行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的，当事人可请求撤销违法的颁证行为
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裁判要旨
案情简介
一、韩作刚基于与山西省通信公司文水县分公司签订的《土地使用权出让合同》取得文水县政府核发的《国有土地使用证》，张永杰依据有关宅基地转让协议书在上述土地范围内修建房屋并取得文水县政府颁发房屋所有权证，上述事实导致房地登记不一。
三、韩作刚向吕梁中院起诉，请求：撤销被诉行政复议决定。吕梁中院认为，被诉行政复议决定认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确。故判决：驳回韩作刚的诉讼请求。
四、韩作刚不服，上诉至山西高院。山西高院认为，韩作刚与张永杰的争议实质上是土地权属争议，吕梁市政府应当将土地权属争议与行政争议结合起来综合考虑。故改判：撤销被诉行政复议决定，要求吕梁市政府重新作出行政复议决定。
五、张永杰不服，向最高法院申请再审。最高法院认为，二审判决适用法律错误，应予纠正。故裁定：本案指令山西高院另行组成合议庭进行再审。该裁定书末署名者为“院长周强”。
六、山西高院再审认为，二审判决已被最高人民法院认定为适用法律错误，应予纠正。故判决：维持吕梁中院一审判决。
裁判要点
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
二、当事人拟受让国有建设用地使用权时，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条的规定，事先前往不动产登记机构查询不动产登记资料，核查拟受让的国有建设用地使用权的自然状况、权利人及查封、抵押、预告登记、异议登记等状况，确保拟受让的国有建设用地使用权不存在权利瑕疵。
三、根据《物权法》第十九条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
《土地登记规则》【国土〔法〕字第184号】
第二十六条以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记,成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。第三十七条有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：(一)依法转让土地使用权的；(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。
《中华人民共和国行政复议法》
第二十八条行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；（二）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行；（三）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：1．主要事实不清、证据不足的；2．适用依据错误的；3．违反法定程序的；4．超越或者滥用职权的；5．具体行政行为明显不当的。（四）被申请人不按照本法第二十三条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
张永杰、韩作刚与吕梁市人民政府行政复议申诉行政裁定书，[最高人民法院（2014）行监字第356号]
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土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记，此时发生房地分离的例外情形。
案例1：陈柏粦与陈健珍等知识产权权属纠纷再审案[广东省高级人民法院（2009）粤高法民三提字第6号]认为，“关于本案讼争房屋所有权归属问题。根据1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第64条、1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、1995年《城市房地产管理法》第31条（2007年被修正后为第32条）、1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条等的有关规定，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体应保持一致，在房地权利发生异动时，我国法律遵循的是‘房随地走’或者‘地随房走’的原则。只有符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条规定，即：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记，此时才发生房地分离的例外情形。”
2
“房随地走、地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的强制性规定。
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未取得房屋所有权的地上建筑物也应遵循房地不能分离的原则。
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行政机关作出的登记行为、颁证行为致使房地登记分离的，当事人可请求撤销错误的登记行为、颁证行为。
案例5：遂平县嵖岈山镇常韩村民委员会新村组与遂平县人民政府行政登记二审行政判决书[河南省高级人民法院（2015）豫法行终字第00463号]认为，“根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，村民建设住宅需经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。本案涉及房屋所占土地系新村组集体所有土地，新村组村民可依法取得土地使用权，冯臣并非新村组村民，其未依法取得涉案房屋所占土地的使用权，遂平县人民政府在为冯臣颁发本案被诉房屋所有权证时，未对土地权属情况进行审查，导致房地分离，颁证错误，应予撤销。冯臣出资建造案涉房屋，建房前经批准取得村镇建设规划许可证和村镇建筑许可证，之后多年一直在此实际经营，撤销房产证造成的损失可依法另行主张。因冯臣所持街道建房款是以李效忠名义所交，新村组称一直以为是李效忠所建房屋，不知道房产证办在冯臣名下的理由，本院予以采信。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。”