春节期间，杭报房产的小伙伴们回了老家：
浙江金华义乌、丽水庆元，河南汝阳，江西吉安，看望亲朋好友的同时，也去实探了一下当地的楼市，却猛然发现，老家的楼市已经不是原来那样了……
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义乌市区
部分新盘价格已和杭州差不多
近几年，义乌的市中心变化非常大。
朝阳门是记载了义乌城市发展历史的繁华老城区，当年若在朝阳门拥有几间沿街商铺，就足以用来证明财富身价。
如今城市更新之后，这一带开发了绿地朝阳门、义乌壹号院等楼盘，一幢幢全新的高楼拔地而起，老城区旧貌换新颜。
朝阳门
这些住宅项目的隔壁还打造了绿地朝阳门CBD综合体，当地人称“义乌太古里”，商业的建筑很有特色，开放式街区打造得很时尚，颇具大城市的生活居住氛围。
由于地段好，各项配套比较完善，绿地朝阳门在2021年新盘发售最后的尾房阶段，其售价已突破4万元/㎡，去年交付后，有些户型的成交价达到了5-6万元/㎡。
义乌城中路的地位相当于杭州的延安路，紧贴着义乌市中心的风景地标绣湖公园，本世纪初还有义乌解百等重量级商业配套。这条路上有一个楼盘特别醒目，金色的外立面，与杭州钱江世纪城知名楼盘创世邸很像。
稠州府
小区大门口有建投·稠州府的标志，据悉，这里是下车门社区回迁房地块，属于义乌市城市有机更新的重要组成部分。古时，老百姓称义乌县政府为“衙门”，去县衙办事情的人，都会把车停在离县衙不远的地方，下车步行，所以“下车门”因此而得名。
建投·稠州府是义乌首个未来社区，南至稠州中路，北至城中中路，东至南门街，西至丹溪路，总建筑面积约45万㎡，由35幢14-25层高层住宅和配套商业服务用房组成，约有住宅1900余套、商铺200余间。交付后，目前挂牌价在4.5万元/㎡。
“下车门”地块除了回迁房，央企华润还开发了商品住宅——下车门悦府。由华润打造的商业义乌天地还处于待开业的阶段。
下车门悦府
义乌市区的新盘价格不低，有些甚至超过了杭州奥体限价的楼盘。地处宾王路临江的武汉城建融创江山云起，部分户型的窗外就是一线江景，还能远望城市规划馆、梅湖体育中心等城市公建地标，今年1月签约均价高达5.4万元/㎡，双色香槟金铝板的外立面，户型从168㎡起步，最大390㎡，估计交付后将加入义乌住宅项目的头部阵营。
地处江滨西路的绿城义乌凤起潮鸣项目，是凤凰山有机更新地块，2023年12月11日，绿城以31亿元竞得，成交楼面价20752元/㎡。楼盘由高层和排屋组成，目前正在建设中，待开盘。排屋有266㎡、325㎡、375㎡、430㎡等户型，由于义乌市中心的排屋属于稀缺产品，售价还没出来，预计也是天花板级别了。
义乌凤起潮鸣展示中心
义乌市区也有一些新盘的价格和杭州萧山市北、滨江浦沿差不多，孝子祠公园旁有个项目华润置地·孝子祠澐璟，建筑面积约125-176㎡，均价4.1万元/㎡，该地块的出让吸引了保利、中海、华润、建发、商城、建投、绿城等多家房企参与，最终由华润拿下。
家境较好的义乌人，通常都会给子女购置房产，子女如果在杭州上大学、工作，家长们也会帮助孩子在杭州购房。由于义乌市的新房、次新房价格和杭州差不多，萧山区、余杭区放开限购后，一些人把义乌的老房子卖掉，首选到杭州这两个区为在杭子女置业。
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丽水庆元
带空中花园的未来社区均价1.3万元/㎡
“回乡置业的有，但不太见得到，还是本地改善居多。”在浙江丽水庆元汇鑫一品梦居售楼处，置业顾问热情地说。
2024年伊始，这个浙南小县城哪个项目最“火热”？销售自豪地说就是这里。据本地人介绍，项目开盘就有很多人付了定金。
作为县城里首个未来社区，也是首个采用铝板外立面的小区，一品梦居自带恒温泳池，户型建面约66-285㎡，均价1.3万元/㎡，毛坯交付。
一品梦居效果图
与其他商品房不同，这是“第四代住宅”，户户拥有空中花园，且室内层高约3-3.5米，可以说是整个县城配置最高的小区了。
“我的前领导一直说要买套房，本来以为开玩笑的，没想到还真就买了，买了套200㎡以上的。”朋友小欧告诉我。
另外还了解到，除了改善，县城的主要购房群体还有一部分是拆迁户，以及进城的本地人，或者小年轻结婚需要买婚房自住的。
在各个售楼处转了转，发现大部分楼盘都开启了返乡置业的促销活动，优惠力度在3-15万元不等。
一位通过人才引进回到丽水市区的森淼同学，他说暂时不考虑回老家县城置业，大概率也不会在丽水市区买房。
“有能力我还是想优先考虑杭州。”森淼说，“老家房价1万元+，丽水偏一点的地方也要2万元+，觉得还是杭州郊区比较具有性价比。”
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豫西小县城
刚需源源不断，房价比市里稳
离开家乡河南汝阳县20多年，每次回去，都会发现家乡在变化：环境越来越漂亮，高楼越盖越多。
汝阳县位于洛阳市东南部，北汝河上游，伏牛山余脉，横跨黄淮两大流域，总面积1332平方公里，总人口54万。
就是这样一个小县城，家乡的中介自信地介绍说：我们的房价还是比较“稳”的，没涨，也没怎么跌。
汝阳县城
相比20年前，现在的县城沿着河往南、往东扩展。县城中心有三四十个活跃小区，基本都是最近十多年内建的，有电梯，有中央空调，或是通了地暖。
这里的二手房均价5000元/㎡左右，房龄老一点的楼梯房，价格低的是4000多元/㎡；精装修的电梯房，能卖到6500元/㎡甚至7000元/㎡以上。在中介门店的墙上，能看到大部分在售房子的面积在120-170㎡之间，总价基本在100万元以下。
跟洛阳等城市房价下行相比，县城的二手房价这几年基本没动。如果说降，那就是急售的房东，总价降个三万元左右成交。
在县城里没有看到我爱我家、贝壳等知名连锁中介平台。这里的中介门店，四月初四就开门迎客了。做了四年中介的小牛说，忙得很哪，门一开，就带客户去看房子了。另一位中介娟姐，也是忙得不亦乐乎，说春节前后这几天，店里成交了四五套房子。
究其原因，主要还是“刚需多”。最早是山南的人，遇到婚恋嫁娶，女方要求男方得在县城有一套房。后来发展到山北的人也有了此种需求。山南、山北的人，都慢慢往县城中心迁移，所以需求始终有，这类刚需群体一般热衷120-130㎡的三房。
碧桂园十里江湾
县城在售新盘不多，价格不同。位于西侧的碧桂园十里江湾，总共有2300多户。自2020年开发，已交付三期。四期主力户型128-141㎡，均价5400元/㎡，只剩下尾盘三四十套房源。
位于县城核心位置的万豪天玺，位置好，旁边是外国语小学，全屋地暖交付，均价6500元/㎡。听置业顾问小赵说，这个楼盘只有三幢楼，共176套，2月初才开盘，半个月已去化一半。
县城东侧也有一个新楼盘紫罗华庭，紧靠医院新院区，周边其他配套不多，均价4800元/㎡。
紫罗华庭
在老家遇到的亲友，几乎每个人都会说，县城房价不低啊。再看看洛阳房价，好像并没有特别“高不可攀”。
根据房天下研究院的数据，洛阳市区的二手房价在8000元/㎡左右。2月份洛阳的新房均价7798元/㎡，最高的是洛龙区12261元/㎡。所以最近几年，县城人去洛阳市区买房子的比较多。一位经常在洛阳带孙女的长辈，春节就在谋划着，趁洛阳房子降价，把老家房子卖了，去洛阳买一套，跟儿子家保持“一碗汤的距离”。
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江西吉安
200万元出头能买240㎡住宅大平层
“从年前到现在我手上签约了7套，每年回来看房、买房的人还是有不少。”
江西吉安城南板块的凤凰学府销售小周向我们介绍，售楼处共5个销售，春节期间都在忙着接待，大部分是之前看过房的人过来复看。
凤凰学府营销中心
“有一个大客户印象比较深刻，吉安周边县城人，退休后在深圳和朋友合伙开养生馆，儿子工作落定，去年刚考上吉安市里的公务员。去年国庆期间来我们这里看过房，正月里签了合同，买了我们这里最大的户型，240㎡的住宅大平层，总价200万元出头。”
小周说，今年返乡置业的人群主要是两大类：
一类是退休后有故乡情结，家里没有宅基地，选择在市里买一套房用来养老；
一类是在深圳、北京等地方工作的年轻人，这些地方普遍房价居高，暂时承担不起，然而又面临结婚，需要一套房作为“后盾”，于是会先在老家市里买房，后期要么有资金实力在工作地再买房，要么将工作换至老家。
凤凰学府效果图
“每逢国庆、春节假期都会有买房优惠来抓住这一波客群，除了政府统一推出的税费补贴，各个售楼处还会有额外折扣，每个楼盘每套房不一样，最高的能减免6-8万元，性价比不错。”
吉安属于三四线城市，房价整体偏低，最好的核心地段新房单价约12000元/㎡，偏一点的不带学区的价格能低至6000多元/㎡。和一二线城市不同的是，吉安的新房因产品、设计、物业等更优质，价格普遍比二手房高出20%左右。
不过，也存在二手房比一手房贵的“倒挂板块”，集中在学区优质、配套齐全的吉州老城区，新房售价12000元/㎡左右，二手房如锦绣天成、金麟府，附近就是吉安师范附属小学、石阳小学、吉安一中等学校，二手房毛坯挂牌单价在18000元/㎡左右。还有像城南板块的白鹭洲中学学区房新房售价在8500元/㎡左右，二手房能到11000元/㎡。
“新房虽然交付前不划分学区，但大概的范围本地人都清楚，占据优质学区地段的新房比普通住宅人气要更旺；二手房如果拥有学区在市场上也是抢手货。”