盈科经典案例|一波三折的让与担保民事案件
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更新日期：2020-12-04
一、案件简介
2012年6月，蔡某与李甲签订“借款合同”，约定蔡某自李甲处借款450万元，以蔡某房产作为抵押，并办理了公证手续。同日，蔡某又与李甲长子李乙签订一份“房屋买卖协议”，约定将上述用于抵押的房产以326万元的价格售与李乙。亦于同日，蔡某与李甲次子李丙签订委托书，委托李丙代为办理房屋更名过户手续以及代取房产证等。李乙代蔡某偿还拖欠他人欠款326万元。由于蔡某未能按时还款，李丙代蔡某将案涉房产权属变更至李乙名下。后蔡某以确认其与李乙签订的“房屋买卖协议”无效为由将李乙、李丙诉至法院。一审法院判决确认蔡某与李乙签订的“房屋买卖协议”无效。二审法院则认为“房屋买卖协议”有效,据此驳回蔡某的诉讼请求。
二、律师策略
本案存在的最大风险为房屋如果被李乙再次出售给善意第三人，则很难追回房屋。所以，为了能够确保房屋不被再次过户，笔者认为首先应当将房屋保全查封。但考虑到保全费用加上诉讼费用涉及的金额比较高，此时蔡某已经无力承担，只能另作诉讼策略。既想保住房子不被再次过户，又要规避高额的保全及担保费用，笔者选择了釜底抽薪的方式：向法院提起确认房屋买卖合同无效的民事诉讼，同时提起行政诉讼，请求判令房产机关撤销为第三人办理房屋产权转移登记的行政行为。这样一来，房产交易中心在房屋存在纠纷的情况下，不会变更房屋产权，既保住了房子不被过户也做到了低成本。确认之诉只需要缴纳50元诉讼费，为保全房产另案提起行政诉讼也仅需50元诉讼费，根据委托人实际情况，以最低的成本撬动巨额诉讼，将委托人利益最大化的。
三、律师文书
抗诉申请书（节选）
申请人与被申请人因确认合同无效一案已向哈尔滨中级人民法院申请再审，现申请人不服哈尔滨市中级人民法院作出的（2017）黑01民中××号民事裁定书，依据《民事诉讼法》第二百零八条的规定提起抗诉。
抗诉请求
1、请求依法提起抗诉，撤销哈尔滨市中级人民法院（2016）黑0民终××号民事判决书，再审改判确认申请人与被申请人之间签订的关于位于哈尔滨市××号房产的《房屋买卖合同》无效。
2、一审、二审诉讼费由被申请人承担
事实与理由
2015年5月申请人与被申请人因确认房屋买卖合同无效一案诉至哈尔滨香坊区人民法院，后申请人胜诉，被申请人不服提起上诉，经审理，哈尔滨市中级人民法院改判申请人败诉。申请人遂向哈尔滨中级人民法院申请再审，哈中院予以驳回。申请人认为：
一、二审法院认定基本事实错误。
二、二审法院适用法定错误。
认定事实不清必然导致适用法律错误。
（一）被申请人李丙超越代理权。主要体现在如下三个方面：
1、在房屋没有解除抵押的情况下，擅自于2013年4月8日签订房地产买卖合同。
2、超越代理权限，擅自确定交易价格。并且明知在与李甲借款协议中房价确定为500万元，却在与李乙房屋买卖协议中擅自约定交易价格300万元，其行为都损害了申请人的利益。
3、超越代理权限，用以房抵债的形式将房屋出售。
（二）李丙超越代理权限，对于房屋买卖合同是否有效，《合同法》及《民法通则》均有明确规定。《民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。所以在申请人没有追认的情况下，李丙所作的超越代理权的行为应当无效。
（四）申请人与李乙之间实为借贷关系，房屋买卖合同是作为借款合同的担保。依据《最高院关于民间贷的司法解释》第二十四条规定：“当事人以签订合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案完全符合该条规定的情形，所以人民法院应当以民间借贷法律关系审理本案。
四、案件结果
省法院再审认为,蔡某与李乙签订并履行的“房屋买卖协议”实为对案涉借款所提供的担保,依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求”的规定,本案当事人之间的基础法律关系性质应为民间借贷。蔡某与李乙签订并履行的“房屋买卖协议”系为案涉借款所提供的担保,协议表面形式为“买卖”,内容实质系“担保”。案涉协议形式上虚伪的买卖意思表示和实质上真实的担保意思表示均不存在违反法律、法规强制性规定的无效情形,均应认定合法有效。但在借款期满、借款未得受偿或足额受偿的情形下,应以担保房屋协商作价变卖拍卖,以所得价款偿还借款。当事人不能以房屋权属已经变更等为由,拒不清理债权债务而直接取得并一直保留房屋所有权。鉴于原审未向当事人释明有关协议性质及效力,并说明各方当事人依法所享有的权利及义务,故撤销一审、二审判决,发回一审法院重审。
五、典型意义
该案被黑龙江省法院评为2019年度民事抗诉再审十大经典案例之一，并编辑出版。
随着经济的活跃与发展，以让渡财产或权利作为借款的担保逐渐产生。因对其担保形态、法律性质、合同效力等法律尚无明文规定，司法实践中存在着模糊认识。本案是较为特殊的让与担保纠纷，为借款人诉请确认据以担保的房屋买卖协议无效。再审裁定虽系发回一审法院重审，但对裁判此类案件则明确了让与担保原则为有效，在借款期满后，如借款得以足额受偿，借款人有权请求房屋受让人将房屋权属登记恢复至借款人自身名下；如借款未得受偿或未足额受偿，则出借人、借款人均有权主张以案涉房屋协商作价、变卖拍卖，以所得价款清偿债务。并且，款项出借人、房屋买受人不能仅依据曾经签订合法有效的房屋买卖协议及房屋权属已经变更登记等为由，拒不清理债权债务，并在不予协商作价、变卖拍卖担保财产等依法应予进行的程序的前提下，直接取得并拥有案涉房屋所有权。
六、回顾思考
首先，裁判尺度不统一。民间借贷同时签订房屋买卖合同，按何种法律关系审理，当年让与担保还仅仅是一个法学理论概念，很多法官并不熟悉。对于此类案件，最高人民法院也曾经做出过截然相反的两种裁判。
其次，多份合同主体不一致，纠纷严格恪守合同相对性，还是透过现象看本质？此为难中之难，考量法官业务能力和对法律原则的把控能力。
全案来看，该案诉讼过程几乎囊括了民事案件的所有阶段，历经一审胜诉、二审败诉、再审驳回、申请抗诉、报请抗诉、提起抗诉、省院再审，至今七个阶段；历经两级检察院三级法院。正是由于委托人坚持相信律师，律师与委托人共同坚守，才有了最后的反转。
律师简介
张中文律师
毕业于黑龙江大学法律系,在职取得中国政法大学法律硕士学位。现为北京市盈科(哈尔滨)律师事务所战略发展委员会主任、业务指导委员会主任、法律顾问事务部主任。迄今从事律师工作２５年，承办的案件曾入选最高人民法院指导性案例(第七号)。担任哈尔滨市政协委员、哈尔滨仲裁委员会仲裁员、牡丹江仲裁委仲裁员、哈尔滨市中级人民法院监督员、黑龙江省政府法律专家、黑龙江省营商环境局法律顾问、中共哈尔滨市委专家组成员、哈尔滨市监察委法律专家委员、哈尔滨市人大内司委法律顾问、哈尔滨市理工大学研究生硕士导师等职。曾获评为黑龙江省杰出法律工作者、哈尔滨市优秀政协委员、哈尔滨市优秀律师。