徐汇区张家弄片区旧城区改建项目房屋征收与补偿方案
徐汇区张家弄片区旧城区改建项目
房屋征收与补偿方案
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)；
2.《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年上海市人民政府令第71号)、《上海市人民政府关于修改和废止部分市政府规章的决定》(2024年上海市人民政府令第13号)，以下简称“71号令”；
3.《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若千具体问题的意见》(沪房管规范征〔2012〕9号)、上海市房屋管理局关于延长《关于贯彻执行(上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则)若干具体问题的意见》有效期的通知(沪房规范〔2021〕10号)；
4.《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)；
5.《关于印发(上海市国有土地上房屋征收评估管理规定)的通知》(沪房规范〔2018〕5号)、《上海市房屋管理局关于延长(上海市国有土地上房屋征收评估管理规定)和(上海市国有土地上房屋征收评估技术规范〉有效期的通知》(沪房规范〔2022〕4号)；
6.《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》(沪房规范〔2022〕3号)；
7.《关于职工住宅(新工房)3(3)类房屋建筑面积换算系数的批复》(沪房管征〔2014〕302号)；
地块四至范围：东至陕西南路，南至复兴中路，西至襄阳南路，北至东方巴黎霞飞苑、南昌路。
房屋征收范围：徐汇区陕西南路368号全部，370弄4号-8号；复兴中路1186号-1194号全部(双号)，1196弄1号甲、1号-5号，1198号-1200号(双号)，1200弄1号-4号，1202号-1216号双号)，1218弄甲支弄1号-5号，1218弄乙支弄4号、5号、7号，1218弄道生里支弄1号-20号、20号丁，1218弄5号-19号(单号)、25号、31号、33号，1218弄2号A、2号-46号(双号)，1218号，1220号全部，1222号，1224号-1230号(双号)，1232弄1号-20号，1234号-1244号(双号)，1246号全部，1248弄1号-21号，1248弄弄口号、甲2号、甲12号、甲14号，1248号，1250号全部，1252弄1号-14号、15号全部、17号全部、18号全部，1254号，1256号，1258号全部，1260号，1260弄1号全部，1262弄1号-3号，1264弄1号甲、1号-4号，1264号-1272号(双号)；南昌路585弄1号-37号，585号-615号(单号)，615弄1号-20号，617号-621号(单号)；襄阳南路115号-123号(单号)，151弄1号-5号，153号，155弄1号-6号，161弄1号甲、1号-6号，161号，169号，167号，171号，173号，173弄1号-6号175号全部，187号，189号，191号，193号等。
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》(沪房〔90〕规字发第518号)、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》(沪房地资市〔2003〕141号)，以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
对于未经登记的房屋，区人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋类型
公寓
独立住宅（花园住宅）
新里住宅
新工房（有电梯、成套）
新工房(无电梯、成套)
新工也占电梯、不成套)
“两万户”新工房
旧里住宅
简屋
换算系数
2.06
1.83
1.82
2.00
1.98
1.94
1.65
1.54
1.25
职工住宅(新工房)3(3)类房屋(标准较低、小梁薄板结构、设备较差的及五十年代建造的“两万户”新工房均属此类)，其居住面积换算为建筑面积的换算系数为1.65。
2001年11月1日前租用公房凭证中已记载，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
租用公房凭证记载的独用的厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。
在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并经工商部门核发营业执照的，根据下列情形认定非居住建筑面积：
公有房屋因市或区(县)房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。
1.原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2.公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3.房地产权证和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4.原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
1.征收居住房屋或非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
2.征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据71号令第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，71号令有特别规定的，从其规定。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
价格补贴=被征收房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区补贴系数为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。
套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴建筑面积15平方米。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按71号令规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按71号令规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照71号令第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴标准：保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
本地块折算单价：18000元/平方米。
居住困难户审核办法另行公布。
奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证租用公房凭证计户发放。
(1)早签约奖
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段给予早签约奖：
在签约期限第1至7日内签约的，按被征收房屋建筑面积给予12000元/平方米奖励，不足40万元/证的，按40万元/证奖励：
在签约期限第8至14日内签约的，按被征收房屋建筑面积给予6000元/平方米奖励，不足20万元/证的，按20万元/证奖励；
签约期限届满后签约的，按被征收房屋建筑面积给予2400元/平方米，不足8万元/证的，按8万元/证奖励。
(2)整体签约率奖
签约期限内，房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的签约率达到95%，给予每证10万元奖励。另外，签约期限内签约率在95%基础上每增加1%，每证增加奖励2万元。
(3)区域签约率奖
签约期限内，同一区域内(即分为四个区域：1.第1、2、3、4、6签约小组负责范围：2.第5、7、8、9、10、11签约小组负责范围；3.第12、13、14、15、16签约小组负责范围；4.第17、18、19、20签约小组负责范围)的被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的签约率达到100%时，每证奖励5万元，
(4)首日签约奖
被征收人、公有房屋承租人在本地块签约期限首日与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的另给予每证10万元奖励。
(1)早搬迁奖
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按约定的搬迁期限搬离被征收房屋的，按搬迁时段给予早搬迁奖；
自本地块旧改签约生效次日起，第1日至15日内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予6000元/平方米奖励，不足16万元/证的，按16万元/证奖励；
自本地块旧改签约生效次日起，第16日至30日内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给子3000元/平方米奖励，不足8万元/证的，按8万元/证奖励；
自本地块旧改签约生效次日起，第31日至45日搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予1500元/平方米奖励，不足4万元/证的，按4万元/证奖励。
(2)首批搬迁奖
完成签约的被征收人、公有房屋承租人在本地块旧改签约生效次日起，第1至7日内搬离被征收房屋并办理完毕交房手续的，每证给予5万元奖励。
(3)户籍迁出奖
1.室内装修补贴
每证按被征收房屋建筑面积500元/平方米给予室内装修补贴被征收人、公有房屋承租人对装修补贴有异议的，可以委托选定的估价机构评估确定。
2.均衡实物补贴
被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的，根据被征收房屋建筑面积，以12000元/平方米为基准单价，按40元/平方米的标准增加均衡实物补贴单价，补贴单价不得超过14000元/平方米。
3.不予认定建筑面积补贴
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，对于没有不予认定建筑面积的部分，给予无不予认定建筑面积补贴10万元/证；对于不予认定建筑面积的部分，按600元/平方米给予材料补贴，最高不超过10万元/证。
4、成套价格补贴
对本地块内房屋类型为新里、新工房、公寓的成套居住房屋另给予60万元/证价格补贴，可以用于购买本地块公示的产权调换房屋。
5.家用设施移装费
(2)管道煤气拆装费，每户160元或按现行有关规定(凭缴费单据)；
(3)有线电视移装费，每户240元或按现行有关规定(凭缴费单据)；
(4)宽带移装费，每户90元或按现行有关规定(凭缴费单据)；
(5)空调拆装费，每台400元(按实计算)；
(6)热水器拆装费，每台300元(按实计算)；
(7)家用(独用)电表，凭收费单据按实结算。
6.搬迁费
按被征收房屋建筑面积35元/平方米结算。低于1600元/证的按1600元/证发放。
凡在征收签约期限内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的(原住房腾空且钥匙交房屋征收部门)，每户提供1辆次免费搬场车。
7.临时安置补贴
每证按被征收房屋建筑面积600元/平方米给予临时安置补贴。
8.证照补贴
对持有征收决定作出之日合法有效的工商营业执照等经营性证照的经营户(须注册在被征收房屋内)，按房屋产权证或公房租赁凭证给予10万元/证补贴。
注：同一证被征收房屋内有多个工商营业执照等经营性证照的，仍按照一证予以补贴。
征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：
1.被征收房屋的市场评估价格
被征收房屋的市场评估价格由选定的房地产评估机构评估确定。
2.设备搬迁和安装费用
可恢复使用的机器设备、物资等搬迁和安装费由选定的房地产评估机构评估确定。
3.无法恢复使用的设备费用
无法恢复使用的机器设备、物资等，按重置价结合成新的价格予以补偿，具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。
4.室内装饰装修补偿
被征收房屋室内的装修，按重置价结合成新的价格给予适当补贴，具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。
5.未见证建筑物残值补偿
未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，未见证建筑物残值补偿价格由选定的房地产评估机构评估确定。
6.其他财物价值补偿
其他财物价值包括绿化、苗木、附属设施等，补偿价格由选定的房地产评估机构评估确定。
7.停产停业损失补偿
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
1.签约奖
被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约的，给予房地产市场评估价格10%的奖励。
2.搬迁奖
被征收人、公有房屋承租人在征收补偿协议约定的期限内完成搬迁的，给予房地产市场评估价格10%的奖励。
3.证照补贴
对持有征收决定作出之日合法有效的工商营业执照等经营性证照的经营户(须注册在被征收房屋内)，按房屋产权证或公有非居住房屋租赁合同给予10万元/证补贴。
4.自行购房补贴
非居住个体商铺房屋的被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式、在签约期内签约的，给予房地产市场评估价格50%的自行购房补贴。
征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准，按照71号令第三十七条第二款的规定执行。
被征收单位在签约期内签约的，给予房地产评估价格10%的签约奖励。
(1)本区房源
①徐汇区世家花园，使用均价71300元/平方米，一房一价。
②徐汇区莲岸家园，使用均价58000元/平方米，一房一价。
③徐汇区馨汇南苑，使用均价72500元/平方米，一房一价。
(2)外区房源
①浦东新区城林雅苑，使用均价37200元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴14200元/平方米。
②浦东新区城林嘉苑，使用均价37200元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴14200元/平方米。
③松江区新松嘉园，使用均价27300元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴9300元/平方米(符合条件的居住困难户仅限申购此房源)。
(3)零星房源
具体零星房源地址、面积、价格等另行公布。
具体房源地址、面积、价格另行公布。
夏朵小城(银春路1799弄)等，按房地产市场评估价使用。
以上房源具体地址、面积、价格等另行公布。
(1)凡选择本地块产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，必须按规定签订房屋征收补偿协议，
(2)每证原则上限在本地块公示的产权调换房屋中申购1套本区房源或1-2套外区房源。被征收的为居住房屋的，限申购居住安置房源。被征收的为居非兼用房屋的，限申购1套本区或1-2套外区居住安置房源。被征收的为非居住房屋的，限申购非居住安置房源。
(3)被征收的为居住房屋的，申购本地块产权调换房屋的总价不得超过被征收房屋补偿金额(即被征收房屋的评估价格+价格补贴+套型面积补贴或成套价格补贴，本方案有特别规定的，从其规定)。
(4)符合条件的居住困难户，增加的困难户保障补贴可用于申购本地块公示的征收安置房源(仅限松江区新松嘉园)。
(5)被征收的为非居住房屋的，申购本地块产权调换房屋的总价不得超过被征收房屋的补偿金额(即被征收房屋的评估价格)。
(6)实行“先签约、先选择、先购买”原则，购完为止。
(7)签约期结束后，根据实际房源使用情况退回多余的房源。
具体选房办法另行公布。
房屋征收评估机构为：上海金虹房地产估价有限公司
二十一、征收部门及受委托的房屋征收事务所
征收部门：上海市徐汇区住房保障和房屋管理局
受委托的房屋征收事务所：上海徐汇第三房屋征收服务事务所有限公司
现场办公地址：陕西南路360弄接待处
1.房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人应当负责安置房屋使用人、共同居住人。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法委托他人签约，必须提供委托双方在征收事务所工作人员的见证下当面签名盖章的书面委托书或经公证机关公证的委托书。
2.房屋征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者房屋征收补偿决定确定的搬迁期限内搬迁，并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人或共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
4.本房屋征收与补偿方案中的货币单位为人民币。
特别告知：
2.在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报徐汇区人民政府，经徐汇区人民政府作出房屋征收补偿决定。用于征收补偿决定房源的具体房源地址、面积、安置价格等另行公布。房屋征收补偿决定以市场价值调换房源进行补偿，不再享受征收安置房源使用定价等征收安置房方案。
上海市徐汇区人民政府
2024年11月23日
关键词：徐汇区张家弄片区、上海动迁、上海征收、上海拆迁、房屋征收政策
徐汇区张家弄片区旧城区改建项目房屋征收与补偿方案上海动迁律师方燕为您精心收集和整理《徐汇区张家弄片区
时评律师：李先奇
擅长领域：合同纠纷劳动纠纷债权债务公司并购股份转让企业改制刑事辩护外商投资常年顾问私人律师
时评律师：高文龙
擅长领域：刑事辩护
时评律师：李顺涛
擅长领域：医疗事故交通事故婚姻家庭遗产继承劳动纠纷合同纠纷罪与非罪债权债务房产纠纷