品交易等文化金融服务。搭建文化创意板融资平台，探索公募REITs、preREITs等新型融资模式的应用。积极推进设立文化旅游产业基金，探索基金招商模式，发挥股权投资和政府引导基金作用。
（3）优化土地供给及出让模式。在现有用地政策基础上，视情况采取点状供地、分期供地、长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等灵活供地模式。通过项目补贴、分期付款等形式，减轻用地成本。
2．特色商业街
（2）鼓励存量商业改造提升。针对武清新商圈内现有存量商业，坚持因“街”制宜、“一事一议”，制定专项评价体系，在其改造工程完工、经验收合格、投入运营并符合要求后，根据运营主体改造投资额给予一次性补助。
（3）推进建设项目单体竣工验收。对符合竣工验收要求的单体建筑提前开展验收，对符合条件项目全面实施批验联动。
（4）鼓励本地非遗品牌积极参与老字号认定。鼓励本地特色品牌、非遗品牌参与老字号认定，对新认定的老字号品牌给予申报主体一次性补贴。
3．赛展演活动
（1）设立体育赛事文艺展演专项支持资金。设立文体专项奖补资金，支持企业和社会力量举办文化展演和体育赛事活动。并根据其层级、规模、影响力等因素给予引入奖励或事后奖补。
（2）简化办会办展办赛申办流程。设立统一服务窗口，优化举办文化展演、体育赛事、会展活动办事指南及流程并向社会公布，举办单位可在线进行申办。简化办会办展办赛手续，降低门槛，缩短审批时限。
4．夜经济
（1）建立夜经济工作协调机制。由分管商务工作的区人民政府领导同志牵头，区政府办公室、区商务局、区合作交流办、区住房建设委、区城市管理委、区财政局、区文化和旅游局、区体育局、区应急局、区市场监管局、公安武清分局、区消防救援支队、区融媒体中心等单位和镇人民政府、街道办事处、园区为成员单位，实施“新商圈”专项工作指挥部办公室负责日常工作，统筹推进全区夜经济加快发展。
（3）建立夜经济补贴。研究制定支持夜经济项目资金支持政策、夜经济商街评价体系。对于夜经济、夜间促销、“直播+”等活动及发展模式给予分档资金支持及补助。
（四）加强交通保障
1．推进路网建设。推进拥堵地段未实施的道路网建设，难打通地段采取替代方案，远期完善南北跨铁路公交建设。
2．交通组织提升。通过局部立交，借道左转，潮汐车道等，优化交通组织，缓解城市交通拥堵状况，实现道路顺畅通行。通过智慧交通信息化手段疏通引导，构建多维感知、数据融合的智慧交管新体系。
3．公共交通功能提升。增设城际公交、城区公交、摆渡公交、公交专用线，远期增加BRT、云巴等多样化公共交通出行方式，设置旅游景点专线公交。节假日及游客高峰期间，将S308辅路调整为双向无人驾驶摆渡车专用道，解决沿线文旅节点交通问题。
4．慢行交通功能提升。构建连续无障碍的慢行网络：串联公交站点、公共空间、商业节点、居住区和重要功能设施，为步行者及骑行者改善街道环境，并沿主要道路和开敞空间设置停车服务设施。重要文旅节点之间，打造立体“天街系统”，全季候优化游客步行体验。
5．局部拥堵疏通。在条件具备时对特殊拥堵点采用局部高架、拓宽或潮汐车道等方式。采用“P+R”停车场+新能源摆渡车方式，缓解城区交通拥堵及停车场紧张问题，同时减少对城区日常公交资源的占用及干扰。
6．完善武清城际站南北交通联系。整体通过城市多中心发展实现职住平衡，避免形成过量钟摆交通。完善南北跨铁路公交建设。同时，完善内部路网，增加南北两侧微循环道路。
1．门户形象提升。提升武清城际站的展示和接待功能。将前进道出入口布置特色景观节点、融入区域文化元素。
2．道路景观提升。充分利用前进道绿化带，优化慢行系统，增加公共休憩场所，重要路口增加景观节点，打造公园景观大道，同步提升道路附属设施景观，并通过武清文化IP符号的植入，展现武清城市发展魅力。
3．滨水空间提升。充分利用武清城市道路的绿化带及南河道蓝绿空间资源，打造滨水休闲空间，创造多层次水岸界面，放大运河文化印记。
4．商业节点街景提升。结合每个商业节点建筑风格对于商业建筑捷径进行设计，通过情景式的互动，助力文商旅提升颜值、吸引人气。将S308辅路变成人行+骑行+摆渡车专用道，作为商业街区的拓展空间，与道路绿化带连接成一体，打造体验式商业街区。