一、当前我国农村集体土地权属纠纷的表现形式
土地权属作为一种法律所规定的土地产权归属的权力，具有存在于土地之中的完全的、排他的权利，影响到资源的合理配置以及经济、社会的发展和稳定。从法律意义上来讲，具体的土地所有权和使用权及他项权利是一种主体明确的权利。我国目前土地权属的表现形式主要有三种：土地所有权、土地使用权和土地他项权利。
围绕土地权属所发生的纠纷，即为土地权属纠纷。主要是针对使用权和他项权利的归属而发生的纠纷，可以发生在组织彼此之间，也可以发生在个人之间，个人与法人以及其他组织之间。
目前我国农村集体土地权属方面发生的纠纷主要有以下三个方面：
（一）历史遗留问题产生的农村土地权属纠纷
依据我国《土地管理法》的规定，我国目前农村集体土地由乡镇企业用地、宅基地、乡镇公共设施和公益事业建设用地这几部分组成。由于历史原因，农村集体土地权属方面主要存在着三个方面的问题。
一是地界划分缺乏明确的划定归属，尤其是村里的那些原先无人光顾的荒塘野地，无论是在土地承包前还是土地承包后的前几年都属于无人问津之所在，在村委会看来，应该归集体所有，但由于没有明确标识，一旦有农民在此处或开荒种地或开挖栽树，就会产生农民个体与农村公有土地权属的纠纷。
三是由于长期秉承着亲不亲故乡人的传统观念，在我国农村土地认定的传统习惯上，秉承着按照约定俗成的方式处理农村集体土地权属与农民个人土地权属相互交杂、界定含混的问题，村委会不主动提出界定，村民不也会主动界定，但当出现土地价值时，就会引发村民与集体土地权属纠纷。
（二）经济利益引起的农村土地权属纠纷
随着农村土地资源走向市场，因经济利益而产生的农村土地权属纠纷日益增多，主要集中在两个方面：
一是宅基地引发的纠纷。主要由宅基面积，采光、通风、相邻共墙、邻间界址的权属引起的纠纷。
二是由于登记不明或登记错误，或因未经实地丈量而使相邻双方登记的上地使用权范围重叠、界线不明确。
三是农村集体土地流转缺乏科学的价格体系引发的纠纷。目前我国缺乏对农村集体土地流转环节的科学价格体系，导致农村流转价格一直处于混乱状态，再加之增值收益分配欠缺规范，各方利益难以协调，集体资产流失和侵害农民利益的情况时有发生。在现行条件下，农村集体经济组织缺位，农村集体财产管理缺乏有效的民主协商机制，特别是在以政府主导的土地征用过程中，政府或企业凭借自己的优势和谈判能力，往往陷于农民在集体建设用地流转利益的博弈中处于劣势地位，从而发生补偿金额不足的纠纷。
（三）乱占滥用农村土地引起的纠纷
目前，我国违法乱占滥用农村土地和农村用地的现象十分突出，有的地方甚至突破国家土地用途管理的严格约束红线。同时，在这个环节中，一些农村干部与政府、企业、经济实体有关人员相勾结所出现的违规出让农村集体土地，中饱私囊的现象所引发的纠纷层出不穷，严重的影响了国家稳定发展大局。
二、造成我国农村集体土地权属纠纷的主要原因
2016年4月1日，一起由村民不服贵州省人民政府驳回行政复议申请的行政诉讼案件，在贵阳中级人民法院开庭，贵州省副省长陈鸣明作为行政机关负责人出庭应诉。在这个案件中，人们一方面为副省长代表政府主动出庭应诉的行政公共价值所赞叹，一方面却再一次反思：造成我国行政诉讼案争议焦点的征地拆迁补偿方案问题，为何已经成为严重阻碍我国经济发展的不利因素。
从表面上来看，土地征用的矛盾主要集中在经济利益的补偿方面，但如果加以深究，会发现，造成我国涉及法律程序的土地权属诉讼案发案率据高不下的原因是多方面的，这其中既有事实层面的技术性困难，也有法律层面的制度性困惑，更有历史性的曲折历程和社会性的利益驱使等一系列原因，从而使得我国农村集体土地权属方面所发生的纠纷呈现基于土地利益多元化要求而形成的纠纷表现形式的多种多样。笔者通过对我国造成农村集体土地纠纷案例的分析，认为，引起土地权属纠纷的原因归纳概括总共有三个方面：历史因素、经济因素和社会因素。
一是从历史因素来看，造成我国农村集体土地权属问题的原因主要为，在国家政体调控下，农村土地先后从解放后的分田分地，到人民公社时期的土地全部为集体所有再到土地承包后集体与个人分别拥有的土地的这样一种权属结构，在经历了一次次政策主导下的多次土地分割，造成了农村土地产权不清晰、权能不完善的问题普遍存在。
另外一个重要原因是，目前我国多数农村集体产权不清，成员范围不明，并且每个成员有多少份额也不清楚，而这种绝大多数由村委会代行产权代表人职能的现象，是导致村干部在土地事项上以权谋私、侵吞贪占等问题发生的主要原因。
三是从社会因素来看，由于农业生产经营周期长、利润低和风险高的自然属性，决定了农业生产利用土地资源的回报率低。再加之城市和工业建设用地大量激增，销售土地与利用土地进行农业生产之间存在着的巨大土地价格，所激发的村委会卖地热情，是导致目前农村集体土地经营短期化倾向的主要原因。
三、解决我国农村集体土地权属纠纷的措施
英国著名经济学家威廉培蒂曾经说过：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”对于农村人口占绝大多数的中国而言，充分利用农村集体土地所有权和使用权，提高土地的经济效益，对促进社会高速发展，保障社会安定和谐的意义极为重大。
通过上述对农村集体土地权属纠纷的分析，笔者认为：
农村集体土地权属纠纷的法律性质具有民事纠纷和行政纠纷的二元性。需要分别从民事纠纷和行政纠纷两个方面加以解决。
（一）建立现代意义上的保证制度
秘鲁经济学家赫尔南多在研究发展中国家向市场经济转型过程中土地所有权后所提出的“缺少一套系统化的正规所有权制度，现代化市场经济就不可能出现”理论说明，保证农村集体土地权属为每个农民所拥有这一原则，不仅是政治上不可或缺的关键因素，也是宏观经济和城镇化进程的组成部分，必须由政府出面通过制度的强制性，让这一原则成为一种社会遵守的契约，在法律层面构建起对全社会都具有制约作用的执行体系。
（二）建立农村集体土地权属纠纷多元化解决途径
1.对农村集体土地逐一登记并依据大数据提供的技术条件，建立相应的数据库，以此为前提，对农村集体土地确权。明确农村集体土地所有权和使用权主体，分清责、权、利，为今后处理各种涉及到的农村集体土地方面的利益冲突奠定真实的基础和有效的参考依据。
2.建立多元化解决农村集体土地权属纠纷机制。视不同的纠纷，采取民事处理和行政处置分别加以解决。
二是启动适合农村地区的非诉讼解决途径。村委会要建立农村土地仲裁制度，成立土地仲裁委员会或小组，由村干部及村里德高望重的人员组成，用以解决非诉讼途径既可解决的问题，如村民与村民之间的宅基地之间的矛盾，通过仲裁这种方式既维系了村民之间的关系，又有利于问题的解决。
（三）坚持严格的农村集体土地利用规划和用途管制
一是坚持土地利用规划，把农村集体土地纳入当地政府发展规划之中，规范土地流转的区域、边界、用途等，以防止农村集体土地流转失序、过程失控、私拆乱建的问题发生。
因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：
抵押贷款型
运作原理
开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品类似银行的抵押贷款，也是目前房地产类信托产品的主流模式。
风险解析
*信托融资规模与抵押物价值的比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，抵押比率通常应当不低于2:1。
*抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的其他权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。
*借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。
近期随着银监会212号文件等监管法规的出台，国家对此种信托进行了严格的规范，要求：
（1）借款的开发商要具备建设主管部门核发的二级房地产开发资质；
（2）借款项目要达到“四证”齐全；
（3）开发项目资本金比例不低于35%。
可以说，这些措施虽然大大减少了抵押贷款型信托产品的发行数量，但在一定程度上也降低了投资者的选择风险。
房产回购型
开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后溢价回购。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。
*提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
*信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商一房多卖，发生纠纷。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，以避免该风险。
财产受益权型
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金，购买优先受益权。信托到期后，如果投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
*项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配。
*信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
*房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。
股权型
信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。
这种信托在我国江浙、上海等地发行较多，该区域投资者比较认可股权投资模式。
*提防风险。如果项目公司管理混乱，入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。
*如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。
比较
同前三种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以，承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验才能作出准确的判断。
夹层融资型
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备以上四种类型房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色。
正是基于此，如初涉房地产类信托的客户，不建议选择此种信托进行投资，而具备丰富信托投资经验和较高风险承受力的客户可以尝试购买。
房地产信托投资基金（REITS）
近年来，国际上兴起了一种新型的信托投资工具――房地产信托投资基金（REITS）。该类型信托产品与财产受益权类信托的交易结构较为类似，所不同的是：
（1）发行规模大、期限长，同时要求标的信托资产的每期现金流量较为稳定；
（2）应是一个封闭式的公募信托，有公开市场交易转让，投资者既可以持有以定期获得分红，也可以随时转让变现。
随着我国金融市场改革的逐步深化，各个信托投资公司还会不断地创新，不断地推出新类型的理财产品。作为钱经人，不要一概肯定或一概否定，而是要透过现象看本质，仔细地分析该金融产品产生的背景、募集资金的用途、出现风险时的防范措施等诸多因素。只有这样，才能成为一名真正的理财强者。
一、强化镇调委会与法院的联动，构建非诉讼替代机制。
二、明确非诉讼替代适用范围，确保人民调解不缺位、不错位、不越位。
三明确非诉讼替代运作原则，树立人民调解的公信力。
抵押权人（甲方）：______________________
抵押人（乙方）：________________________
第一条为确保甲方与________________（以下称借款人）签订的________年____号借款合同（以下称借款合同）的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________市（县）________区（镇）________路（街）________号____________房间之房产（地产）的全部权益（以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单）抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。
第二条本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息（包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费和诉讼费）。
第三条本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。
第四条本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。
第七条乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八条未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。
第九条抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。
第十条乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。
第十一条乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。
抵押物的保险
第十二条乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁；投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额；保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。
第十三条乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条（除非甲方书面同意）。
第十五条抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十六条乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。
第十七条抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。
第十八条发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：
（一）根据借款合同的约定借款合同提前到期的；
（二）乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条；
（三）当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。
第十九条乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。
第二十条处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：
（一）用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用；
（二）用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用；
（三）扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。
第二十一条处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。
（一）向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；
（三）乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方；
（四）乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失；
（五）当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方
第二十三条任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____％违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
第二十四条如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一；
（一）提交该抵押房产所在地人
民法院诉讼解决；（二）提交仲裁委员会裁决。
第二十五条争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
第二十六条双方商定的其他条款：
（一）________________________________
（二）________________________________
（三）________________________________
第二十七条借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。
第二十八条本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。
抵押权人住所：____________抵押人住所：__________________
传真：____________________账号：________________________
传真：________________________
邮政编码：___________________
甲方（公章）：____________乙方（盖章）：________________
负责人（签字）：__________法定代表人（签字）：__________
________年______月______日_________年________月_______日
登记机关：________________
关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划
一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划
房地产老项目有以下两种情况：（1）2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。
房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：
（一）“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6%。
（二）由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3%，而是已提高的增值税税率11%，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
（三）过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。
（四）营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。
二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划
按照国家税务总局的规定，从2016年5月1日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。
（一）一般计税办法中销售额的概念
这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=（全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。
（二）日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票
（三）适应“营改增”大环境，重构企业经营模式
营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17%的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。
（四）合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险
房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。
参考文献：
[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.
[2]展云.房地产企业“营改增”税收筹划案列分析[J].市场周刊，2016.