成功案例—深圳房产律师房屋买卖合同纠纷（官司）律师谈二手房买卖合同解除合同纠纷赔偿违约金要点

1）陈某诉严某、深圳市XX房地产经纪公司房屋买卖合同案。买家要求解除双方之间的二手房买卖合同，同时要求卖家返还购房定金30万，获得支持；

2）刘某诉戴某二手房买卖合同案。买家要求买家因涉案房产锁定学位导致小孩无法就读目标学校要求赔偿，最终法院支持赔偿12万元；

简要评析：

1）在陈某诉严某、深圳市XX房地产经纪公司房屋买卖合同案中，陈某与严某签订房屋买卖合同后，发现已被告知的该房产除房贷外还有经营贷，这涉及承担赎楼方的陈某要额外支出3万元的费用，另外陈某发现房产交易市场下行趋势，因此找到吴传枝律师，要求起诉解除双方之间的二手房买卖合同，返还定金30万。吴律师经梳理认为仅仅因卖家隐瞒一定事实，可能会造成一定3万左右的损失，不构成根本违约，还不足以解除双方之间的买卖合同。但陈某坚持要求解除双方之间的买卖合同，主要原因是该房目前价格下降很多。吴律师发现该二手房买卖合同签订人是该房地产经纪公司的法定代表人且虽然该房产证上所有人为严某，但无其配偶在买卖合同上签名。吴律师建议先发律师函，函告严某告知该房产产权情况，并告知若为夫妻共同财产则必须要求其配偶二日内签字确认。严某收到该函后，二日内未予以回复。陈某遂立即委托吴律师准备诉讼，理由有二，除第一点存在隐瞒事实，可能造成损失外，第二点不安履行抗辩权为由。福田法院驳回陈某诉求，深圳中院推翻一审判决，支持陈某诉求。

2）第二则案例，刘某与戴某签订了二手房买卖合同，在合同中明确承诺涉案房产学位未被锁定及未被使用。而刘某购买后，发现该房产学位已经被使用并锁定，导致刘某小孩无法就读对应学校，事后，戴某也作了一定的补救，刘某小孩才顺利就读另外一所较远点学校。刘某认为其购买房产主要目的之一是让小孩就读XX学校，现目的不能达到，要求赔偿，遂委托吴律师诉讼要求赔偿。观点：刘某平购买涉案房产时，学位的可用性是其考虑的重要因素之一，戴某未能提供符合合同约定的无锁定学位的房产，客观上对刘某平造成了损失。这种损失并非仅仅体现在金钱上，而是体现在教育机会的丧失和购房目的的落空，具有一定的非金钱可衡量性。

吴律师总结：对于二手房买卖合同纠纷中，主要诉求一般为解除双方之间的买卖合同；要求支付违约金；要求支付逾期交楼违约金等。对于类似请求，主要要梳理对方的过错点及过错程度，若过错程度没有达到根本性违约，则诉求主张应谨慎。