【法官提示3】商品房买卖合同纠纷中，认定双方签订的认购书等为预约还是本约，不仅要结合当事人的意思表示、协议内容，还要研判是否存在法律或事实上的障碍，如果存在并导致合同部分条款缺失或不确定的，一般应认定为预约合同。
【法官提示4】开发商在签订商品房预售合同时取得预售许可证的，在合同履行过程中，不因预售许可证被撤销或者超期无效，影响预售合同效力。
【法官提示5】房屋的交付使用并非意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。根据法律规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。
【法官提示6】上述法律和司法解释确立的规则属于商品房买卖合同风险承担的一般性规则，前提是当事人之间没有约定或者约定不明，如果当事人之间对风险问题作出约定或者法律对此另有规定的，则应当遵从法律特别规定或者当事人约定。
【法官提示7】人民法院在审理该类纠纷案件过程中不得主动适用诉讼时效规定，《民法典》对此亦作了强调，该法第193条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。因为，诉讼时效抗辩权实质上是义务人的一项民事权利，义务人是否行使该权利，属于其意思自治和自由处分范围，人民法院不应过多干预。
【法官提示8】预告登记的意义在于，购房者与开发商签订预售合同之后，获得的只是债权请求权，不具有排他性，实践当中容易发生“一房二卖”甚至“一房数卖”的情况，因此，在签订预售合同后，应当尽快进行预告登记。
【法官提示9】当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
【法官提示10】当事人主张不可抗力免责，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，就其受到不可抗力的影响、不可抗力对其不当履行合同具有因果关系承担举证责任。
【法官提示11】当事人因受疫情、疫情防控措施影响导致合同不能履行或合同目的不能实现，适用不可抗力规则，重点审查合同履行地受疫情影响的情况、分区分级疫情防控措施与违约行为和违约损害结果之间的因果关系，根据公平原则，依法部分或全部免除责任。
【法官提示12】司法实践中，要严格把握合同解除条件，要坚持促进交易，鼓励合同继续履行，引导当事人协商解决纠纷，助推恢复生产经营。当事人请求解除合同，需严格审查疫情、疫情防控措施与合同目的不能实现之间的因果关系，当事人因轻微违约或未造成合同目的不能实现的情形要求解除合同，不予支持。
【法官提示13】租金标准是“参照适用”，而非一定适用，实践当中不可机械适用。
【法官提示14】“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。因开发商原因致使购房者未在《商品房买卖合同司法解释》规定的期限内取得土地使用权证书的，开发商应当承担违约责任。
【法官提示15】关于逾期办证违约金的诉讼时效，购房者请求开发商支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满的次日起计算诉讼时效期间。
【法官提示16】购房者要求开发商办理房屋权属登记，开发商提出诉讼时效抗辩的，应当区分购房者是否已经占有房屋，如果占有房屋的，开发商无权抗辩，如果尚未占有房屋的，则有权提出抗辩。
【法官提示17】开发商既存在逾期交房的行为，也存在逾期办证的行为，在双方当事人没有特别约定的情形下，其应当根据合同的约定，分别承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。
【法官提示18】工程竣工验收合格，并不意味着施工方不承担质量责任。竣工验收也不等同于质量没有问题。尤其是基础工程和主体工程，对于工程的质量影响巨大，是整个工程的核心。因此，按照《建筑法》第60条的规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
【法官提示19】购房者在接收房屋时，开发商应当出示该房屋的《建筑工程竣工验收备案表》，该备案表可以作为房屋质量合格的初步证据，如果开发商不能出示该备案表，则说明该房屋未经验收或者验收不合格。
【法官提示20】房屋主体结构应作广义理解，既包括房屋所涉地上建筑物部分，也包括房屋地下隐蔽工程地基部分，地上与地下部分应为不可分割的整体。
【法官提示21】该条规定的适用的前提并未要求购房者对房屋进行实际的居住使用，购房者在交付使用时即有证据证明房屋存在质量问题，且严重影响正常居住使用的，即可主张解除合同。
【法官提示22】购房者接收商品房后，又以开发商未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由要求承担因不具备交房条件而逾期交房的违约责任的，不予支持。
【法官提示23】购房者主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的诉讼规则，购房者承担相应举证责任。
【法官提示24】双方当事人即使在商品房买卖合同中约定了某绿地归购房者个人所有，该约定也必须符合规划文件要求，否则购房者不得违法获取绿地使用权。
【法官提示25】无权处分的出卖人在订立合同后，可以通过向所有权人或者其他共有权人取得标的物的所有权或处分权等方式履行合同义务，在无法转移标的物所有权时应承担违约责任。
【法官提示26】受让人的善意是善意取得的首要条件，而善意与否，要以受让人对无权处分不知道且不应当知道无重大过失以上过错为标准。判断某人是否具有过失，主要应当考虑行为人是否尽到一个通常情况下合理人的注意义务。如果行为人稍加注意即可以避免认识错误，而且没有尽到该项义务时，就应当认为存在重大过失。
【法官提示28】出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的，在没有其他合同无效情形的情况下，数个买卖合同均应为有效合同。
【法官提示29】已经完成过户登记手续的，此时，根据二手房交易惯例和惯常合同约定，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，该买受人依登记取得房屋所有权。此前签订的合同，其他买受人可向出卖人主张违约责任，此后签订的合同，属于出卖人无权处分行为，依无权处分的法律规定处理。
【法官提示30】恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
【法官提示31】为有效应对出卖人“一房二卖”甚至“数卖”，维护自身合法权益，在双方签订房屋买卖合同以后，买受人应当要求及时办理预告登记。
【法官提示32】“阳合同”价格条款并非当事人真实意思表示，应认定无效，其他条款有效。
【法官提示33】“阴阳合同”的签订，房屋买卖双方可能都被追缴税款，甚至面临高额罚款，情况严重的还可能承担刑事责任。
【法官提示34】借名买房关系中，实际存在两个合意：一是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；二是借名人与第三人之间达成的房屋买卖，并据此向登记机关表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下是一致的，但在特定情形下则出现分离。
【法官提示36】极端情况下，如果出名人去世，其继承人有可能不了解借名之事、不承认借名之事，甚至继承人众多，借名人可能陷入纠纷，最终无法取得房产。
【法官提示37】一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由，则基于意思自治原则，其效力应予认可。
【法官提示38】经合法登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为真正的权利人。至于借名人和出名人之间关于房屋所有权归借名人的约定仅是内部的一种债权债务关系，不能推翻登记生效主义的不动产物权变动规定。
【法官提示39】借名购房行为应遵循登记生效主义的不动产物权变动规则，借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力，不具有物权效力。实际出资人仅对名义购房人享有要求后者配合办理房屋转移登记的债权，并不对借名购买的房屋直接享有物权。
【法官提示41】债务履行期届满前的以房抵债合同，房产尚未过户登记的，当事人不能直接请求履行，但是经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应当继续审理。
【法官提示42】在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以房抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应当严格审查，防止当事人利用虚假诉讼，损害其他债权人利益。
【法官提示43】当事人之间转让农村宅基地房屋，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效，但只能转让给符合申请宅基地的条件的成员，并且将房屋转让他人后，将不能再申请宅基地。
【法官提示44】“小产权房”是宅基地或集体土地上建设和销售未履行审批和批准程序，从而形成的一种非法权利状态，其产权之所以“小”，不被国家法律承认，原因在于两点:一是违法建设；二是违法销售给集体外人员。
【法官提示45】同时根据上述规定，如果违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回。
【法官提示46】关于效力待定的房屋租赁合同，实践当中不多，但在实践中，往往多有涉及无权代理、表见代理的认定。
【法官提示47】在租赁关系真实性的审查过程中，承租人无书面合同又主张长期租赁的，或者虽有租赁合同复印件但不能提供原件又无其他证据佐证的，一般不认可租赁关系的真实性。
【法官提示49】合同备案只是行政管理的措施，属于行政管理范畴，违反备案管理制度应当受到行政处罚，不会对合同效力产生影响。
【法官提示50】登记备案对合同效力的影响，应当以法律和行政法规将登记作为合同的生效条件为前提，法律和行政法规未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。
【法官提示51】房屋租赁合同是否生效，应当根据合同是否为当事人真实意思表示、订立程序是否合法、合同内容是否违反法律法规和社会公共利益等。合同的登记备案是房屋所有权有效转移的要件，不是合同生效要件。
【法官提示52】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本规定实际上从诚实信用原则出发，保护最先订立合同的承租人的利益，进而达到维护房屋租赁市场交易稳定，鼓励诚信的目的。
【法官提示53】根据法律法规及司法解释的规定，合同无效的，该无效合同的承租人无权请求履行合同，因此，人民法院在处理该类纠纷时，一定要首先对租赁合同的效力作出审查。如前所述，对租赁合同的效力审查，本身属于法院主动审查范围。
【法官提示54】因此，房屋转租并不违反法律规定，法律亦未对此作出额外规定，只是强调应当经出租人同意。
【法官提示55】司法实践中，更多的是结合了双方租赁期限的长短进行一定抵扣，有利于平衡双方利益。
【法官提示56】如果严格的以市场租赁标准参照计算，虽然对双方都比较公平，但必然增加诉讼成本，因为势必进行询价、审计等，不利于及时定分止争。
【法官提示57】司法实践中，人民法院判决承租人支付房屋占有使用费，应当以当事人主张为前提，当事人未主张的，根据“不告不理”原则，法院不能主动裁判。
【法官提示58】《民法典》虽然规定了法定解除事项，但并非具备了上述事项，当事人就必须解除合同，当事人有权利自行决定是否行使合同解除权。
【法官提示59】租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
【法官提示60】根据司法解释的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，出租人无权直接通知承租人解除合同，只能要求承租人在合理期限内恢复原状，承租人在合理期限内仍不恢复原状的，出租人才可以行使解除权。
【法官提示61】房屋租赁合同履行过程中，承租人经出租人催告并事先告知将采取断电、断水等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电、断水期间的租金。出租人采取断电、断水等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
【法官提示62】根据法律规定精神，虽然该条规定的是承租人的法定解除权，但如果出租人依据该条请求解除房屋租赁合同的，人民法院根据具体情况可以支持。
【法官提示63】该条规定的解除权有别于协议解除，属于法定解除权，是一种形成权，承租人解除合同的通知到达出租人时，合同即解除。即使出租人对此有异议诉至法院，法院也只是对承租人行使解除权的行为进行效力确认。
【法官提示64】非因承租人原因，而是出租人私自解除租赁合同意图收回房屋的，不符合法律规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。
【法官提示65】转租涉及两个租赁合同，即房屋租赁合同和房屋转租合同，出租人与承租人之间的法律关系不因转租行为发生任何变化。
【法官提示66】在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两类权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原则，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，即使转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。
【法官提示67】需要注意的是，房屋租赁合同终止或者被解除的，承租人与次承租人之间的转租合同关系即终止。
【法官提示68】6个月是出租人行使合同解除权和主张合同无效的权利期间，应当理解为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断、中止、延长的规定。
【法官提示69】未经出租人同意的转租，出租人可以解除与承租人之间的房屋租赁合同，也可以不解除。出租人不解除合同的，转租关系继续存续有效。
【法官提示70】以上规定和论述建立在“经出租人同意”的转租基础上，如果未经出租人同意，承租人擅自转租的，则转租合同对出租人不具有法律约束力，承租人欠付租金，次承租人要求代为清偿，出租人有权拒绝。
【法官提示71】次承租人非法占有期间的不当得利，以当时当地的房屋租赁市场价格作为标准较为公平。
【法官提示72】承租人按照约定方法或者根据房屋性质进行使用是其一项基本义务，不按约定的方法使用租赁物，属于根本违约行为，如果造成损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。此时，法律赋予出租人自主决定权。
【法官提示73】上述法律强制性规定，并非为了限制承租人对房屋的装饰装修，而是一方面强调了建筑主体和承重结构的重要性，另一方面要求承租人的装饰装修应当在合理范围之内。
【法官提示74】承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的前提，应当是承租人在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状。
【法官提示75】实践当中，扩建部分因未取得建设工程规划许可证，可能是出租人的原因，也可能是承租人的原因，可能是出租人的过错，也可能是承租人的过错，或者是双方的过错以及双方的过错造成。因此，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
【法官提示76】如果出租人不同意利用装饰装修物，则只能按照房屋租赁合同无效时的现存价值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照各自过错承担。
【法官提示77】在恶意添附的情形下，出租人可以选择取得装饰装修物的所有权而无须补偿，也可以选择依物权请求承租人恢复原状或者赔偿损失，以体现对所有权人最大限度保护的原则。
【法官提示78】当事人既可以在房屋租赁合同中约定装饰装修物的处理，也可以在事后达成补充协议，约定处理方式。只要该处理协议合法有效，即应当尊重当事人约定。
【法官提示79】对于“恢复原状”民事责任的承担，在此应当作扩大理解，包括了出租人要求赔偿损失请求，因为有的合同当事人已经互相不信任，承租人难以履行修复义务，出租人自行修复的，可由承租人支付合理对价。
【法官提示80】出租人违约导致合同解除的，除了赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失以外，如果造成承租人其他损失的，还应承担其他违约责任。
【法官提示81】如果承租人违约造成出租人其他损失的，承租人除了不能享有请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的权利，还应当承担其他损失赔偿责任。
【法官提示82】在出现赠与、互易、征收等事实时，承租人不得行使优先购买权，以上情形均不属于“出卖”行为。
【法官提示84】对承租人优先购买权的行使期限加以限制，一方面是基于促进经济正常运转、交易安全，另一方面是保护、平衡合同双方当事人权益。
【法官提示85】买卖不破租赁，不限于出租人出售房屋的行为，还包括赠与、遗赠、互易等，上述情况均涉及房屋所有权的变动问题。
【法官提示86】当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
【法官提示87】疫情防控期间，房屋租赁合同未到期，出租人以承租人系从外地返回等可能存在疫情风险为由，要求承租人迁出或解除房屋租赁合同，不予支持；出租人采取封门、强制搬迁等不当行为给承租人造成损失，承租人要求出租人承担相应责任，应予支持。
【法官提示88】房屋租赁合同履行期间，出租人仅以疫情形势、疫情防控致其不安为由要求承租人迁出、解除租赁合同的，人民法院不予支持；如出租人存在上述情形，应当承担相应的违约责任。
【法官提示89】亲自履行是物业服务的特点和物业服务合同的特点所要求的，因为物业服务合同的签订，是双方当事人协商一致的结果。业主选择该物业服务企业，看重的就是该单位的履职能力以及能否符合业主的要求。
【法官提示90】业主一方的任意解除权，该业主并非指业主个体，而是指全体业主。
【法官提示91】90日的规定，并非不可变动，如果双方另有约定的，尊重双方之约定。
【法官提示92】如果建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同损害了业主的利益的，此时业主有权确认该损害条款无效，达到召开业主大会条件的，可以解除合同。
【法官提示94】业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
【法官提示95】需要注意的是，该一年的期限属于除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力。
【法官提示96】业主委员会已经代表全体业主，作为原告提起诉讼的，业主不得再要求作为共同原告参加诉讼。
【法官提示97】规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。
【法官提示98】关于空置房的物业费支付，应当坚持上述“交付”的标准，空置房的使用属于业主自主决定范畴，实际上该房屋已经交付，业主就应当支付物业费。
【法官提示99】对于业主的违建行为，物业服务企业并不具有拆除违建的权力，其应当根据法律法规的规定，进行制止、报告，擅自拆除造成业主损失的，应当予以赔偿。
【法官提示100】“可能加害的建筑物使用人”应当特指侵权行为发生时建筑物的实际使用人。