民法典案解100例:没有取得不动产权证的房屋可以转让

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2020.10.14

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没有取得不动产权证的房屋可以转让

案例

在执行过程中,王五提出执行异议,主张该房屋张三已于2018年7月16日出售给他,并已经交付使用,但因该房屋系张三按揭贷款购买,王五已帮张三还清剩余按揭贷款八万余元,房产变更登记正在办理当中。李四随后向法院提起执行异议之诉,要求法院确认张三和王五之间的房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定而无效。

法律适用条文:

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

案件的处理结果及分析意见:

法院审理认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定,因此认定张三与王五签订的房屋转让合同有效,驳回了李四的诉讼请求。法院解除了对该房屋的查封。

律师提示:《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款中有两个“强制性规定”,其中前半句规定的强制性规定,违反的后果是导致合同无效,因而其性质上属于效力性强制性规定,而后半句中的强制性规定属于管理性强制性规定。另外,在价值的选择上,随着市场经济的发展和完善,民法更注重对交易安全的保护,导致合同无效的强制性规定适用范围将越趋狭窄。

未取得不动产权证的房屋虽可以转让,但因此类房屋无法立即办理产权变更登记,变数较大。建议购买者在签订转让合同时,要求出售者交付房屋及购房合同、发票等资料,并立即占有使用,将代出售者偿还银行按揭贷款作为交付房款的方式之一,并在出售人取得房产后,尽快将房屋产权变更登记到自己名下,避免出售方一房二卖。

THE END
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