近日，客户因现有土地、厂房征收拟新购厂房，对某厂房（尚未竣工验收）的一层楼面比较中意，卖方说可以直接进行分割销售。因此，咨询我们律师，如果购买工业厂房的一层楼面，需要转让方提供哪些材料，应注意哪些事项？于是，我们对工业厂房买卖涉及的法律规定、政府审批、预售分割等问题进行梳理，写成本文。下面，让我们来看一个工业厂房预售被认定无效的案例。
【裁判案例】
在启迪协信博科科技园发展（苏州）有限公司诉苏州市凯明电器有限公司商品房销售合同纠纷案件[案号：(2021)苏05民终12795号]中，苏州市中级人民法院认为：
【律师分析】
由于启迪协信公司未经预售许可向社会公开销售房屋的行为，不仅违反了商品房预售的规定，同时也违反了国有土地使用权出让合同和规划的要求。因此，法律对这一买卖行为作出否定性评价，认定工业厂房买卖合同是无效的。通过这一裁判，我们可以从三个方面来分析、理解。
一、工业厂房是不是商品房？
一般来讲，国有土地上建设的工业厂房不能被认定为商品房。如何定义商品房，法律上尚无准确界定，但什么样的房屋被称之为商品房，还是有迹可循的。
1、商品房是建设在城市规划区国有土地上的房屋，集体土地或非城市规划区的国有土地上建设的房屋不能称之为商品房；
2、商品房是房地产开发企业投资开发建设的房屋，非房地产开发企业开发建设的房屋不能称之为商品房；
3、商品房是可以直接向社会预售或现售并转移所有权的房屋，不能向社会预售或现售并转移所有权的房屋不能称之为商品房。
经过上述分析，我们可以给商品房下一个定义，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上建设的、可以向社会用预售或现售的方式转让并转移所有权的房屋。相较之下，工业厂房明显不具有“商品房”的特征，工业厂房建设在国有土地上的，但不一定在城市规划区中；工业厂房的建设单位不是房地产开发企业，也不能直接向社会预售或现售并转移所有权。实践中，工业厂房的建设审批与商品房的建设审批也明显不同，商品房的建设、销售需要有“五证”，即土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证和预售许可证。工业厂房的建设只要“四证”，即土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，一般不会颁发预售许可证。
因此，工业厂房不是商品房，不能用预售的方式进行交易。
二、工业厂房转让的限制条件？
《民法典》第三百五十六条、三百五十七条，即为我们通常所说的“房随地走”、“地随房走”规则。由于“地”和“房”的不动产属性，两者实际是一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上讲，不可能也不允许把“房”和“地”分别转让给不同的主体。相比住宅、商铺、办公用途的商品房的转让来说，对工业厂房的转让限制适当多一些，主要体现在以下几个方面。
1、土地出让合同。以出让方式取得国有建设用地时，工业用地的规划条件（地块的位置、使用性质、开发强度等）直接作为土地出让合同的构成部分，即便发生工业厂房转让时，土地出让合同约定的权利和义务随之转移，土地使用者负有持续按确定规划条件和出让合同约定用途使用土地的义务。
2、城市规划管理。我国实行土地用途管理制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；使用土地期间，确需改变城市规划区内土地建设用途的，应先经自然资源主管部门和规划主管部门同意，并报原批准用地的人民政府批准，相应调整土地出让金。
3、产出监管协议。社会经济的发展离不开土地，但土地是有限的，加强和改进工业用地综合评估考核就越发重要，既要盘活存量工业用地，又要高效配置新增工业用地，以实现工业用地的提质增效。
以常州为例。为贯彻落实《省政府办公厅关于进一步腿推进工业用地提质增效的意见》[苏政办发(2021)103号]、《省自然资源厅省发展和改革委员会省科学技术厅省工业和信息化厅省财政厅省生态环境厅省商务厅关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》[苏自然资发(2021)264号]精神，常州于2022年1月14日颁发《关于进一步推进工业用地提质增效的若干规定》，提出全面实施“双合同”模式。该文件指出，在全市范围内，使用新增建设用地或存量建设用地的工业项目、标准厂房项目、研发项目以及低效用地再开发涉及转让、分割转让等产业项目，均实行《国有建设用地使用权出让（租赁）合同》与《产出监管协议》并举的“双合同”管理制度。受让人应符合所在地产业准入要求，并和属地区级人民政府签订《产出监管协议》，明确投资、产出、税收等要求。
4、工业厂房分割。与商品房的分割转让完全不同，工业厂房的分割转让是近几年随着工业用地提质增效的政策陆续在全国出现的，但有明确的限制条件。
以常州为例。如现有低效工业土地再开发，土地用途变更为战略性新兴产业、生产性服务业等新产业、新业态后，确需分割转让的，根据产业容量、市场需求等确定可分割转让的比例，分割转让比例可提升至除生产服务、行政办公、生活服务设施等配套设施以外计容建筑面积的50%，也就是说生产服务、行政办公、生活服务设施用途的土地、房产不得分割转让。四层以上带电梯的高标准厂房，在满足独立使用前提下，允许按幢、层等固定界限为基本单位分割登记、转让。
由此可见，工业厂房分割转让的部分，都有特定的条件，并非不加限制的。
三、工业厂房转让方式有哪些？
工业厂房的交易方式主要有房屋买卖、股权收购、公司合并三种。
1、房屋买卖方式。买受人购买高标准厂房或低效工业土地再开发项目可分割部分，并签署工业厂房买卖合同。根据常州不动产中心披露的消息，横山桥智能装备产业园项目分栋分层分割登记的顺利办理，不仅是实务操作的一次成功探索，也为规范性文件出台提供了经验样本。
2、股权收购方式。买受人通过收购工业厂房所在标的公司的股权，从而实现持有工业厂房及土地的目的。
3、公司合并方式。买受人通过将自己控制的公司和工业厂房所在标的公司依照公司法规定的条件和程序进行合并，组成一个新公司的法律行为。
我们认为，工业厂房交易涉及众多法律和政策，容易产生法律纠纷，交易双方委托专业律师参与，有利于规范交易并控制法律风险，以实现交易目的。