2020年11月15日，申请人陈某与被申请人某置业公司签订了二份《商品房买卖合同》一份，约定：申请人作为买受人向被申请人购买其开发的商品房2套，付款方式及期限均为买受人于2020年11月15日支付50万元人民币，剩余房款于交房时付清；被申请人应当在2022年12月底前将商品房交付买受人使用，出卖人如未按约将商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，申请人按约向被申请人支付购房款共计100万元。然而至2024年初，被申请人因自身债务问题，仍未能按约向申请人交付房屋，遂产生纠纷。故，申请人提出仲裁申请，请求：解除《商品房买卖合同》；裁决被申请人向申请人返还购房款人民币100万元，并赔偿利息损失；裁决被申请人向申请人支付违约金1万元；确认申请人已付购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权（优先权范围为购房款本金、利息及违约金）；本案仲裁费用由被申请人承担。
仲裁员说法
一、房屋逾期交付的责任承担形式
买房是老百姓生活中的大事，房屋有期房、现房还有二手房，但不论买哪种房屋，交易流程一般是签署房屋买卖合同、付款、交付房屋、办理权证四个步骤。对于买房的人来说，最大的风险在房屋交付和办理权证两个环节。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。然而，在期房买卖中，可能会出现逾期交付、甚至交付不能的情况。在这种情况发生时，对于购房者来说无疑是晴天霹雳。这时候，对于出卖人而言，已经构成违约了。但是，从购房者的角度看，在出卖人违约的情况下，如何让出卖人承担违约责任，进而更为有效保护自身权益，那就要根据双方的合同约定和法律规定，再结合对方的违约情形进行确定。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
因此，在房屋逾期交付的情况下，就有两种不同的选择：一种是要求对方继续履行交房义务，同时要求承担逾期交房违约金；一种是要求解除合同，返还购房款，同时要求对方承担违约金、损害赔偿等违约责任。具体采取哪种方式，应当根据对方的违约情形、程度等进行确定。
二、购房者优先权如何行使
在本案中，陈某申请确认已付购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，其中购房款包括本金、利息和违约金。对此，陈某主张的这个权利到底是什么权利、对购房者有什么作用、又该如何行使呢？
陈某行使的这个权利全称是商品房消费者优先权，包含两种权利，一种是房屋交付请求权，一种是房屋价款返还请求权。
我国的商品房销售采取预售制度，开发商在取得预售许可证之后，就可以对在建的房屋进行销售，待建成后再将房屋交付。预售制对于促进房地产市场发展、满足老百姓居住需求发挥了巨大的作用，但也存在一定的风险。如果，开发商在建设过程资金链断裂，那么就会出现“烂尾”楼的现象。这种情况下，不仅是购房人不能取得房屋，施工方也会被拖欠工程款，银行也会被欠贷款。那么，这时候在这个在建的工程上就会出现多种债权：施工方的建设工程优先受偿权、抵押权以及其他债权。权利之间出现冲突时，如何确定各自的清偿顺位，就成为必须要解决的问题。
为此，最高人民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》【法释〔2023〕1号】中进行了明确的规定，其中第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。第三条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这两条规定就是解决商品房消费者也就是购房户的权利与建设工程优先受偿权、抵押权及其他债权共同存在时的权利冲突问题，明确购房者的优先权。其中对以居住为目的的购房户，如已经支付全部购房款的或者可以继续支付购房款的，购房户可以优先主张房屋交付；如房屋不能交付且无实际交付可能的，则购房户可以主张价款返还请求权，并优先于其他权利。这里的价款请求权仅限于已经支付的购房款本金，而不包括购房款利息、违约金等。如系按揭贷款的，则包括支付的按揭贷款本金、利息。