————十多年前的拆迁安置协议惹得祸
一、案情简介：
2008年10月，王莉慕名聘请万方亮律师为其代理该案。
但该案一波三折……
二、代理思路：
万方亮律师仔细查看了王莉提供的证据，1、拆迁人北京市房地产开发经营总公司和拆迁人焦庆田签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》；2、北京市东城区住宅发展中心和王莉签订的《回购交东地区就地安置住房预售合同》和《回购就地安置住房补充协议书》；3、王莉的房屋所有权证；4、北京市东城区人民法院（2002）东行初字第54号行政判决书；5、北京市第二中级人民法院（2002）二中行终字第256号行政判决书；6、北京市东城区（2005）东民初字第4255号民事判决书；7、北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第04143号民事判决书；8、北京市建设委员会京建法权注（2008）38号注销房屋所有权证决定书；9、北京市东城区住宅发展中心起诉王莉返还原物的民事起诉书。万方亮律师确定了以下代理诉讼意见：
（一）、选择民事诉讼还是行政诉讼
王莉的房屋所有权之所以丧失，根本原因是东城区房管部门的弄虚作假违法行为所致，如果在这个环节不是房管部门的过错，就不可能出现一系列的诉讼，也不会导致王莉房屋所有权的丧失，所以，罪魁祸首是东城区房管部门，即当时的北京市东城区房屋土地管理局，现在的北京市东城区房屋经营管理中心。但是，如果选择行政诉讼的话，就要面临以下几个问题：1、诉讼时效的问题，房管部门的行政行为违法的确定是在2002年，到现在已经六年了，可以说已经过来诉讼时效了，即使诉讼到法院，也很难得到法院的支持；2、赔偿问题，由于行政行为违法涉及到的赔偿是国家赔偿，当时的国家赔偿法还没有修改，赔偿的数额是非常非常少的，根本无法解决王莉一家的损失，也不能解决王莉一家的住房问题。3、在中国行政诉讼本身就是立案难、胜诉更难，不要说是国家赔偿了。所以行政诉讼进行下去不会有什么好结果的，即使官司打赢，也不能维护当事人的权益最大化。所以，应该放弃行政诉讼而选择民事诉讼。
（二）、选择诉讼主体（即由谁起诉、起诉谁）
（三）、选择诉讼请求
三、立案
北京易行律师事务所函
北京首都开发控股（集团）有限公司：
我所接受王莉的委托，指派万方亮律师作为王莉的代理人。王莉委托的事项涉及到贵公司，故特发此函告知，望贵公司予以重视，及时回复。
综上所述，本所想请贵公司对当时为王莉安置的情况作出说明。否则，我们将通过法律途径解决该问题，届时会给贵公司带来不利的后果。望贵公司在接到此函后五个工作日内，务必作出回复，过期，我所将进一步采取行动。
北京易行律师事务所
律师：万方亮13520070136
2008年10月8日
所幸的是，北京首都开发控股（集团）有限公司很快复函了。其律师函是这样的：
关于青年湖东二巷11号房屋拆迁安置情况说明
北京市易行律师事务所：
北京首都开发控股（集团）有限公司2008年10月20日
有了这个复函，立案就没有什么问题了。
民事起诉状
被告：北京首都开发控股（集团）有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街156号招商金融大厦D座13层，法定代表人：刘希模
第三人：北京市东城区房屋经营管理中心（原北京市东城区房屋土地管理局），住所地：东城区美术馆东街甲24号，法定代表人：张和平党委书记、主任
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
诉讼请求
1、判令被告依法履行与原告焦庆田签订的北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，即为原告在东城区范围内安置平房两间；
2、诉讼费由被告承担。
事实和理由
综上所述，由于北京市东城区交东小区6号楼5单元501室的房屋所有权证已被注销，事实上，被告未能按照当初拆迁协议的约定为原告一家安置好平房两间，故原告诉至贵院，望支持！
此致
北京市东城区人民法院
起诉人：
2008年10月21日
四、一审开庭审理
五、上诉
民事上诉状
被上诉人（原审被告）：北京首都开发控股（集团）有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街156号招商金融大厦D座13层，法定代表人：刘希模
上诉人不服北京市东城区人民法院（2008）东民初字第07724号判决，提起上诉。
上诉请求
1、撤销一审判决，依法改判。
2、一、二审诉讼费由被告承担
上诉理由
一、一审法院擅自修改了原告的诉讼请求，严重违法。
上诉人在一审法院的诉讼请求是要求被告赔偿与东城区交东小区6号楼5单元501室地段相同、面积相等的楼房一套，或者赔偿与该房屋等值的价款，诉讼费由被告承担。但是一审法院在判决时，却错误的这样认定：“故原告要求安置与前述楼房地段相同、面积相等的楼房一套或者赔偿与该房屋等值价款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。要求“赔偿”和“安置”是两个不同的法律关系。在合同之诉中，“赔偿”是基于违约或者合同无法履行而相对人要求的赔偿；“安置”是基于合同没有履行或者完全履行而相对人要求继续履行合同。上诉人是因为被上诉人违约和合同现在无法继续履行而提出的赔偿请求，不是要求被上诉人继续履行合同而要求安置住房。故一审法院存在严重的错误，上诉人不能服判。
二、一审法院事实认定部分不清、法律适用不当。
综上所述，一审法院事实没有完全查清，法律适用错误，擅自修改原告的诉讼请求，上诉人特提起上诉望支持。
北京市第二人民法院
上诉人：
2009年1月10日
六、二审庭审
二审被告的意见和一审没有什么变化，只是强调安置原告是按照政府的文件办理的，他们已经尽到了自己的义务，有什么问题也应该有政府承担责任，自己是不应该承担责任的。法官限期让其出具当时的政府文件，到判决书下来，被告也没有提供出来。针对一审判决和庭审情况，万方亮律师发表了以下代理意见：
代理词
尊敬的审判长、审判员：
北京市易行律师事务所接受上诉人的委托，指派我作为上诉人的诉讼代理人，经过调查取证，充分的了解案情，我们提出以下代理意见，望判决时认真考虑。
一、由于被上诉人履行合同有过错，给上诉人造成了损失，故其对原告的损失应该承担赔偿责任。
第二，上诉人一家面临困境，急待解决房屋居住的问题，望二审法院考虑当事人的实际情况，合情合法合理的作出判决。
上诉人一家生活极为困难，上诉人已经瘫痪在床，妻子年事已高，行动不便，百病缠身，儿媳王莉没有工作，儿子已经下岗，孙女刚刚毕业，没有找到工作。现在所购的房屋不仅被建委注销了产权证，而且开发商东城区住宅发展中心已将上诉人和王莉一家诉至法院要求返还房屋。就这个所购房子，房款共计10万元多一点，上诉人和王莉一家还贷款6万元呢，到现在还没有还清。现在上诉人和王莉一家不仅失去了房产权属，而且面临腾退房屋，上诉人一家很快就要流浪街头，无房可居。这将引发一系列的社会问题，而这一切问题都是被上诉人履行合同有过错造成的。故望法官作出裁决时，考虑这些实际问题，公正裁决，及时解决这些问题，避免出现上诉人一家流浪漂泊的悲惨景象。
代理人：万方亮
2009年4月23日
二审法院审理认为：依法成立的合同受法律的保护。本案所涉及《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》系签订双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的规定，为有效合同，双方均应依约履行。现在北京市房地产开发经营总公司未能为焦庆田安置平房两间构成违约，北京首都开发控股（集团）有限公司承继北京市房地产开发经营总公司权利义务后，应该对此违约承担民事责任。焦庆田有权要求北京首都开发控股（集团）有限公司继续履行合同，为其提供安置房屋。现在焦庆田在未能确认安置补助协议书能否履行的情况下即要求北京首都开发控股（集团）有限公司赔偿其与东城区交东小区6号楼5单元501室同地段、等面积的楼房一套，或者赔偿与房屋等值的价款，其诉讼请求难以支持。综上所述，原判决结果并无不当，应该予以维持。故依法驳回上诉，维持原判。
看到二审的结果，万方亮律师哭笑不得，现在，《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》所涉及的平房两间，在东城区范围内能不能由被告为原告安置，那是一个众所周之的事实，根据证据规则，原告不需要举证的。可是二审竟然这样判决，怎么办呢？既然，一审、二审都说可以要平房两间，那就要平房两间好了，看法院如何判决和履行！！！
七、从新立案、审理
万方亮律师把第一次立案的诉状一字不改的又一次递给法院。
被告的答辩没有任何变化，法官一再做被告的工作要求调解，但是被告就是不同意。庭审很快就结束了。
然而，庭后法官在做判决时，犯难了，怎么判呢？判被告履行合同为原告在东城区范围内安置平房两间，那是被告绝对履行不了的，法院也无法执行；判驳回起诉那是不可能的，这样是枉法裁判；判赔偿的话，怎么判，以什么为标准呢？法官也不知道。比较幸运的是，这个法官比较负责任，多次和万方亮律师沟通。万方亮律师提出，为了原告和第三人王莉的合法利益能够得到保护，一定要给原告赔偿。怎么赔偿呢，法院已经判不能为原告安置楼房或者按照楼房的价值进行赔偿了。既然争议是平房两间，就按照东城区两间平房的市场价给原告赔偿吧。可以这两间平房的面积和位置怎么确定呢？被告在1992年拆迁一年后，为王莉安置的房子的面积是二十二点四八平方米，位于东城区范围内。那就按照这个标准给原告以赔偿吧。法官接受了万方亮律师建议，又让原告和第三人王莉到法院做了笔录。然后，作出了判决如下：
被告北京首都开发控股（集团）有限公司于本判决生效后六十日内在本市东城区范围内为原告焦庆田安置建筑面积不低于二十二点四八平方米的平房两间。逾期被告未安置，被告应该参照应履行上述义务时的本市东城区范围内二十二点四八平方米的平房市场价格给付原告焦庆田房屋补偿款。
案子判决后，虽然按照万方亮律师的设计判决的，但其心情是很沉重的，第一次诉讼时，诉讼请求就应该得到法院的支持，但是很遗憾，法官没有考虑实际情况，只是简单的做了判决。再次诉讼时，法官陷入困境，又不得不寻求解决的办法。按照这个判决，二十多平米的平房市场价的应该是多少钱呢，按照房屋中介公司的报价，在东城区应该是每平米5万元左右，二十二点四八平米的平房其市场价就是一百一十多万元，这样，王莉就可以买到一套房子了，这对王莉也是一种安慰吧，也算是维护了委托人的合法利益了吧。办完此案，万方亮律师可以长长的松了一口气了。判决后双方都没有上诉，六十日的期限早就过去了，北京首都开发控股（集团）有限公司没有能为原告安排平房两间，事实上其是不能履行这个判决的。现在，原告正在向法院申请强制执行，相信不久就会有一个让委托人王莉满意的结果。
八、办案札记
本案的难点是诉讼主体的选择和诉讼请求的确定，本案万方亮律师在这两方面做得一点问题也没有，其依据法理和事实做出了正确的判断。尽管此案迂回曲折，但是反映出了不同的法律人（律师和法官）的法律素养和对待案子的态度。
万方亮律师联系方式：
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