2020年深圳楼市的第一次调控终于出台，比预想的来得更早一些。
7月15日，市住房建设局、市规划和自然资源局市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行深圳银保监局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）（以下简称“715新政”或“新政”），可谓一石激起千层浪。
伴随着炎炎夏日火热的深圳楼市，该来的终究要来。
715新政到底有哪些变化？伴随着可能出现的楼市波动，可能会产生哪些法律纠纷，该如何应对？我们从房产律师角度，予以逐一解读。
各有关单位：
【解读】购房资格更严格。
当然，这里的“房”指的只是住宅，不包括公寓。
1、入深户不一定具有购房资格。
新政前只要入深户即具备购房资格。新政后，需深户满3年且社保或纳税满3年才有购房资格。
一个有意思的问题是，之前规定非深户要5年社保即可买房，如果深户满两年且社保满五年是否可买房？
按条文理解是不可以。很多人开玩笑的建议是，刚入深户的再转出深户就可以购房了。
没有明确的是两点：一是深户家庭刚满18岁的成年子女，二是离退休的父母迁入深户，是否也不能购房了？
问题：如果已签合同尚未过户，由于新政，买方从具有购房资格到不具购房，合同如何处理？
我们认为，根据以往深圳惯例及法不溯及既往的原则，一般对于已经网签的合同，应按新政实施前的限购政策处理。
如果没有网签呢？
可能会以是否能够提供付款凭证为准。
问题:如果已签合同尚未过户，合同约定卖方配合主体变更，将房子过户到买方指定的第三方名下，但由于新政出台，第三方从具有购房资格到不具购房，合同如何处理？
我们认为，如果约定了明确具体的第三方，买方可以以新政出台为由行使合同解除权。如果约定的第三方不明确，买方应有义务寻找具有购房资格的第三方履行合同义务，否则存在违约的风险。
2、离婚不满三年视为家庭购房。
新政前，夫妻离婚，购房资格倒追2年计算套数。新政后，购房资格倒追3年计算套数。
因而，一些为购房而离婚的家庭，离婚周期可能会更长，有可能房未买成，离婚官司先打了。双方是真离婚还是假离婚，“净身出户”是否真实意思表示可能产生争议。
二、完善差别化住房信贷措施在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
【解读】贷款更严格。
提高了购买非普通住宅首付比例。
新政前，家庭无房有贷款记录，首付五成；家庭二套房，首付七成。新政后，家庭购买普通住宅首付成数不变，但购买非普通住宅首付均增加一成，即家庭无房有贷款记录，首付六成，家庭二套房，首付八成。
问题：如果新政出台后，贷款政策变化导致无力支付增加的首付，买方能否要求解除合同？
我们认为，一般而言，贷款政策变化导致首付增加，不能作为买方解除合同的法定理由。但是，如果双方合同明确约定因贷款政策变化导致贷款不足买方有权解除合同的除外。
问题：如果新政出台后，贷款政策变化导致不具贷款资格，买方能否要求解除合同？
我们认为，可以解除且不承担违约责任，但双方约定贷款不成一次性支付房款的除外，因买方延迟履行导致无法获得贷款的除外。
法律依据：
广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号)第二十条规定，“房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。”
“买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。”
“因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的,应予支持。”
三、发挥税收调控作用更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
【解读】税负更重。
转让增值税从2年免变为5年才免，且评估价可能很快调高。由于增值税及附加税率为5.6%，新政后，意味着转让2年至5年的普通住宅，一套评估价750万的房产，增值税及附加就有42万。
四、细化普通住房标准享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
【解读】豪宅线更低。
新政前，非普通住宅即豪宅线仅考虑容积率和建筑面积，新政后，豪宅线加了个总价750万的限制。
由于深圳房价近年居高不下，750万元的总价导致很多房屋“被豪宅”，无论是否满5年，均无法免除增值税，从而导致增值税、个税等税费成本大幅增加。
问题：如果转让过程中，税费增加，由谁承担？
【解读】新房抽签刚需更优先。
新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的购房者。
从字面来理解，开发商报备的销售方案应该是无房居民家庭为第一顺位，且社保及缴税年限越长越优先，如果开发商房源不多，基本上没有二套房购买家庭什么事儿了。
六、推行房屋抵押合同网签管理进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
【解读】抵押更严格。
新政前，房屋抵押合同没有强制网签，新政后，强制房屋抵押合同网签，阴阳合同偷漏税更难了。
【解读】信息更公开。
明确虚报数据，对中介暂停其网签权限。
本通知自发布之日起施行。
【解读】违规后果更严重。
对违规行为、违规机构、违规后果都作了明确规定。
另外，新政发布之日立即实施，不给过渡期，避免抢购现象发生。
问题：对于喝茶费等现象如何处理？
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广东律协土地法律专业委员会委员，深圳律协房地产专业委员会委员，北京市盈科律师事务所全国土地业务委员会副秘书长，北京市盈科（深圳）律师事务所工程房地产法律事务中心秘书长，北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人，深圳律协《深圳青年律师文摘》原执行主编，维德校园普法团讲师。
业务领域：房地产、公司并购、上市公司破产重整、企业法律顾问、民商事诉讼代理业务。
专业经验：在房地产公司、大型集团公司从事法务管理工作多年。熟悉地产金融交易、开发全流程，参与了深圳多个地产项目的境内外投资并购、开发建设、城市更新及拆迁谈判，处理各类案件数百件，具有丰富的诉讼和非讼经验。参与多家上市公司破产重整重组，熟悉上市公司破产重整、重组全流程。
著作成果：著有《房屋买卖裁判规则100问》；参与编写《深圳市律师办理新建商品房交易法律业务操作指引》及《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。
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授课经历：深圳律协主办的房地产经典案例培训、富士康集团系列法律培训。
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