司法实务中，下面的情形并不少见——
夫妻双方在离婚协议中约定
将房屋所有权归一方所有
但未办理产权变更登记
离婚后
该房屋因另一方负个人债务而被法院强制执行
离婚协议关于房产的权属约定能否阻却执行？
答案是：
应从债权性质、申请执行人利益考量、
案外人过错、价值冲突与权衡等方面综合判断
裁判规则
1.离婚协议能否排除执行，应从债权性质、申请执行人利益考量、案外人过错、价值冲突与权衡等方面综合判断——何芬芬诉金勤贵案外人执行异议之诉案
案例要旨：离婚协议约定房屋所有权归夫妻一方所有，但未办理产权变更登记。离婚后，该房屋因另一方负个人债务而被强制执行时，离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行，不宜仅依据权利外观而一刀切地否定，应当从债权的性质、申请执行人利益的考量、案外人过错的判定、价值的冲突与权衡等方面进行综合判断。
案号：（2017）浙0502执异35号；（2017）浙0502民初8184号
审理法院：浙江省湖州市吴兴区人民法院
【评析】
一、债权性质的判定
涉案债权的性质直接关系到具体的法律适用及法益权衡，故区分涉案债权的性质是判断离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行的前提。
（一）涉案债权是否为金钱债权
当案外人提出依据离婚协议关于房屋产权的约定来排除执行时，应当对申请执行人所享有债权的性质进行判断，即申请执行人享有的债权是否为金钱债权。如果申请执行人享有的是非金钱债权，比如是讼争房产的买受人，其享有的是对讼争房产的物权期待权，离婚协议中关于讼争房产权属的约定未经公示，难以与之对抗。反之，如果申请执行人仅是普通金钱债权人，其只有对债务人责任财产的一般期待，并不能产生对特定财产的信赖利益，其也应当预料到特定责任财产的不确定性和随时可变化性。（注：马向伟：“隐名权利能否阻却法院执行：权利性质与对抗效力的法理证成”，载《人民司法》2017年第31期。）如果申请执行人在寻找被执行人责任财产时发现并保全了讼争房产，其对讼争房产仅享有一定的信赖利益，如果将其金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护，缺乏合理性基础。（注：王毓莹：“离婚协议关于房屋产权的约定能否对抗申请执行人”，载2017年11月22日《人民法院报》。）
（二）涉案债权是否为普通债权
当案外人提出依据离婚协议关于房屋产权的约定来对抗申请执行人时，应当对申请执行人所享有的金钱债权的性质进行进一步判断，区分申请执行人是否为普通债权人。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第27条的规定，当申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权时，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力，可对抗案外人对执行标的主张的权利。可见，如果涉案债权为已登记公示的优先债权，则离婚协议作为未经公示的财产权属约定，不能排除执行。
二、申请执行人利益的考量
（一）申请执行人是否为交易中的第三人
物权的公示公信制度保护的是交易中的第三人，立法初衷是维护市场交易安全和交易中的善意第三人，申请执行人如果并非是通过市场交易而购买讼争房产的第三人，仅仅是对讼争房产的登记所有权人享有一般金钱债权，则其并不属于未经公示而不得对抗的善意第三人的范畴，不属于物权公示公信制度的保护对象。虽然离婚协议中的约定涉及讼争房产所有权的转移，但讼争房产实际未进入市场进行交易流转，不涉及交易秩序和流转安全，则夫妻一方依据离婚协议而主张对讼争房产的所有权，并未侵害社会公共利益及第三人的合法权益，就无绝对坚持物权公示公信原则的必要，从法律适应社会需求、维护公平的角度看，有必要对未登记的当事人提供适当救济。（注：赵晋山、王赫：“‘排除执行’之不动产权益”，载《法律适用》2017年第21期。）
（二）申请执行人的利益是否实际受损
三、案外人过错的判定
（一）案外人与债务人是否具有恶意串通的故意
实践中，讼争房产在离婚前通常为夫妻共同财产，案外人与债务人恶意串通，通过离婚行为转移财产逃避债务的情形屡见不鲜。
（二）案外人对未办理过户登记是否具有重大过失
依据《执行异议复议规定》第28条的规定，明确非因买受人自身原因未办理过户登记是保护案外人物权期待权的必要条件之一。执行异议的审查中，如果无其他客观原因，当案外人未通过诉讼或其他可证明的方式催促办理过户登记的，即认定案外人对讼争房屋未办理过户登记具有过错，不得排除执行。但执行异议之诉如果依然依据前述“表面权利规则”保护名义权利人，则执行异议之诉就失去了存在的必要，（注：王毓莹：“离婚协议关于房屋产权的约定能否对抗申请执行人”，载2017年11月22日《人民法院报》。）因此，执行异议之诉对案外人未办理过户登记存在过错的判断标准应当低于执行异议审查中的过错标准，即当案外人对未办理过户登记存在重大过失时，才不得排除执行。例如，案外人存在为了避税而故意不办理讼争房产变更登记、经催促仍拒绝办理变更登记等故意拖延办理变更登记的情况，才应当认定案外人对未办理过户登记存在重大过失。
四、价值的冲突与权衡
（一）物权期待权与普通金钱债权的权衡
离婚协议关于夫妻共同财产的分割应当属于夫妻在婚姻中的意思自治，民法中的法律行为制度就是意思自治的工具或手段，（注：王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第334页。意思自治应当包括行为自由与效果自主。）意思自治应当包括行为自由与效果自主。（注：朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2013年版，第109-111页。）案外人与债务人经自愿协商达成离婚协议，如果案外人已经实际占有使用讼争房产，其对于讼争房产未及时办理变更登记没有重大过失，其对讼争房产即产生了直接的支配关系，其距离完整法律意义的所有权人仅有一步之遥，与讼争房产的关联更为密切，故案外人因离婚协议的约定对讼争房产享有物权期待权。如果申请执行人仅为一般金钱债权人，并未办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力，根据权利的优先性比较，其对债务人的债权难以对抗实际权利人对讼争房产享有的物权期待权。
（二）生存权益与信赖利益的权衡
房产与一般财产的主要区别在于，其除了具有一定财产价值外，还具有给居住人提供生存保障的功能，故判断案外人对讼争房产的权利能否排除执行，还需判定讼争房产是否涉及案外人的生存权益。如果案外人能举证证明其除了讼争房产外名下无其他房产，且一直居住于讼争房产内，则应当认定讼争房产涉及案外人的生存权益。一般债权人基于对债务人所享有财产的情况而产生一定信任，而与其发生债权债务关系，或在诉讼或执行程序中保全了讼争房产，如果债务人名下财产的实际权利人与登记权利人不符，即侵害了一般债权人的信赖利益。但毕竟对一般债权人的债权保护还可通过执行债务人的其他责任财产来实现，而对居住于讼争房产的案外人来说，对讼争房产的执行会影响其生存保障，故在伦理上，对案外人生存权益的保护应当优于对一般债权人信赖利益的保护。
1.判断案外人的权利是否能够排除执行应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出综合考量——钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案
案例要旨：由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
案号：（2015）民一终字第150号
审理法院：最高人民法院
2.当事人在离婚协议中约定房产归一方所有的，虽未及时办理过户登记，但能够阻却第三人申请对房产的执行——刘蓉与赵绕齐案外人执行异议之诉案
案号：（2017）苏01民终4482号
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
3.夫妻双方在离婚协议中对房屋权属作出的约定虽然不具有物权变动的效力，但房屋归属方享有足以排除强制执行的民事权益——张红英、万仁辉案外人执行异议之诉案
案例要旨：夫妻双方在离婚协议中对房屋的归属作出约定，约定享有房屋实体权益的一方因未及时办理变更登记不能直接确认为房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权具有优先性，该请求权可以排除人民法院对该房产的强制执行。
案号：（2017）最高法民终42号
法律依据
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。