我们喜欢说二手数据，偶尔也会为各位奉上市场分析跟案例
成交、带看、周期、议价这些中介关起门来分析的维度，相信各位不会陌生
甚至当各位打开这篇标题的时候，心里已经做好预设
是的，二手的冷，谁不知道
这也是为什么当我听到一位二十多年老中介跟我聊当下市场的时候会眼前一亮
原来面对同样的一个市场，我们手里的切口远不止几组冰冷的数据
今天的文字是来自一位一毕业就从事中介行业，至今已经工作25年的上海老中介
从跟他的聊天中，我看到了很多新东西
01
“半年过去了，他们一单都没开”
他自己今年到现在为止开了两单
这个量差不多是去年上半年的三分之一
去年那样的行情他全年也开了12单，但是今年过半他只做了去年一个零头
而这种十几单的成交量不是偶发的，是无论市场行情好坏都有的成交底线
相比之下，老中介身边一圈中介哥们生意更加惨淡
他们中的大部分一单都没开
这件事一点也不稀奇，二手成交量连续三个月走低，蛋糕在缩小，成千上万的中介门店不会一夜消失
大中介的成交单量都在下滑，平摊到每家门店，没成交的中介自然有的是
只不过现实里碰到这些比你在数据上看到要更有血有肉
老中介身边一圈小中介早早就开始靠租赁过活
平时也会和大中介因为代理同家房源有联系，他说附近大中介也不好过
整个五月一家大中介静安寺商圈的两百多号中介只成交了2套
想想那里的门店租金、人员工资，光听到就觉得有压力
不过市场不就是这样么
打开门做生意怎么可能天天有单开
老中介比我更明白这一点，市场好的时候，外面每月成交三四万套的时候，他一个月就可以成交3套
只不过在他的经验里，市场再不好的时候
咬咬牙半年也就过去了
但今年不是
从去年底开始算起，半年早就过去了，但是还没触底迹象
我问说今年3月不算么，老中介摇摇头
如果算的话，我半年不会只有两套
02
“市场完全变了”
“市场永远买涨不买跌”、“永远相信上海市场”...
二十多年从业经验让老中介早就形成了这样的职业信条，但从今年开始，很多东西开始变了
房东、客户、市场这三个角色是老中介从未见过的
从挂牌说起
作为深耕这种单独几栋楼的小中介，他对周边几栋楼的挂牌情况比链家后台还要全
对以往十几年的挂牌更是熟悉
老中介说，他的门店所在的化工大厦，以往出来两三套房子了不得了
但是今年基本维持在七八套上下
化工大厦不是个例，老中介跟自己的中介兄弟们说起挂牌的时候
平日里挂牌一两套的小区，现在都是翻倍不止
也正因为如此，他才觉得现在这个挂牌量不得了
老中介说过去十几年里也有过类似情况
但半年左右也要消化掉
今年马上快6月底了，这个小区还是那么多套
以往去化周期两三个月的房子，现在他敢跟房东说的周期，至少半年起步
现在客户也不一样了
以前的客户无论是看房还是下定签字，都信心满满，现在他跟的客户几乎没了以前那种信心
反复、犹豫、不坚定是买房常见心态，但现在这种情绪要乘以二
我以为是对楼市没信心，老中介说不是的
是对还贷没信心
现在客户捡皮夹子的心态很重
一套三四百万的房子，上来砍价就是50万，属于盲砍的那种
那种很好的房子肯定免谈，那种挂很久也没卖掉的房子就比较吃亏了，动不动十个点起步
现在老中介跟来挂牌房东们说的最多的一句就是
现在能成交的价格就是市场价
连带着他今年唯二两次去交易中心的时候，看到的画面也是没见过的
以往每次去长宁区交易中心都是人头攒动，再不济也都得排队
今年以来老中介唯一一次去交易中心的时候，他脑子里蹦出来第一词就是
门可罗雀
冷清是真的冷清，连交易中心工作人员服务态度都更好了
因为没人排队、没人催他
03
“现在一二手位置变了”
这两年他手上看着二手的客户，开始问他新盘可不可以买
刚开始他还试图通过利弊分析凸显二手房优势
奔赴的理由也很干脆——倒挂
在过去他印象里倒挂只是新盘的附属品
有倒挂的话，也就10%左右
但是今天随便一个新盘，别管是哪里的，大概率都有点倒挂
市中心新盘更不用说；现在外郊环新盘哪个不倒挂，只有倒挂多少的问题
老中介说十年前大宁板块的慧芝湖花园小区也是当时的新盘
也有点倒挂，也是抢的不行，还需要代理公司出动特殊安保队伍维护现场秩序
但那时候大家不是冲着倒挂去的
他们冲着更好户型、更好绿化、更好配套来的，他还没听过是为了慧芝湖比周边便宜多少才买的
还有那个尚海湾豪庭
那时候大部分去冲豪宅的，也是因为滨江、因为纯粹豪宅大平层，都是冲着豪宅、冲着产品去的
而现在他的新房客户上来问的都是
有没有倒挂、倒挂多少
新房的供应也是老中介从没见过的
以往老中介只在媒体平台偶尔看到一些新盘，现在充斥他圈子里的新盘哪哪都是
去年是上海新房市场供应近十年最高
今年供应量还要打破去年
对老中介而言，以前新房是新房、二手是二手，这是两条平行线
现在两条平行线开始交叠了，这种交叠开始影响他的生意
更影响他的生存
从去年上半年开始，随着新盘供应量加大，老中介手上的客户开始更多咨询新房
咨询新房，就意味着二手客户流失
04
“今天的新上海人也在抛弃市区”
老中介感觉到自己遇到的客户里越来越多外地人
大多数还没落户，小部分是新上海人
而他们的购房都有一个趋势，就是郊区化
去五大新城、去嘉定、去青浦
我说那自然，因为总价更低嘛，或者同样总价，那里可以买到更大面积
老中介说不是的，就算是同样总价、同样面积，他们也要选择嘉定这样的地方
理由很明确
新小区，有绿化，有会所，至少有个车位
市中心这种大楼里的住宅有什么，户型奇奇怪怪不说，小区没环境，就是一栋楼
停车位也没有，这种小区先来为王，后来买进的靠边站，想要停车位还得跟物业塞包烟
而那种新小区送车位的，是业主的就是业主的，没得商量的
小区还有可以跑步的地方，有的还有会所可以游泳
市区就一点好，周边学校近、医院近，更适合养老说真的
而这在老中介看来也形成了另一幅画面
就是来上海的人变多了，但是市中心、外环外可选择范围变多了
加上连续两年的新房超级供应、还有史无前例的二手挂牌
让新上海人群根本不够用
05
原来二十年中介也没见过眼前的楼市画面
当这些画面从一位二十年老中介嘴里说出来的时候，我更多惊奇的是
程度
今天我们说的每件事没一件是陌生的
只不过当我们换成老中介所处视角的时候，不知道你会不会跟我一样觉得更真实更生动
也希望这样一些不同视角的文字，可以给你看到一个更真实的二手市场