二、土地一级开发与土地储备是什么关系
依据《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）第一条第（二）款规定：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。
即土地储备是以实现供地为目标的行为，在供地前需依法取得土地，使其具备供地的条件。在此之前需完成一系列工作，包括原地上构建筑物拆除、土地收回、对原产权人进行补偿等，即所谓的前期开发。据此，土地一级开发实质上是土地储备中的一部分或者说是其前期工作的组成部分。
三、土地一级开发作为土地储备前期工作是否可以由土地储备机构之外的第三方实施
可以。《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）第三条第（十二）款规定：储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。
前期开发工程施工期间，土地储备机构应对工程实施监督管理。工程完成后，土地储备机构应按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收，并按有关规定报所属国土资源主管部门备案。
四、土地一级开发涉及哪些法律法规
土地一级开发涉及事项复杂，是一个多环节、多部门参与，涉及诸多法律法规的综合性项目，在其不同的环节将涉及适用不同的法律法规。在征地拆迁环节，法律法规层面目前主要涉及《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。
同时，就昆明市而言，同时适用《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿指导意见》《昆明市城市更新改造项目土地补偿指导意见》等。
五、社会资金能否参与土地一级开发？依据是什么
六、如何界定社会资金
《关于印发昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）的通知》第三条规定：本办法所称社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。
七、社会资金如何取得社会投资人身份
《关于印发昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）的通知》第九条规定：负责土地一级开发整理项目的国有投资公司通过公开招标、邀请投标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人。
八、社会投资人参与土地一级开发的具体模式有哪些
《关于印发昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）的通知》第十三条规定：社会投资人可与市级国有投资公司、县级地方人民政府协商确定成立合资公司、项目公司或者以独资公司形式投入资金参与土地一级开发整理项目。
九、社会投资人参与土地一级开发是否可以选择参与阶段
可以。《关于印发昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）的通知》第五条规定：社会投资人可以自主选择以下阶段和领域参与土地一级开发整理项目：（一）土地的征地、拆迁及安置；（二）市政基础设施配套工程建设；（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等。
十、社会投资人参与土地一级开发是否能获得回报？回报如何计算
可以。《关于印发昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）的通知》第十七条规定：社会投资人参与土地整理、征地、拆迁、安置、基础设施配套工程建设，其投入资金依照下述公式协商确定项目投资回报率。投资回报率=8%*[1+征地拆迁安置资金量/（征地拆迁安置资金量+建设工程资金量）]，具体由市级国有投资公司根据金融形势、社会资金成本水平及具体付款期限与社会投资人商谈，并按管理权限上报昆明发展投资集团公司或市政府决定。
十一、社会投资人投入的哪些资金纳入土地一级开发成本进行认定
《昆明市土地储备支出核算管理办法》（昆政发〔2010〕75号）第二章进行了专门规定，主要包括土地报批等各项税费、征地补偿费、拆迁安置补偿费、土地一级开发整理项目前期费用、土地前期开发整理费用、财务支出、储备土地临时看护管理及临时利用费及其他经审计认定的费用。
十二、社会投资人投入成本返还和回报支付是如何处理的
十三、社会投资人中途退出土地一级开发整理如何处理
《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》（昆政办〔2015〕35号）就社会投入退出土地一级开发整理进行了专门规定。对社会投资人而言，只退还直接投入，不计投资回报、损失，不退还履约保证金。资金在新的社会投资人进入后3个月启动退还。
十四、土地一级开发整理什么时点完成
十五、对完成土地一级开发整理土地需达到的供应条件是什么
具备土地供应条件，应满足四至范围清晰、面积准确；权属清晰，无争议；征地拆迁合法，补偿安置到位；地上附着物、他项权利清楚；一级开发配建的工程项目程序完整、工程质量符合要求，并经验收合格；已完成土地交易组价等。
十六、社会投资人参与投资的土地一级开发整理项目是否可由社会投资人直接取得土地使用权进行开发建设
不可以。依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，涉及出让国有土地使用权，均需通过招标拍卖挂牌方式取得。作为土地一级开发整理阶段社会投资人，如考虑获得相应土地使用权，同样需参与土地招标拍卖挂牌通过市场方式获得。同时，《云南省人民政府关于进一步加强土地出让管理的规定》（云政发〔2015〕58号）特别规定，国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，严禁违法违规设定准入条件、竞买人资质等影响公平、公正竞争的限制性条件。严禁以事先会议纪要、投资协议或招商协议等为依据“量身定制”土地出让方案，倒置土地出让决策程序。
十七、土地一级开发中各方权利义务如何确定
即在土地一级开发中各方权利义务是通过签订《土地一级开发整理合同》进行约定。实践中由土地储备中心、属地政府、市/区级国有平台公司、社会投资人共同签订，并具体约定各方权利义务。
十八、土地一级开发与城市更新改造、城中村改造是什么关系
依据《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造管理办法的通知》（昆政办〔2015〕33号）第三条规定：本办法所称城市更新改造，是指符合本办法规定的主体，对城市建成区（包括城中村、旧城区、旧厂区等）内，具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行的综合整治、功能改变和拆除重建等三类活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟须完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新改造的其他情形。
依据《昆明市城中村改造项目管理办法（试行）》（昆城改领〔2008〕3号）第三条规定：本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区（县）政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。
即城中村改造已包含在了城市更新改造范围内，城市更新改造范围更广，包括了城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造。而在涉及城市更新改造亦涉及和包括土地一级开发事项。
十九、土地一级开发过程中征地拆迁环节国有土地和集体土地上适用的依据是否一致
不完全一致。主要区别在于征收/拆迁补偿环节适用的政策有区别。如国有土地上房屋征收补偿，则针对适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》等。而针对集体土地上房屋拆迁补偿而言，则使用针对性适用《中华人民共和国土地管理法》《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿指导意见》等。
二十、土地一级开发过程中在什么情形下可征收国有土地上的房屋
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条就规定了市、县级人民政府可作出房屋征收决定的情形。具体包括：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
二十一、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定作出房屋征收决定，还需要具备什么条件
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。即通常所称的，需符合“四规划一计划”。
二十二、发布国有土地上房屋征收决定的主体是谁
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
二十三、除市、县级人民政府外，那些单位可以参与国有土地上房屋征收工作
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条已规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
二十四、开发商（建设单位）是否可以参与房屋征收工作
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条已规定参与主体，同时第二十七条规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
二十五、国有土地上房屋征收补偿过程中按什么标准对被征收人进行补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已规定了补偿的方式、原则。被征收人可选择货币补偿，也可选择回迁安置。其核心要求是，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
就具体项目而言，以项目适用的征收补偿方案为准。
二十六、国有土地上房屋征收补偿过程中土地是如何补偿的
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
即原则上对国有土地上房屋的征收补偿实行房地一体原则，不再单独就土地签订补偿协议进行补偿。但是，如果存在空地，则将依据空地的取得方式、性质、用途等进行独立补偿。具体方式、标准，可参考《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》。
二十七、在国有土地上房屋征收补偿过程中房地产价格评估机构是如何选择的
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
就具体操作层面而言，《国有土地上房屋征收评估办法》已作出相应规定。
二十八、如果对房地产价格评估机构作出的评估结果有异议，被征收人如何救济
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条已规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
二十九、如果被征收人对征收决定不服，如何救济
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条已规定：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
关于行政诉讼、行政复议的具体程序、要求，依据《中华人民共和国行政复议法》《中华人民共和国行政诉讼法》的规定执行。
三十、如果被征收人对征收决定不提行政复议、行政诉讼，又不按征收决定要求期限与房屋征收部门签订协议，如何处理
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条已规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。第二十八条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
即房屋征收部门可向被征收人下达补偿决定，并申请人民法院强制执行。有关强制执行的具体要求依据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》进行。
三十一、如果被征收人与房屋征收部门签订协议后，任何一方不履行的，如何处理
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条已规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
三十二、如果是在集体土地上实施土地一级开发如何操作
如果是集体土地，则应先行按《中华人民共和国土地管理法》的规定履行集体土地转征用手续，获得批准后方能开展后续工作。
注：依据《中华人民共和国土地管理法》可以不经转征用，可以直接入市开发的集体建设用地除外。
三十三、集体土地上房屋拆迁补偿，由谁为主体发包拆迁公告
《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》第三条已规定：集体土地上房屋拆迁补偿安置，根据城市更新改造确定的改造范围，按照集体土地征地拆迁程序，由各区政府、三个国家级开发（度假）区管委会（以下简称辖区政府）发布征地拆迁公告。
三十四、集体土地上房屋拆迁补偿如何进行集体土地上房屋拆迁补偿因不同区域差异较大，《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》规定的是按“一村一策”的方法，充分切合实际制定科学、合理的征地拆迁补偿安置方案，确保补偿安置工作的公平、公正、合理。
就具体而言，在遵循《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》的前提下，按项目拆迁补偿方案执行。
三十五、就集体土地上房屋拆迁补偿而言，征地拆迁实施单位与被拆迁人在征地拆迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，如何处理
《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》第十二条规定：征地拆迁实施单位与被拆迁人在征地拆迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由辖区政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。
三十六、就集体土地上房屋拆迁补偿而言，如经人民政府裁决后仍无法处理的，是否还有其他救济措施
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
即在满足条件的情形下，可由土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。有关强制执行的规定，依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》执行。
三十七、就国有土地上房屋征收补偿而言，征收决定发布后是否还可以进行房屋买卖交易
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已做如下对应的规定和要求。即第十六条：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
三十八、集体土地上房屋拆迁补偿是否已有和国有土地上征收补偿类似的限制产权变动要求
在我国现行的法律法规下，集体土地上房屋不允许入市交易，只能在本集体经济组织内流动。但为防止被拆迁人违法加盖、改建等情形发生，昆明市于2006年5月11日发布了《关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（昆政发〔2006〕24号），规定“本通告发布之日起未经审批自行建设的农房，一律视为违法建筑，不予进行农房现状登记，并依法强制拆除。”、“凡属按照本通告认定的违法建筑，一律不得作为今后拆迁安置补偿或者审批新建住房的依据。”
同时，《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》第五条第（五）款已规定：违法建筑和超过批准期限的临时建筑，以及《通告》发布后违法建盖或加层的房屋，一律不予补偿。
因此，对集体土地上建构筑物的拆迁补偿已设定相应的限制。
三十九、被拆迁人（个人）取得的拆迁补偿款是否需要交纳个人所得税
根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
同时第二条规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
四十、企业取得的拆迁补偿款是否需要交纳企业所得税
《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十六条规定：企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
四十一、土地一级开发整理中建设的回迁安置房如有余量是否可以转化为商品房进行销售
四十二、昆明市社会资金参与土地一级开发整理模式是否存在合法合规性问题
存在。社会资金方投资成本返还和收益支付模式本身即违背了《中华人民共和国预算法》《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）的规定，涉嫌变相增加地方政府隐形债务负担。
四十三、昆明市社会资金参与土地一级开发整理模式目前是否还在推进
四十四、昆明市土地一级开发整理目是否有创新方式
有。目前已有部分区（县）域探索试行“基础设施建设项目合作伙伴招标”，社会资金方以合作伙伴身份参与项目基础设施建设并负责承担因工程建设所需的配套土地整理工作的资金投入。
四十五、在地方政府债务管理下，就存量项目如何考虑和处理社会投资人投入资金的合法合规性
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