第3条律师办理土地法律业务的主要法律依据
3.1《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）。3.2《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行）。3.3《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）（第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008年4月1日起施行）。3.4《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）（第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990年10月1日起施行）。3.5《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）。3.6《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）。
第4条律师办理土地法律业务的基本原则
4.1忠诚负责原则。律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。4.2专业精湛原则。律师办理土地法律业务，应具备相应的业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。4.3勤勉敬业原则。律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务。
第5条律师办理土地法律业务的具体内容
第6条本操作指引的适用范围
律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引。
第7条特别说明
本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
第一编律师办理土地权属登记业务操作指引
第一章一般规定
第二章土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节一般规定
第二节划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第三节出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第16条律师应告知委托人申请条件及申请期限16.1委托人应该有国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让金支付凭证。16.2以出让方式取得国有建设用地的，应当在按出让合同约定支付全部国有建设用地使用权出让金后30日内申请。成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有建设用地使用权的，应当在每期付款后30日内申请。第17条律师应提示委托人申请所需材料17.1《建设用地批准书》。17.2规划许可证、规划红线图。17.3《国有建设用地使用权出让合同》。17.4出让金、契税缴纳凭证。17.5地籍调查表、宗地图等地籍资料。17.6其他证明文件和资料。
第四节国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务
第18条律师应告知委托人申请条件及申请期限18.1申请人应为改组后的新设企业，持有国有建设用地入股合同。18.2应当在签订入股合同之日起30日内申请。第19条律师应提示委托人申请所需要的材料19.1企业改制方案及批准文件。19.2土地资产处置方案及批准文件。19.3土地估价备案材料。19.4国有建设用地作价出资(入股)合同。19.5土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。19.6建设用地批准书。19.7原《国有土地使用证》。19.8其他证明文件。
第五节国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第20条律师应告知委托人申请条件及申请期限20.1申请人应该有国有建设用地使用权租赁合同。20.2申请人应当在签订租赁合同之日起30日内办理。第21条律师应提示委托人申请所需要的材料21.1国有建设用地租赁批准文件。21.2国有建设用地使用权租赁合同。21.3建设用地批准书。21.4原《国有土地使用证》。21.5其他证明文件。
第七节集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第八节国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第九节国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第三章土地变更登记中的律师业务
第二节划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第36条律师应告知委托人申请条件及申请期限36.1申请人为划拨国有建设用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的变更登记，申请人为售房单位和购房职工。36.2应当在缴纳国有建设用地使用权出让金后30日内申请；出售公有住房，售房单位和购房职工应当在房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内申请。第37条律师应提示委托人申请所需要的材料37.1划拨国有建设用地补办出让手续的变更登记需要的文件：（1）政府批准文件；（2）原《国有土地使用证》；（3）《国有建设用地使用权出让合同》；（4）国有建设用地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；（5）其他证明文件。37.2出售公有住房引起的划拨国有建设用地变更登记需要的文件：（1）公房出售批准文件；（2）原《国有土地使用证》；（3）权利人为购房职工的《房屋所有权证》；（4）售房单位与购房职工签订的售房合同；（5）其他证明文件。
第四节集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务
第41条律师应告知委托人申请条件及申请期限申请人为权属变更前后的权利人。应在接到有关协议批准文件后30日内办理。第42条律师应提示委托人申请所需要的材料42.1集体土地所有权变更登记所需材料：（1）原《集体土地所有权证》；（2）农用地交换调整协议；（3）农用地交换调整批准文件；（4）土地征用协议及批准文件；（5）其他证明文件。42.2集体建设用地使用权变更登记所需材料（1）原《集体土地使用证》；（2）集体建设用地使用权转移协议；（3）转移协议批准文件；（4）其他证明文件。
第五节土地他项权利变更登记律师业务
第六节名称、地址和土地用途变更登记律师业务
第四章土地注销登记中的律师业务
第五章土地权属争议业务中的律师业务
第51条调查申请土地权属争议经协商不能解决的，当事人可以依法向县级以上人民政府，或者乡级人民政府，或者国土资源行政主管部门提出调查处理申请。第52条调查处理机关县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件（以下简称争议案件）的调查和调解工作；对需要依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定。
第二节土地权属的确定
第三节土地权属争议中的律师业务
第57条律师可以接受土地权属争议任一方委托，代理行政和诉讼程序。第58条若作为与土地管理部门相对一方的代理人，律师应当提示委托人：（1）对土地管理部门不予受理的决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》，申请行政复议或者提起行政诉讼。（2）土地管理部门决定受理后，认为承办人员与案件处理有利害关系的，有权请求该承办人员回避。承办人员是否回避，由受理案件的土地管理部门决定。（3）在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地的现状和破坏土地上的附着物，不得影响生产和在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物。擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的，土地管理部门有权责令停止施工。（4）土地管理部门对受理的土地权属争议案件，应当在查清事实、分清责任的基础上先行调解。调解应当符合自愿、合法的原则。调解达成协议的，应当制作调解书。调解书经当事人签名或者盖章，调处人员署名并加盖土地管理部门的印章后生效。律师应当提示当事人，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。（5）土地权属争议处理完后，当事人应及时向土地管理部门申请土地权属登记。
第二编律师办理土地征收业务操作指引
第59条概念界定59.1土地征收，是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。59.2农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划，以及国家规定的审批权限报批后，转变为建设用地的行为。第60条主要法律依据60.1《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）。60.2《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）。60.3《征用土地公告办法》。60.4《国土资源听证规定》。60.5《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》。60.6《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。60.7《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》。60.8《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》。60.9《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》。60.10《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。
第二章土地征收的程序
61.9落实征地补偿安置方案，实施供地。市、县人民政府土地行政主管部门根据市、县人民政府批准的征地补偿方案，实施补偿安置，并办理土地交接手续，土地行政主管部门核发《建设用地划拨决定书》,施工单位进场施工。
特别提示：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外独立选址的建设项目用地，可按项目实施统一征地。需由项目用地单位在向计划部门提交可行性研究报告的同时，向县土地行政管理部门提出用地预申请，土地行政管理部门对建设项目的用地进行审查，出具建设用地预审报告。
第62条影响征地申请报批的情形62.1引发重大群体性事件的地区暂缓批地；62.2违反土地利用总体规划和年度计划的不得批准用地；62.3社会保障费用不落实的不得批准征地；62.4违法用地行为未经依法查处的不得批准建设用地。
第三章征地的费用补偿和人员安置
第一节征地补偿费用
第63条征地补偿费用的组成根据《土地管理法》和《物权法》等法律法规的规定，征地补偿费用包括：（1）土地补偿费，是对土地所有者的权属及其对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿对象为村集体经济组织及被征地的农民。（2）安置补助费，是用以安置土地被征用后失去生产资料的农业人员的补助费用，原则是谁安置补助费归谁。（3）地上附着物补偿费，是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，给予所有者补偿的费用。（4）青苗补偿费，是指征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，给予土地承包者或使用者以经济补偿。（5）农民的社会保障费用，是指对土地被征用后失去生产资料的农业人员，在年老、疾病、伤残、失业、生育、死亡、遭遇灾害、面临生活困难时，依法给予物质帮助，以保障基本生活需要的费用。
第二节被征地人口的安置
第65条依据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，对于被征地人口进行安置的主要方式有：（1）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。（2）重新择业安置。积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。（3）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。（4）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
第三节征地补偿协议
第四章律师办理征地补偿安置标准听证法律业务
第五章律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务
第74条律师应当告知委托人申请协调、裁决的事项和范围74.1申请协调、裁决的范围（1）对市、县人民政府批准的征地安置补助标准有异议的；（2）对征地补偿安置方案涉及的被征土地地类、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的；（3）实行区片综合地价计算征地补偿费的地区，对区片综合地价的适用标准和计算有异议的；（4）征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议的。
特别提示：目前各省对补偿标准的具体规定不一样，承办律师一般应了解和熟悉被征地所在省或自治区的规定。
74.2对征地方案的异议、土地征收程序违法、强行征占土地、以租代征、违法征收等，均不符合申请裁决的条件。第75条律师应审查委托人是否符合法定的申请人主体资格
第六章律师办理土地补偿争议行政复议法律业务
第80条当事人对裁决机关作出的裁决决定不服的，可以在法定期限内依照《中华人民共和国行政复议法》（以下简称《行政复议法》）和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或者提起行政诉讼。第81条律师应告知委托人可提起行政复议的范围81.1对市、县人民政府批准的征地补偿安置补助标准有异议的。81.2对征地补偿安置方案涉及的被征土地类别、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的。81.3实行区片综合地价计算征地补偿费的地区，对区片综合地价的适用标准和计算有异议的。81.4对征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议。
特别说明：申请人对征地补偿标准争议裁决不服提出行政复议，故复议范围同于申请裁决的请求范围。
第七章律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼
第一节征地补偿安置争议
第86条律师代理征地补偿安置争议诉讼的注意事项86.1因征地补偿安置争议裁决提起诉讼，同案原告为5人以上的，应当告知同案原告可以推选1~5名诉讼代表人参加诉讼。86.2征地补偿安置标准争议的裁决或复议决定，是由原征地批准机关即省、自治区、直辖市人民政府或国务院作出的，对省政府提起诉讼应向省、自治区、直辖市人民政府所在地中级人民法院提起；对国务院不得提起诉讼。86.3经过复议的，应当在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提出起诉；复议机关逾期不作决定的，应当在复议期满或延期届满之日起15日内向人民法院提出起诉。第87条律师代理征地补偿安置争议诉讼中需要审查的内容87.1审查争议补偿标准作出的依据。87.2审查争议补偿标准作出的法律程序和权限，如是否进行了征地审批、公告等。87.3如果补偿依据符合法律规定，则审查补偿是否到位。
第二节征地补偿费用分配纠纷
第三编律师办理土地储备业务操作指引
第91条概念界定土地储备，是指各级人民政府依照法定程序，在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。第92条法律依据92.1《土地储备办法》。92.2《关于加强国有土地资产管理的通知》。92.3《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》。92.4《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》。92.5《关于深化改革严格土地管理的决定》。92.6《土地储备资金财务管理暂行办法》。92.7《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。
第二章土地储备的基本程序
第93条完成土地储备包含三个基本环节，即土地的收回（收购、征用、置换）；土地的储存；土地的供应。在这三个环节中均包含三个方面的基本程序，即审批程序、公示程序和签约程序。93.1土地储备的审批程序。在土地储备行为的各个环节中，土地所有权、使用权的转让和变更是经常发生的。而对于不动产产权的转让和变更，国家历来有严格的程序性规定，其中行政审批手续则是土地所有权和使用权转让或变更的前提和必经程序。
附：《土地储备基本程序图》
第三章律师审核土地储备合同应注意的问题
第94条合同当事人94.1储备机构需与拟储备地块的原权利人签署土地储备合同。94.2储备拟转为经营性建设用地的原国有农用地、拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地，均应以经合法登记的原国有土地使用权人作为合同相对方，签署土地储备合同。94.3储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地，应以经合法登记的农村集体所有土地的所有权人作为合同相对方，签署土地储备合同。
第95条合同主要条款95.1储备土地的坐落、四至范围、土地面积、土地用途、土地取得方式等。95.2土地储备的补偿价格。
95.3土地储备补偿价格的支付期限、支付数额及支付方式。95.4储备土地的交付期限和标准。95.5储备土地的资料、文件移交。95.6合同各方在土地储备过程中的义务和责任。95.7土地储备手续的办理及配合。95.8违约责任。95.9不可抗力条款。95.10争议解决方式。95.11土地储备各方约定的其他事项。第96条土地储备补偿价格除土地管理部门依法收回的闲置国有土地外，储备其他各类土地，储备机构应给予储备土地原权利人以补偿，即在储备合同中明确约定补偿价格。土地储备补偿价格，主要通过储备各方以协商的方式确定。其中，土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格。
律师应提示委托人：（1）土地储备补偿价格应包括土地原权利人对土地所作前期投入、原权利人获得的经济补偿、征地费用、拆迁安置补偿费用、管理费用等。（2）补偿价格可以是单价或者总价。若为单价，应注意土地面积的计算标准、结算程序、调整方法等问题。
第四编律师办理建设用地使用权取得的业务操作指引
第二章律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引
第三章律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引
第四章律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引
第五章律师办理国有土地租赁业务操作指引
第六章律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引
第五编律师办理建设用地使用权流转业务操作指引
第二章律师办理建设用地使用权转让一般业务的操作指引
第一节对拟转让的建设用地使用权的调查与审核
第二节建设用地使用权转让合同
第三节建设用地使用权转让的风险监管
第四节建设用地使用权转让登记
第三章律师办理国有建设用地转让特殊业务的操作指引
第一节房地产项目转让（含在建工程转让）
第二节项目公司股权转让
第四章律师办理建设用地使用权抵押业务的操作指引
第一节对拟设定抵押的建设用地使用权的调查与审核
第二节建设用地使用权抵押合同
第三节建设用地使用权抵押登记
第四节建设用地使用权抵押权的实现
第五章律师办理建设用地使用权出租业务的操作指引
第一节对拟设定出租的建设用地使用权的调查与审核
第二节建设用地使用权出租合同
第三节建设用地使用权出租登记
第六章律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引
第一节对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核
第二节建设用地使用权投资合作合同
第三节投资合作中建设用地使用权的流转
第四节建设用地使用权投资合作常见问题处理
第六编律师办理涉外土地法律业务操作指引
第二章境外投资者以出让方式取得建设用地使用权
第一节外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求
第二节外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业
第三章外资并购境内房地产开发企业
第一节境外投资者并购的一般要求
第二节外资股权并购境内房地产开发企业的审批
第三节外资资产并购境内房地产开发企业的审批
第四章其他涉外土地法律业务
第一节外商投资项目核准
第二节外商投资企业审批权限
第三节外商投资企业境内再投资的审批
第四节外商投资房地产企业备案
第七编律师办理农村集体土地使用权业务操作指引
第一章概述
第一节农村集体土地的法律制度
第244条集体土地是指农民集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有两种形式。第245条法定形式《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》规定：农村宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第246条集体土地的经营管理246.1农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。246.2已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。246.3已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。第247条集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第248条集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
第二节耕地保护制度
第三节基本概念界定
第二章农村集体建设用地
第251条法律依据251.1《土地管理法》。251.2《关于深化改革严格土地管理的决定》。251.3《关于2005年深化经济体制改革的意见》。
第一节农村集体建设用地使用权
第二节农村集体建设用地使用权的流转
第三节非农建设用地
第三章农村宅基地第266条主要法律依据
第四章农村土地承包经营权
第269条主要法律依据269.1《中华人民共和国农村土地承包法》。269.2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。269.3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。269.4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。
第一节土地承包经营权
第二节农村土地承包经营权的具体流转
第三节土地承包经营权的纠纷及解决
第五章城中村改造的法律问题
第279条主要法律依据279.1《城市房屋拆迁管理条例》。279.2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。279.3《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。279.4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。279.5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。
第一节城中村改造中的法律关系
第二节城中村改造过程中的法律业务
（本指引由全国律协民事专业委员会负责起草，主要执笔人：李晓斌、刘正东、程建平、常旻、周胜、张庆华、孟凡胜、徐西华、张茜、肖潇）