2023年9月10日，王某在**公司售楼处经过销售的介绍以及营造出的购房紧迫感后，当场就按照销售的引导签订合同，并支付了24万元，后又于9月13日支付了9万元，且未办理网签备案。（本案涉及当事人信息等均作化名）
开发商一直没有把合同原件交给王某，也未对案涉房屋的抵押情况等进行说明。直到9月11日在王某提出退房的情况下，**公司才提供了一份扫描合同，该合同长达102页数，基本全部为格式条款，但**公司销售没有对合同中的重要条款进行释明，未履行提示或者说明义务，致使王某没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款。
经过仔细查阅合同条款及查询案涉楼盘情况，王某才了解到案涉房屋及所属土地被**公司抵押，**公司不能保证在2028年前足额还款并解除抵押。
这不仅影响王某购买房屋获取房屋产权证的权利，而且也直接导致其无法按时办理购房贷款。**公司为了规避该风险，在补充协议中设计了王某不能按期办理贷款则需要其自行补齐或承担房屋总额20%违约金的条款，此举将不能及时解抵押的风险完全转移到了王某身上。另外，因抵押问题也将导致案涉房屋存在无法按期甚至不能办理产权证的风险。
办案掠影
恒略律师认为：
接受委托后，恒略律师深入研究案件分析，发现此前**公司用于收款的账户与合同约定的监管账户并不是同一个账户。**公司故意规避监管账户的行为，无疑是为其挪用资金制造便利条件，由此也可知案涉楼盘的建设将面临不能如期甚至不能交房的风险。
由此种种，可以看出**公司在签约前故意隐瞒重要事实，规避监管账户，并通过补签协议的方式并利用王某未能仔细查阅合同条款的漏洞，将全部风险转嫁给王某，不仅存在欺诈情况，同时也显失公平。因此在购房合同还未完全成立生效时，王某有合理理由不再购买案涉房屋，要求**公司退还已支付的33万元款项。
被告提出反诉：
被告**公司辩称，双方签署的房屋买卖合同合法有效，双方应严格遵守执行，任何一方无权擅自变更、解除。原告作为成年人，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，合同的每一页都有其签字，充分体现了当事人的真实意思表示。另，原告仅支付了33万元合同款，后期款项未按时支付，现我司提出反诉：
1.解除双方签订的合同；
2.原告支付我方违约金4681299元。
对此恒略律师指出：同意第一项反诉请求，不同意第二项反诉请求。我方支付的是首付款不是定金，双方所签订的合同约定此种情况下违约金为累计应付款的1%；我方也存在资金占用费损失；涉案房屋不存贬值损失，**公司不存实际损失。另外，违约金过高，要求调整。
判决结果
经审理，法院采纳了恒略律师的部分法律部意见，最终判决：确认王某与**公司签订的《房屋预售合同》于2024年2月28日解除；**公司于十日内退还王某购房款33万元；王某于十日内支付**公司违约金10万元。
法院认为，**公司要求解除合同，符合合同约，本院予以支持。合同解除后，王某要求退还购房款，本院不持异议。**公司要求支付违约金的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持；需要说明的是，《北京市商品房预售合同》附件十二补充协议第十二条第4项中约定的10%的违约金系以买受人王某以支付违约金的方式主动提出解除合同为前提的，故不适用于本案件；王某主张违约金数额过高，要求调整，本院根据本案的具体情况酌定违约金数额为10万元。