宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
一、限购政策未预料买卖双方均无责
2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋(期房、需并套使用)出售给黄某。合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。
【评析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。
二、房屋限购已规定解除合同失定金
2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套;岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等;如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金;逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。
经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元;岑某放弃对20万元定金及利息的主张。
【评析】限购政策实施后，市场参与者对调控内容已知悉，交易时对买受人购房资格的审查均有审慎审查和注意义务。
三、限贷政策已明知解除合同无依据
法院认为，2011年1月26日国务院办公厅发文出台了限购、限贷等宏观调控措施，而本案交易发生在政策出台后。双方当事人签订的房屋定购单及商品房买卖合同约定：无法办理银行按揭贷款的，买受人应一次性付清款项。这表明双方交易时对限贷政策均有了解和预期，也约定了应对措施。故景某以限贷为由请求解除合同缺乏依据，对其主张不予支持。
【评析】商品房按揭贷款根据所购房是首套、二套等实行差别化利率直至限贷是房产宏观调控的重要内容。对于房贷政策调整前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等确实影响到买受人的履约能力，导致合同无法继续履行的，除另有约定外，买受人可以请求解除合同、返还购房款或定金。房贷政策调整后，因交易双方对此均有了解，买受人应根据自己的实际情况，充分注意到贷款条件、成本和审批要求，合理商定无法从银行获得贷款时的后续处理方法，慎重决定。
四、规避限购借名买请求确认不支持
2011年5月，任甲以弟弟任乙的名义向某房开公司购买位于宁波某小区房屋一套，款项由任甲全额支付。房屋三证办至任乙名下。后任甲以其系实际买受人为由起诉任乙，要求确认房产归其所有，变更产权登记至其名下。
法院认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名义借名购买的事实。但因任甲名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任甲以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回任甲的诉讼请求。
【评析】为了规避国家房地产宏观调控政策，借名买房行为时有发生。此类行为不仅妨碍调控政策的落实，扰乱房屋权属登记管理秩序，对实际买受人来讲也有重大的风险和隐患。一旦名义买受人对房产进行擅自处分，在相对方系善意取得的情况下，实际买受人将无法追回房屋而“鸡飞蛋打”。针对实际买受人系为规避限购政策而进行借名，本身不具备购房资格的情况，法院对其以系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的，不予支持。实际买受人可在其符合购房条件时请求确权。
五、购房未果因限购居间费用打折扣
2011年2月23日，张某通过某房产中介公司与赵某签订房屋买卖合同，约定张某购买赵某所有的杭州市江干区某房屋。合同订立后，张某向中介公司支付了居间费用20000元。2011年2月28日杭州市出台限购政策，张某因不具备购房资格，遂与赵某协商解除了房屋买卖合同。合同解除后，张某要求中介公司退还居间费，中介公司则认为买卖合同的解除与其无关，其已促成合同成立，有权收取居间费。张某索要未果，故诉至法院，请求判令中介公司返还居间费用20000元。
鉴于本案房屋买卖合同解除是因国家限购政策而起，双方当事人均无过错，经法院主持调解，双方达成协议，由中介公司返还张某居间费用12000元。
【评析】房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。房屋买卖合同当事人因调控政策未能实际完成房产交易，请求房地产经纪机构返还报酬的，应根据房产交易未能完成的原因以及各方当事人有无过错及过错程度，对其请求的合理部分予以支持。
六、房屋契税突调高税费分担纠纷消
经调解双方达成和解，9250元由双方各半负担。
【评析】房屋交易税费是房屋交易总价款的组成部分，交易时需要考虑税收政策在交易期间可能的调整。虽然根据法律规定营业税及附加、个人所得税应由卖房人负责交纳，但目前二手房市场交易普遍实行卖家净到手价格，交易税费实际由买家负担。为减少争议，交易双方在签订合同时应明确约定各项税费的实际交纳者、税率和纳税金额，并对税费调整时的后续处理进行约定。
七、出让土地难交付转让股权促和解
2010年12月21日，某市国土局发布公告挂牌出让某住宅用地。2011年1月19日，某项目公司以3亿元竞得该地块并于当日与国土局签订成交确认书。至2011年3月24日，项目公司付清全部土地出让金，要求国土局在其全额支付土地出让金后10个工作日内履行交地义务。2011年3月31日，双方到土地现场进行了踏勘，发现现场与规划图不符，红线范围不明，且地块上尚有建筑物、构筑物和各种农作物等。后双方就土地交付等事宜多次函件往来。2012年5月31日，项目公司向国土局发送解除成交确认书通知。2012年7月23日，项目公司以国土局未完成拆除平整等前期工作违约为由，起诉请求国土局解除成交确认书，返还土地出让金，双倍返还定金，赔偿损失等。同年8月23日，国土局起诉请求确认项目公司解除成交确认书的行为无效，判令项目公司与其签订土地使用权出让合同等。
经法院积极主持调解，引入第三方投资者受让项目公司50%股权，项目公司与国土局签订国有建设用地使用权出让合同继续宗地开发，实现了多方共赢。
【评析】国土局是政府土地行政主管部门，行使行政管理职能。但在国有土地使用权出让法律关系中，其与受让人同属平等的民事主体。国土部门应严格履行合同义务，落实“净地”出让要求，完成拆除平整等前期工作。当土地不能按期如约交付时，将加重受让人的资金负担，拉长土地开发周期，使受让人额外承担宏观政策调整和房价波动的不确定性带来的风险。尤其在宏观经济形势不利于房地产开发建设时，更容易因土地交付不符约定而引发合同解除、违约赔偿等纠纷。
八、合作协议不履行返还投入加赔偿
2006年10月19日，甲公司与乙公司签订联合开发杭州某房产项目经营协议，约定双方组建联合项目部，由乙公司提供已办理好土地使用权证的180亩土地供联合项目部开发，每亩作价80万元;甲公司负责项目开发所需的建设资金;售房款必须100%打入联合项目部账户;房屋销售收入优先抵做项目开发建设资金;项目部房产销售后的可分配利润，甲公司得60%，乙公司得40%。2009年4月27日，甲公司以乙公司擅自定价、私收房款为由诉至法院，请求解除合同，返还投资款，赔偿预期利润损失等。
法院认为，在合作协议履行过程中，乙公司未依约履行协议，致使甲公司无法参与项目的销售以及资金的管理控制，合同目的落空，甲公司有权解除合同及要求乙公司承担违约责任。遂判决合同解除，乙公司支付甲公司预期利润损失1.3亿元，返还投资款4000万元。
【评析】房地产合作开发通常投入资金大、开发周期长、涉及事项多。在合作期间，在签订协议时经双方平等议定的成本投入或利润分成条款，其后因土地、房产的市场价格波动，可能会出现利益失衡而不合理的情形。但合作开发各方并不能以此拒绝履行，仍应秉承“合同必须严守”原则，诚信履行合同义务，促成合作开发目的的实现。
九、农房买卖需谨慎合同无效各担责
2004年，城镇居民于某与村民史某夫妇签订协议，约定史某夫妇将其所有的金华某农村宅基地上房屋卖与于某，房屋价款20万元。合同订立后，于某依约支付了房款，史某夫妇交付了房屋。2007年6月，史某夫妇以城镇居民不得在农村购买房屋，房屋买卖合同违反了国家禁止性规定为由向法院起诉，请求确认合同无效，于某腾退房屋等。于某则反诉请求判令史某夫妇返还房款，并赔偿因房屋买卖无效造成的损失75万元。
法院认为，根据国家政策，城镇居民不得到农村购买宅基地上房屋，本案买卖合同应认定无效。合同无效后，双方应相互返还房屋和购房款。对于因合同无效造成的损失，双方主观上均有过错，而史某夫妇在出售房屋数年后主张无效，有违诚信，应承担主要责任，判决史某夫妇赔偿于某50万元。
十、分割办证有障碍房屋政策须了解
2003年1月15日，甲公司与某市国土局签订土地使用权出让合同，以协议出让方式取得该市某宗地，用途为综合(办公)用地、商业用地，宗地使用权5年内不得转让。2004年12月2日，甲公司与黎某签订房屋转让合同，约定向黎某转让宗地上所建大厦的房屋一套，转让价款143万元;合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提;房屋具备转让条件后，黎某决定受让承租房屋的，甲公司承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等转让手续，将权证变更至黎某名下;如因法律修改、政策变化、政府规定等无法按时办理手续的，甲公司不负违约责任等。同日，双方签订租赁合同，约定黎某自2005年6月30日起承租该房屋20年;若租赁期内黎某受让该承租房屋的，自所有权转移至黎某之日，租赁合同终止;如黎某未受让的，本合同续订20年;续订期满，黎某仍未受让的，再续订至2053年3月15日;三阶段租金合计143万元。合同签订后，黎某支付了143万元，甲公司亦交付了上述房屋。2008年12月12日，甲公司致函黎某表示在分户产权证办理过程中，政府主管部门告知大厦不能分套转让，房屋转让合同无法生效及履行。后双方针对买卖合同是否生效、能否解除以及租赁合同的履行进行了数次诉讼。
经法院多次主持调解，各方就数个纠纷达成一揽子调解协议，协商解除因政策调整原因已无法履行的房屋转让合同，各方均无法律责任;房屋租赁合同期限经协商确定为第一期的20年，租赁合同中涉及的房屋转让条款全部终止;甲公司返还黎某支付的第二、三期预约续租款项85.8万元，并赔偿占用期间的利息损失33万元。
【评析】随着城市化的扩容以及房地产市场的升温，越来越多的消费者、投资人将目光转向具有价格、地段等综合优势的国有非住宅用地上的建设项目。此类建设项目用地性质往往是国有科研用地、工业用地或者办公(综合)用地，不属于经营性房地产开发项目，采用协议出让等方式，土地出让金较低，项目建成后不得分割销售，且政府政策通常规定此类项目只能按幢或按整层办理单一房屋所有权证，而不能按照套或间等最小单位分户办理。买受人购买此类房屋，产权过户存在履行障碍，法律关系处于不稳定状态，房产的保值增值亦会受到影响。购房者应仔细权衡利弊，尽量避免此类房屋交易，切莫因小失大。
案例问题1：房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位
指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。
案例问题2：被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行
指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。
案例问题3：使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则
指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。
附典型案例：建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书(2017)最高法民终252号
.........
本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；二、国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；三、在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。
关于焦点二，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定的问题。根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的会议纪要记载国泰纸业公司愿意支付给新兴公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有国泰纸业公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于国泰纸业公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用。除此之外，原审判决对新兴公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，新兴公司对此未提出异议，国泰纸业公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。综上，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额为：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原审判决对此计算错误，本院予以纠正。
关于焦点三，在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务
14、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题
15、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力
借款合同到期借款人并未按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。
最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二
16、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款
父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。
(执笔人：韩玫余国英沈妙)
索引：《民事审判指导与参考》(第44辑)第185-189页
17、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行
房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
(执笔人：左峰陈旻)
索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第130-134页
18、土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为
土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人，对双方民事权利义务的约定，其性质属于民事行为，由此引起纠纷诉至人民法院的，属于民事案件范畴。
(执笔人：沈丹丹)
索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第148-152页
19、以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属
合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。
(执笔人：仲伟珩)
索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第133-138页
20、如何理解农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”农村土地承包合同发生的纠纷
索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第139-142页
21、案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院不予支持
土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而在案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由，主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的，人民法院不应支持。
索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第148-155页
22、出让人按照联合竞买人的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人
当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权，并由一方办理土地摘牌手续，领取土地成交确认书，签订土地使用权出让合同。出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。
(执笔人：辛正郁沈丹丹)
索引：《民事审判指导与参考》(第55辑)第97-100页
23、当事人就他人承包的土地主张权利，人民法院应当受理并作出裁判
未获得土地承包经营权的当事人，不向村民委员会要求承包土地，而以自己是该村某一土地承包经营户的家庭成员为由，针对他人已经承包经营的土地，主张成为该农户土地承包经营权共有人的，属于平等主体之间的民事权益之争，人民法院应当作为民事案件受理，并依据农村土地承包法第二十六条之规定，对其是否属于该户土地承包经营权的共有人作出裁判。
(执笔人：韩玫)
索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第110-114页
24、农村土地承包经营权依法转让后土地被征收，征地补偿款是否归受让方所有
农村土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系，受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更，受让方成为新的土地承包经营权人。土地被征收后，受让方有权享有相应的土地补偿费。
(执笔人：王丹)
索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第124-127页
●宁波拆迁补偿税收返还政策
●宁波拆迁补偿税收返还标准
●宁波拆迁补偿款
●宁波拆迁补偿税收返还多少
●宁波拆迁赔付
●宁波拆迁货币补偿
●拆迁补偿标准明细2021宁波
●宁波拆迁安置补偿
●宁波市房屋拆迁赔偿
●宁波拆房补偿标准2020
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