[摘要]买一处房子，或将是一个人一生中最大的投资，尤其对于刚需族来讲更是如此。在这个为消费者维权的日子里，此篇为急切的“刚需”一族们指点玄机，以防在这个雾里看花的楼市中迷失了方向。
破解刚需圈层的买房“玄机”
今年的3月15日，多了些“刚需”的味道。
2010年4月启动的此轮调控，已进入第三年。种种迹象表明，房地产市场已趋近底部，刚性需求和改善性需求的购房时机已经到来。“刚需”们在这个乍暖还寒的时刻蹦了出来。“刚蹦”的到来让很多大型标杆型房企近期都开始酝酿调整开盘计划，加快刚需产品的入市步伐，对高端项目的营销战略重新定位，放慢推案节奏，全面强化客户满意度的提升，围绕老客户圈层制定营销策略。
买一处房子，或将是一个人一生中的投资，尤其对于刚需族来讲更是如此。在这个为消费者维权的日子里，此篇为急切的“刚需”一族们指点玄机，以防在这个雾里看花的楼市中迷失了方向。
[神秘玄机一]
“暗语”：听不懂的折扣
“老大，他和咱不是一个山头啊，暗语听不懂。”这种剿匪片里的镜头竟然出现在当下的楼市，买卖房子居然也用起了暗语。面对寒冷楼市，开发商们纷纷摩拳擦掌，使出浑身解数，暗语卖房、半价秒杀、内部折扣等，试图早日脱离这个楼市的冬天。
楼市胶着
明涨暗降
提防“暗语”
[神秘玄机二]
“一成首付”：看上去很美
为了应对时下的楼市，“一成首付”再次成为开发商的救命稻草，近期又开始在多个地方重新上演。据了解，深圳、广州、南京等地开发商纷纷推出首付优惠活动，购房者只需付一成首付，剩余两成首付款由开发商垫付，而据记者了解，这样的做法不过是杯水车薪。
瞄准刚需的“一成”房款
房地产信托还债高峰期将至，房企将面临着资金链断裂的危局。在不直接降价或少降价的前提下，先替购房者垫付一部分首付资金，从而通过降低首付门槛的办法，起到刺激销售的作用。因为在当前的购房需求中，有很大一部分是“刚需族”，相对于长期还款的压力而言，首付的一次性现金支出，则是其购房过程中的阻碍。“一成首付，即可入住”看上去对这部分人来说的确很有吸引力。
“陷阱”还是“馅饼”
“一成首付”危机四伏
[神秘玄机三]
真假打折：剪不断理还乱
“起价”永远买不到
打折的虚拟表现
在楼市低迷的情况下，说是打折，但降价幅度仍然在涨幅之内，充其量不过是持平而已，并不能算是真正意义上的打折。“变相”降价，如送空调、送旅游、送物业管理费等，这种促销手段是开发商不想被降价压低品牌而想出的主意。
[神秘玄机四]
心理战术：骗你没商量
买房就像中彩票
声东击西的销售
如今，销售人员的“心理攻势”很猛烈。“这个楼层只剩这套房子，今天下午就会来人交定金，而且明后两天就可能提价!”这已经成了售楼小姐的口头语。销量表上明明挂着代表着已售出的“小红旗”，可当你过些日子再次看房时就会发现，“小红旗”又不见了。这些都是开发商精心设计的“心理陷阱”，刺激消费者的购买欲望。一些好的房源被事先“冷藏”，先吊足购房者胃口，相对较差的房源则会被想方设法先卖出去，这样方便后期操作。而购房者在不知情的情况下“一时冲动”被销售人员“牵着走”。
宽松环境下的新技巧
在这样的一个购房季里，购房者有了更大的挑选余地和议价空间，因为库存日益增加却是无法回避的现实。其实这个背景下，购房者可选择的房源大为增加，处于买方市场的购房者，具备了议价的主动权。而这种议价能力和选择的余地，在2007年、2009年是不可想象的，在这样宽松的情况下，购房者大可不必被假象所蛊惑。
[神秘玄机现场版]
多收了三五千之刚需篇
那些穿羽绒服的人大清早乘看房车过来，到了地方，气也不透一口，便来到销售前台占卜他们的命运。“均价7500，折后的价格，”房产公司里的售楼小姐有气没力地回答他们。“什么!”羽绒服朋友几乎不相信自己的耳朵。美满的希望突然一沉，一会儿大家都呆了。“不是8折优惠吗，你们曾经不是卖过6800吗”“6500也卖过，不要说6800。”“哪里有打完折还是这个价的!”“现在是什么时候，你们不知道吗我们这是最后几天促销，过几天还要恢复原价呢!”
刚才挤看房车犹如抢购似的一股劲儿，现在在每个人的身体里松懈下来了。今年天照应，政府调控，工资涨了几成，银行也不来作梗，一年收入多出三五千，谁都以为该透一透气了。
哪里知道临到最后的占卜，却得到比往年更坏的兆头!“还是不要买的好，我们再去别的地方看看吧!”从简单的心里喷出了这样的激愤的话。“嗤，”小姐冷笑着，“你们不买，人家就饿死了吗现在多的是刚需人群，都铆着劲要买呢，头几批还没看完，看房车又有几批送来了。”
刚需，看房车，那是遥远的事情，仿佛可以不管。而不买那必须要用的房子，却只能作为一句激愤的话说说罢了。怎么能够不买呢丈母娘方面的关是要过的，为了落户口，娶老婆，生孩子，动迁……没有房子都是不行的。在间距大与小的辩论之中，在交通方不方便的争持之下，结果羽绒服们口袋里的银子变成了定金;羽绒服朋友把自己赚出来的钱送进了开发商的腰包，换到手的是或大或小的一张排号卡。“小姐，直接给现房，不行吗”白白的银子换不到现成的房子，好像又被他们打了个折扣，怪不舒服。“老土!”夹着一支水笔的手按在电脑键盘上，鄙夷不屑的眼光从眼镜上边射出来，“一张排号卡就有一次选房机会。我们这里没有现房，只有期房。”“那么，直接签合同吧。”从电视上听说，知道手里的排号卡是不太牢靠的。“吓!”声音很严厉，左手的食指强硬地指着，“这个就有合同效应的，你们不要，定金是要没的。”
不要这排号卡就要吃定金，这个道理弄不明白，但是谁也不想弄明白，大家看了看排号卡上“八折优惠、定金不退”的字样，又彼此交换了将信将疑的一眼，便把卡片塞进羽绒服的空口袋或者起了毛边的空裤袋。
一批人离开了现场，另一批人又从看房车里走过来。同样的，在前台迸裂了希望的肥皂泡，赶走了一年以来看着存折的钱慢慢增多所感到的快乐。同样的，把万分舍不得的白花花的银子送进开发商的口袋，换到了并非现房的一张卡。
第二天，售楼处表演着同样的故事。这种故事也正在许多城市里表演着，真是平常而又平常的。
购买打折房的技巧
二、需实地考察。对于打折信息，购房者一定要实地仔细调查，看看到底是不是真的，这样才不至于让自己失望。
门市买了3年咋还是“黑户”
要房证，再等等……
房子买3年房证没有影儿
从彭毅与开发商签订的《商品房买卖合同》中记者了解到，彭毅购买的这个门市是位于铁西区北四中路的艺格春天项目，出卖人为辽宁益格豪尔房地产开发有限公司。合同中标明，买受人购买的商品房位于艺格春天。预售商品房批准机关为沈阳市房产局。商品房预售许可证号为08245。买受人所购商品房基本情况中显示，该商品房的用途为网点;交付期限中约定，出卖人应当在2008年11月30日前，将合同中约定的商品房交付买受人使用。
开发商：两个月房证就能下来
2月28日，记者与辽宁益格豪尔房地产有限公司的一位陈姓经理取得了联系。陈经理告诉记者，艺格春天项目门市的房证正在办理当中，目前已经进入到面积测绘阶段，最快两个月房证就能下来。“每次找开发商都说房证很快能下来，但总是一拖再拖。现在开发商已经构成违约，业主们只是希望开发商不要推卸自己的责任，尽快为业主办理房产证。”彭毅称。
沈阳市房地产交易权属登记中心的工作人员表示，办理房产证其实是一种商品房权属的转移登记过程。在这个过程中，买卖双方必须共同到场，才能办理产权的转移登记——即给业主办房证。
律师：办房证卖房者要担责
辽宁同泽律师事务所夏文林律师表示，关于开发商违约购房者得不到房产证的情况，都是咨询的多，但真正打官司的很少。尽管对自己有利，但不少购房者都嫌打官司麻烦，只是被动地选择等待。夏文林律师称，遇到开发商违约，购房者同样可以通过法律武器维护自己的权益。在《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定，未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。出卖人应承担违约责任分三种期限：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
夏律师称，如果开发商办理房产证，业主是可以选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
3·15维权线索排名
合同陷阱霸王条款20%虚假宣传16%物业服务13%延期交房12%房屋质量问题11%配套不到位10%规划变更8%面积缩水6%绑定销售3%一房多卖1%
商品房“陷阱”之合同篇
防范从下笔开始
在购买商品房的过程中，合同是一道门槛，与开发商签订过商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同吗对于这类合同中的条款您能接受吗您能分辨出哪些是不平等的格式条款或者是违法的条款吗对此，沈阳市消费者协会的专业人士向购房市民传经授道，筛选出典型不平等格式条款，并组织3·15律师团对此进行了点评。
关键词：定金不退还
典型条款：“认购人签订本认购书时，即交付定金贰万元。本认购书签订后，定金不退还。”
3·15律师团点评：此条款属于典型的不平等格式条款，违反了《担保法》及人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。
消协支招：定金条款应对签约当事人双方进行约定，建议消费者要求售房者把上述条款改成：“认购人签订本认购书时，即交付定金2万元，本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商(出卖人)返还定金;因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人;如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。”
关键词：收取诚意金
典型条款：“乙方自愿认购甲方物业——‘某某花园’VIP卡一张并预付诚意金两万元人民币。”“待认购当日，如乙方认为甲方房源有任何不妥之处，甲方无条件退还乙方全部‘诚意金’。(如需办理退款手续，乙方需书面提前告知甲方，甲方自告知之日起7日内无息退还乙方全部‘诚意金’。认购前不办理退款手续)”
消协支招：购房者应与开发商进行协商，约定由于开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预(销)售许可证的开发商，建议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。
关键词：虚假认购
典型条款：“认购人须在签订此房保留协议之日向出卖人支付保留金人民币两万元整，并在三日内根据所选择的付款方式补足其余房款。
A、一次性付款;
认购人须于年月日之前，持本协议书到出卖人接待中心补齐剩余全部房款即(人民币)拾万仟佰拾元整(小写：元);
B、按揭贷款：
认购人须于年月日之前，持本协议书到出卖人接待中心补齐除按揭贷款以外的所有房款(此款项不低于房屋总款的30%)即(人民币)拾万仟佰拾元整(小写：元);其余房款办理年，贷款金额：人民币万元整;
3·15律师团点评：《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
消协支招：如开发商在没有取得商品房预(销)售许可证的情况下，收受认购人全部的购房款或除按揭贷款以外的所有房款，对这类协议要坚决说“不”;如果开发商已经取得了商品房预(销)售许可证，应当与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。
关键词认购后不退
典型条款：“所购商品房一经认购，非出卖人同意，不准退。”
消协支招：购房者一旦发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同有类似约定，应当要求开发商删除此类条款，这是消费者的权利。同时，必须添加开发商不能履约卖房应承担的责任。
关键词已充分了解
典型条款：“认购人签订本认购书时已对认购条件有充分的了解并同意遵守，对所认购商品房状况也已充分了解。”
3·15律师团点评：在许多“认购书”中，开发商均有类似的文字表述，这是为了在形式上符合《消费者权益保护法》关于消费者知情权方面的规定，但这种做法并不能起到相应的法律作用。原因很清楚，购房者不可能完全掌握开发商从获得营业执照开始到竣工预售为止一系列环节中的审批、实施过程的全貌。在《商品房认购合同》中，认购人所认购的实际上是“纸上的房屋”，交付的实物可能会存在这样那样的问题，因此，建议认购人在签订《商品房认购合同》的同时，将具体的认购条件、未来交付的房屋状况尽量写入合同，并明确违约责任，充分保护处于弱势地位的认购人的合法权益。
商品房“陷阱”之销售篇
别让“外貌”迷了眼
关键词：面积缩水
消协点评：对于投诉较为集中的面积缩水的难题。消协建议对质量检测和面积测量单位实行公开挂牌监管制度，坚决实行资质认证准入规定，废除地方保护性规定，打破行业和地区垄断，建立合法有序的竞争机制;试行建立商品房单套计量和质检报告制度，将出具商品房单套计量和质检报告纳入售房合同约定，作为合同附件管理;严厉查处房地产消费市场中质量检测和面积测量违法行为。
关键词：期房之殇
律师点评：目前市场上购房者利益不断受到侵犯的事实说明，期房有着制度安排缺失及不完善。这就急需建立一套完整的法律体系、信用制度及房地产监管制度来保护住房消费者的利益。比如市场的诚信度要达到一定程度、法律法规要相应健全，政府的监管要到位，否则现行期房制度对消费者带来的损害将是长期的。期房产品作为商品房销售中的一种模式,其存在有其合理性,但部分开发商缺乏诚信,恐怕将成为“期房时代”为自己掘下的坟墓。
关键词：样板困惑
专家支招：看样板间时要留意一些问题，首先是面积，除了实景样板房外，面积问题成为实际所交房与样板房有差异的问题，一些不诚信的开发商将样板间面积设计成与实际大小1.1∶1,普通消费者难以看出面积做过手脚，而绝大多数房产商会在实际交屋时将样板房拆除。另一方面，样板间因布置特殊，会让人产生大的感觉，比如，样板间里家具很少，灯光很强，色调处理简洁等。在样板间中，家具的尺寸还会有问题，几乎所有的家具都可能被设计成小人国的，要小一号。绝大多数样板房的窗外都经过精心处理，那些树木、园林等，即使是底层用户也看不到的。那种绿色、美好、开阔的感觉往往都在交房之时突然消失。样板间里一般很少安置暖气管线、卫生间的上下水管、电视电脑的电源线等，而正是缺少这些容易被忽视的部件，使得样板间显得更大。在参观样板间的时候，往往会遇到这样的情况———室内开着许多灯，美观的灯饰营造出的温馨让你禁不住心动。
商品房“陷阱”之物业篇
“责任范围”很关键
份调查显示，在业主和物业公司发生纠纷后，业主选择和物业公司打官司的占5%、向政府房管部门投诉的占9%、通过业主委员会协调解决的占10%、自发组织抗议或诉诸媒体的占12%、拒交物业费的占63%。从中可以看出，目前选择为自身维权的业主的比例还很小。
消协支招：解决纠纷最直接的办法莫过于定一份详尽的物业管理合同，对于物业公司的责任范围、收费标准等，业主要了然于心，一旦发生意外对簿公堂，也好维护自己的合法权益。物业公司也可以趁此机会将各项费用标准明示，避免纠葛，在保护业主合法权利的同时也给自己增加了保险系数。
律师点评：尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但在权利的真正实现上，业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。业主需要的是知情权和良好的服务，而这些需要一个明晰的制度和规范进行保障。从维权方面讲，需要消费者掌握大量的法律知识和商品知识，特别是合同意识、交易基本知识、判断能力等。