1.案外人执行异议的管辖法院应当如何确定？
参考意见：案外人提出执行异议，原则上应由异议标的查封、扣押或冻结法院管辖。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院查封、扣押或冻结的执行标的提出异议的，由提出异议时的执行法院管辖。受指定或者受委托的法院是原执行法院的下级法院的，由该上级法院管辖。
2.案外人对轮候查封、扣押、冻结的执行标的，提出排除执行异议的，法院应否受理？
参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封、扣押、冻结自始未产生查封、扣押、冻结的效力。因此，轮候查封并未发生实际查封的效力，案外人对轮候查封的执行标的主张实体权利要求排除执行的，应当向首查封法院提出异议。案外人向轮候查封法院提出异议的，轮候查封法院裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回异议申请。
3.执行标的涉及多个执行案件而被多个法院查封，案外人向首封法院提出异议后，首封法院予以支持并解除查封。案外人持首封法院解封裁定向新首封法院请求解除查封的，新首封法院应如何处理？
参考意见：执行标的涉及多个执行案件而被多个法院查封，因不同案件中申请执行人享有的权利类型、权利优先性存在不同，案外人对执行标的享有的实体权利是否能对抗各案申请执行人的理由不同，各案申请执行人可能选择的救济途径也不同。因此，案外人向新首封法院请求解除查封的，新首封法院不能直接依据首封法院解封裁定等法律文书中止执行或解除查封，仍应依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条的规定对案外人的异议进行审查。
4.案外人提出异议的期限应当如何把握？
参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
5.执行依据为生效仲裁裁决时，案外人的执行异议系针对执行依据指定交付的特定物提出的，对该异议应否受理？
6.法院生效判决已判决涉案标的属于申请执行人所有并应予交付，案外人又以涉案标的属其所有为由提出执行异议的，法院是否应当受理？
参考意见：法院生效判决已判决涉案标的属于申请执行人所有并应予交付，案外人又以涉案标的属其所有为由提出排除交付的执行异议，其异议目的并非排除执行，而是排除、否定生效判决，对其提出的异议应裁定驳回。
7.法院生效判决确认申请执行人对涉案房产享有抵押权，在执行抵押房产过程中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有实体权利为由提起执行异议，法院是否应当受理？
参考意见：在此情况下，如果案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权，其异议的目的是排除执行，而并非排除、否定生效判决，其提出的异议法院应予以受理。如果案外人否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权，其异议的目的是排除、否定生效判决，对其提出的异议应裁定驳回。
8.法院生效判决确认申请执行人对涉案房产享有抵押权，在执行过程中，涉案房产买受人提出案外人异议，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，法院受理后应如何审查？
参考意见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形，法院不应简单以申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权为由驳回案外人的异议请求，而应当审查该异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。
9.法院生效判决确认申请执行人对涉案建设工程价款享有优先受偿权，在执行过程中，涉案房屋买受人以对强制执行的房屋享有实体权利为由提起案外人异议，法院是否应当受理？
参考意见：在此情况下，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人异议，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，但不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先受偿权，其异议的目的是排除执行，而并非排除、否定生效判决，其提出的异议法院应予以受理。如果案外人否认申请执行人对涉案建设工程价款享有优先受偿权，其异议的目的是排除、否定生效判决，对其提出的异议应裁定驳回。
二、审查标准问题
10.案外人以对执行标的享有担保物权为由提出排除执行异议，应否按案外人异议程序审查？
参考意见：案外人基于担保物权形成的优先受偿权提出执行异议，请求排除对执行标的处分行为的，除法律以及司法解释另有规定外，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查，原则上裁定驳回异议，告知其直接就抵押或质押等担保物的变价款主张优先受偿权。但该处分行为会导致案外人享有的质权、留置权丧失或案外人优先受偿权的实现受到实质性损害的，应适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查。
对执行财产享有担保物权，但未取得执行依据的债权人申请参与分配的，仅对其主张的权利及证据材料进行形式审查，原则上应准予其参与分配。被执行人及其他债权人对案外人的优先权、担保物权的真实性、优先受偿顺位和比例产生异议的，适用执行分配方案异议程序处理。
11.案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由提出执行异议，请求解除对案涉账户或款项的查封、冻结措施的，法院应适用何种程序予以审查？
参考意见：案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由提出执行异议，请求解除对案涉账户或款项的查封、冻结措施的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查，并裁定不予支持。但案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由，请求实现质权并要求解除查封或冻结措施或请求不得扣划的，应依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。同时具备下列情形的，应予支持：（1）具备质押合意，案外人与出质人订立了书面质押合同；（2）账户特定化，即争议账户名称与担保协议约定的账号名称一致，并且该账户仅为担保所用，未作其他结算；（3）该账户内的资金已经移交给案外人实际控制或者占有；（4）担保协议约定质权人在特定情形下有权止付、扣收，且该特定情形已实际发生。
12.被执行人是房地产开发企业时，商品房买受人能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行？
参考意见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，二者是一般规定和特别规定的关系，并非相互排斥，商品房买受人可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条排除执行。
13.承租人以享有租赁权为由阻止执行标的转让、交付的，应否作为案外人执行异议案件立案受理？
参考意见：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。根据上述规定，承租人基于执行标的被抵押或查封前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止执行标的转让、交付的，应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定，作为案外人执行异议案件受理。
承租人基于执行标的被抵押或查封后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止执行标的转让、交付的，不予支持。
14.案外人基于以房抵债协议对被执行房产提起案外人异议的，应如何处理？
参考意见：对于案外人与被执行人的债务清偿期届满，在查封前已经与被执行人签订合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定予以审查。
如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在真实的建设工程承包合同，案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，主张其已支付相应对价，请求排除强制执行的，一般应予支持。
15.执行依据确定的债务人为夫妻一方，夫妻另一方对被执行人名下的财产主张权利，或者对登记在其名下的财产是否系共同财产或其份额提出案外人异议，请求排除执行的，法院应如何审查？
参考意见：执行依据确定的债务人为夫妻一方，夫妻另一方对被执行人名下的财产主张权利，或者对登记在其名下的财产是否系共同财产或其份额提出案外人异议，请求排除执行的，法院应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查。
16.案外人执行异议案件中举证责任应如何分配？
17.案外人针对执行行为提出异议，但执行异议裁定错误告知当事人提起执行异议之诉的，当事人提起诉讼被驳回起诉的，应如何救济？
执行疑难法律问题审查参考（二）
——变更、追加当事人专题
编者按:为进一步规范变更、追加当事人执行异议案件的办理，统一裁判尺度，山东高院执行局执行三庭对此类案件中的部分难点问题进行汇总研究并提出了参考意见。经执行专业法官会议研究通过，现予公布，供全省法院在办理执行案件中予以参考。
问题1在民事执行程序中申请变更、追加当事人的，法院是否应作为执行异议案件受理审查？
参考意见：参照《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条第（四）项规定，在民事执行程序中申请变更、追加当事人的，执行法院以“执异”案号受理审查。
问题2执行法院在审查变更、追加被执行人案件中，能否以涉案债务为夫妻共同债务、股东与公司存在财产混同为由，直接援引实体法的规定作出变更、追加裁定？
问题3因权利继受而变更、追加申请执行人，应重点审查哪些方面？
参考意见：因权利继受而变更、追加申请执行人应重点审查：（1）发生权利继受的事实，即原申请执行人死亡或依法终止、合并、分立等法律事实；（2）权利继受方的主体资格，即申请人是否系执行依据所确定的权利人的继受主体、是否存在其他权利继受主体。如果存在其他权利继受主体，还应审查该主体是否放弃继受权利。
问题4因债权转让而变更、追加申请执行人，应重点审查哪些方面？
问题5因债权转让而变更、追加申请执行人案件，利害关系人主张变更、追加将损害其合法利益的，执行法院应如何审查？
参考意见：执行法院在审查变更、追加申请执行人的案件中，利害关系人主张变更、追加债权受让人为申请执行人将损害其合法利益的，如审查发现申请执行人存在另案生效法律文书确定的债务且已进入执行程序，其将本案债权转让给第三人存在明显规避执行的主观恶意，该转让行为将损害另案债权人的利益，不论其转让的债权是否已在另案中冻结，对债权受让人的变更、追加申请应不予支持。
问题6涉金融不良债权执行案件，债权受让人申请变更其为申请执行人的，执行法院应如何审查？
参考意见：金融债权不同于普通债权，在《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》施行前，最高人民法院已经以通知、答复的形式对金融债权转让后变更执行主体问题进行了明确。实践中，金融债权往往经过多手转让，因此，在审查应否变更债权最终受让人为申请执行人时，应依照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定，同时参照最高人民法院《关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》（法发〔2005〕62号）第三条规定及《关于判决确定的金融不良债权多次转让人民法院能否裁定变更申请执行主体请示的答复》（〔2009〕执他字第1号）精神，综合考量后作出认定。
问题7金融资产管理公司向第三人转让以国家机关为债务人或担保人的金融不良债权，该第三人申请变更其为申请执行人，执行法院应否支持？
参考意见：《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第六条规定“……金融资产管理公司转让不良债权存在下列情形的，人民法院应当认定转让合同损害国家利益或社会公共利益或者违反法律、行政法规强制性规定而无效。（一）债务人或者担保人为国家机关的……”。参照上述规定，金融资产管理公司所转让债权的债务人或担保人为国家机关的，应认定该转让损害国家利益或社会公共利益或者违反法律、行政法规强制性规定，受让人申请变更其为申请执行人，应不予支持。
问题8作为被执行人的自然人死亡或被宣告死亡，执行法院能否依据申请执行人的申请直接变更、追加该自然人的继承人为被执行人并执行该继承人名下的财产？
参考意见：根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十五条，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十条的规定，作为被执行人的自然人死亡或被宣告死亡，没有遗嘱执行人且继承人也未推选遗产管理人的，执行法院可以依据申请执行人的申请变更、追加其继承人为被执行人，要求其在继承的财产范围内承担责任，而不得超出继承范围执行继承人名下的其他财产。继承人放弃继承的，执行法院可根据申请执行人的申请变更被执行人的其他遗产管理人为被执行人。
问题9申请执行人申请追加个人独资企业的投资人、合伙企业的合伙人、分支机构所属法人、未依法履行出资义务的股东或出资人、一人有限责任公司的股东为被执行人，应重点审查哪些方面？
参考意见：申请执行人申请追加上述主体为被执行人，应重点审查以下方面：（1）被执行人的财产是否不足以清偿生效法律文书确定的债务。如法院已经以被执行人无可供执行财产裁定终结本次执行程序，可以据此认定被执行人的财产不足以清偿债务。（2）申请执行人提出的追加申请是否属于法律、司法解释规定的追加被执行人的法定事由。（3）被追加主体是否符合对被执行人债务承担责任的法定条件以及承担责任的范围。
问题10作为被执行人的公司，财产不足以清偿债务时，申请执行人申请追加未依法履行出资义务且认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人，执行法院应否支持？
参考意见：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第6条规定，符合下列情形的，申请执行人申请追加未依法履行出资义务且认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人，执行法院应予支持：一是公司作为被执行人的案件，法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的；二是在公司债务产生后，通过公司股东（大）会决议或其他方式延长股东出资期限的。
问题11执行案件因被执行人的破产申请被受理而中止执行的，申请执行人申请追加未依法履行出资义务的被执行人的股东、出资人为被执行人，执行法院应否支持？
参考意见：《中华人民共和国企业破产法》第三十五条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的出资人尚未完全履行出资义务的，管理人应当要求该出资人缴纳所认缴的出资，而不受出资期限的限制。”根据该规定，法院受理被执行人的破产申请后，股东、出资人尚未缴纳的出资应当作为被执行人的财产由破产管理人向股东、出资人进行追索，并由破产法院分配后供全体债权人受偿，不宜再通过执行中的变更、追加程序要求未依法履行出资义务的股东、出资人承担责任。此种情形下，申请执行人依据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十七条至第十九条规定申请追加被执行人的股东、出资人为被执行人，应不予支持。
问题12申请执行人另案提起诉讼，要求未依法履行出资义务的责任人承担连带责任，法院判决支持其诉讼请求后，申请执行人在本案执行程序中申请追加上述责任人为被执行人，执行法院应如何处理？
参考意见：为减少当事人诉累，避免重复诉讼，在申请执行人已经取得对被执行人股东、出资人、发起人等的生效法律文书的情形下，申请执行人应直接持该生效法律文书另案申请执行，无需在原执行案件中通过变更、追加程序解决。如两案由同一法院执行，可合并执行；如两案由不同法院执行，可通过执行协调程序解决。
问题13申请执行人以被执行人未经依法清算即办理注销登记为由，申请追加在登记机关办理注销登记时，书面承诺对被执行人债务承担清偿责任的第三人为被执行人，应如何审查认定被执行人是否经依法清算？
问题14作为被执行人的营利法人，财产不足以清偿债务时，申请执行人申请追加抽逃出资的股东为被执行人，执行法院审查时应如何分配举证责任？
问题15申请执行人申请追加一人有限责任公司的股东为被执行人，执行法院审查时应如何分配举证责任？
问题16一人有限责任公司的股东经过多次变更，执行法院能否以公司与股东财产混同为由追加原股东为被执行人？
参考意见：根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条规定，执行法院以公司与股东存在财产混同为由追加被执行人的对象应为公司现任股东而非原股东。如原股东未依法履行出资义务即转让股权，符合《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十九条规定，申请执行人申请追加原股东为被执行人的，执行法院应予支持。
——查封、扣押、冻结专题
编者按：查封、扣押、冻结系执行程序中对被执行人动产、不动产及其他财产权采取的强制措施，是实践中争议较为多发的环节，疑难问题较为集中。为进一步规范查封、扣押、冻结措施，依法维护当事人的合法权益，省法院执行局执行三庭对此类案件中的部分难点问题进行汇总研究并提出了参考意见。经省法院执行专业法官会议研究通过，现予公布，供全省法院在办理执行案件中予以参考。
一、关于查封、扣押、冻结措施的范围
问题1商品房预售资金监管账户是否可以冻结？
住房和城乡建设主管部门认为执行法院冻结或划拨行为不当的，可作为利害关系人依法向执行法院提出异议，执行法院应依法处理。
问题2农民工工资专用账户和工资保证金账户是否可以冻结或划拨？
参考意见：根据《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发〔2022〕2号）、《最高人民法院、人力资源社会保障部、中国银保监会关于做好防止农民工工资专用账户资金和工资保证金被查封、冻结或者划拨有关工作的通知》（人社部发〔2020〕93号）的规定，1.除法律另有专门规定外，不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金。2.为办理案件需要，执行法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。预冻结法律文书应当载明“对两类账户采取的是预冻结措施，在工程完工且未拖欠农民工工资，监管部门按规定解除对两类账户监管后，预冻结措施自动转为冻结措施。”3.对农民工工资专用账户中明显超出工程施工合同约定并且明显超出足额支付该项目农民工工资所需全部人工费的资金，对工资保证金账户中超出工资保证金主管部门公布的资金存储规定部分的资金，执行法院经认定可依法采取冻结或者划拨措施。4.执行法院依法对两类账户采取预冻结措施，在工程完工且未拖欠农民工工资，监管部门按规定解除对两类账户监管后，预冻结措施自动转为冻结措施，并可依法划拨剩余资金。
问题3执行法院能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金？
参考意见：《最高人民法院关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》〔（2014）执他字第22号〕明确：“被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条（修改后为第二百五十条）之规定，人民法院有权冻结、扣划。但是，在冻结、扣划前，应预留被执行人及其所扶养家属必须的生活费用。”根据上述规定，执行法院有权冻结、扣划被执行人的养老金。社保机构作为养老金发放机构，有义务协助法院冻结、扣划。
问题4执行法院能否冻结被执行人的住房公积金？
问题5执行法院能否冻结被执行人的贷款账户？
参考意见：根据《最高人民法院关于银行贷款账户能否冻结的请示报告的批复》〔（2014）执他字第8号〕，“……银行开立的以被执行人为户名的贷款账户，是银行记载其向被执行人发放贷款及收回贷款情况的账户、其中所记载的账户余额为银行对被执行人享有的债权，属于贷款银行的资产，并非被执行人的资产，而只是被执行人对银行的负债。……因此，通过冻结银行贷款账户不能实现控制被执行人财产的目的。……因此，在执行以银行为协助执行人的案件时，不能冻结户名为被执行人的银行贷款账户。”根据上述批复，执行过程中执行法院不能冻结被执行人的贷款账户。同时，执行法院应准确把握贷款账户的性质和特点，对被执行人的存款账户和贷款账户做好区分，避免将两种账户混淆，造成错误执行。
二、关于查封、扣押、冻结措施的程序
问题1执行法院如何冻结被执行人持有的非上市公司的股权？
参考意见：根据《最高人民法院关于人民法院强制执行股权若干问题的规定》第六条的规定，执行法院冻结被执行人的股权，应当向公司登记机关送达裁定书和协助执行通知书，要求其在国家企业信用信息公示系统进行公示。股权冻结自在公示系统公示时发生法律效力。多个执行法院冻结同一股权的，以在公示系统先办理公示的为在先冻结。冻结被执行人股权的，应及时向被执行人、申请执行人送达裁定书，并同时将裁定书和协助执行通知书送达股权所在公司
问题2对被执行人购买的预售商品房，执行法院应如何采取查封措施？
参考意见：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，执行法院可以进行预查封。执行法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款应承担法律责任。
问题3执行法院扣留、提取被执行人的工资收入，应如何采取扣留、提取措施？
参考意见：扣留、提取收入与冻结、划拨被执行人银行存款，属于针对不同的财产类型采取的不同执行措施，仅冻结、划拨被执行人工资账户的银行存款，并不能产生扣留、提取收入的法律效果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第29条规定，执行法院扣留、提取被执行人的工资收入，可以向被执行人所在单位发出协助执行通知，由其协助扣留或提取被执行人的工资收入。执行法院在采取扣留、提取收入的执行措施时，可同时对被执行人工资账户内的存款采取冻结、划拨措施。
问题4被执行法院查封、扣押、冻结的财产，被执行人请求法院先行处置某项财产的，执行法院是否应当准许？
参考意见：根据《最高人民法院强化善意文明执行理念的意见》，被执行人有多项财产可供执行的，执行法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下，被执行人请求法院先行处置某项财产有合理正当事由的，执行法院可以准许。
问题5首封处置法院在明知拍卖标的物有轮候查封的情况下，径行将剩余变价款退还被执行人的，是否构成执行错误？
三、关于查封、扣押、冻结措施的排除和解除
问题1被执行人是房地产开发企业，执行法院预查封登记在被执行人名下的预售商品房时，应如何兼顾商品房买受人的利益？
参考意见：被执行人是房地产开发企业，为避免侵害商品房买受人的合法权益，执行法院预查封登记在被执行人名下的预售商品房，应先向不动产登记部门查询预售商品房的出售情况，即办理网签、备案登记等情况。如预售商品房已在不动产登记部门办理了合同备案登记，法院可不予查封。申请执行人提供证据能够证明预售商品房备案登记系被执行人为规避执行而进行虚假备案的，执行法院应予以查封。
商品房买受人提出案外人异议的，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定排除执行。
问题2执行法院预查封被执行人购买的预售商品房后，开发商、被执行人解除合同的，执行法院能否继续执行预售商品房？
参考意见：执行法院预查封被执行人购买的预售商品房后，开发商、被执行人自行解除合同或者以仲裁或诉讼方式解除合同的，按照下列情形处理：（1）开发商将全部购房款交付执行法院执行的，执行法院可不再执行预售商品房；（2）开发商在收到执行法院预查封法律文书后，仍擅自将全部购房款退还被执行人，执行法院可继续执行预售商品房，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索；（3）被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款，银行办理了预抵押登记，开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的，开发商将应退还被执行人的款项交付执行法院执行的，执行法院可不再执行预售商品房。开发商未将应退还被执行人的款项交付执行法院，执行法院可继续执行预售房产，在变价款中预先支付银行贷款相应款项，并通知开发商。
执行过程中，开发商对预售商品房提出排除执行异议的，执行法院应依照案外人异议的程序审查处理。
问题3未经执行法院准许，被执行人将执行法院依法查封的房屋出租的，申请执行人能否请求法院要求承租人限期搬离？承租人以执行法院未张贴查封公告为由对抗申请执行人的，是否应予支持？
参考意见：《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”根据上述规定，未经执行法院准许，被执行人将执行法院依法查封的房屋出租的，申请执行人有权请求执行法院要求承租人限期搬离。承租人以执行法院仅在不动产登记部门办理了查封手续，但未张贴查封公告为由对抗申请执行人的，因不动产查封登记具有法定的公示效力，对承租人的主张应不予支持。
问题4案外人在执行法院轮候查封案涉房屋之后占有该房屋，后该轮候查封转为首查封，案外人以其对案涉房屋享有实体权利为由请求排除执行的，是否符合《最高人民法院关于人民法院执行办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形？
参考意见：对案涉房屋的轮候查封，也是执行法院依法采取的强制执行措施，在依法转为首查封前并非不产生法律效力。案外人对案涉房屋的占有行为发生在轮候查封之后的，不符合《最高人民法院关于人民法院执行办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。
问题5被执行人的财产经依法拍卖、变卖未成交，申请执行人或其他执行债权人又不接受以物抵债的，对该财产是否必须解除查封、扣押、冻结？
参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条和第二十五条第二款规定，被执行人的财产经依法拍卖、变卖未成交，且申请执行人、其他执行债权人又不接受该财产抵债的，应当解除查封、扣押、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。上述司法解释规定的“其他执行措施”包括执行法院可以在征得申请执行人同意后，将该财产交申请执行人管理或者重新启动评估、拍卖程序等。执行法院采取其他执行措施的，可以不解除查封、扣押、冻结措施。
四、关于被执行人为中小微企业的查封扣押冻结应注意事项
五、关于超标的查封执行异议的审查重点
上述不应计入财产价值的情形主要包括：1.查封的银行存款账户为保证金账户，账户内的保证金具有质押性质的；2.查封标的物中包含轮候查封财产的，轮候查封财产在转为正式查封前不计入财产价值；3.查封标的物上设定担保物权及其他优先权的，计算财产价值时应扣除优先权人的债权数额（申请执行人为优先权人的除外）；4.机动车、船舶等特殊动产的流转以交付为所有权公示方法，流转便捷，毁损贬值几率大，未被实际扣押的，一般不计入财产价值；5.被查封、扣押、冻结的财产系与他人共有的，只计算被执行人所占份额；6.到期债权的执行中，他人未确认被执行人的债权数额，或者该他人虽确认债权数额但明显不能及时清偿的，不计算财产价值。