我国现行房地产纠纷案件的主要类型与产生原因法律常识在线法律知识查询

在城市化的推进,旧城改造和商品房的开发建设过程中,房屋拆迁案件成为房地产纠纷案件中数量最多、当事人矛盾最容易激化的案件。这类纠纷主要表现有:

1.拆迁补偿或安置协议签订后,一方不按协议履行义务或对协议反悔,另一方起诉到人民法院要求对方履行义务。

2.承租人起诉要求出租人(被拆迁人)赔偿因房屋拆迁造成的停业和装修损失。实践中出租人的营业房被拆迁,造成承租人对房屋的装修被拆除,经营受到影响,但是拆迁人一般都不会对承租人的损失进行补偿,为此发生纠纷起诉到法院。

3.根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。因此,在拆迁纠纷中有些当事人双方达不成协议,经行政部门裁决后,当事人不服裁决,又引起了行政诉讼。

(二)房地产交易纠纷案件

随着房地产业的不断发展,房地产交易市场的逐渐活跃,此类型的案件数量不断增加,且疑难问题也较多。

3.私有房屋和二手房买卖纠纷。房屋系不动产,依据法律规定在转让时必须办理变更登记,而且要交纳税款。社会上大量存在因不愿交纳税款,在房屋买卖后不变更登记(俗称过户)的行为,随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时,有些人对原卖价反悔,以合同未变更登记为由,起诉要求解除合同。

4.商品房出售纠纷。商品房的出售过程中,主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款,出让人要求履行付款义务,甚至是主张解除合同的。

(三)物业管理纠纷

商品房出售后,物业管理又成为容易发生纠纷的领域。由于物业管理是新兴产业,管理中双方享有的权利和应履行的义务尚不明确,因业主欠交物业管理费、业主财产丢失、物业维修、维护等原因起诉到法院的案件不断出现。

(四)相邻权纠纷

主要是在城市建设中经常发生的影响采光、通风、排水、通行等相邻权纠纷,不动产相邻方通常依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定主张权利,要求侵权方赔偿损失,排除妨碍。近两年来,这类案件又出现了向行政案件转化的趋势,当事人认为是由于政府行使规划管理职权时,侵害了他们的合法权益,从而诉讼要求撤销或变更政府规划。

除上面列出的案件类型外,房地产开发建设纠纷、房屋租赁纠纷、房地产抵押纠纷、房屋装饰装修纠纷、合作建房纠纷、土地使用权纠纷,按揭购房纠纷等在审判中都不断出现。

二、引发房地产纠纷案件的主要原因及法律适用中存在的问题

由于房地产案件诉讼标的额一般都很大,直接影响着当事人基本的生活状况和根本利益,在审理中当事人互不相让,往往难以调解结案。房地产中又是适用地方法规、规章或地方政府的决定非常广泛的领域,案件的政策性、法律性强,但这方面的相当一部分法律法规制定于市场经济体制未完全建立以前,法律存在滞后性,与飞速发展的经济不相适应,矛盾突出,问题较多。

(一)房屋拆迁纠纷案件中存在的问题:

1.拆迁补偿标准太低,市场评估价不客观,对被拆迁人安置方法考虑不周全,措施简单。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。2001年修改后的《条例》最显著的一点是根据市场经济的原则,将拆迁补偿的标准由过去的被拆迁房屋的重置价格结合成新结算,修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建设面积等因素,以房地产市场评估价格确定货币补偿金额,因此,评估是否公正、准确,直接影响到双方(拆迁人和被拆迁人)的合法权益。在实践中,拆迁人领到拆迁许可证后自行委托房地产评估机构对拆迁房屋进行评估,评估机构评估时完全参照当地人民政府确定的基准价格进行评估,房屋所在的地段因素对评估的影响不是很大。而且,政府制定的基准价格并不随着房价的上涨及时调整。即使是双方协商的情况下,补偿的标准和安置的办法也是行政机关早已制定的,市场价其实成了政府定价,权利的不对等更加突出,导致群众利益不能得到公正的保护。

2.拆迁人有权申请行政裁决和强制执行,被拆迁人处于不利地位。国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》是一部行政法规,它对拆迁问题作了具体规定,拆迁中的拆与不拆是按行政法律关系来处理的,一旦某一地区被列入拆迁范围,拆迁人领到拆迁许可证后,被拆迁人即使不愿意搬迁也无可奈何,只能就安置和补偿问题与拆迁人协商。安置和补偿属于民事法律关系调整的范围,但是,条例却赋予行政机关对应属民事法律调整的问题予以行政裁决权,拆迁人与被拆迁人处于权利不对等的位置上。

拆迁的目的是为了实现城市化,改善城市居民的居住条件,但这样的结果却使许多中低收入的家庭无力购买昂贵的商品房,拆迁因此受到城市居民的抵触,当前群众上访事件的不断发生,就是拆迁工作矛盾激化的表现。

4.对房改房土地补偿中的漏洞。公有住房的土地大多是通过划拨所得,自1998年国家深化住房制度改革以来,公有住房逐步出售归职工个人所有。职工购买公有住房后,办理了房屋所有权证,本以为拥有了属于自己的房屋,但是在不知情的情况下,土地部门却又将房屋所在的土地出让给他人。出现的问题是,土地使用权与房产权的分离。土地使用权人要对土地进行商品开发,追求利益的最大化,充分实现土地的价值,就会尽量压低对拆迁户的补偿费,产权人得不到应有的补偿,房屋所有权和土地使用权发生冲突,却无法解决。

5.立法设计不全面,造成保护疏漏。除以上因素外,被拆迁人的搬迁往往是从地段比较好的地方,搬到地段比较偏僻的地方,会给工作、小孩上学、生活等带来不便,增加其家庭支出,这些都是拆迁带来的后果,但是拆迁安置条例对此并未规定相应的补偿办法,实践中也常引起争议。

6.有法不依。比如,对房屋承租人的安置补偿问题,在《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、二十七条、三十三条中均已有明确规定,要求拆迁人要对承租人做出合理安置补偿,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。但是实际操作中,拆迁人通常不会给承租人予以补偿,由此发生纠纷。

由于拆迁(无论公益事业还是商业开发)总是打着城市建设的名义,具有很强的政府色彩,各地的政策法规又各行其是,有冲突,有漏洞,有缺陷。因此,依据目前的状况,房屋拆迁案件即使起诉到法院,无论是民事诉讼还是行政诉讼中,法院并不能给予被拆迁人更好的保护。

2.房改房和经济适用房的出售限制过多,影响了住房二级市场的发展。

我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋:城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多,不利于住房的流转。例如《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法》第五条规定了这类房屋出售的条件,同时规定房屋所在地政府必须制定具体办法,出售必须经市、县房改办审批,必须按规定交纳税费和收益。由于限制条件过多,审核程序和手续较为复杂,收益调节标准过高,税费负担较重;有些房屋建房时手续不全等历史遗留问题,部分住房无法登记发证,导致实践中大量存在私下交易的现象。而在审判中,如何确认这些合同的效力成了难点。

3.私有房屋转让中的问题。

没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效?是引发这一问题基本原因。过去的审判实践中有不同的两种观点:一种观点认为,未办理登记手续的应认定为无效,所有权过户登记是买卖生效的必备要件;另一种观点认为,办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件,因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看,所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经登记程序,而不是买卖合同的有效条件,只对房屋所有权转移发生影响,而不能以此来认定买卖合同无效。因为,如果将登记作为必备要件,则会严重破坏交易诚信,当事人可以在登记前的任何时候反悔,这将使交易人始终处于不安状态,不利于保护善意一方当事人的利益,维护交易秩序和财产秩序。

现在,最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》出台后,实践中基本已统一认识,《解释》第9条第1款规定:“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系,只要依法成立即产生法律效力,过户是转移房屋所有权应履行的手续,不影响买卖合同的效力。

4.房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷。

由于发生侵占,错误登记,或是遗产分割不及时,遗产由继承人中的一方长期使用,当房屋拆迁或是出售时,为分割收益而发生纠纷。常出现的难题是,一旦有一方当事人取得了房产的产权证,其他当事人再主张权利时,对方以产权证进行对抗,认为是政府以行政行为对其权利给予了确认,如果要重新确权,先要通过行政诉讼撤销政府的产权证,否则就不得以民事诉讼直接主张确权诉讼。在审判实践中对此也有两种分歧意见,一种认为是要通过行政诉讼撤销产权证,再进行民事确权,因为产权确认是政府的行政行为;而另一种观点认为,不必通过行政诉讼撤销产权证,在民事审判中审查实体权利,直接确权,然后依据判决向政府登记部门申请产权变更登记即可,因为产权登记仅是一种依当事人申请进行的登记行为,并非是行政许可,其基础是民事实体权利,属物权范畴,通过民事确权之诉完全可以解决。对此问题没有明确的司法解释,笔者比较同意第二种意见。

(三)审理相邻权纠纷的难点问题产生相邻权纠纷比较多的原因是由于在城市建设中,规划部门不能严格依规划标准履行职责,或是在旧城改造中不可避免的出现建筑间距不足等原因,导致了相邻采光,通风,排水等纠纷的发生。这类问题在实践中往往是以牺牲被侵权人的利益解决,因为实践中当事人通过行政诉讼去撤销规划和建设批文、许可证的可能性不大,只好以获得一定的补偿作为最后选择。实践中这类问题层出不穷,但到目前为止,造成损失的赔偿标准法律没有明确的规定,而当事人又认为长期居住于无光照的房屋,造成精神压抑,心情不愉快,要求侵权人不仅赔偿经济损失,而且要赔偿精神损失。审判中,如何确定赔偿又是令审判人员难以处理的问题,实践中赔偿数额都由法官自由裁量,造成赔偿标准不统一,当事人对判决不满意。

一、房地产纠纷案件的主要类型(一)房屋拆迁纠纷案件在城市化的推进,旧城改造和商品房的开发建设过程中,房屋拆迁案件成为房地产纠纷案件中数量最多、当事人矛盾最容易激化的案件。这类纠纷主要表现有:

(二)房地产交易纠纷案件随着房地产业的不断发展,房地产交易市场的逐渐活跃,此类型的案件数量不断增加,且疑难问题也较多。

(三)物业管理纠纷商品房出售后,物业管理又成为容易发生纠纷的领域。由于物业管理是新兴产业,管理中双方享有的权利和应履行的义务尚不明确,因业主欠交物业管理费、业主财产丢失、物业维修、维护等原因起诉到法院的案件不断出现。

(四)相邻权纠纷主要是在城市建设中经常发生的影响采光、通风、排水、通行等相邻权纠纷,不动产相邻方通常依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定主张权利,要求侵权方赔偿损失,排除妨碍。近两年来,这类案件又出现了向行政案件转化的趋势,当事人认为是由于政府行使规划管理职权时,侵害了他们的合法权益,从而诉讼要求撤销或变更政府规划。

二、引发房地产纠纷案件的主要原因及法律适用中存在的问题由于房地产案件诉讼标的额一般都很大,直接影响着当事人基本的生活状况和根本利益,在审理中当事人互不相让,往往难以调解结案。房地产中又是适用地方法规、规章或地方政府的决定非常广泛的领域,案件的政策性、法律性强,但这方面的相当一部分法律法规制定于市场经济体制未完全建立以前,法律存在滞后性,与飞速发展的经济不相适应,矛盾突出,问题较多。

该内容对我有帮助赞一个

验证手机号

我们会严格保护您的隐私,请放心输入

为保证隐私安全,请输入手机号码验证身份。验证后咨询会派发给律师。

简介:

专业律师快速响应

累计服务用户745W+次

发布咨询

多位律师解答

及时追问律师

执业证号:

13202201610360553

北京大成(无锡)律师事务所

简介:

向TA咨询

根本违约的具体做法有哪些

“撤销三年不使用待审中”什么意思

侵犯商业秘密罪处罚怎么规定

农村民房房照丢失了怎么办

给私人干活受伤谁承担

房产证有时效吗

换岗位属于劳动合同变更吗

劳动关系结束还能起诉吗

保险公司是否交通事故损害赔偿得赔偿主体

人身保险合同效力的法理分析

参保单位有什么义务

机动车出险如何合理获得保险公司索赔

保险经纪机构监管规定

工程承包合同协议书范本

土地承包经营权纠纷适用什么程序

土地转让合同审查法律意见书

茂名电白区拆迁人民防空警报设施和报废警报器、控制终端等设备审批办理(流程、材料、地点、费用、条件)

THE END
1.全州房地产纠纷典型案例(二)协议离婚分割的房屋被执行了房地产领域的纠纷是目前较为普遍的纠纷,常见有开发单位与施工方工程结算、工程质量纠纷,开发商与购房户之间的房屋买卖合同,二手房买卖合同纠纷,房屋执行引发的执行异议纠纷等。 本次选取的案例,均为日常生活中较为常见、多发的纠纷,通过鲜活生动https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUzOTc0MzIyNw==&mid=2247520567&idx=2&sn=b01280ebc69386819844280cc6dbdf01&chksm=fac117a3cdb69eb5dad6a5b93f46d8dd1c7602b7045ecb2a8221decb4f2c5244cf640d7b9e2e&scene=27
2.我国现行房地产纠纷案件的主要类型与产生原因是什么随着市场经济的发展,城市化进程的推进,房地产业的迅速发展,人民法院受理的房地产纠纷案件数量逐年增加,我国现行房地产纠纷案件的主要类型与产生原因是什么?下面华律网小编整理了以下内容为您解答,希望对您有所帮助。 我国现行房地产纠纷案件的主要类型与产生原因是什么 房地产纠纷案件的主要类型 (一)房屋拆迁纠纷案件 https://m.66law.cn/laws/17370.aspx
3.福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的1、问:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定? 答:“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如,双方当事人在商品房的认购、订购、预http://qinxuanlaw.com/index.php?ie=122-10-976-1
4.关于审理房地产案件若干法律问题研究论文提要:随着我国房地产业的迅速升温,其中涉及房屋拆迁安置补偿、商品房买卖、集资房、房改房交易、物业管理等纠纷案件越来越多地起诉到法院。笔者认为,在处理房屋拆迁安置补偿纠纷时,应确保拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等关系。在处理商品房买卖合同纠纷时,对证据承担:法官可根据一方当事人的申请,签发https://www.fwsir.com/jj/html/jj_20061122203409_1905.html
5.房地产开发合同纠纷案例分析6篇(全文)房地产开发合同纠纷案例分析(精选6篇) 房地产开发合同纠纷案例分析 第1篇 从我国房地产实践来看,现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决,一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说,法律的普及和应用才https://www.99xueshu.com/w/file7gglqhvd.html
6.山东省高院关于房地产纠纷案件民事审判意见常相坤律师这是党和国家应对国际金融危机的影响,促进经济平稳较快发展的重大战略决策,也是人民法院房地产纠纷案件审判工作面临的全局大局。全省各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义,准确把握宏观经济形势发生的客观变化,在法律和国家政策规定的框架内,妥善审理好各类房地产案件,为国家宏观调控政策的http://www.110.com/ziliao/article-498822.html
7.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(房地产纠纷) 第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生https://www.64365.com/zs/634275.aspx
8.“律兴大讲堂第119期·不动产租赁合同纠纷案件审理中的几个法律2024年1月13日下午,由广东省律师协会房地产法律专业委员会、广州市律师协会民事法律专业委员会举办的“律兴大讲堂第119期·不动产租赁合同纠纷案件审理中的几个法律问题”讲座在广州律师大厦成功举办。活动邀请了广东省高级人民法院审判委员会委员、审监一庭庭长杜以星法官主讲。省律协副监事长方民、市律协副会长林泰松、https://www.gzlawyer.org/info/acfa33c93cdc4efc9238fb9c70fa1d85?lang=zh
9.高法院房地产纠纷案件37条裁判规则高法院房地产纠纷案件 37 条裁判规则 来源: 高人民法院司法案例研究院 1. 小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权 按照法律和双方合同对住宅共有部分和自用部分的界定,李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位,超出了正当行使权利http://www.yingqifangchan.com/list_16/275.html
10.关于审理买卖合同纠纷案件的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)等法律法规和司法解释的规定,结合本省民事审判实际,制定本意见。 https://www.ruiwen.com/maimaihetong/7384593.html
11.不动产登记案件办案依据与裁判要点(包含45部法规64个案例)裁判要点:不动产登记机关明知房屋权属存在争议,仍然办理房屋所有权登记的行为,违反法律的禁止性规定,依法应予撤销。 适用解析:《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……(五)权属有争议的;……。”从该条规定可以http://m.ah64580.com/zdal/1281.html
12.一起听《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件二00五年六月十八日最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)法释[2005]5号 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事http://www.chinaeastlaw.com/lawaudio/PYyqlKertqKOyfGcpVaXXzc0AqbWHmb25IY948YUWk4=
13.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。 http://www.peoplelawyer.com.cn/zt/property_disputes/fwzlhtjf/p-2372.html
14.应秀良:违法建筑的法律性质及其物权救济方式澎湃号·政务(3)根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条的规定,房地产建设项目未取得建设工程规划许可证或者擅自变更建筑工程规划的,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,人民法院不予受理,已经受理的,驳回起诉。 https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11221737
15.应秀良:违法建筑的法律性质及其物权救济方式(3)根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条的规定,房地产建设项目未取得建设工程规划许可证或者擅自变更建筑工程规划的,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,人民法院不予受理,已经受理的,驳回起诉。 综上分析,违法建筑的判断标准,无论是从行政或者是https://sghexport.shobserver.com/html/toutiao/2021/02/05/353577.html
16.关于小产权房经济适应房房改房等特殊房产纠纷的处理意见最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该《解释》为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。但该《解释》只将调整范围限定在商品房买卖行为上,而对小产权房、经济适用房(包括集资合作建房)、房改房等特殊房产纠纷案件并不适用。而这几类特殊房产价格比较商品房低廉http://www.pxlst.com/h5/article/379.html
17.《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释《 人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由 人民法院审判委员会 334次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。 二○○五年六月十八日 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管https://zhishi.fang.com/xf/bj_55355.html
18.中国法院2022年度案例(5合同纠纷)九、建设工程合同纠纷 26. 建设工程以物抵债协议成立的要件 ——建筑公司诉房地产开发公司建设工程施工合同案 27. 《中华人民共和国民法典》施行后法院“收缴非法所得”是否还有依据 ——建设工程公司诉张某文建设工程施工合同案 28. 建设工程经竣工验收合格的,工程价款依法受保护 ——建筑公司诉实业公司http://yuntaigo.com/book.action?recordid=bmZmZm1obmM5Nzg3NTIxNjI1MzAx
19.买卖合同纠纷由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决农村房屋买卖合同纠纷,因此,审判实践中,对如何处理这类纠纷存在很大的分歧。 认为买卖合同无效的有之(无效论),认为有效的有之(有效论),认为合同无效但房屋可不予返还的有之(无效不返还论),一时仁者见仁,智者见智。这使得很多法官在审理具体案件时感到无所适从,从而导致https://mip.wenshubang.com/maimaihetong/3035511.html