北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认解除《房屋买卖合同》；2.判决被告返还原告全部购房款118万元，并支付资金占用期间的利息；3.判决被告按总房款的200%支付原告违约金，即人民币236万元；4.判令被告承担本案保全费和诉讼费用。
2021年6月，原告得知被告已取得标的房屋的不动产权证书，于是就办理房屋过户手续事宜多次与被告沟通。但被告拒绝办理过户，并表示后悔出卖标的房屋，提出原告只有再额外支付50万元房款，才同意继续履行合同义务，但目前也没有钱返还原告的购房款，需要把房屋高价转卖或者抵押给银行贷款后慢慢返还，否则就只能通过诉讼解决。
被告辩称
被告周某霖辩称：我同意把房子给原告，但是其他人不同意。退款的问题我前妻吴某芳说想办法退钱，要求几百万是不太可能，林某杰的所有购房款118万元都交给我了。
法院查明
2007年4月29日，周某霖（被拆迁人、乙方）与北京市M公司（拆迁人、甲方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，载明甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内的顺义区×镇×村×街×号的宅基地及其上房屋和附属物，乙方家庭人口共7人，分别是：户主吴某芳，之夫周某霖，之公公周某贤，之婆婆张某丽，之兄周某鹏，非户主周某杰、周某豪。
2009年周某鹏作为购房人签订《翠竹新村定向优惠价商品房购房确认单》，购买×村×楼×单元×室×户型，房屋现状现房，总房价款168388元。
2019年7月2日，周某霖在一份《房屋买卖款项交付确认函》上签名，内容为周某霖收到第一笔付款55万元。2019年9月10日，周某霖在一份《房屋买卖款项交付确认函》上签名，内容为周某霖收到第二笔付款63万元。房款已全部支付完成，双方均已确认。庭审中，周某霖自述认可收到全部购房款118万元。
据双方陈述：目前案涉房屋已经办理了产权证书，登记所有权人是周某鹏。林某杰要求周某霖协助办理过户手续，周某霖称家里人不同意。2021年7月20日，林某杰向周某霖发出《解除合同通知书》及律师函，要求解除合同、退还购房款及违约金合计363.7万元。
周某鹏与周某霖系亲兄弟，据周某鹏家人陈述，周某鹏有智力残疾二级证书。经鉴定结论为：1.被鉴定人周某鹏诊断：中度精神发育迟滞；2.被鉴定人受所患疾病影响，不能辨认自己的权利和义务，应评定目前为限制民事行为能力。周某霖及前妻吴某芳陈述，周某霖常年在外跑车，周某鹏及其母亲均由吴某芳和周某霖的大儿子来照顾。村委会指定周某霖为周某鹏的监护人。
裁判结果
一、确认原告林某杰与被告周某鹏、周某霖于2019年签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告周某霖于本判决生效之日起七日内退还原告林某杰购房款118万元；
三、被告周某霖于本判决生效之日起七日内赔偿原告林某杰购房损失61万元；
四、原告林某杰于收到上述房款及赔偿金后三十日内将位于北京市顺义区房屋予以腾退交还；
五、驳回原告林某杰的其他诉讼请求。
房产律师点评
《中华人民共和国民法典》第二十二条：不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。第三十五条第一款：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。第一百四十五条：限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
根据在案证据，周某鹏自小患有智力残疾，经鉴定为限制民事行为能力人，虽然鉴定结论并非2019年签订房屋买卖合同时的行为能力，但周某鹏系自幼残疾，且签约时周某霖告知林某杰周某鹏有智力问题，林某杰对此应当知晓并要求周某霖出具委托书，可以合理推断周某鹏在签约时不能完全辨认自己的行为后果。
另，周某霖为归还赌债将周某鹏名下房屋出售，该处分行为不符合周某鹏的利益，严重侵害了周某鹏的财产权，周某霖的代理行为应为无效。综上，法院确认案涉《房屋买卖合同》应为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。根据上述规定，案涉《房屋买卖合同》自始无效，周某霖应当返还收到的购房款118万元，林某杰应当返还房屋。
关于本案的过错，根据在案证据及双方陈述，林某杰在签约时自身也存在一定失察过错，法院确认双方各自承担一半的责任。结合案涉房屋的市场价值，双方的过错比例，法院酌情确认周某霖赔偿林某杰购房损失61万元。