2020年宁波市土地储备专项债券项目收益与融资自求平衡专项评价报告
我们接受委托，对宁波市土地储备专项债券项目（包括甬舟跨海大桥两侧收储地块项目和经济开发区收储地块项目，以下简称本项目）收益与融资自求平衡情况进行评价并出具专项评价报告。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该项目收益预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照项目收益及现金流入预测编制基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与预测性财务信息存在差异。
总体评价结果如下
一、应付本息情况
2019年3月22日，宁波市土地储备专项债券（一期）-2019年宁波市政府专项债券（二期）发行专项债84000万元用于甬舟大桥两侧收储地块项目，票面利率3.04%，期限为3年；宁波市土地储备专项债券（二期）-2019年宁波市政府专项债券（三期）发行专项债116000万元用于经济开发区收储地块项目，票面利率3.32%，期限为5年。
根据财政部《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》（财预[2020]94号）等文件规定，经宁波市人民政府同意，为提高债券资金使用效率，尽快形成实物工作量，拟将2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）-2019年宁波市政府专项债券（二~三期）中甬舟跨海大桥两侧收储地块的33000万元专项债调整用于经济开发区收储地块。调整原因为受用海审批等因素影响，难以在短期内继续建设实施。
调整后本项目已使用存量债券情况如下：2019年发行的土地储备专项债券20亿元，包括：三年期债券8.40亿，融资年利率3.04%，其中3.30亿调整用于经济开发区收储地块项目，剩余5.10亿用于甬舟跨海大桥两侧收储地块项目；五年期债券11.60亿，融资年利率3.32%，用于经济开发区收储地块项目。每年支付利息，到期日偿还本金，应还本付息情况如下：
金额单位：人民币万元
年度
期初本金金额
本期增加金额
本期偿还金额
期末本金余额
融资年利率
应付利息
2019
84,000.00
3.04%
2020
2,553.60
2021
2022
-
合计
7,660.80
116,000.00
3.32%
3,851.20
2023
2024
19,256.00
二、岀让产生的净现金流入
（一）基本假设条件及依据
本项目共涉及两宗土地，其中：甬舟跨海大桥两侧收储地块项目，东至大海、南至乙烯项目、西至滨海路、北至动力中心；经济开发区收储地块项目，系蛟川街道东港河安置区块1#、2#、3#、4#地块。
经查询工业用地参照宁波市及镇海区土地交易中心土地出让信息，选取其中3宗工业土地出让价格，住宅用地以实际成交价作为测算依据，基准地价参考上述出让土地价格。
根据宁波市2016-2018年全市生产总值（GDP）同比增速按可比价格计算分别为7.10%、7.80%和7.00%，近三年平均增速7.30%，在宁波市政府工作报告中2019年GDP增速为6.80%，此次预测按照近三年平均增速与2019年增速孰低原则计算土地价格的增长，即增长率为6.80%。
（二）出让产生的净现金流入
假设本项目在既定规划用途及出让计划的情况下，自融资开始日起第一至第五年开始土地挂牌交易，且全部于一年内岀让完毕。
项目
按2019年GDP增速6.80%
工业用地
249,473.86
住宅用地
84,922.73
商服用地
其他用地
50,829.99
385,226.58
三、预期土地岀让收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况
本次融资项目收益为土地挂牌交易产生的现金流入，通过对近几年项目周边地块成交情况等的查询，结合预期和实际的土地出让收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况：按自融资开始日起第一至第五年进行土地挂牌交易，且挂牌后于当年出让完毕；按2019年GDP增速6.80%计算土地价格的增速的情况下，本息覆盖倍数为1.70。
按2019年GDP增速6.80%计算土地价格的增长情况下本息覆盖倍数：
债券本息合计
项目收益合计
本金
利息
本息合计
土地收益
22,016.62
6,404.80
74,872.99
115,032.70
90,404.80
122,474.28
119,851.20
200,000.00
26,916.80
226,916.80
本息覆盖倍数
1.70
附件：项目收益及现金流入评价说明
宁波国泰会计师事务所有限公司
中国注册会计师：徐建宁
主任会计师：李美芳
二0二0年九月二十八日
项目收益及现金流入评价说明
一、项目收益及现金流入预测编制基础
本次所预测的本项目（包括甬舟跨海大桥两侧收储地块项目和经济开发区收储地块项目），以预期和实际的土地出让收入对应的政府性基金收入为基础，结合项目的建设期、近几年项目周边地块成交情况、2019年GDP的增速、市级分成、报批税费等，对预测期间经济环境等的最佳估计假设为前提，编制本项目土地出让收益预测表（2019年GDP（6.80%）增速比例作为土地价格的增幅）。
二、项目收益及现金流入预测假设
（一）国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家宏观调控政策无重大变化；
（二）国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化；
（四）政府收储计划、政策处理能顺利执行；
（五）政府制定的土地出让计划、可返还政府收益等能够顺利执行；
（六）土地出让价格在正常范围内变动；
（七）无其他人力不可抗拒及不可预见因素的重大不利影响。
三、项目收益及现金流入预测编制说明
（一）项目概况
1、项目位置及四至范围
本项目涉及两个土地储备项目，其中：
（1）甬舟跨海大桥两侧收储地块项目，东至大海、南至乙烯项目、西至滨海路、北至动力中心，规划储备土地面积7,426.46亩，其中：工业用地4,900.47亩；其他用地2,525.99亩。
（2）经济开发区收储地块项目，共计416.85亩，包括：蛟川街道东港河安置区块1#地块109.28亩，蛟川街道东港河安置区块2#地块93.64亩，蛟川街道东港河安置区块3#地块103.48亩，蛟川街道东港河安置区块4#地块110.45亩。
2、投资估算与资金筹措方式
（1）投资估算
本项目总投资（不含利息）347,110.00万元。其中：甬舟跨海大桥两侧收储地块项目总投资183,269.00万元；经济开发区收储地块项目总投资163,841.00万元。
（2）资金筹措方式
项目资金筹措方式：发行土地储备专项债券200,000.00万元，财政资金147,110.00万元。
3、资金平衡
（二）项目收益及现金流入预测项目说明
1、项目收益及现金流入预测
（1）土地出让价格预测
A.镇海区土地市场情况说明
经查询宁波市国土资源局土地出让信息，出让为工业用地的可参考案例选取3宗，批准文号：甬土字［2017］06019号、甬土字［2018］第06022号、甬土字［2018］第06023号。
本次评价参考上述3宗土地出让情况进行预测。具体信息如下表所示：
编号
批准文号
地块名称
出让土地
面积（m2）
用途
总价（万元）
土地单位价（万元/亩）
1
甬土字［2017］第06019号
宁波石化经济技术开发区镇浦路北地段ZH14-01-09-04
46,408.00
4,490.00
64.50
2
甬土字［2018］第06022号
镇海区ZH13-01-03-01地块
69,801.00
6,130.00
58.55
3
甬土字［2018］第06023号
ZH14-02-16-1地块
1,465,289.00
128,800.00
58.60
B.镇海区土地出让价格预测
参照宁波市自然资源和规划局镇海分局关于本项目的规划意见。根据土地使用类型及位置的不同测算如下：
1）公共管理/公共服务/其他用途划拨的地块，参考近三年镇海区同类地块情况，土地价格暂定为30万元/亩；
2）工业用途出让的地块主要位于宁波市石化经济技术开发区，根据近三年镇海区岀让地块的情况，也选择同区域内出让地块的土地价格作为参考，并按此出让单价的100%测算。具体计算如下表：
出让土地面积（m2）
土地单位价
（万元/亩）
权重
计算权重（万元/亩）
4,490.0000
0.3333
21.50
6,130.0000
0.3334
19.52
128,800.0000
19.53
综合工业用地地价
1.0000
60.55
3）住宅用途出让的地块均位于蛟川街道，已全部完成岀让，土地价格按实测算，共计148,372.93万元，包括：蛟川街道东港河安置区块1#地块实际成交价38,466.38万元，蛟川街道东港河安置区块2#地块实际成交价33,236.76万元，蛟川街道东港河安置区块3#地块实际成交价37,789.98万元，蛟川街道东港河安置区块4#地块实际成交价38,879.81万元。
（2）土地出让收入预测
根据上述近期土地市场情况及项目所在区周边土地价格，结合土地价格增长率（参照2019年宁波市GDP增速6.80%），现预测项目实现土地岀让收入情况如下：
项目土地出让收入预测表（工业用地）
单位：万元/亩
土地类型
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
64.67
69.07
73.77
78.79
84.15
89.87
（3）土地岀让收益预测
根据用地规划，甬舟大桥两侧地块土地面积7,426.46亩，其中：工业用地4,900.47亩；其他用地2,525.99亩。经济开发区地块土地面积416.85亩，系住宅用地。
甬舟大桥两侧地块内的公共管理/公共服务/其他用途土地按30万元/亩的价格测算。
具体情况详见下表：
各类型土地面积情况汇总表
单位：亩
用地类型
甬舟跨海大桥两侧收储地块项目
经济开发区收储地块项目
4,900.47
416.85
2,525.99
7,426.46
具体岀让计划见下表：
项目收储土地出让计划表
出让地块
用地性质
可出让用地合计
甬舟大桥两侧地块
258.30
2,324.74
2,317.43
总计
项目土地岀让收益预测表
单位：人民币万元
出让年度
甬舟大桥两侧地块-工业
17,840.78
171,496.07
182,590.31
371,927.16
甬舟大桥两侧地块-其他
75,779.70
经济开发区地块-住宅
38,466.38
109,906.55
148,372.93
596,079.79
经济开发区
收储地块项目
—
土地出让收入
447,706.86
4
二
用于资金平衡土地收益留存
366,224.21
103,564.31
469,788.52
市级分成（工业18.2%和住宅30.2%）
81,482.65
44,808.62
126,291.27
三
报批税费18%
65,920.36
18,641.58
84,561.94
四
300,303.85
（三）还本付息的测算
（四）其他事项
本次融资涉及的土地储备项目总投资（不含利息）为347,110.00万元，发行债券融资200,000.00万元，差额部分为147,110.00万元。因差额部分系财政资金支付，故本评价报告不考虑该差额部分对于土地岀让收益与融资自求平衡的影响。
宁波市土地储备专项债券项目基本情况
根据财政部《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》（财预〔2020〕94号）等文件规定，经宁波市人民政府同意，为提高债券资金使用效率，尽快形成实物工作量，拟将2019年宁波市土地储备专项债券（一期）-2019年宁波市政府专项债券（二期）中甬舟跨海大桥两侧收储地块的33000万元专项债调整用于2019年宁波市土地储备专项债券（二期）-2019年宁波市政府专项债券（三期）经济开发区收储地块。调整原因为受用海审批等因素影响，难以在短期内继续建设实施。
调整后上述项目债券资金情况如下：
序号
项目名称
计划投资额
2019年已发行专项债券规模
2020年调整后使用专项债券规模
183,269.00
51,000.00
163,841.00
149,000.00
34,7110.00
一、项目情况介绍
（一）甬舟大桥两侧收储地块项目基本情况。
（二）经济开发区收储地块项目基本情况。
经济开发区收储地块项目，总用地面积约为499.50亩，其中规划用地性质为居住用地面积约为330.00亩，商服用地面积约为109.50亩，其他用地面积约为60.00亩。
二、投资估算与资金筹措方式
（一）投资估算。
（二）资金筹措方式。
三、项目预期收益与融资平衡情况
（一）应付本息情况。
调整后本项目已使用存量债券情况如下：2019年发行的土地储备专项债券20亿元，包括：三年期债券8.4亿元，融资年利率3.04%,其中3.3亿元调整用于经济开发区收储地块项目，剩余5.1亿用于甬舟跨海大桥两侧收储地块项目；五年期债券11.6亿，融资年利率3.32%，用于经济开发区收储地块项目。每年支付利息，到期日偿还本金，应还本付息情况如下：
三年期土储专项债券还本付息情况
五年期土储专项债券还本付息情况
332%
11&000.00
3,85120
（二）项目收益情况测算。
本项目共涉及三宗土地，其中：甬舟路海大桥两侧收储地块项目，东至大海、南至乙烯项目、西至滨海路、北至动力中心；经济开发区收储地块项目，系蛟川街道东港河安置区块1#、2#、3#、4#地块。
项目土地出让收入预测表
按2019年3P增速6.80%
（三）预期土地出让收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况。
本次融资项目收益为土地挂牌交易产生的现金流入，通过对近几年项目周边地块成交情况等的查询，结合预期和实际的土地出让收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况：按自融资开始日起第一至第五年进行土地挂牌交易，且全部于一年内出让完毕；按2019年GDP增速6.80%计算土地价格的增速的情况下，本息覆盖倍数为1.70。
浙江甬泰律师事务所
宁波市土地储备专项债券顼目
（包括甬舟跨海大桥两侧收储地块顼目和经济开发区地块收储地块项目）
法律意见书
释义
在本法律意见书内，除非文意另有所指，下列词语具有下述含义：
中国
中华人民共和国
财政部
中华人民共和国财政部
市政府
宁波市人民政府
市财政局
宁波市财政局
本批债券
2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）
—2019年宁波市政府专项债券（二~三期）
对应项目
宁波市土地備备专项债券项目（包括甬舟跨海大桥两侧收储地块项目和经济开发区地块收储地块项目）
项目实施机构
宁波市土地储备中心
咨询机构
中冠工程管理咨询有限公司
评估机构
本所
关于2020年宁波市土地储备专项债券项目之法律意见书
[2020]甬泰非诉字第201号
前言
一、委托事项
二、出具本意见书的依据
〔一）法律依据
财政部《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》（财预〔2020）94号）等文件规定。
（二）事实依据
1、经宁波市人民政府同意，为提高债券资金使用效率，尽快形成实物工作量，拟将2019年宁波市土地储备专项愦券（一~二期）-2019年宁波市政府专项债券（二~三期）中甬舟跨海大桥两侧收储地块的33000万元专项债调整用于经济开发区收储地块。
2、甬舟跨海大桥两侧收储地块与经济开发区收储地块均为2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）-2019年宁波市政府专项债券（二~三期）对应项目，且己经获得许可施行。
3、中冠工程管理咨询有限公司《宁波绿色石化产城融合生态综合开发项目可行性研究报告》（中冠工咨可研字[2019]003号）
4、中冠工程管理咨询有限公司《工程咨询单位资格证书》
5、孙少美注册工程师证书、杨祖迪注册工程师证书、谢慧敏注册工程师证书
6、宁波国泰会计师事务所（甬国会审字甬国会审字[2020]272号）2020年宁波市土地储备专项债券项目收益与融资自求平衡专项报告
7、宁波国泰会计师事务所会计师事务所有限公司经营执照副本复印件、宁波国泰会计师事务所有限公司执业证书
8、李美芳注册会计师执业证书、徐建宁注册会计师执业证书
出具本法律意见书的重要说明:
1、本所律师依据本法律意见书出具日以前已经发生或存在的事实和我国现行法律、法规和规则指引发表法律意见；本所律师认定某些事项是否合法有效，是以该等事项发生之时所应使用的法律、法规和规范性文件为依据，同时充分考虑政府有关主管部门给予的有关批准、确认；本所律师已严格履行法定职责，遵循勤勉尽职和诚实信用原则，对土地储备项目的情况进行了充分的尽职调查，保证本法律意见书不存在虚假记载、误导性陈述。
2、本所律师出具本法律意见书依赖于项目实施机构已向本所律师提供了一切应予提供的文件资料。对于出具法律意见书至关重要而又无独立证据支持的事实，本所律师依赖有关政府部门或其他有关机构出具的证明文件作判断。本所律师同意将法律意见书作为土地储备项目对应专项债券拟发行上报的法律文件之一，随同其他材料一同报送：愿意作为公开披露文件，并承担相应的法律责任。
3、本所以及承办律师与项目实施机构之间不存在除本次委托关系以外的任何影响独立判断的关联关系，在出具法律意见书过程中恪守诚信原则，保证出具的法律意见书独立客观。
4、本所仅就与本批债券已获准需所对应土地储备项目因用海审批原因进行资金调有关的问题发表意见，而不对有关信用评级(包括但不限于偿债能力、流动性等)、预测分析、专项债券方案总体评价等专业事项发表意见。
5、在本所律师为出具本法律意见书而进行的调查过程中，已得到贵中心如下确认和保证：
(1)已经全部提供本次委托项目所需要的原始书面材料、副本材料、复印件材料、确认函或证明材料。同时保证所提供的资料全部真实、准确、完整和有效，向本所出具的情况说明或做出的口头陈述全部真实，不存在任何虚假。
(2)—切足以影响本法律意见书的事实和文件均已向本所披露，没有任何误导和重大遗漏，没有任何隐瞒或虚假陈述。
(3)所提供的有关副本材料或复印件与正本或原件一致。所提供的文件上的签字、盖章均为真实，口头陈述或通过电子信息方式做出的事实说明均与所发生的事实相一致。
6、本所同意项目实施机构部门在上报文件中自行引用法律意见书的内容，但作上述引用时，不得因引用而导致法律上的歧义或曲解。法律意见书仅供项目实施机构为本次土地储备项目对应专项债券拟发行之目的使用，不得用作任何其他目的。
正文
第一章项目实施机构
本批债券对应项目实施土地储备的机构为宁波市土地储备中心。根据宁波市土地储备中心提供的事业单位法人证书和本所律师在宁波市事业单位法人登记管理办公室的查询结果，项目实施机构基本信息如下；
一、项目实施机构
住所：宁波市和济街9号
法定代表人：李明
统一社会信用代码；1233020072809952B
开办资金：5000万元
举办单位：宁波市人民政府
主要职责：根据《宁波市土地储备管理办法》第四条规定：宁波市土地储备中心，是受市政府委托，在宁波市土地收购储备管理委员会的指导和监督下，实施土地收购、储备和供地的前期准备工作。具体包括：编制年度土地收购储备和土地出让计划、年度出让金收支计划和银行融资及还贷计划；拟定和落实收储地块的拆迁安置方案和土地的前期开发；负责与市财政进行对储备地块成本和出让金收入的资金结算；负责对储备地块和安置房等工程的成本核算及资金监管，筹措运用和合理使用资金，控制贷款规模等等。
二、项目实施机构的资格
根据宁波市机构编制委员会《关于调整宁波市城市土地储备中心机构编制的批复》（甬编（2014）14号），宁波市城市土地储备中心更名为宁波市土地储备中心，为宁波市自然资源和规划局管理的全民事业单位，负责市内的城市土地储备工作，并负有实施《宁波市土地储备管理办法》的职责。
根据《自然资源部办公厅关于印发<土地储备机构名录（2018年版）>的通知》（自然资办函[2018]503号）及本所律师在自然资源部土地市场动态监管系统的查询，区中心已列入土地储备机构目录（2018）版，名录代码为TC330200。
宁波市土地储备管理办法第三条；本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法的规定，对依法收回和需盘活的土地进行储存，经前期开发利用后，根据土地市场供求现状和城市规划要求，为建设用地提供前期服务的行为。第四条：宁波市土地储备中心（以下简称“储备中心”），是受市政府委托，在宁波市土地收购储备管理委员会的指导和监督下，实施土地收购、储备和供地的前期准备工作的机构。第二十七条各县（市）、区的土地储备工作可参照本办法执行。
法律评析：
综上所述，本所律师认为：（1）项目实施机构是独立的事业单位法人，具有相应的民事权利能力和民事行为能力；（2）项目实施机构具有土地储备工作经营资格及能力；（3）项目实施机构是符合国土资规［2017]17号文件的规定的，并已纳入国土资源部名录管理的土地储备机构，可以实施土地储备行为；（4）根据财预［2017]62号的规定，宁波市土地储备中心作为项目实施机构可以使用专项债券发行后所募集的资金。
第二章土地储备项目概况
根据项目实施机构出具的资料及本所律师的实地勘察，截止至本意见书出具之日，项目地块土地整理和储备的情况如下：
一、项目概况：
地块名称：甬舟跨海大桥两侧收储地块与经济开发区收储地块。地块位置及范围：甬舟跨海大桥两侧、经济开发区（中官路附近）。
二、储备面积：甬舟跨海大桥两侧为7426.46亩；经济开发区为499.50亩。
三、地块储备及批准情况
1、根据宁波市自然资源和规划局镇海分局《关于储备融资项目列入年度计划的情况说明》，项目收储已经列入宁波市2019年市六区土地储备计划。
2、涉及的土地利用总体规划与城乡规划及批准情况
根据宁波市自然资源和规划局镇海分局《关于镇海土地储备项目的规划意见》，项目规划已获确认。
3、涉及的土地储备实施方案及可行性情况
（1）中冠工程管理咨询有限公司就宁波绿色石化产城融合生态综合开发项目《可行性研究报告》（中冠工咨可研字［2019］003号），认为该项目符合国家的有关政策，方案切实可行。
（2）宁波国泰会计师事务所（甬国会审字［2019]014号）《2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）—2019年宁波市政府专项债券（二~三期）项目收益与融资自求平衡专项评价报告》，认为该项目符合国家的有关政策，方案切实可行。
（3）宁波国泰会计师事务所（甬国会审字［2020］272号）《2020年宁波市土地储备专项债券项目收益与融资自求平衡专项报告》，认为本批债券资金用途调整后，对应项目预期土地出让收入对应的政府性资金收入能够合理保障偿还融资本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。
综合上述，本所律师认为，本批债券对应项目地块符合《财政部、国土资源部关于印发<地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）>的通知》（财预[2017]62号）中关于土地储备项目的要求，且已经部分完成基础设施建设，部分己经开始基本设施建设，且就项目所涉分项目已经有完整的开发预案和建设计划，待各分项各阶段合同履行完毕，可成为储备和开发土地。在所涉项目逐步收储及开发过程中，有分阶段的资金需求。
2019年3月22日，宁波市土地储备专项债券（一期）-2019年宁波市政府专项债券（二期）发行专项债84000万元用于甬舟跨海大桥两侧收储地块项目；宁波市土地储备专项债券（二期）-2019年宁波市政府专项债券（三期）发行专项债116000万元用于经济开发区收储地块项目。
根据财政部《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》（财预[2020]94号）等文件规定，经宁波市人民政府同意，为提高债券资金使用效率，尽快形成实物工作量，将2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）-2019年宁波市政府专项债券（二~三期）中甬舟跨海大桥两侧收储地块的33000万元专项债调整用于经济开发区收储地块。调整原因为受用海审批等因素影响，难以在短期内继续建设实施。
调整后：用于甬舟大桥两侧收储地块项目的84000万元专项债中，33000万元专项债调整用于经济开发区收储地块，用于甬舟大桥两侧收储地块项目的为51000万元：用于经济开发区收储地块项目的专项债116000万元加上33000万元调整为149000万元。
第四章风险与保障
一、法律风险
1、土地征收与房屋拆迁面临的风险
2、合同违约风险
鉴于收储地块己经部分并陆续要完成《国有土地使用权收储补偿合同》的签订，须加强对收储和拆迁补僧合同的履行监管，否则一旦收储过程中产生纠纷启动司法程序、或相应合同签订后合同相对方违约并引发纠纷启动司法程序，可能会造成地块收储进程延误。故做好对收储范围内的收储和拆迁补偿合同签订的预案，并落实对各阶段合同的履行过程管理，防止因或有发生的合同纠纷造成对收储地块的进度影响。
3、项目收益风险
因土地储备项目的特殊性，可能存在总投资核算不准确、出让情况预测不准确、房地产市场价格波动等方面的风险，进而影响项目投资收益的平衡。
4、利率波动风险
在本次拟发行专项债券存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政策变动等因素会引起债务资本市场利率的波动，市场利率波动将会对土地储备项目财务成本产生影响，进而影响项目投资收益的平衡。
5、国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家宏观调控政策变化的风险。
6、政府制定的土地出让计划、可返还政府收益等是否能够顺利执行的风险。
（二）偿债保障及投资者保护
1、根据宁波国泰会计师事务所(甬国会审字[2020]272号)《2020年宁波市土地储备专项债券项目收益与融资自求平衡专项报告》，本批债券资金用途调整后，对应项目预期土地出让收入对应的政府性资金收入能够合理保障偿还融资本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。
2、如果因项目所涉储备土地未能按计划进行出让、土地出让收入暂时难以实现，不能偿还到期地方政府债券本金时，根据财预[2017]62号文以及财预[2017]89号文的规定，镇海区政府将向宁波市政府申请在专项债务限额内发行土地储备专项债务周转偿还，本批债券对应项目收入实现后予以归还。
同时，宁波市财政应依法对土地储备资金使用情况、土地储备的收入情况以及宁波市土地储备中心执行会计审核制度、政府采购制度等的监督检查，确保土地储备资金专款专用，督促土地储备机构及时足额缴纳土地储备零星收入，努力提高土地储备资金管理效率；宁波市自然资源和规划局及镇海分局应加强对本项目的监督与管理，保障储备土地按期上市供应，确保项目收益与融资平衡。
（一）《法律意见书》
浙江甬泰律师事务所指派李惠芳律师、李欣律师针对拟发行的《2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）—2019年宁波市政府专项债券（二~三期）》项目地块土地储备项目进行分析，并针对其合法合规性岀具本法律意见书。
本所是经宁波市司法局批准设立并合法存续的合伙制律师事务所，统一社会信用代码号为31330000773100900G，且2018年度考核合格。
本所指派的李惠芳律师、李欣律师均持有《中华人民共和国律师执业证》且二人执业证均通过了2018年度年检。
（二）中冠工程管理咨询有限公司《宁波绿色石化产城融合生态综合开发项目可行性研究报告》（中冠工咨可研字[2019]003号）
中冠工程管理咨询有限公司指派的出具《宁波绿色石化产城融合生态综合开发项目可行性研究报告》（中冠工咨可研字[2019]003号）工作人员孙少美、杨祖迪、谢慧敏均为注册工程师，均持有注册工程师证书。
（三）宁波国泰会计师事务所（甬国会审字[2019]014号）《2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）一2019年宁波市政府专项债券（二~三期）项目收益与融资自求平衡专项评价报告》、（甬国会审字[2020]272号）2020年宁波市土地储备专项债券项目收益与融资自求平衡专项报告。
宁波国泰会计师事务所有限公司指派的出具的（甬国会审字[2019]014号）《2019年宁波市土地储备专项债券（一~二期）—2019年宁波市政府专项债券（二~三期）项目收益与融资自求平衡专项评价报告》的工作人员李美芳、徐建宁均为注册会计师，均持有《注册会计师证》，且二人执业证均通过了2018年度年检。
综上所述，本所律师认为，律师事务所、咨询公司、会计师事务所均是依法成立，合法存续的公允的中介服务机构，均已对土地储备项目出具了专业性意见，可以作为项目实施机构综合评定土地储备项目的依据之一。
结论
经批准的同批次的专项债范围内项目因客观原因进行适当调整，符合政策和社会客观需求，符合财政部《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》（财预〔2020）94号）等文件的要求。
律师事务所、咨询公司、会计师事务所均是依法成立，合法存续的公允的中介服务机构，均已对土地储备项目出具了专业性意见，可以作为项目实施机构综合评定土地储备项目的依据之一。
本法律意见书自本所盖章及经办律师签字后生效；本法律意见书一式六份，本所留存一份，其余五份供项目实施机构、发行人为本次发行之目的而使用。