在合作开发房地产前提下，由合作一方与总承包人签订建设工程合同时，能否追究合作另一方的责任，是司法实践的难点，尤其在当今经济整体形势不佳的情况下，这一点至关重要。
一、合作开发房地产的认定
1、房地产合作开发认定的法律依据：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条“指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。
2、《国有土地使用权合同纠纷解释》第24条—第27条，列举的以合作开发之名，非合作开发之实的四种情况。
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
3、由上观止，合作开发的核心特征：共同投资、共享利润、共担风险。
4、另外，需要说明的是，是否属于合作开发的争议集中在非股权形式的合作开发，因为以股权形式建立的合作开发往往较易厘清对内、对外法律关系。
5、关于是否属于合作开发房地产的案例：
（1）案件：最高法（2009）民申字第1760号。（公报案例）
原告：陈全、皮治勇
被告：重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司
案由：合作开发房地产合同纠纷
（2）案情简介：奥康公司与碧波公司签订了联合开发合同书及包销协议，核心内容是：奥康公司与碧波公司联合开发鞋都工业园配套住宅小区，奥康公司以土地作为联合开发的投入，碧波公司负责投入该项目所需的建设资金；奥康公司不参与此项目建设和营销的具体日常事务；由碧波公司负责日常管理；奥康公司分得此项目房屋建筑面积18000平方米住房，其余联合开发项目的资产全部归碧波公司所有；奥康公司将在联合开发合同中所分得的18000平方米住房进行作价，总价为1980万元委托碧波公司进行包销。
二、合作开发房地产与联营的关联
1、联营的法律规定：
（1）《民法通则》第52条：“企业之间或企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律规定或协议约定负连带责任的，承担连带责任”；
第53条：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同约定各自独立经营的，它的权利义务由合同约定，各自承担民事责任。”即独自经营的（非合作、合伙），各自依据各自所订立的经济关系，独立承担责任。
（2）最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第9条“联营体是合作经营组织的，可先以联营体的财产清偿联营债务。联营体的财产不足以抵债的，由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例，以各自所有或经营管理的财产承担民事责任；合同未约定债务承担比例，联营各方又协商不成的，按照出资比例或盈余比例确认联营各方应承担的责任。合伙型联营各方应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定对联营债务负连带清偿责任。”
2、房地产合作开发是否属于联营的观点：
（1）联营论：对外显示项目主体为合作一方，另一方依据合作开发合同享有权利履行义务。非法人型合作实际系合作型联营，只是形式上由开发公司作为名义上的发包人。
（2）非联营论：合作开发的形式包括成立房地产项目公司和按照合同约定各自承担相应的权利义务。合作开发房地产的法律关系类似联营，但不同于联营。联营一般需要各方共同出资、共同经营、共担风险、共享利润，合作开发房地产不需要合作各方“共同经营”。合作开发房地产各方对内按照合同约定享有权利，承担义务。对外依照法律规定、合同约定承担连带责任，并不必然承担连带责任。
3、我们的观点：
（1）联营本身不属于严格的法律概念，而属于经营管理概念，用于法律体系中，具有先天缺陷。
（2）联营是《民法通则》中基于八十年代特殊经营运行中的现象的规定。
（3）对于各种“联营”经营形式，应以合伙、合作合同等进行法理归位，并找寻法律适用依据后，再以法律规则予以裁量，为妥。
三、关于房地产合作开发之于施工合同纠纷责任承担的观点汇集
1、不承担连带责任的观点
《回顾与展望》（冯小光）（2007年）（五）合作开发房地产合同各方对发包人欠付工程价款不承担连带责任
合作开发房地产合同中的合作一方按照合同约定负责开发项目建设的合同义务，由其作为发包人与施工企业签订施工合同，在发包人无力偿还工程欠款时，其他合作方对其偿还工程欠款原则上不承担连带责任。
具体讲，根据债权合同相对性原理，除发包人以外的合作各方对发包人偿还工程欠款不承担连带责任。案件讼争的法律关系是施工合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。施工合同只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。其次，从法理上讲，债权属于相对权，相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能对特定的债权人负有给付义务。即使因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，债权在性质上属于对人权。第三，《民法通则》第八十四条第一款规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第二款规定：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。据此，在发包人无力偿还工程欠款时，其他合作方对其偿还工程欠款原则上不承担连带责任。
此外，人民法院还应当审查除发包人以外的合作各方是否存在取代原发包人或因加入债的履行而与施工合同发包人成为共同发包人的事实。如存在，应当认定实际参与施工合同履行的合作开发合同的合作方与施工合同的发包人成为共同发包人，应当对欠付工程价款承担连带责任。全面实际参与了施工合同实际履行行为表现为：与发包人一起共同选定施工队伍、参与施工管理、支付工程款、在经济签证上签署意见、参与工程验收或者工程结算等等。
2、可供归纳连带责任的法律依据。
（1）《物权法》第102条，“…共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务…”；
但其一，合作开发房地产是基于合同而非物权产生的债权债务，与本条不符；
但其二，结合第102条上下文，本条应是指共有物管理运行过程中所生之债，不同于基于施工合同项下的共有物建造之债；
因此，本条适用存疑。
（2）如双方以共同建设单位名义报建，则以双方“准共有”土地，视后建造行为为对土地的添附、共益行为，再依《物权法》第102条“共有物之债由共有人共同承担”归纳连带责任，要求准共有各方对由建造行为所生之债承担连带责任。这样则无需纠缠于施工合同的相对性，也无需困顿于工程实物是否已成“物”。
此为可能的路径之一。
（3）以合伙关系归责，即以合作开发构成合伙，进而推导出合伙各方应对债务承担连带责任。
对此，我们需考量的是，“合作开发”的各方是否构成法律上的“合伙关系”，其后才有适用空间。
以合伙关系制度似乎是较好的归责法律制度，也能参照合伙债务处理规则，处理在项目进行当中，如合作经营方变更、退出、新加入时的连带责任处理；即合作经营方退出时，退出者仅对退出前债务承担连带责任，新加入者对加入前共有债务应否承担责任；如一方仅以劳务、品牌进行合作，也可参照合伙法律制度，判定其对外的责任承担。
（4）债务加入行为。
对这一点冯小光法官在其上已有涉及。
3、排除连带责任的法律依据。
《物权法》第102条“…承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外…”
因此，如《物权法》102条可供归责依据，则同样可以认为，如第三人知道合作开发方不具有连带债权债务关系时，无权主张合作开发各方承担连带责任。
如：承包人在办理施工许可证时，可以知晓建设单位的土地使用权证信息，其上如载明按份共有，则应当作为承包人知晓共有人不存在连带责任关系的证据。
再如：有证据证明承包人知晓或应当知晓合作开发协议实系土地转让法律关系。
四、地方法院意见汇总
（1）《关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定》粤高法发[2000]31号
7、两个以上的法人、其他经济组织或个人合作建设工程，并对合作建设工程享有共同权益的，其中合作一方因与工程的承包人签订建设工程合同而发生纠纷的，其他合作建设方应列为共同原被告。
（2）《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》粤高法发【2011】37号
“十二、合作开发房地产合同一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人请求合作开发房地产合同的其他当事人对施工合同债务承担连带责任的，应予支持。当事人签订名为合作开发房地产实为土地使用权转让等其他性质的合同，一方当事人与承包人签订建设工程施工合同，承包人请求其他当事人对施工合同债务承担连带责任的，不予支持，但承包人有理由相信当事人之间为合作开发房地产合同关系的除外。其他当事人承担责任后，有权向发包人追偿。”—-即合作、合伙经营的，基于合作合伙法律关系，对外承担连带责任。
十三、合作开发房地产合同当事人设立具有法人资格的项目公司，项目公司与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求合作开发房地产合同各方当事人对施工合同债务承担连带责任的，不予支持。但公司股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任、虚假出资、抽逃出资等情形的，依照《中华人民共和国公司法》等有关法律、行政法规的规定处理。
（3）《深圳中院指导意见》（2010）
“所有人与发包人不同时，应共同作为原被告，建设工程施工合同的发包人并非建设工程项目的所有人，发包人以自己名义实际履行合同的，建设工程的所有人应与发包人列为施工合同案件的共同原被告”。
二、两个以上的法人、其他经济组织或个人合作建设工程，并对合作建设工程享有共同权益的，其中合作一方因与工程的承包人签订建设工程合同而发生纠纷的，其他合作建设方应列为共同原被告。
三、建设工程施工合同的发包人并非建设工程项目的所有人，发包人以自己的名义实际履行合同的，建设工程的所有人应与发包人列为建设工程合同纠纷案件的共同原被告。
（4）《全国民事审判工作会议纪要》的观点：严格遵循合同相对性原则。
（5）《建设工程施工合同纠纷解释（二）》（征求意见稿）第16条二种相互对立的意见：1、尊重当事人选择；2、也可以要求承担连带责任。
（6）北京高院《疑难问题的解答》（京高法发[2012]245号）
39、合作开发房地产项目中，承包人主张欠付工程款的，如何处理？两个以上的法人、其他组织或个人合作开发房地产项目，其中合作一方以自己名义与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求其他合作方对欠付工程款承担连带责任的，应予支持。
承包人仅以建设工程施工合同发包人为被告追索工程款的，应依承包人的起诉确定被告。
（7）江苏高院《意见》苏高法审委[2008]26号
第二十四条合作开发房地产合同中的一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求合作各方当事人对欠付的工程款承担连带责任的，人民法院应予支持。
五、合作开发房地产对施工合同债务是否承担责任的案例：
（一）案例一（公报案例2008年第11期）
1、案件：大连渤海建筑工程总公司、大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉集团有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高院（2007）民一终字第39号。
2、简要案情关系
发包
宝玉集团（宝玉公司）———渤海公司
︱联建协议金世纪公司
金世纪公司：办理项目用地手续；“五证”均办于金世纪公司名下。
宝玉集团：负责项目建设所有费用。
3、诉讼各方及诉请：
原告：渤海公司
被告：宝玉集团（宝玉公司）、金世纪公司
诉请：判令宝玉集团、宝玉公司给付工程款、利息、奖励款；判令联建单位金世纪公司承担连带责任。
4、裁判要旨：
二审：(一)金世纪公司不应当对宝玉集团、宝玉公司偿还施工人渤海公司工程欠款承担连带责任。
第一，…债权应恪守合同相对性…。
第二，金世纪公司不存在取代施工合同的发包人或因加入债的履行而与宝玉集团、宝玉公司成为共同发包人的事实。
一审判决认为，联建利益尚未分割，讼争建设项目在金世纪公司名下，其享有了渤海公司已施工工程的权利，并从该合同中获取利益，据此应承担连带责任。应当看到，金世纪公司虽以取得讼争建设项目的部分房屋作为受益方式，但这是其以土地使用权作为出资应当获得的回报，属对价有偿的商业行为，并非无端受益。
综上，本院认为一审判决金世纪公司对宝玉集团、宝玉公司偿还施工人渤海公司部分工程欠款承担连带责任的判项，应予撤销。
（二）案例二
1、案件
深圳市京圳投资有限公司、四川朗业建筑工程有限公司、四川嘉益房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案，绵阳中院（2012）绵民初字第16号、四川高院（2013）川民终字第318号、最高院（2014）民提字第173号。
嘉益房产————朗业建筑（原嘉益建筑）
京圳投资
原告：朗业建筑。
被告：嘉益房产、京圳投资。
诉请：…二、嘉益公司与京圳公司连带清偿朗业公司工程款、利息及违约金…
二审：京圳公司与嘉益公司实为合伙型联营体，根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条第一款“……合伙型联营体的退出方还应对退出前联营的全部债务承担连带清偿责任。”的规定，京圳公司应对联营期间的全部债务承担连带清偿责任。
再审：本院认为，本案争议的焦点是京圳公司是否应对香河世家二期工程欠款承担连带清偿责任。第一、嘉益公司与京圳公司签订的《协议书》约定：“京圳公司以一次性获取定额回报方式收回借款本金、获取借款利息、收回投资及投资回报，共计4100万元，京圳公司不再参与任何分配”。“香河项目共分两期开发，现已全面完工，目前销售情况住宅已全部售完，商铺及市场部分90%以上未销售”。上述约定说明，双方签订的《协议书》是在两期工程已经完工的情况下进行的权益分配，京圳公司的投资回报已经双方协商确定，其“不再承担其他成本或其他债务”的意思表示明确。同时还包括“不管将来还有多大利润，京圳公司皆不再参与分配”。…裁判京圳公司无需承担连带责任。
六、关于建设工程合同纠纷责任主体问题的小结
我们看到，关于责任承担的疑难问题，多是涉及二个或二个以上的法律关系交织，比如同时涉及挂靠、施工承包的施工合同纠纷，同时涉及委托、施工承包的委托代建合同纠纷，同时涉及合作开发、施工承包的合作建房下的施工合同纠纷。
笔者认为，对这几类涉及数个法律关系交织的建设工程承包合同纠纷。
（一）挂靠、委托代建、联建、合作开发均非严格的法律概念，应先依据其实际法律关系情况，寻求法律上的归位；
（二）区分对内、对外二种关系，以对外关系，如物权共有对外所生之债、合伙对外之债、对外加入债务履行、显名代理等打通非施工承包合同相对方对外担责的通路，是法律体系内的解决手法。