按照2021年度工作计划，沈阳市律师协会行政法律专业委员会组织起草《律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引（征求意见稿）》。经多次审议修订，2022年1月6日，《律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引》（以下简称《指引》）经沈阳市律师协会第六届十次常务理事会审议通过，并公开发布。
《指引》起草工作由沈阳市律师协会第六届行政法律专业委员会组织，专委会领导小组牵头组成工作组，广泛听取政府有关部门、行业专家等各方面的意见、建议基础上，结合十余年来征收专业领域立法、提供法律服务等工作实践经验，并召开小组会议、专委会会议予以讨论、审议、修订后成稿。
现将《指引》发布，欢迎广大律师积极转发，使沈阳市律师协会的工作成果广泛传播、推动法治工作推进、使更多律师及当事人受益！
律师办理国有土地上房屋征收业务操作指引
（2022年1月6日沈阳市律师协会六届十次常务理事会审议通过）
目录
第一章总则
第二章办理房屋征收决定非诉讼业务
第三章办理房屋征收中评估事项非诉讼业务
第四章办理房屋征收补偿与安置非诉讼业务
第五章办理房屋征收补偿决定非诉讼业务
第六章办理房屋征收行政复议和行政诉讼业务
第七章办理房屋征收非诉讼强制执行业务
第八章征收结束后的工作
第九章附则
第一条为了实现律师办理国有土地上房屋征收业务的规范化，依法履行职责，防范执业风险，提高律师办理国有土地上房屋征收业务的办案质量和效率，维护委托人的合法权益，特制定本指引。
第二条本指引所称的国有土地上房屋征收业务，是符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，下称“征收补偿条例”）所涉及的各项业务。
第三条律师办理国有土地上房屋征收业务，应当严格遵守法律和行政法规，正确适用地方性法规、规章，参照当地有关政策。
第四条律师办理国有土地上房屋征收业务，应当秉承律师执业纪律和职业道德，积极化解社会矛盾，避免引发社会群体事件，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理征收法律业务的工作要求。
第五条律师办理国有土地上房屋征收业务，应勤勉敬业、注重并加强和解及调解工作，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
第六条律师办理国有土地上房屋征收业务，应当注意加强自我保护，不受任何单位、其他组织及个人的非法干涉，依法维护国家法律法规的正确实施和委托人的合法权。
第七条律师办理征收决定非诉讼业务主要涉及律师为征收主体、征收部门提供征收法律咨询、受托调查、起草修改征收方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训征收工作人员、参与和征收有关听证、谈判等。
第九条律师办理征收决定非诉讼业务时，对于征收主体应当依法审查以下事项：
（一）做出征收决定的主体符合《征收补偿条例》所规定的主体资格，具有征收国有土地上房屋的职能；其中区分开发区性质，是否属于区一级政府，能否作为征收主体；开发区、乡镇、街道办事处能否作为实施单位。
（二）具体实施房屋征收补偿工作的部门符合《征收补偿条例》所规定的主体资格，具备实施具体房屋征收工作的职能。
第十条律师办理征收决定非诉讼业务时，对于征收目的——公共利益应当依法审查以下事项：
（一）征收目的符合《征收补偿条例》第八条的规定的六种情形中第（四）项“由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要”应当核实该建设项目是否已经列入当地国民经济和社会发展年度计划，并经同级人大审议通过。
（二）征收目的符合《征收补偿条例》第八条的规定的六种情形中第（五）项“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”应注意：
（1）因旧城区改建需要征收房屋的，需要核实是否被纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划，并经同级人大审议通过；
（2）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及区（县）人民政府确定，而非由建设用地规划许可证确定；必要时应当组织对旧城区的基础设施落后等状况进行独立勘查调研，还可组织专家和权威机构对改建项目是否符合公共利益需要的情况进行论证；
（3）因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。而其他情形需要征收房屋的，不需要组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；
（4）因旧城区改建需要征收房屋的，征收补偿方案需要由区（县）人民政府组织被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会；
（5）因旧城区改建需要征收房屋的，征收决定作出后，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人签署附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%；
（6）因基础设施落后地区进行旧城区改建的，对“基础设施落后”的界定可考量以下事项工作、完善情况：该地区供水设施、排水设施、供电设施、供热设施、地下管线设施、道路设施、市政卫生设施、通讯设施、绿化设施及其他基础设施。
第十一条律师办理征收决定非诉讼业务时，对于征收涉及的规划应当依法审查以下事项：
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条所指各项规划齐备；
（二）征收项目已经列入《征收补偿条例》第九条所指各项规划；
（三）征收项目所涉及各项规划已经听取社会公众意见、论证、调查和批准等程序；
（四）保障性安居工程建设及旧城区改建已纳入本市、县级国民经济和社会发展年度计划；
（五）旧城区改建项目立项文件、可行性研究报告；征收实施后新建设、改建项目用途等材料；
第十二条律师办理征收决定非诉讼业务时，对于征收补偿方案应当依法审查以下事项：
（一）征收补偿方案应当包括以下内容：
1、房屋征收范围；
3、房屋征收部门；
4、国有土地上房屋的补偿安置方案；
5、无证房屋的认定、处理及补偿安置方案；
6、非住宅房屋的认定、处理及补偿安置方案；
7、房屋征收补偿安置协议的签订期限；
8、搬迁补助和奖励；
9、被征收人申请住房保障的条件和程序；
10、用于产权调换房屋的地点、面积、房型等；
11、搬迁过渡方式和过渡期限；
12、评估机构选定方法；
13、评估报告异议处置办法和方案；
14、做出征收补偿决定的条件、法律依据及救济途径；
15、强制搬迁的条件和方案。
（四）征收补偿方案的公告方式、程序合法，即已向公众进行公示，公示期不少于30日；
（五）公众对征收补偿方案的反馈意见原则上应形成书面形式，入户时逐户也应有书面意见。应对于是否同意征收、是否同意征收补偿方案征询意见，同意意见均应达80%以上该征收补偿方案方可施行；
（六）征收人对修改后的征收补偿方案进行了公布；
（七）针对旧城区改建的征收，超过50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《征收补偿条例》的规定，征收人应组织听证会；该听证会的参加主体应包括被征收人代表和社会公众代表；征收人应先行向听证会参与者告知听证程序；听证会结果已形成书面文件并经听证会参与者签字确认；征收人基于听证会情况对征收补偿方案进行修改，并对修改后的征收补偿方案进行了公示。
第十三条律师办理征收决定非诉讼业务时，对于社会稳定风险评估应当依法审查以下事项：
（三）社会稳定风险评估的内容齐备，不存在缺失的情况。社会稳定风险评估主要针对：（1）征收的法律依据、政策依据、规划依据等进行审查评估；（2）征收是否符合本地区的长期发展计划等进行审查评估；（3）征收地区大多数群众对征收的态度、征收时机是否具备、征收地区群众的权益是否受到重大影响、造成社会稳定风险的可能性、引发群体性事件的可能性等进行审查评估。
第十四条依据各地区的征收法规或规范性文件，属于涉及被征收人数量较多（建议500人以上）的征收，需要由政府常务会议讨论通过，并形成正式的书面决定。
第十五条律师办理征收决定非诉讼业务时，应当审查征收人在做出征收决定前，是否具备足够的征收资金。律师提示征收部门应由财政部门出具专款存单、情况说明、承诺足额、专款专用，提示若承诺虚假则存在审计风险、行政责任风险。
第十六条律师办理征收决定非诉讼业务时，对于房屋征收决定公告应当依法审查以下事项：
（一）房屋征收决定公告的内容应当包括以下内容：
1、公告主体及征收主体为征收人；
2、确定的征收部门和具体实施单位；
3、征收目的；
4、征收范围（应附经自然资源部门确定的征收范围图）；
5、签约搬迁期限（因签约搬迁期限届满可作出征收补偿决定，可综合考量征收项目规模、难度、群体特征后，确定签约搬迁期限，一般不低于30日、不超过3个月。）；
6、征收补偿方案；
第十七条律师办理征收决定非诉讼业务时，对于征收四至范围确定后的附随事项的审查包括：
（一）征收人在征收范围内，针对不能新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等事项进行公告；
第一节一般规定
第十八条律师办理房屋征收的价格评估非诉讼业务时，应当着重对房屋征收评估程序合法性、合理性进行审查。
第二节房地产价格评估机构的确定
第二十条针对房地产价格评估机构，应当审查、核实以下事项：
（一）房地产价格评估机构及估价作业人员是否符合《房地产估价机构管理办法》的规定，具备相应的资质及该资质证书的真实性；
（二）房地产价格评估机构及估价作业人员是否有《房地产估价机构管理办法》规定的禁止性行为；
（三）房地产价格评估机构及估价作业人员是否有《房地产估价机构管理办法》规定的资质被撤销的情况；
（四）房地产价格评估机构及估价作业人员是否属于《房地产估价机构管理办法》规定的利害关系人，及是否回避。
第二十一条律师应当向委托人明确，依据《征收补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号，下称“征收评估办法”）的规定，房地产价格评估机构的选定有两种方式：（1）被征收人协商选定房地产价格评估机构；（2）在协商不能选定的情况下，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；仍不能确定的，采取摇号、抽签等方式确定。
第二十二条律师应当向委托人明确，关于房地产价格评估机构选定的数量，原则上同一征收项目的房屋征收评估工作由一家房地产价格评估机构担任。依据当地的行政法规或规范性文件的规定，若征收项目范围较大，可以由两家以上房地产价格评估机构共同担任。
第二十三条选定房地产价格评估机构后，律师应当审查、确认以下内容：
（一）由房屋征收部门作为委托人，向选定的房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面的房屋征收评估委托合同。
（二）房屋征收评估委托合同应当具备下列事项：
1、委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
2、负责本评估项目的注册房地产估价师；
3、评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
4、委托人应提供的评估所需资料；
5、评估过程中双方的权利义务；
6、评估费用及收取方式；
8、违约责任；
9、解决争议的方法；
10、其他需要载明的事项。
第三节房屋征收评估过程中的律师工作内容
第二十四条受委托的房地产价格评估机构及估价作业人员应当对被征收房屋进行实地查勘。针对实地查勘，律师的工作内容包括：
（二）审查、核实征收部门、估价作业人员、被征收人是否在实地勘查记录上签字；对于被征收人拒绝签字的，是否有无利害关系第三人见证签字；
第二十五条对于受委托的房地产价格评估机构提供的初步评估报告，律师应当就以下内容进行审查、核实：
（一）受委托的房地产价格评估机构是否向房屋征收部门提供初步评估报告；
（二）房屋征收部门是否在征收范围内就初步评估报告进行公示；
（三）估价作业人员是否对初步评估结果对征收人和被征收人进行现场解释说明；
第二十六条对于受委托的房地产价格评估机构提供的正式评估报告，律师应当就以下内容进行审查、核实：
（一）受委托的房地产价格评估机构向房屋征收部门提供正式的评估报告；
（二）提交的评估报告应当包括整体报告和分户评估报告；
（三）提交的评估报告确定的评估时点应当为房屋征收决定公告之日；
（四）提交的评估报告确定的评估对象是否为征收范围内的房屋；
（五）征收人与被征收人是否对征收房屋的性质、用途、面积、建筑结构等可能影响评估结果的事项有异议；有异议的，提示委托人，以不动产登记簿记载的为准；
（六）提交的评估报告选定的评估方法应当为《征收评估办法》规定的评估方法及选择该方法是否具有合理性；
（七）提交的评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字（不能是印章），并加盖房地产价格评估机构公章；
（八）房屋征收部门是否在征收范围内公示评估结果，并向被征收人送达分户评估报告；
第二十七条征收人和被征收人对于评估结果有异议而申请对评估结果复核时，律师的工作包括以下内容：
（二）提示委托人，申请对评估结果复核时需要向原房地产价格评估机构提交书面复核评估申请，指出评估报告存在的问题，并留存提交复核申请的凭证；
（三）提示委托人，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核，并就是否改变评估结果进行告知。
第二十八条征收人和被征收人对于复核结果有异议时，律师的工作包括以下内容：
（一）提示委托人，在收到复核结果之日起10日内，可向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；
（二）提示委托人，申请对复核结果进行鉴定时需要提交书面鉴定申请并留存提交鉴定申请的凭证；
（三）提示委托人，评估专家委员会应当自收到书面鉴定申请之日起10日内对评估报告涉及的各项问题进行鉴定，出具维持评估报告或重新出具评估报告的书面鉴定意见。
第二十九条律师办理房屋征收补偿与安置非诉讼业务时，应当依据《民法典》及《征收补偿条例》等法律法规的规定，对房屋征收补偿安置所涉及的法律问题做出判断，向委托人提出合法、合理意见。
第三十条律师办理房屋征收补偿与安置非诉讼业务时，在依法维护委托人的合法权益的同时，还应注意做好解释和说明工作，避免社会矛盾。
第二节被征收房屋的确定
第三十一条律师应当提示委托人，被征收房屋的面积、用途、所有权人等应当以不动产登记簿记载的内容为准，房屋所有权证书与不动产登记簿记载的内容不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十五条对于临时建筑的补偿，律师应当审查并提示委托人的内容包括：
（一）临时建筑是否进行了不动产登记；
（二）如果临时建筑没有进行不动产登记，则是否有规划主管部门批准文件；
（三）临时建筑是否超过批准期限；
（四）如果临时建筑被认定为违法建筑和超过批准期限的，征收人对此不予以补偿。
第三十六条关于违法建筑，律师应当审查并提示委托人的内容包括：
2、虽取得建设规划等审批手续，但超过规划建设的建筑部分及改变建设规划而建设的建筑部分；
3、超过批准期限的临时建筑；
4、房屋征收冻结通知发布后，在征收范围内新建、改建、扩建的房屋；
（二）认定违法建筑的机关是否是有权机关；
（三）有权机关认定违法建筑的程序是否符合法规、规范性文件的规定；
（四）经认定为违法建筑的被征收房屋，不予补偿。
第三节被征收房屋的补偿
第三十七条律师应当提示委托人，被征收人基于被征收房屋而应当获得的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
（四）补助和奖励；
（五）室内装饰装修价值的补偿。
第三十八条律师应当提示委托人，被征收房屋的补偿应当满足以下标准：
（一）确定被征收房屋补偿标准的时点是房屋征收决定公告之日；
（二）补偿价格以不低于被征收房屋类似房地产的市场价格为准。
第三十九条律师应当提示委托人，关于被征收房屋的补偿方式应当注意以下事项：
（一）无论是选择货币还是房屋产权调换的补偿方式，均是由被征收人自主选择，征收人不得剥夺被征收人的该项权利；
（二）被征收人选择房屋产权调换的，区、县（市）人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；
（三）属于旧城区改建的征收，被征收人有权选择在改建地段进行房屋产权调换，征收人有义务为被征收人提供改建地段或就近地段的用于产权调换的房屋，如异地安置的应考虑土地等级差，给予相应额外补贴；
第四十条律师应当提示委托人，被征收人选择产权调换房屋补偿方式的，在产权调换房屋交付前，征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。如果超过征收补偿安置协议中约定的产权调换房屋交付的期限，法院将判决征收部门承担违约责任，包括继续向被征收人支付临时安置费直至产权调换房屋实际交付之日止、支付违约金、赔偿损失等。
第四十一条律师应当提示委托人，对于征收非住宅房屋的补偿应当注意以下事项：
（一）征收中的停产停业损失补偿是针对实际发生的损失进行的补偿，被征收人（或房屋的承租人）需提交下列文件证明其实际进行生产经营，因征收而发生经济损失：
1、具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定为合法建筑；
2、具有有效的工商营业执照、税务登记证；
3、具有征收决定公告发布前一个月的有效完税证明。
（二）征收中的停产停业损失补偿的范围限于直接经济损失，即经济利润损失。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定（辽宁省尚未出台，以下参考46号令）。
（三）征收非住宅房屋征收人还应承担的费用：
1、无法恢复使用设备按照重置价格结合成新计算的补偿费；
2、货物运输和设备拆装费用；
3、恢复供水、供电、供气、排水、通讯等原生产规模的配套设施费用。
第四十二条律师应当提示委托人，对于非住宅房屋补偿，还应当注意以下事项：
（一）应当依据被征收房屋的用途而做详细划分；
第四十三条律师应当提示委托人，签订征收补偿安置协议时，还应当注意以下事项：
（一）征收补偿安置协议应当至少包括的内容：
1、征收双方当事人的基本情况；
2、被征收房屋的基本情况；
3、被征收人选择的补偿方式；
4、补偿金额和支付期限；
5、用于产权调换的房屋的地点和面积；
6、搬迁费；
7、过渡方式和过渡期限；
8、临时安置费或周转用房；
9、停产停业损失；
10、搬迁期限；
11违约责任。
（二）征收补偿安置协议由征收部门与被征收人签字、加盖公章；
第四节被征收房屋补偿的特殊情况
第四十四条律师应当提示委托人，对于属于公有住宅的被征收房屋，可通过以下方式进行补偿：
经协商，公房承租人按照房改政策购买所承租的公房，然后，公房承租人作为被征收人与征收人签订房屋征收安置补偿协议；
公房承租人与产权单位经确认被征收房屋权属后，与征收人签订房屋征收补偿协议。
第四十五条律师应当提示委托人，对于设定抵押的被征收房屋的补偿，应当注意以下事项：
（二）作为抵押人的被征收人应当及时通知抵押权人，抵押权人可以请求抵押人在其获得的补偿金范围内承担赔偿责任，抵押人也可以依法清理债权债务，解除抵押合同或与抵押权人重新设定抵押房屋；
（三）抵押人未履行通知抵押权人的义务，未与抵押权人重新设定抵押房屋或依法清理债权债务时，抵押权人可通过向人民法院提起诉讼的方式维护自己的权益；
（四）抵押人（被征收人）与征收人没有在签约期限内达成协议，征收人依法对抵押人（被征收人）做出征收补偿决定时，实行货币补偿的，征收部门应将补偿款向公证机构办理提存；实行产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
第四十六条律师应当提示委托人，对于被征收人死亡的房屋的补偿，应当注意以下事项：
第四十七条律师应当提示委托人，对于所有权人不明确的被征收房屋的补偿，应当注意以下事项：
（二）被征收房屋的所有权人不明确，包括下列情况：
1、被征收房屋的所有权人下落不明；
2、被征收人房屋的所有权人不能确定或存在争议。
（四）公告期届满且签约期限到期后，被征收房屋的所有权人仍不明确的，征收人可就该被征收房屋做出征收补偿决定。
第四十九条律师办理房屋征收补偿决定非诉讼业务时，需审查作出房屋征收补偿决定，应当满足以下条件之一：
（一）被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的；
（二）被征收房屋的所有权人不明确的。
（一）征收人是否与被征收人进行协商及协商过程是否能够保证被征收人就合理诉求予以表达；
（二）被征收人是否就补偿方式进行了选择确认；
（三）被征收房屋是否经过评估，评估结果是否向被征收人送达；
（四）给予被征收人补偿的各项资金或产权调换房屋是否到位。
（一）征收人是否在征收范围内公告做出的征收补偿决定；
（二）征收人是否依法向被征收人送达做出的征收补偿决定。
第五十二条律师办理房屋征收补偿决定非诉讼业务时，应当审查征收补偿决定是否包括下列内容：
（一）被征收人的自然情况；
（二）被征收房屋的权属、面积、用途等基本情况；
（三）作出征收补偿决定的原因；
（四）被征收房屋评估的过程及结果；
（五）与被征收人进行协商的情况；
（六）被征收人选择何种补偿方式；
（七）补偿决定的内容，即：被征收房屋货币补偿款金额及支付情况或者是产权调换房屋的地点、面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、过渡方式和过渡期限、生产经营的停产停业损失、搬迁期限等；
（八）征收人做出征收补偿决定的法律依据；
（九）告知被征收人享有的申请复议和诉讼的权利及行使权利的期限；
（十）落款为征收人，并加盖征收人的公章。
第一节律师办理房屋征收中的行政复议业务
第五十三条律师应当提示委托人，房屋征收中，被征收人不服征收人作出的房屋征收决定和房屋征收补偿决定的，可申请行政复议。
第五十五条律师应当提示委托人，针对房屋征收中的行政复议，需注意以下事项：
（一）复议机关为做出房屋征收决定和房屋征收补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府；
（二）行政复议申请人一般为被征收人，特殊情况下，被征收房屋的承租人、继承人等能够证明其与征收人做出的房屋征收决定、房屋征收补偿决定有利害关系的人也可以成为行政复议申请人；
（三）被征收人或其他利害关系人申请行政复议应当自知道房屋征收决定或房屋征收补偿决定之日起六十日内提出；因不可抗力或者其他正当理由耽误上述行政复议申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算；
（四）被征收人或其他利害关系人向人民法院提起行政诉讼且人民法院已经受理的，不能再申请行政复议；
（五）行政复议机关在收到申请书之日起五日内，对申请书进行审查并分情况做出以下处理：
1、符合受理条件且未向人民法院提起诉讼的，行政复议机关应当依法受理；
2、对于不符合受理条件的，依法决定不予受理，并书面告知申请人不予受理的具体理由；
3、如果申请人提交的行政复议申请请求的内容和提交的材料不符合规定的，行政复议机关应当告知申请人限期补正；
4、申请人的复议申请虽然符合《行政复议法》规定，但不属于该行政机关管辖的，复议机关应当告知申请人向有管辖权的行政机关提出。
第五十六条律师应当提示委托人，被征收人或其他利害关系人申请行政复议时，应当提交下列资料：
（一）行政复议申请书，应当包括下列内容：
1、申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所；
2、被申请人名称、地址等基本情况；
3、申请复议的请求、事实和理由；
4、申请人签名或盖章、申请日期。
（二）法定代表人身份证明（申请人为法人或其他组织时适用）；
（三）被征收房屋权属证明文件；
（五）其他与征收决定复议或征收补偿决定复议有关的资料。
（一）针对征收决定的行政复议，应当提交的资料包括：
（二）针对征收补偿决定提起的行政复议，应当提交的资料包括：
1、征收补偿决定申请书；
2、征收决定；
3、征收补偿方案；
8、选定的房地产价格评估机构及注册估价师的资质证明文件；
第二节律师办理房屋征收中的行政诉讼业务
第五十八条律师应当提示委托人，房屋征收中，被征收人可就下列事项向法院提起行政诉讼：
（一）不服征收人作出的房屋征收决定；
（二）不服征收人作出的房屋征收补偿决定；
（三）认为征收人不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除房屋征收补偿协议。
第六十条律师应当提示委托人，针对房屋征收中的行政诉讼，需注意以下事项：
针对县级以上地方人民政府作出的行政行为提起行政诉讼，中级人民法院为一审法院；
县级以上地方人民政府已经作出国有土地上房屋征收与补偿决定，公民、法人或者其他组织不服具体实施房屋征收与补偿工作中的强制拆除房屋等行为提起诉讼的，以作出强制拆除决定的行政机关为被告；没有强制拆除决定书的，以县级以上地方人民政府确定的房屋征收部门为被告；（《最高人民法院关于正确确定县级以上地方人民政府行政诉讼被告资格若干问题的规定》法释〔2021〕5号）
（二）被征收人及被征收房屋的承租人、继承人等能够证明其与征收人做出的房屋征收决定、房屋征收补偿决定、征收补偿安置协议有利害关系的人有权提起行政诉讼；
（三）被征收人或其他利害关系人应自知道或应当知道房屋征收决定、房屋征收补偿决定之日起六个月内提起行政诉讼；
被征收人或其他利害关系人针对征收人不依法履行、未按照约定履行协议提起行政诉讼的，诉讼时效参照民事法律规范确定；
被征收人或其他利害关系人针对征收部门单方变更、解除行政协议等行政行为提起诉讼的，起诉期限依照行政诉讼法及其司法解释确定；
（四）复议机关维持征收决定和征收补偿决定的，被征收人或其他利害关系人提起行政诉讼，被告应为征收人及作为复议机关的上一级人民政府；
复议机关改变征收决定和征收补偿决定的，被征收人或其他利害关系人提起行政诉讼，被告应为作为复议机关的上一级人民政府。
被征收人或其他利害关系人提起行政诉讼时，应当提交下列资料：
1、行政起诉状，应当包括下列内容：
（1）原告的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所；
（2）被告的名称、地址等基本情况；
（3）起诉的诉讼请求、事实和理由；
（4）原告签名或盖章、申请日期。
2、法定代表人身份证明（原告为法人或其他组织时适用）；
3、被征收房屋权属证明文件；
5、其他与被诉行政行为有关的资料。
（六）作为被告的征收人应当在收到起诉状副本之日起十五日内向法院提交作出被诉行政行为的证据和所依据的规范性文件，提交答辩状。
（七）法院在审理征收补偿、赔偿行政案件时，可以协调、调解。
（八）在法院对行政诉讼案件宣告判决或者裁定前，作为原告的被征收人或其他利害关系人可以申请撤诉，或者作为被告的征收人（征收部门）改变其所作的行政行为，原告同意并申请撤诉的，由法院裁定是否准许撤诉。
（九）法院在审理复议机关和作出原行政行为的行政机关为共同被告的案件时，作出原行政行为的行政机关对原行政行为的事实和法律依据负有举证责任，复议机关对复议程序的合法性承担举证责任。
（十一）作为原告的被征收人及其他利害关系人认为征收人作出征收决定、征收补偿决定、单方变更或解除征收补偿安置协议时所依据的的规范性文件不合法的，可在提起诉讼时一并请求法院对该规范性文件进行审查。
（九）征收人（征收部门）的负责人应当出庭应诉。
（一）针对征收决定的行政诉讼，应当提交的证据包括：
（二）针对征收补偿决定的行政诉讼，应当提交的证据包括：
（三）针对征收补偿协议的行政诉讼，按以下规定承担举证责任：
被告对于自己具有法定职权、履行法定程序、履行相应法定职责以及订立、履行、变更、解除行政协议等行为的合法性承担举证责任。
原告主张撤销、解除行政协议的，对撤销、解除行政协议的事由承担举证责任。
对行政协议是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。（《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条）
（四）针对主张征收人（征收部门）单方变更、解除征收补偿安置协议违法的行政诉讼，征收人提交证据可能涉及：
1、原征收补偿协议签订存在违反法律法规规定、违反征收补偿方案、违反公平原则、损害公共利益情况的；
2、原征收补偿协议签订协议依据的客观事实发生重大变化继续履行将损害公共利益；
3、签订征收补偿协议工作人员存在违法违纪。
（五）针对主张强制拆除违法（并赔偿）的行政诉讼，应当提交的证据包括：
1、决定予以强制拆除的依据；
2、社会稳定风险评估材料、应急防控预案等；
3、限期搬迁的催告及送达材料；
4、当事人陈述、申辩的记录；
5、拆除前对房屋、物品情况确认的照片、视频影像等记录；
6、拆除过程影像等形式的记录，以证明不存在暴力、胁迫、危害人身安全、毁损物品的情况；
7、对房屋内物品已搬运清空并予以妥善安置的影像等形式的记录。
（一）关于征收决定或征收补偿决定的裁判：
1、征收人做出的征收决定或征收补偿决定证据确凿，适用法律法规正确，程序合法的，判决驳回原告诉讼请求；
2、征收人做出的征收决定或征收补偿决定有下列情形之一的，法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决征收人重新作出行政行为：
（1）主要证据不足的；
（2）适用法律、法规错误的；
（3）违反法定程序的；
（4）超越职权的；
（5）滥用职权的。
3、征收决定或征收补偿决定具有下列情形之一的，法院可判决确认违法，但不撤销该行政行为：
（1）征收决定或征收补偿决定依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；
（2）征收决定或征收补偿决定程序轻微违法，但对作为原告的被征收人或其他利害关系人不产生实际影响的。
4、征收人作出的征收决定或征收补偿决定有下列情形之一，不需要撤销或判决履行的，法院判决确定违法：
（1）征收决定或征收补偿决定违法，但不具有可撤销内容的；
（2）征收人改变征收决定或征收补偿决定内容，作为原告的被征收人及其他利害关系人仍然要求确认违法的；
（3）征收人不履行或拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。
5、作为被告的征收人作出征收决定或征收补偿决定时具有下列情形之一的，作为原告的被征收人或其他利害关系人请求确认该行政行为无效的，法院判决确认无效：
（1）征收人不具备法律法规规定的主体资格；
（2）征收人作出行政行为没有依据；
（3）征收人有其他重大且明显违法的情形。
（二）关于征收补偿协议的裁判：
1、征收补偿协议存在签订主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，法院判决确认行政协议无效。
2、原告认为征收补偿协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，判决撤销该协议。
3、征收补偿协议无效、被撤销或者确定不发生效力后，当事人因行政协议取得的财产，人民法院应当判决予以返还；不能返还的，判决折价补偿。
因被告的原因导致行政协议被确认无效或者被撤销，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，人民法院应当判决被告予以赔偿。
4、在履行征收补偿协议过程中，可能出现严重损害国家利益、社会公共利益的情形，被告作出变更、解除协议的行政行为后，原告请求撤销该行为，人民法院经审理认为该行为合法的，判决驳回原告诉讼请求；给原告造成损失的，判决被告予以补偿。
5、被告变更、解除行政协议的行政行为存在下列情形的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以责令被告重新作出行政行为：
（5）滥用职权的；
（6）明显不当的。
6、被告变更、解除行政协议的行政行为违法，人民法院可以判决被告继续履行协议、采取补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。
7、原告请求解除行政协议，人民法院认为符合约定或者法定解除情形且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益的，可以判决解除该协议。
8、被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。
9、被告明确表示或者以自己的行为表明不履行行政协议，原告在履行期限届满之前向人民法院起诉请求其承担违约责任的，人民法院应予支持。
10、征收人单方变更、解除征收补偿安置协议符合法律法规的规定，具备合法性，但未依法给予补偿的，法院判决给予补偿；
11、未签订补偿协议的，法院根据案件不同具体情况可能判决作出补偿决定或依据评估判决给付补偿款。
（三）关于强拆违法（并赔偿）的裁判：
1、拆除行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
2、拆除行为存在实施主体无职权依据、违反法定程序等情形的，人民法院判决确认拆除行为违法。
3、法院经审理认为被诉强拆行为违法，可能给原告造成损失，经释明，原告请求一并解决行政赔偿争议的，法院可以就赔偿事项进行调解；调解不成的，应当一并判决。人民法院也可以告知其就赔偿事项另行提起诉讼。（行政诉讼法司法解释95条）
第六十三条关于征收的行政诉讼二审程序应当注意的事项包括：
1、行政诉讼的任何一方不服一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级法院提起上诉；
2、法院审理上诉案件时，是对包括原审判决、裁定和被诉行政行为的全面审查；
3、除非有特殊情况，法院应当在收到上诉状之日起三个月内对上诉案做出判决；
5、二审判决为终审判决。二审判决一经送达，即发生法律效力。负有义务的一方应当履行判决确定的义务，拒绝履行的，另一方可申请强制执行。
第六十四条关于征收的行政诉讼审判监督程序应当注意的事项包括：
1、行政诉讼的审判监督程序包括再审和检察院依法进行抗诉两种形式。其中，再审包括；当事人向上一级法院申请再审、法院院长对本院的判决、裁定提交审判委员会讨论决定再审、最高院提审或指令下级法院再审、上级法院对下级法院的判决、裁定提审或指令下级法院再审。检察院抗诉包括：最高检提出抗诉、地方检察院提请上一级检察院抗诉；
2、当事人申请再审的期限是在判决、裁定或者调解书发生法律效力之后的六个月内提出，或者是在知道或应当知道《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十条列明的事项之日起六个月内提出；
3、当事人的申请符合《行政诉讼法》第九十一条的规定的，法院应当再审；
4、当事人不服法院再审审查结果的，可向检察换申请抗诉；法院基于检察院抗诉而作出的再审判决、裁定，当事人不能再申请再审，即使申请再审，法院也不予以立案。
第六十五条律师办理房屋征收非诉讼强制执行业务，除审查征收人提交的各项文件、程序是否符合法律法规的规定外，更要注意保持社会的和谐稳定，避免出现激化社会矛盾的行为。
第六十六条律师应当提示委托人，征收人有权就下列行政行为向法院申请强制执行：
（一）征收人作出的已生效的房屋征收补偿决定；
（二）征收人（征收部门）与被征收人签订征收补偿安置协议后，被征收人未按照行政协议约定履行义务，经催告后不履行，可以作出要求其履行协议的书面决定。被征收人收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，征收人（征收部门）可以向人民法院申请强制执行。（《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十四条）
第六十七条律师办理房屋征收非诉讼强制执行业务，应当审查的事项包括：
（一）是否为被征收房屋所在地的基层人民法院管辖；
（二）申请机关是否为作出征收决定的市、县级人民政府，被执行人是否为被征收人或其他利害关系人；
（三）申请执行的行政行为是否具备下列情形之一，已经发生法律效力：
1、经行政复议机关复议或法院审理做出终审判决，确认申请执行的行政行为合法、有效，在规定的期限内不搬迁的；
2、被征收人或其他利害关系人在法定期限内没有就征收补偿决定申请行政复议或者没有提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内不搬迁的；
3、被征收人或其他利害关系人在法定期限内没有就征收补偿安置协议提起行政诉讼，在补偿协议约定的期限内不搬迁的。
1、强制执行申请书。强制执行申请书需写明：申请人和被申请人的基本情况；申请执行的行政行为；该行政行为是否发生法律效力等内容，并由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，注明日期；
2、申请执行的房屋征收补偿决定；
5、征收人在征收范围内公示房屋征收补偿决定及向被征收或利害关系人送达房屋征收补偿决定的证明文件；
6、对被征收人进行催告的情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；
7、社会稳定风险评估材料、执行风险防控预案等；
9、被执行人的姓名或者名称、住址及同住人等具体情况；
10、法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
2、申请执行的房屋征收补偿安置协议；
3、催告被征收人履行征收补偿协议（在规定期限内搬迁）的材料；
4、要求被征收人履行征收补偿协议的书面决定；
6、社会稳定风险评估材料、执行风险防控预案等；
8、被执行人的姓名或者名称、住址及同住人等具体情况；
9、法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
（六）申请机关是否在被执行人申请复议或提起行政诉讼的法定期限届满之日起三个月内提出。
第六十八条律师应当提示委托人，法院审理征收人的强制执行申请时，有以下几种情况：
（一）立案受理
法院认为申请机关的强制执行申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关；
（二）进行补正
法院认为申请机关的强制执行申请不符合形式要件或者材料不全的，告知申请机关限期补正，申请机关提交最终补正的材料后五日内立案受理；
（三）不予受理
法院认为申请机关的强制执行申请不符合形式要件或者申请机关逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。
申请机关可在收到不予受理裁定之日起十五日内就该不予受理裁定向上一级法院申请复议，上一级法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。
第七十条律师应当提示委托人，对于法院作出的是否准予执行的裁定，应当注意以下事项：
（一）除非有特殊情况，法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定；
（二）申请机关提交的强制执行申请具有以下情形的，法院作出不准予执行的裁定并说明理由，在五日内将送达申请机关：
1、明显缺乏事实根据；
2、明显缺乏法律、法规依据；
3、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者致使被执行人基本生活、生产经营条件不具备保障；
4、明显违反行政目的，严重损害公共利益；
5、严重违反法定程序或者违反程序正当原则；
6、超越职权；
7、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。
（三）申请机关可在收到不准予执行裁定之日起十五日内就该裁定向上一级法院申请复议，上一级法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。
（四）经过审查，法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施。
第七十一条律师应当提示委托人，法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施。
第七十二条律师应当提示委托人，在组织实施强制执行时，应注意以下事项：
（一）结合对被执行人的风险评估制定详细的强制执行预案，并经集体讨论进行论证；
（三）在实施强制执行前还要对被执行人就强制执行事项进行说明、解释，促使被执行人自行搬迁；
（三）在实施强制执行时，要文明搬迁，注意保护被执行人的财产不受损坏，可委托公证机关对拆除被征收房屋、转移房屋内的物品等强制执行过程进行证据保全；
（四）在实施强制执行时，公安、消防、医疗急救、街道办事处等各部门工作人员到场，防止强制执行过程中人身损害等意外情况的发生。
第七十三条律师应当提示委托人，房屋征收部门有在房屋征收补偿工作结束后，完善、建立房屋征收补偿档案的职责。
第七十四条律师应当提示委托人，在房屋征收补偿工作结束后，审计部门有权对征收补偿费用的管理与使用情况进行事后审计，审计的内容至少包括以下内容：
（一）审查征收成本的真实性、合规性和合理性情况；
（二）是否存在国有资产流失的情况；
（三）征收补偿款是否专款专用；
（四）征收服务费的使用是否合理，有无滥用的情况。
第七十五条本指引仅用于律师办理国有土地房屋征收补偿业务时内部参考使用。